Siapa yang membayar perbaikan, pemilik atau penyewa? Panduan Malaysia untuk 2026

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan penyewa di Johor Bahru dan wilayah Malaysia lainnya, termasuk pemilik dan penyewa dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: Malaysia belum memiliki undang-undang sewa hunian yang berlaku, jadi perjanjian sewa Anda yang menentukan siapa membayar perbaikan apa. Dalam praktik umum, pemilik membayar masalah struktur, pipa tertanam, atap, dan peralatan yang aus karena pemakaian normal, sedangkan penyewa membayar perbaikan kecil hingga jumlah yang disepakati, servis rutin, dan kerusakan apa pun yang ditimbulkannya. Di kondominium, badan pengelola memperbaiki harta bersama, dan pemilik tetap bertanggung jawab kepada badan pengelola atas unitnya.

Posisi hukum per November 2026

Pada 4 Agustus 2026, wakil menteri perumahan menyampaikan kepada Dewan Negara bahwa Residential Tenancy Bill masih difinalkan, dengan hak yang lebih adil bagi kedua pihak dan penyelesaian sengketa yang lebih cepat di antara tujuannya (Bernama). RUU ini belum menjadi undang-undang, dan teks akhirnya belum diterbitkan. Sampai saat itu, urusan perbaikan bertumpu pada:

• Perjanjian sewa Anda. Sebuah kontrak menurut Contracts Act 1950. Klausul perbaikan, deposit, dan akses itulah yang dapat ditegakkan.
• Aturan gedung untuk hunian strata. Strata Management Act 2013 dan peraturan 2015-nya, ditambah by-laws gedung Anda, yang mengikat pemilik dan orang yang tinggal di unit.
• Asuransi Anda. Polis induk gedung, polis pemilik rumah atau polis isi rumah Anda sendiri, dan perlindungan barang milik penyewa.

Jika perjanjian tidak menyebut apa pun tentang suatu perbaikan, jawabannya menjadi tidak pasti dan mungkin hanya dapat diselesaikan oleh pengadilan. Itulah alasan utama untuk menuliskan pembagiannya. Panduan saya tentang status Residential Tenancy Act terus memantau RUU tersebut. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum.

Siapa biasanya membayar apa

Inilah pembagian yang saya lihat di sebagian besar perjanjian sewa di Johor Bahru. Ini praktik umum, bukan hukum:

Perbaikan	Biasanya dibayar oleh	Catatan
Retak struktur, atap bocor, dinding luar (rumah tapak)	Pemilik	Lihat panduan saya tentang atap bocor pada rumah tapak.
Pipa air tertanam, lapisan kedap air yang bocor, rembesan dinding	Pemilik	Kecuali penyewa yang menyebabkannya, misalnya karena mengebor pipa.
Kabel listrik, kotak DB, dan sirkuit yang sering trip	Pemilik	Gunakan teknisi listrik terdaftar; lihat instalasi listrik rumah lama.
Isi ulang gas AC, kerusakan kompresor atau PCB karena pemakaian normal	Pemilik	Sering kali dengan syarat penyewa telah menservis unit sesuai kesepakatan.
Pembersihan dan servis AC rutin	Penyewa	Pada interval yang ditetapkan perjanjian; simpan kuitansinya.
Pemanas air yang berhenti berfungsi karena usia	Pemilik	Penyewa membayar jika rusak karena salah pakai.
Kulkas, mesin cuci, dan peralatan lain yang disediakan	Pemilik untuk kerusakan karena usia	Penyewa untuk kerusakan karena pecah atau salah pakai.
Bola lampu, karet keran, perbaikan kecil	Penyewa	Hingga batas yang ditetapkan dalam perjanjian.
Wastafel, kloset, atau saringan lantai tersumbat	Penyewa jika disebabkan pemakaian; pemilik jika karena kerusakan pipa atau struktur	Temuan tukang ledeng biasanya menjadi penentunya.
Kaca pecah, pintu, perabot, kunci dan kartu akses yang hilang	Penyewa, jika disebabkan oleh penyewa atau tamunya	Jika tidak, pemilik.
Pengendalian hama	Sepakati secara tertulis	Rayap pada struktur biasanya tanggungan pemilik; hama umum sering tanggungan penyewa.
Pengecatan ulang saat pindah keluar	Pemilik, kecuali perjanjian menyatakan lain atau ada kerusakan	Pudar yang normal termasuk keausan wajar.

Batas perbaikan kecil

Banyak perjanjian menyatakan penyewa membayar setiap perbaikan kecil hingga jumlah ringgit tertentu, dan pemilik membayar apa pun di atas jumlah itu atau apa pun yang bersifat struktur. Sepakati angkanya saat menandatangani, sebutkan apakah berlaku per perbaikan atau per bulan, dan sebutkan apa yang terjadi jika biaya perbaikan lebih besar: siapa yang menyetujui penawaran harga dan siapa yang membayar kontraktor. Tanpa batas yang jelas, setiap tagihan menjadi bahan perdebatan.

Keausan wajar vs kerusakan

Keausan wajar adalah penurunan alami kondisi rumah karena pemakaian biasa yang hati-hati. Penyewa membayar kerusakan dan kelalaian, bukan usia.

Biasanya keausan wajar (pemilik)	Biasanya kerusakan (penyewa)
Cat memudar karena sinar matahari	Noda besar, bekas terbakar, atau lubang di dinding
Goresan ringan dan bekas kecil	Ubin atau pintu lemari pecah karena benturan
AC atau pemanas air tua yang rusak	AC rusak karena tidak pernah diservis sesuai kesepakatan
Sofa dan kasur aus karena pemakaian normal	Kerusakan oleh hewan peliharaan, sobekan, dan noda berat
Engsel dan gagang pintu longgar setelah bertahun-tahun	Pintu dibuka paksa atau kunci rusak
Tirai pudar karena usia	Tirai sobek atau hilang

Biaya yang adil adalah biaya wajar untuk memperbaiki suatu barang, bukan penggantian baru untuk barang yang memang sudah tua. Daftar periksa penyaringan penyewa dan inventaris saya menunjukkan cara mencatat kondisi saat pindah masuk.

AC dan pemanas air: perdebatan yang biasa terjadi

• Servis. Sebagian besar perjanjian mewajibkan penyewa menservis AC secara rutin dan menyerahkan kuitansinya. Jika AC rusak setelah bertahun-tahun tanpa servis, pemilik dapat berargumen ada kelalaian; jika sudah diservis tetapi tetap rusak, biasanya karena usia.
• Gas dan kompresor. Isi ulang gas dan kerusakan kompresor biasanya dianggap tanggungan pemilik, karena terjadi akibat usia atau kebocoran, bukan pemakaian.
• Pemanas air. Pemanas tua yang berhenti memanaskan biasanya menjadi tanggungan pemilik untuk diperbaiki atau diganti. Pemanas yang rusak karena perubahan yang dibuat penyewa sendiri atau salah pakai menjadi tanggungan penyewa.
• Keselamatan listrik. Apa pun yang menyangkut kabel listrik atau sambungan daya pemanas sebaiknya dikerjakan teknisi listrik yang berkualifikasi, siapa pun yang membayar.

Biarkan pemilik atau agen melihat laporan teknisi sebelum menyepakati siapa yang membayar. Untuk sewa berperabot, catat usia dan kondisi setiap peralatan dalam inventaris; panduan saya tentang sewa berperabot vs tanpa perabot membahas apa yang biasanya disediakan pemilik.

Kondominium: harta bersama vs unit Anda

Di gedung strata ada pihak ketiga: badan pengelola. Berdasarkan Strata Management Act 2013:

• Harta bersama. Pasal 2 mendefinisikannya sebagai bagian-bagian pengembangan yang tidak termasuk dalam unit mana pun dan digunakan oleh penghuni dua unit atau lebih: lift, koridor, atap, pipa bersama, dan sejenisnya.
• Siapa yang memperbaikinya. Joint management body wajib memelihara dan mengelola gedung dan harta bersama dengan semestinya (pasal 21), dibiayai dari biaya pemeliharaan yang dibayar pemilik. Sebelum ada JMB, pengembang yang melakukannya; setelah hak strata diterbitkan, management corporation mengambil alih.
• Kerusakan yang disebabkan penghuni. Jika manajemen mengeluarkan biaya untuk memperbaiki kerusakan yang disebabkan oleh tindakan sengaja atau lalai pemilik, atau penyewanya, atau oleh pelanggaran by-law, manajemen dapat menagih biaya itu kepada pemilik sebagai utang (pasal 21(4)). Pemilik kemudian dapat menagihnya kepada penyewa berdasarkan perjanjian.
• Kebocoran antarlantai. Peraturan 2015 menetapkan prosesnya: pemberitahuan tertulis kepada manajemen, inspeksi dalam 7 hari, sertifikat (Form 28) yang menyebut penyebabnya dalam 5 hari, dan perbaikan dalam 7 hari oleh pihak yang bertanggung jawab. Panduan saya tentang kebocoran air dari unit di atas menjelaskannya.

Penyewa yang menemukan kebocoran, kerusakan lift, atau masalah pipa bersama sebaiknya memberi tahu pemilik dan kantor manajemen secara tertulis. Pemilik, sebagai pemilik unit, adalah pihak yang berurusan dengan manajemen dan biasanya memimpin setiap tuntutan di Strata Management Tribunal. Untuk dinding lembap di dalam unit, lihat lembap, jamur, dan rembesan dinding.

Melaporkan perbaikan: proses yang adil

1. Laporkan secara tertulis, segera. Lewat WhatsApp atau email dengan foto bertanggal atau video singkat.
2. Amankan keadaan. Matikan sirkuit atau pasokan air bila perlu.
3. Sepakati akses. Pemilik atau kontraktor masuk dengan pemberitahuan yang wajar, sesuai ketentuan perjanjian; dalam keadaan darurat, lebih cepat.
4. Dapatkan penyebabnya secara tertulis. Catatan teknisi tentang apa yang rusak dan mengapa menentukan apakah itu keausan, kerusakan, atau masalah struktur.
5. Sepakati biaya sebelum pekerjaan. Penawaran harga, siapa yang menyetujuinya, dan siapa yang membayar.
6. Simpan kuitansi. Kedua pihak menyimpan salinannya; ini penting saat pindah keluar.

Penyewa: kecuali perjanjian mengizinkannya, jangan berhenti membayar sewa untuk memaksa perbaikan, dan jangan memperbaiki barang besar sendiri lalu memotong biayanya tanpa persetujuan tertulis. Pemilik: kerusakan yang tidak diperbaiki dapat berkembang menjadi tagihan yang lebih besar dan, di kondominium, menjadi masalah bagi unit di bawahnya.

Perbaikan dan deposit saat pindah keluar

Deposit yang lazim di JB adalah sewa dua bulan sebagai jaminan, sekitar setengah bulan untuk utilitas, dan sewa satu bulan di muka (Malay Mail, Juli 2026). Pemilik hanya boleh memotong apa yang diizinkan perjanjian, biasanya sewa yang belum dibayar, tagihan yang belum dibayar, dan kerusakan di luar keausan wajar, didukung foto serta penawaran harga atau kuitansi. Perbaikan yang memang sudah menjadi tanggung jawab pemilik bukan potongan. Panduan pengembalian deposit sewa saya memuat contoh perhitungannya.

Jika Anda tidak bisa sepakat, kirim surat tuntutan lalu pertimbangkan prosedur klaim kecil di Magistrates’ Court untuk klaim hingga RM5,000, di mana perorangan umumnya mewakili dirinya sendiri (Malay Mail, Februari 2025).

Bagi pemilik: pajak, asuransi, dan perjanjian

• Pajak. Public Ruling No. 12/2018 dari LHDN tentang pendapatan dari penyewaan properti menguraikan biaya penyewaan mana yang dapat dikurangkan dari pendapatan sewa; tanyakan kepada penasihat pajak biaya perbaikan mana yang memenuhi syarat. Lihat panduan pajak pendapatan sewa saya atau gambaran umumnya. Bukan nasihat pajak.
• Asuransi. Polis induk kondominium menanggung gedung, bukan perlengkapan dan perabot Anda; periksa bunyi polis Anda sendiri. Lihat panduan asuransi rumah saya.
• Perpanjangan. Perpanjangan adalah saat yang tepat untuk memperbarui batas perbaikan dan inventaris; lihat kenaikan sewa dan perpanjangan sewa.

Klausul yang layak dimiliki: daftar tanggungan pemilik dan penyewa yang jelas, batas perbaikan kecil, kewajiban servis AC dengan kuitansi, waktu respons untuk perbaikan darurat, akses dengan pemberitahuan, apa yang terjadi jika pemilik tidak memperbaiki, dan inventaris yang ditandatangani. Panduan perjanjian sewa untuk pemilik saya membahas sisanya.

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Gedung yang lebih baru dan badan pengelola yang dikelola dengan baik berarti lebih sedikit sengketa perbaikan. Sebelum membeli untuk disewakan, periksa gedungnya dengan panduan saya tentang memeriksa manajemen kondominium. Kawasan sewa utama di JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: kondominium dan serviced residence yang populer di kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: bangunan lama dan baru berdampingan.
• Iskandar Puteri: proyek lebih baru di sekitar Medini dan Second Link.
• Danga Bay: kondominium tepi laut dekat pusat kota.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Menyewa di JB sebagai warga asing · Pindah masuk: utilitas dan internet · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Mengelola properti JB dari luar negeri

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang membayar perbaikan di rumah sewaan di Malaysia?

Perjanjian sewa yang menentukan, karena belum ada undang-undang sewa hunian yang berlaku. Dalam praktik umum, pemilik membayar perbaikan struktur, pipa tertanam, kabel listrik, dan barang yang aus karena usia, sedangkan penyewa membayar perbaikan kecil hingga batas yang disepakati dan kerusakan yang ditimbulkannya.

Siapa yang membayar perbaikan AC, pemilik atau penyewa?

Biasanya penyewa membayar servis rutin dan pemilik membayar isi ulang gas serta komponen yang rusak karena usia, seperti kompresor. Jika AC rusak karena tidak pernah diservis sebagaimana diwajibkan perjanjian, pemilik dapat menagihkannya kepada penyewa.

Apakah pemanas air yang rusak menjadi tanggung jawab penyewa?

Biasanya tidak. Pemanas air yang berhenti berfungsi karena usia atau pemakaian normal umumnya menjadi tanggungan pemilik untuk diperbaiki atau diganti. Penyewa hanya membayar jika rusak karena salah pakai atau perubahan yang dibuat penyewa sendiri, atau jika perjanjian menyatakan lain.

Apa itu keausan wajar?

Penurunan alami kondisi rumah karena pemakaian biasa yang hati-hati, seperti cat yang memudar, goresan ringan, dan peralatan tua yang aus. Pemilik tidak semestinya memotong deposit untuk hal itu. Bekas terbakar, lubang, barang pecah, dan kerusakan oleh hewan peliharaan adalah kerusakan, bukan keausan wajar.

Siapa yang memperbaiki kebocoran di kondominium, pemilik atau manajemen?

Bergantung pada sumbernya. Kebocoran dari harta bersama, seperti pipa bersama atau atap, menjadi urusan JMB atau MC. Kebocoran dari kamar mandi atau pipa milik unit sendiri menjadi urusan pemilik unit tersebut. Manajemen melakukan inspeksi dan menerbitkan Form 28 yang menyebut siapa yang wajib memperbaiki.

Bolehkah penyewa menahan sewa sampai perbaikan selesai?

Tidak, kecuali perjanjian mengizinkannya. Menahan sewa dapat membuat penyewa melanggar perjanjian. Laporkan perbaikan secara tertulis, simpan bukti, ikuti perjanjian dan, bila perlu, tuntut biayanya melalui surat tuntutan atau pengadilan.

Menyewakan atau menyewa di JB?

Beri tahu saya proyeknya, unitnya, dan apakah Anda pemilik atau penyewa. Untuk sewa yang saya tangani, saya membantu menetapkan pembagian perbaikan yang jelas, menyiapkan inventaris dengan foto bertanggal, dan tetap menjadi narahubung ketika ada yang rusak. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda memiliki properti dari luar negeri.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Agustus 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 2 dan 21 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Part XV (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa bagi penyewa pertama kali, 12 Juli 2026; Malay Mail, tentang prosedur klaim kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; LHDN, daftar Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property), diperiksa November 2026; Malay Mail, tentang by-laws strata menurut Strata Management Act 2013, 29 September 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Pembagian perbaikan adalah praktik umum, bukan hukum; perjanjian sewa Anda yang menentukan. Untuk sengketa, bicarakan dengan pengacara Malaysia.