Memorandum pindah milik dan pendaftaran hak milik di Malaysia (2026): bagaimana hak milik sampai ke nama anda di Johor

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Membayar harga penuh tidak menjadikan anda pemilik sah sesuatu hartanah di Malaysia; pendaftaran yang menjadikannya. Bagi hartanah yang mempunyai hak milik sendiri, peguam anda akan memastikan memorandum pindah milik (Form 14A di bawah National Land Code) ditandatangani, disetemkan dengan LHDN dan diserahkan di pejabat tanah, biasanya bersama gadaian bank anda. Di Johor, ini bermaksud PTG Johor atau pejabat tanah daerah, dan setelah ia didaftarkan anda boleh mengesahkan nama anda pada hak milik melalui carian, termasuk secara dalam talian melalui portal negeri iTanah Johor.

Dari penyempurnaan hingga pendaftaran: rantaiannya

Dalam jualan subsale, perjanjian jual beli (SPA) menetapkan tempoh penyempurnaan, dan pindah milik berjalan seiring dengannya. Urutan di bawah adalah lazim; peguam anda yang menguruskannya. Lihat penjelasan SPA dan garis masa subsale di Johor Bahru untuk tarikh-tarikh akhirnya.

Langkah	Apa yang berlaku	Siapa yang menguruskannya
1. SPA ditandatangani dan disetemkan	Harga, deposit, tempoh penyempurnaan dan syarat dipersetujui	Peguam pembeli dan penjual
2. Carian hak milik dan kebenaran	Buat carian hak milik; mohon sebarang kebenaran yang diperlukan: kebenaran negeri bagi hak milik bersekatan atau pembeli asing, dan angka penebusan daripada bank penjual	Peguam, pejabat tanah, bank
3. MOT (Form 14A) ditandatangani	Penjual dan pembeli menandatangani di hadapan saksi yang disenaraikan dalam Jadual Kelima Kanun, seperti peguam bela dan peguam cara, majistret atau Pentadbir Tanah; di luar negara, pegawai kedutaan tertentu	Kedua-dua pihak, peguam
4. Penyeteman	Duti setem atas MOT ditaksir berdasarkan harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi, dan dibayar	Pembeli (melalui peguam), LHDN
5. Baki dilepaskan, pinjaman penjual ditebus	Bank anda membayar baki; gadaian penjual dilepaskan	Bank, peguam
6. Perserahan (perserahan)	MOT dan gadaian bank anda diserahkan di pejabat tanah bersama dokumen hak milik keluaran dan dokumen sokongan	Peguam
7. Pendaftaran	Pejabat tanah mendaftarkan pindah milik dan gadaian; nama anda dicatatkan dalam daftar	PTG Johor atau pejabat tanah daerah

Panduan saya tentang langkah undang-undang membeli hartanah di Johor meliputi peringkat yang lebih awal, dan fi guaman menerangkan caj peguam.

Menyetemkan MOT dengan LHDN

Duti setem atas pindah milik ialah ad valorem, dikenakan atas balasan atau nilai pasaran; panduan LHDN memberikan Form 14A sebagai contoh. LHDN boleh merujuk pindah milik kepada JPPH, jabatan penilaian kerajaan, untuk pandangannya tentang nilai pasaran. Jika anda tidak bersetuju dengan taksiran, anda boleh membantah dalam tempoh 30 hari dari notis dan merayu ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 21 hari dari keputusan semakan, tetapi duti mesti dibayar sementara itu.

• Kadar dan pengecualian: lihat panduan duti setem 2026 saya, termasuk peraturan rumah pertama dan kadar berbeza bagi pembeli asing.
• Taksiran sendiri akan datang. Jadual waktu LHDN, dikemas kini 28 Ogos 2026, memindahkan pindah milik hartanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH kepada taksiran sendiri mulai 1 Januari 2027 dan instrumen selebihnya mulai 1 Januari 2028. Peguam anda yang memfailkannya.
• Dokumen pinjaman juga disetemkan, secara berasingan daripada MOT; surat tawaran anda menyenaraikan kosnya. Lihat membaca surat tawaran anda.

Perserahan di pejabat tanah Johor

Pejabat mana yang mendaftarkan pindah milik anda bergantung pada hak milik. Senarai semak pejabat tanah Johor menyenaraikan Pengarah Tanah dan Galian Negeri (PTG Johor) bagi hak milik HS(D), PN dan GN, dan Pentadbir Tanah daerah bagi hak milik HS(M), PM dan GM. Di bawah National Land Code, pejabat tanah tidak akan mendaftarkan pindah milik melainkan, antara lain, ia telah disetemkan dengan betul, cukai tanah semasa telah dibayar, notis taksiran dikemukakan dan sebarang kebenaran yang diperlukan dilampirkan. Urusan terdahulu yang belum selesai, kaveat atau injunksi juga boleh menghalang pendaftaran.

Johor menaikkan fi pendaftaran pindah milik mulai 1 Julai 2025 (pekeliling PTG Johor 3/2025):

Nilai hartanah	Fi pendaftaran bagi pindah milik
Melebihi RM500,000 hingga RM600,000	RM2,500
Melebihi RM600,000 hingga RM700,000	RM3,000
Melebihi RM700,000 hingga RM800,000	RM3,500
Melebihi RM800,000 hingga RM900,000	RM4,000
Melebihi RM900,000 hingga RM1,000,000	RM4,500
Melebihi RM1,000,000	RM4,500 serta RM250 bagi setiap RM50,000 seterusnya

Perkhidmatan tanah dalam talian Johor

Pejabat tanah negeri mengendalikan iTanah Johor, portal dalam taliannya. Menurut manual pengguna 2026:

• Sesiapa sahaja boleh menyemak status perserahan (Semak Status Perserahan) mengikut pejabat, jenis urusan dan nombor perserahan, tanpa log masuk. Cetakannya untuk rujukan sahaja.
• Pengguna berdaftar boleh membuat carian persendirian (carian persendirian) hak milik secara dalam talian dan membayar melalui JohorPay.
• Carian rasmi (carian rasmi) dipohon secara dalam talian dan diambil di pejabat tanah, selepas pengesahan cap jari sekali sahaja.
• Perserahan dalam talian tersedia untuk pengguna seperti firma guaman, tetapi dokumen fizikal masih perlu dihantar ke pejabat tanah.

Bagi hak milik strata, Johore Bar memaklumkan ahlinya pada 2025 tentang carian persendirian dalam talian melalui eStrata Johor. Pada Jun 2025, Menteri Besar berkata naik taraf sistem bertujuan memendekkan pemprosesan urusan tempatan daripada 14 kepada tujuh hari dan kelulusan kepentingan asing daripada 70 kepada 21 hari (Malay Mail).

Berapa lama pendaftaran mengambil masa

Tiada satu garis masa yang diterbitkan bagi setiap kes. Pindah milik yang bersih dengan semua kebenaran telah diperoleh boleh didaftarkan dengan cepat, tetapi dokumen yang tertinggal, cukai tanah yang belum dibayar, urusan terdahulu yang masih belum selesai atau kaveat akan melambatkannya. Jika pejabat tanah mendapati kecacatan, penyerah akan dimaklumkan dan diberi tempoh singkat untuk membetulkannya, atau perserahan ditolak. Minta nombor dan tarikh perserahan daripada peguam anda, kemudian semak statusnya sendiri di iTanah Johor atau minta keputusan carian.

Jika anda mempunyai pinjaman perumahan

• Pindah milik dan gadaian diserahkan bersama. Peguam bank anda biasanya menyerahkan MOT dan gadaian bank pada masa yang sama, supaya sekuriti bank didaftarkan sebaik sahaja anda menjadi pemilik.
• Bank menyimpan hak milik. Dokumen hak milik keluaran biasanya dipegang oleh bank atau peguamnya sehingga pinjaman dijelaskan.
• Apabila anda menjelaskan pinjaman, bank menandatangani pelepasan gadaian (Form 16N), yang didaftarkan, dan hak milik dipulangkan kepada anda. Simpan surat penebusan.

Belum ada hak milik individu atau strata: surat ikatan penyerahan hak

Banyak kondo dan sesetengah rumah bertanah di JB dijual semasa projek masih di bawah hak milik induk. Dalam keadaan itu:

• Anda membeli melalui surat ikatan penyerahan hak. Penjual menyerahkan haknya di bawah SPA asal kepada anda, dengan notis kepada pemaju di bawah Housing Development Act, dan pemaju mengesahkan status unit dan bayaran.
• Bank anda mengambil penyerahan hak sebagai sekuriti, bukannya gadaian berdaftar.
• Penyempurnaan pindah milik berlaku kemudian. Apabila hak milik strata atau individu dikeluarkan, pemilik pada masa itu mendaftarkan Form 14A atas namanya sendiri dan pemberi pinjaman mendaftarkan gadaiannya. Di bawah Strata Titles Act, pemaju mempunyai 30 hari untuk menandatangani pindah milik selepas hak milik dikeluarkan, dan pembeli 30 hari selepas notis untuk melengkapkan dokumen.
• Simpan rantaian dokumen. SPA asal dan setiap surat ikatan penyerahan hak yang telah disetemkan sejak itu ialah bukti pemilikan anda sehingga masa itu.

Panduan saya tentang hak milik strata di Johor Bahru meliputi proses pengeluaran dan kos penyempurnaan.

Pembeli asing: kebenaran negeri sebelum pendaftaran

Pembeli asing memerlukan kelulusan bertulis Pihak Berkuasa Negeri Johor di bawah seksyen 433B National Land Code sebelum pindah milik boleh didaftarkan, jadi SPA biasanya bersyarat kepadanya. Mulai 1 Julai 2025, caj kebenaran PTG Johor bagi subsale kediaman ialah 3% daripada nilai penilaian JPPH atau nilai SPA yang disetemkan, dengan minimum RM30,000, dan fi permohonan ialah RM2,000 bagi setiap hak milik. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli kebanyakan rumah di Johor mulai RM1 juta. Lihat kebenaran negeri bagi pindah milik di Johor, harga minimum Johor untuk warga asing dan membeli tanpa perlu terbang ke sini.

Cara menyemak hak milik atas nama anda

1. Minta peguam anda mengesahkan pendaftaran dan memberikan salinan hak milik yang telah didaftarkan atau carian selepas pendaftaran.
2. Buat carian persendirian sendiri di iTanah Johor, atau tanya pejabat tanah. Panduan saya tentang carian hak milik tanah dan kaveat menerangkan apa yang ditunjukkan oleh setiap bahagian.
3. Semak butiran: nama dan nombor kad pengenalan atau pasport anda tepat seperti dalam dokumen anda; bahagian setiap pemilik bersama; gadaian bank anda (jika ada) dan tiada kaveat yang tidak dijangka; dan bahawa gadaian lama penjual telah dilepaskan.
4. Kemas kini bil. Pastikan cukai tanah dan cukai taksiran kini dikeluarkan atas nama anda; lihat cukai tanah dan cukai taksiran.

Apa yang perlu disimpan

• SPA yang telah disetemkan dan, bagi hak milik yang belum didaftarkan, setiap surat ikatan penyerahan hak yang telah disetemkan.
• Salinan MOT yang telah disetemkan dan sijil setem atau notis taksiran anda.
• Pengesahan pendaftaran dan carian yang menunjukkan anda sebagai pemilik.
• Surat tawaran, perjanjian pinjaman dan, kemudian, surat penebusan serta pelepasan gadaian anda.
• Surat kebenaran negeri, jika anda pembeli asing, serta resit cukai tanah dan cukai taksiran.
• Resit fi guaman dan perbelanjaan, yang penting untuk RPGT apabila anda menjual; lihat panduan RPGT saya.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika anda mahukan laluan paling lancar ke hak milik sendiri, rumah siap yang sudah mempunyai hak milik individu atau strata mengelakkan langkah penyempurnaan. Panduan kawasan untuk bermula: Tebrau, Setia Indah dan Molek, Skudai, Tampoi dan Kempas, Mount Austin, Permas Jaya dan Senibong serta Iskandar Puteri. Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Langkah undang-undang membeli di Johor · Penjelasan SPA · Garis masa subsale di JB · Carian hak milik tanah dan kaveat

Soalan lazim

Apakah memorandum pindah milik di Malaysia?

Ia ialah Form 14A di bawah National Land Code, dokumen yang memindahkan hak milik berdaftar daripada penjual kepada pembeli. Ia ditandatangani oleh kedua-dua pihak di hadapan saksi yang dibenarkan, disetemkan dengan LHDN dan didaftarkan di pejabat tanah, dan pemilikan berpindah apabila didaftarkan.

Berapa lama masa untuk mendaftarkan pindah milik hartanah di Johor?

Tiada garis masa tetap yang diterbitkan. Perserahan yang lengkap dengan duti setem, cukai tanah dan semua kebenaran diproses paling cepat; kecacatan, kaveat atau urusan yang belum selesai akan melambatkannya. Minta nombor perserahan daripada peguam anda dan semak statusnya di iTanah Johor.

Berapakah fi pejabat tanah untuk mendaftarkan pindah milik di Johor?

Mulai 1 Julai 2025, RM2,500 bagi hartanah bernilai melebihi RM500,000 hingga RM600,000, meningkat sebanyak RM500 bagi setiap jalur RM100,000 hingga RM4,500 pada RM1 juta, serta RM250 bagi setiap RM50,000 seterusnya. Fi ini berasingan daripada duti setem dan fi guaman.

Siapa yang menyimpan hak milik jika saya mempunyai pinjaman perumahan?

Gadaian bank didaftarkan pada hak milik bersama pindah milik, dan dokumen hak milik keluaran biasanya disimpan oleh bank atau peguamnya sehingga anda menjelaskan pinjaman. Apabila pinjaman selesai, pelepasan gadaian didaftarkan dan hak milik dipulangkan.

Bagaimana saya menyemak bahawa hak milik sudah atas nama saya?

Minta pengesahan dan carian selepas pendaftaran daripada peguam anda, atau buat carian persendirian sendiri di iTanah Johor. Semak nama dan nombor pengenalan anda, bahagian setiap pemilik bersama, gadaian bank anda dan bahawa gadaian lama penjual telah dilepaskan.

Bagaimana jika hartanah itu belum mempunyai hak milik strata?

Anda membeli melalui surat ikatan penyerahan hak, dengan notis kepada pemaju, dan bank anda mengambil penyerahan hak sebagai sekuriti. Apabila hak milik dikeluarkan, pindah milik disempurnakan dengan mendaftarkan Form 14A atas nama anda, dan pemaju serta pembeli masing-masing mempunyai 30 hari untuk langkah mereka di bawah Strata Titles Act.

Sudah membeli di JB dan sedang menunggu hak milik anda?

Beritahu saya hartanahnya, tarikh penyempurnaan anda dan butiran peguam anda. Saya akan membuat susulan dengan peguam anda, dan peguam bank jika anda mempunyai pinjaman, sehingga hak milik didaftarkan atas nama anda, dan memaklumkan apa yang masih tertunggak. Kerja guaman kekal dengan peguam anda; ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (fi pendaftaran dan fi pemerolehan asing mulai 1 Julai 2025), 13 Jun 2025; Pejabat tanah Johor, senarai semak permohonan pindah milik (Senarai Semak Borang Pindahmilik), 2026; Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor, manual pengguna awam iTanah Johor, versi 1, 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, senarai semak pendaftaran bagi pindah milik Form 14A (keperluan National Land Code), 10 Mac 2015; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Soalan Lazim tentang pendaftaran urusan tanah, diakses November 2026; LHDN, panduan duti setem di bawah Stamp Act 1949 (instrumen ad valorem, bantahan dan rayuan), 6 November 2025; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (fasa pelaksanaan), dikemas kini 28 Ogos 2026; Malay Mail, “Johor MB: Over RM2 million allocated to upgrade digital systems at state land office”, 18 Jun 2025; Johore Bar Committee, Pekeliling No. 11/2025, carian persendirian dalam talian bagi hak milik strata melalui eStrata Johor, 2025; Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Akta A1450), diwartakan 7 Februari 2013; Klinik Bantuan Guaman Universiti Malaya, hak dan tanggungjawab pembeli hartanah strata, diakses November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Prosedur pejabat tanah, fi dan peraturan duti setem berubah; sahkan kes anda dengan peguam anda, PTG Johor atau pejabat tanah daerah, dan LHDN sebelum bertindak.