English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia
作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日
本指南写给柔佛的买家、卖家、房东和租客，也包括来自新加坡、印尼、印度和中国、要与素未谋面的中介打交道的人士。简短答案：在马来西亚，只有注册房地产经纪（registered estate agent）才可以从事房地产中介业务，而房地产谈判员（REN）须在注册公司之下工作。请向对方索取REN、PEA或REA号码，在估价师、评估师、房地产经纪及物业经理局（LPPEH，又称BOVAEP）的注册名册上查询，打电话向公司确认，并且只把钱付进正当账户。这只需五分钟，能保障所有人，包括诚实的中介。
快速答案
- 法律：《Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981》（Act 242）。第22C条规定，只有持有执业授权（authority to practise）的注册房地产经纪才可从事房地产中介业务。
- 三种头衔：REA（注册房地产经纪，号码以E开头）、PEA（见习房地产经纪）和REN（房地产谈判员，协助注册经纪工作，不能单独执业）。
- 在哪里查：LPPEH注册名册search.lppeh.gov.my，可按姓名或注册号码查询。
- 广告：LPPEH规定广告上必须列出谈判员的REN号码（LPPEH通令，2014年和2016年）。
- 非法执业的刑罚：最高RM300,000罚款、最高三年监禁或两者兼施，违法行为持续期间另加每天RM1,000。
- 诈骗：警方在2023年至2025年间记录了52宗房产中介诈骗案，损失达RM6.49 million（The Star，2026年1月）。切勿把订金付进个人账户。
谁监管马来西亚的房产中介
房地产中介是受监管的专业。LPPEH（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta）根据Act 242负责保存注册名册、制定收费标准，并处理投诉和纪律事宜。根据该法令，房地产中介业务包括收取费用代为出售、购买、租赁或出租产业，刊登产业可供买卖或出租的广告，以及收租和移交产业等租务工作。
2024年10月，LPPEH的注册官表示，马来西亚有3,121名注册房地产经纪和74,545名注册谈判员，而在2019年至2023年间，无注册的掮客欺骗了约1,500人，涉及近RM60 million（Malay Mail，2024年10月23日）。注册人数远远多于不法之徒，但这些损失说明了花点时间核查是值得的。
REN、PEA、REA与公司：每个头衔的含义
| 头衔 | 号码样式 | 他们做什么 | 他们为谁工作 |
|---|---|---|---|
| REN（房地产谈判员） | REN加数字 | 推销产业、安排看房和谈判，协助注册房地产经纪 | 一家注册公司，并在REN的注册资料中指定一名监督的注册经纪 |
| PEA（见习房地产经纪） | PEA加数字 | 已通过房地产中介考试，正在累积取得正式注册所需的实务经验 | 一家注册公司，在监督下工作 |
| REA（注册房地产经纪） | E加数字 | 已正式注册；可持有执业授权并经营房地产中介公司 | 自己的公司或另一家注册公司 |
| 房地产中介公司 | E (1)加数字 | 负责接受委任、开发票和收取费用的业务实体 | 由注册房地产经纪拥有或经营 |
REN必须先完成LPPEH的谈判员认证课程（Negotiator Certification Course），之后获发名牌（tag）和号码，并应在工作时佩戴名牌（New Straits Times，2018年4月）。LPPEH已把REN名牌的更新与持续专业发展课程挂钩（LPPEH通令，2018年）。
如何在五分钟内核查中介
- 索取全名、REN、PEA或REA号码，以及公司名称和E (1)号码。真正的谈判员会毫不犹豫地提供这些资料。
- 在search.lppeh.gov.my查询注册名册。LPPEH表示，可以根据其记录核对姓名、注册号码和手机号码（Malay Mail，2024年10月）。请确认状态为有效（active），且资料与您见到的人相符。
- 核对公司。注册名册上显示的公司应与名片和广告上的相同。
- 打电话给公司，使用其官方网站或办公室招牌上的号码，而不是信息中提供的号码，询问此人是否在那里工作。
- 查看广告。广告应显示REN号码和公司资料。如果完全没有号码，就有理由问清楚原因。
- 检查资金去向。订金应付给公司的客户账户、业主，或由律师作为保管人（stakeholder）持有，并取得正式收据。付款前，您可以在警方的SemakMule网站查询账户或电话号码。
您也可以用同样方法核查我：REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。
谈判员可以做和不可以做的事
| REN可以 | REN不可以 |
|---|---|
| 为公司推销房源，并在广告上列出REN号码 | 以个人名义从事房地产中介业务或经营自己的中介公司 |
| 安排和带领看房，现场或通过视频通话 | 以个人身份向您收费；费用由注册公司收取 |
| 商议价格和条款，并在双方之间传达出价 | 在没有注册公司和监督经纪支持的情况下执业 |
| 协助收集文件，并与律师和银行协调 | 提供法律意见或准备买卖合约；那是您律师的工作 |
无注册人士无法在法庭追讨房地产中介费（第22C条），因此任何没有注册公司在背后、却向您收费的人都无权收取。完整的收费规定请参阅我的房产中介费指南。
谁不需要REN名牌
- 出售或出租自己产业的业主。Act 242允许这样做；参阅我的不经中介自行出售指南。
- 发展商自己的销售人员出售发展商的单位，一般属于业主豁免范围，因此他们可能没有REN名牌。请询问他们受雇于谁，并且只把钱付进该项目的Housing Development Account。
- 持牌拍卖师以公开拍卖方式出售；参阅我的拍卖房产指南。
- 授权书（power of attorney）持有人在不收费的情况下代为处理。
律师身份并不代表就是房地产经纪：LPPEH的注册官表示，律师同样需要通过规定的考试或课程才能注册（Malay Mail，2024年10月）。
收费标准简介
LPPEH的收费标准规定的是最高收费，而非固定价格。出售土地或建筑物的上限为成交价的3%，每个产业最低RM1,000；租期最长三年的出租，上限为1.25个月的总租金（LPPEH收费标准，2026年11月查阅）。由委任中介的一方付费，所以在开始工作前，请把委任、收费以及由谁支付以书面确定。
假中介诈骗如何运作
警方商业罪案调查部报告，房产中介诈骗案在2023年有10宗、2024年有18宗、2025年有24宗，三年损失共RM6.49 million。大多数案件是个人在网上市集房源中冒充中介，以远低于市价的价格和催促尽快决定作为诱饵（The Star，2026年1月19日）。单在柔佛，警方在2026年1月至9月间就各类诈骗开了9,897份调查报告，涉及RM212.6 million（Malay Mail，2026年10月18日）。
危险信号
- 没有REN、PEA或REA号码，或号码属于别人。
- 在看房前或书面出价前就要求付订金。
- 要求付款到个人账户，或在付款时通过信息发来一个“新”账户。
- 价格或租金远低于同一栋楼的类似单位。
- 施压：说有其他买家在等、业主在国外、只限一天内决定。
- 拒绝在产业现场见面或进行实时视频通话。
以上任何一项本身都不足以证明是诈骗，而许多真正的中介也主要通过WhatsApp工作。查询注册名册和检查资金去向能解决大部分疑虑。我的房产诈骗指南更详细地介绍订金、电邮和投资诈骗。
如果出了问题
- 刚把钱汇给骗子：立即拨打全国诈骗应急中心（National Scam Response Centre）热线997（24小时运作），并联络您的银行。
- 报警：到最近的警局报案。
- 向LPPEH举报无注册执业或不当行为，通过其官方网站lppeh.gov.my。LPPEH设有针对注册从业者的投诉和调查委员会（New Straits Times，2018年4月）。
- 与注册公司在订金或费用上的纠纷，通常先以书面形式向公司负责人投诉，再向LPPEH投诉。
从新加坡、印尼、印度或中国核查中介
身在国外的买家更依赖中介，所以核查更加重要。请在第一次视频看房前查询注册名册，索取公司在柔佛的办公室地址，并在您自己的律师确认账户前不要付任何款项。购屋款项应付进发展商的Housing Development Account或您律师的客户账户。我的无需飞来也能买房和从国外支付柔佛房产款项指南介绍了相关步骤，外国买家也应了解柔佛对大多数住宅一般规定的RM1 million最低价格（最低价格指南）。
如果这对您很重要，可以在哪里买
不论您选择哪个地区，都要核查中介、地契和付款账户。我经常服务的地区：
- Mount Austin：许多已完工的公寓和有地住宅。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
- Iskandar Puteri：较新的城镇和封闭式有地住宅。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的家庭区。
- Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的西区城镇。
可在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：房产中介费 · 独家委托与开放委托 · 新山房产诈骗 · 地契查册
常见问题
如何查询马来西亚的房产中介是否已注册？
向对方索取REN、PEA或REA号码及公司名称，然后在search.lppeh.gov.my查询LPPEH注册名册。确认状态为有效、资料相符，且公司与广告上的相同，再用官方号码致电该公司。
REN和REA有什么分别？
REN（房地产谈判员）协助注册房地产经纪工作，并隶属于一家注册公司。REA（注册房地产经纪）根据Act 242正式注册，可持有执业授权并经营房地产中介公司。
PEA是什么？
见习房地产经纪已通过房地产中介考试，在正式注册为房地产经纪之前，正在监督下累积实务经验。
REN可以以个人身份收取中介费吗？
不可以。费用由注册房地产中介公司收取，而无注册人士无法在法庭追讨房地产中介费。请把费用和订金付给公司账户、业主或作为保管人的律师，切勿付进个人账户。
以无注册房产中介身份执业有什么刑罚？
根据Act 242，最高RM300,000罚款、最高三年监禁或两者兼施，罪行持续期间另加每天RM1,000。
发展商的销售人员需要REN号码吗？
业主可以不经房地产经纪出售自己的产业，所以发展商自己出售单位的员工可能没有REN号码。请询问他们受雇于谁，并且只把钱付进该项目的Housing Development Account。
在新山买房、卖房或租房？
告诉我您在找什么，或把您不确定的房源发给我。我会说明LPPEH注册名册和相关文件显示的内容，解释每笔款项应该付给谁，如果合适，也可以协助您找房或卖房。您也可以预约，或若您在国外，可预约Zoom咨询。
资料来源：Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242)，截至2018年8月1日的文本，第22B至22E、23和30条；LPPEH, Form REN 01, application for registration as a negotiator，2026年11月查阅；LPPEH, circulars (REN numbers on advertisements, 2014 and 2016; REN tag renewal and CPD, 2018)，2026年11月查阅；LPPEH, scale of fees，2026年11月查阅；New Straits Times, “Know your real estate practitioner”，2018年4月；Malay Mail, “Regulator: Dodgy property brokers scammed nearly 1,500 of RM60m over five years”，2024年10月23日；Bernama，关于非法房产掮客及Act 242刑罚的报道，2020年9月22日；The Star, “A market for property scams”，2026年1月19日；Malay Mail，柔佛警方2026年1月至9月诈骗数据，2026年10月18日；MyGOV, NSRC 997 hotline，2026年10月21日更新；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月13日，并非法律建议。本指南并非针对任何特定中介或公司。注册状态会有变动；请务必在当天查询LPPEH注册名册，并在付款前与您的律师确认付款资料。