Levi khas dan pembaikan besar di kondo Malaysia (2026): cara ia diputuskan, dikongsi dan disemak sebelum anda membeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli kondo serta hartanah strata di Johor Bahru dan Malaysia, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: kerja besar sekali sahaja seperti penggantian lif, mengecat semula atau kalis air bumbung sepatutnya dibiayai daripada kumpulan wang penjelas (sinking fund), yang dikumpul oleh pemilik pada kadar tidak kurang daripada 10% daripada caj penyenggaraan mereka di bawah Akta Pengurusan Strata (Strata Management Act) 2013. Apabila kumpulan wang itu tidak mencukupi, pemilik memutuskan dalam mesyuarat agung berapa banyak wang tambahan yang perlu dikutip, dan setiap unit membayar mengikut kadar unit syernya. Caj tambahan inilah yang biasanya dipanggil levi khas.

Caj penyenggaraan, kumpulan wang penjelas dan levi khas

Bayaran	Tujuannya	Cara ia ditetapkan
Caj penyenggaraan	Operasi harian: pembersihan, keselamatan, utiliti kawasan bersama, pembaikan rutin, insurans, pengurusan	Ditetapkan dalam mesyuarat agung berdasarkan bajet dan dikongsi mengikut unit syer
Caruman kumpulan wang penjelas	Perbelanjaan modal masa hadapan untuk harta bersama	10% daripada caj, atau lebih jika diputuskan oleh mesyuarat agung
Levi khas (caruman tambahan)	Kos besar tertentu yang tidak dapat ditampung oleh kumpulan wang	Diputuskan dalam mesyuarat agung tahunan atau luar biasa dan dikongsi mengikut unit syer

Apa yang sepatutnya ditampung oleh kumpulan wang penjelas

Di bawah seksyen 24(2) Akta tersebut (dan peruntukan setara bagi pemaju dan perbadanan pengurusan), wang kumpulan wang penjelas hanya boleh dibelanjakan untuk perkara modal:

• mengecat atau mengecat semula mana-mana bahagian harta bersama;
• membeli harta alih untuk harta bersama;
• memperbaharui atau menggantikan lekapan dan kelengkapan dalam harta bersama;
• menaik taraf dan membaik pulih harta bersama;
• perbelanjaan modal lain yang dianggap perlu oleh badan pengurusan.

Minimum 10% ialah had bawah, bukan pelan. Bangunan yang hanya mengutip jumlah minimum selama bertahun-tahun, atau yang mempunyai ramai pemilik tertunggak, boleh sampai ke tahap penggantian lif atau pengecatan fasad pertama dengan simpanan yang terlalu sedikit. Jurang itulah punca levi khas.

Bila levi khas biasanya timbul

• Lif. Setiap lif memerlukan perakuan kelayakan daripada Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (DOSH), dan lif yang semakin usang akhirnya memerlukan pemodenan atau penggantian, bukan sekadar pembaikan. Lihat panduan saya tentang keselamatan kebakaran dan lif di kondo.
• Mengecat semula bahagian luar. Pengecatan semula bangunan tinggi memerlukan gondola atau perancah, dan selalunya pembaikan retakan pada masa yang sama.
• Bumbung dan kalis air. Dek bumbung, tempat letak kereta podium dan kotak tanaman yang bocor boleh menjejaskan banyak unit.
• Sistem kebakaran. Pam, gelung hos, penggera dan pintu rintangan api mesti berfungsi; Bomba boleh mengarahkan bahaya kebakaran dibaiki.
• Pam, tangki dan paip. Pam air, tangki dan paip naik (riser) yang lama.
• Naik taraf. Sistem akses baharu, CCTV atau pengecas EV di tempat letak kereta, yang mungkin diundi oleh pemilik dan bukannya dipaksakan.

Cara levi khas diluluskan

Akta Pengurusan Strata (Strata Management Act) 2013 memberi badan pengurusan beberapa cara untuk mengutip wang, dan kesemuanya melalui pemilik dalam mesyuarat agung:

Cara	Badan pengurusan bersama (JMB)	Perbadanan pengurusan (MC)
Menetapkan jumlah yang perlu dikutip dan mengenakan caj	Seksyen 25	Seksyen 60(3), dalam mesyuarat agung
Menaikkan kadar kumpulan wang penjelas melebihi 10%	Seksyen 25(4), dalam mesyuarat agung	Seksyen 61(3), dalam mesyuarat agung
Menetapkan caruman setiap pemilik apabila kumpulan wang tidak dapat menampung perbelanjaan yang ditanggung bersama oleh pemilik	Seksyen 33(4), dalam mesyuarat agung tahunan atau luar biasa	Seksyen 77(4), dalam mesyuarat agung tahunan atau luar biasa
Meminjam, bercagarkan caj yang belum dibayar atau harta	Semak Akta dan undang-undang kecil anda	Seksyen 59(2)

Seksyen-seksyen ini menyebut mesyuarat agung tetapi tidak menetapkan jenis ketetapan khas, jadi usul diputuskan mengikut peraturan pengundian biasa melainkan undang-undang kecil bangunan anda atau Akta memerlukan lebih bagi perkara tertentu. Mesyuarat agung biasa memerlukan notis sekurang-kurangnya 14 hari. Pemilik yang tertunggak pada hari ketujuh sebelum mesyuarat tidak boleh mengundi. Panduan saya tentang pengundian AGM kondo menerangkan notis, proksi, undian mengikut unit syer dan empat jenis ketetapan.

Cadangan yang baik disertakan dengan tinjauan keadaan atau laporan jurutera, sekurang-kurangnya tiga sebut harga atau tender, baki kumpulan wang penjelas dan berapa banyak daripadanya yang sudah diperuntukkan, serta jadual pembayaran. Jika perkara ini tiada, mintalah sebelum anda mengundi.

Cara kos dikongsi

Caj dan liabiliti bersama pemilik dikongsi mengikut kadar unit syer setiap petak (seksyen 60(3) dan 77(2)). Unit syer kebanyakannya ditentukan oleh keluasan lantai, jadi unit yang lebih besar membayar lebih. Ilustrasi mudah dengan angka rekaan:

Butiran	Ilustrasi
Kekurangan selepas menggunakan kumpulan wang penjelas	RM600,000 (hipotesis)
Jumlah unit syer dalam bangunan	40,000
Unit syer unit anda	100
Bahagian anda	RM600,000 × 100 ÷ 40,000 = RM1,500

Mesyuarat boleh menetapkan levi sebagai satu bayaran atau secara ansuran; jumlah itu perlu dibayar mengikut terma ketetapan (seksyen 60(4)).

Jika anda membayar lewat: faedah dan penguatkuasaan

• Faedah. Mesyuarat agung menetapkan kadar faedah lewat bayar, dihadkan pada 10% setahun (seksyen 25(6) dan 60(3)).
• Notis tuntutan. Badan pengurusan boleh menyampaikan notis bertulis yang memberi sekurang-kurangnya 14 hari untuk membayar (seksyen 34 dan 78).
• Pemulihan hutang. Selepas itu, ia boleh membuat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata atau di mahkamah, atau memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk waran bagi menyita dan melelong harta alih pemilik (seksyen 35 dan 79).
• Kesalahan. Mengabaikan notis tanpa alasan munasabah boleh membawa denda sehingga RM5,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta sehingga RM50 sehari jika ia berterusan selepas sabitan.
• Kad akses. Pihak pengurusan boleh mengambil tindakan 14 hari selepas notis tunggakan, tetapi pada Oktober 2026 menteri perumahan memberitahu Parlimen bahawa pemilik yang ingkar mesti masih diberi cara lain untuk ke rumah mereka, seperti mendaftar di pondok pengawal dan menggunakan lif asas atau tangga.

Jika levi benar-benar membebankan, berbincang dengan pejabat pengurusan lebih awal; menteri juga menggalakkan badan pengurusan menawarkan pelan ansuran kepada pemilik yang benar-benar dalam kesusahan (The Star, 29 Oktober 2026).

Jika anda tidak bersetuju dengan levi

1. Ambil bahagian. Jelaskan tunggakan anda, hadir atau hantar proksi, dan tanya soalan tentang sebut harga dan laporan.
2. Minta rekod. Akaun, baki kumpulan wang penjelas dan dokumen tender.
3. Pesuruhjaya Bangunan. COB di majlis anda (MBJB, MBIP atau MPKu di Johor Bahru raya) mengendalikan aduan tentang cara JMB atau MC diuruskan.
4. Tribunal Pengurusan Strata. Ia mendengar tuntutan sehingga RM250,000 yang disenaraikan dalam Jadual Keempat Akta, termasuk pertikaian tentang caj, caruman kumpulan wang penjelas, mesyuarat agung dan ketetapan. Tuntutan kediaman dikenakan fi RM100 untuk difailkan.

Faedah dan penguatkuasaan boleh berterusan semasa anda mempertikaikan levi, jadi tanya peguam sama ada perlu membayar secara bantahan buat sementara waktu. Panduan saya tentang Tribunal Pengurusan Strata di Johor menerangkan cara memfailkan tuntutan. Bukan nasihat undang-undang; dapatkan nasihat bagi kes anda sendiri.

Sebelum membeli: semakan untuk pembaikan besar

• Sijil rasmi. Di bawah seksyen 73 (MC) atau seksyen 31 (pemaju atau JMB), pemilik atau bakal pembeli boleh mendapatkan sijil, dengan fi tidak melebihi RM50, yang menunjukkan caj, tunggakan, baki akaun penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas serta jumlah yang sudah diperuntukkan, dan jenis serta anggaran kos pembaikan atau kerja yang akan dijalankan.
• Minit dua AGM terakhir. Cari levi yang telah diluluskan atau dicadangkan, kenaikan kadar, masalah lif dan bumbung, serta isu kuorum.
• Penyata akaun penjual. Sebarang ansuran levi yang masih akan datang.
• Bangunan itu sendiri. Usia lif dan kerosakan, cat fasad yang mengelupas, kesan air di ruang bawah tanah dan di dek bumbung.

Bangunan lama ialah tempat perkara ini paling penting; lihat panduan saya tentang membeli kondo lama dan menyemak pengurusan kondo sebelum membeli.

Subsale: siapa membayar levi yang diluluskan sebelum penyempurnaan?

SPA anda menentukan cara caj dibahagikan antara penjual dan pembeli, biasanya pada tarikh penyempurnaan atau penyerahan. Namun, badan pengurusan boleh menuntut caj yang belum dibayar daripada pengganti hakmilik pemilik, iaitu pembeli (seksyen 60(4)). Jadi sebelum penyempurnaan, peguam anda patut mendapatkan angka rasmi dan memastikan tunggakan penjual dibayar daripada harga jualan, dan SPA patut menyatakan siapa yang membayar ansuran levi yang perlu dibayar selepas penyempurnaan. Panduan saya tentang tunggakan dan pembahagian bayaran subsale menerangkan mekanismenya.

Tuan rumah dan penyewa

Levi khas, seperti caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas, ialah liabiliti pemilik di bawah Akta, bukan penyewa. Seksyen 60(4) juga membenarkan MC menuntut caj daripada sesiapa yang memungut sewa sebagai ejen, pemegang amanah atau penerima pemilik. Tuan rumah patut membuat bajet untuk levi secara berasingan daripada sewa; panduan penyewaan untuk tuan rumah saya menunjukkan pembahagian kos yang biasa.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Danga Bay dan JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi pelbagai usia; semak pelan lif dan fasad.
• Mount Austin dan Permas Jaya dan Senibong: banyak kondo siap dengan rekod AGM yang boleh dibaca.
• Iskandar Puteri: bangunan yang lebih baharu, di mana pengecatan besar pertama masih jauh tetapi kumpulan wang penjelas masih baharu.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Kondo vs rumah bertanah vs SOHO · Hakmilik strata diterangkan · Kebocoran dari unit di atas · Undang-undang kecil kondo, kad akses dan pelawat

Soalan lazim

Apakah levi khas di kondo Malaysia?

Caruman tambahan, selain caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas, yang dikutip untuk kos besar tertentu seperti penggantian lif atau mengecat semula. Pemilik memutuskannya dalam mesyuarat agung di bawah Akta Pengurusan Strata (Strata Management Act) 2013, dan setiap unit membayar mengikut unit syernya.

Berapakah caruman kumpulan wang penjelas?

Sekurang-kurangnya 10% daripada caj penyenggaraan. Mesyuarat agung boleh menetapkan kadar yang lebih tinggi tetapi bukan lebih rendah. Wang itu hanya boleh dibelanjakan untuk perkara modal bagi harta bersama, seperti mengecat semula, memperbaharui kelengkapan dan menaik taraf.

Bolehkah pihak pengurusan mengenakan levi khas tanpa mesyuarat?

Cara-cara dalam Akta untuk mengutip wang tambahan, termasuk caj, kadar kumpulan wang penjelas yang lebih tinggi dan caruman apabila kumpulan wang tidak mencukupi, kesemuanya melalui mesyuarat agung pemilik. Jika anda dibilkan tanpa mesyuarat, tanya ketetapan mana yang dijadikan asas dan bawa perkara itu kepada Pesuruhjaya Bangunan.

Apa yang berlaku jika saya tidak membayar levi khas?

Faedah lewat bayar sehingga 10% setahun boleh dikenakan, diikuti notis tuntutan. Badan pengurusan kemudian boleh membuat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata atau di mahkamah, atau memohon penyitaan harta alih, dan mengabaikan notis adalah satu kesalahan. Anda juga hilang hak mengundi semasa tertunggak.

Adakah penyewa membayar levi khas?

Tidak. Levi, caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas ialah liabiliti pemilik di bawah Akta Pengurusan Strata. Walau apa pun yang dinyatakan dalam perjanjian sewa antara tuan rumah dan penyewa, badan pengurusan akan menuntut daripada pemilik.

Bagaimana saya boleh mengetahui tentang pembaikan yang dirancang sebelum membeli kondo?

Minta sijil pihak pengurusan di bawah seksyen 73 (atau seksyen 31 sebelum hakmilik strata dikeluarkan), yang mesti menunjukkan pembaikan yang akan dijalankan dan anggaran kosnya, dengan fi tidak melebihi RM50. Baca juga minit dua AGM terakhir dan penyata akaun penjual.

Sedang meninjau kondo di JB?

Beritahu saya bangunan yang anda minati. Sebelum anda membuat tawaran, saya akan bertanya kepada pihak pengurusan tentang kerja yang dirancang, kumpulan wang penjelas dan sebarang levi khas yang telah diluluskan atau dalam agenda, supaya angkanya jelas sebelum anda membuat komitmen. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 2, 24, 25, 33, 34 dan 35, disemak November 2026; Akta 757, seksyen 59 (tugas dan kuasa perbadanan pengurusan), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 60 (akaun penyenggaraan dan caj), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 61 (kumpulan wang penjelas), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 73 (sijil untuk pemilik dan bakal pemilik), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 77 (liabiliti dan caruman pemilik), disemak November 2026; Akta 757, seksyen 78 (pemulihan jumlah terhutang), disemak November 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; Majlis Bandaraya Seremban, Borang 14 dan nota borang proksi di bawah Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, Julai 2020

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Ketetapan, undang-undang kecil dan akaun bangunan anda yang menentukan jumlah yang anda perlu bayar; tanya pejabat pengurusan, Pesuruhjaya Bangunan atau peguam tentang kes anda sendiri.