Undang-undang kecil kondo di Malaysia (2026): kad akses, pelawat, haiwan peliharaan, pengubahsuaian dan denda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, penyewa dan pembeli kondo, apartmen dan kediaman servis di Johor Bahru dan seluruh Semenanjung Malaysia. Jawapan ringkasnya: setiap bangunan strata berjalan atas satu set undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, ditambah sebarang undang-undang kecil tambahan yang diluluskan oleh pemilik melalui ketetapan khas dalam mesyuarat agung. Undang-undang kecil tambahan boleh meliputi haiwan peliharaan, tempat letak kereta, pengubahsuaian dan keselamatan, dan boleh mendenda anda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran. Pihak pengurusan boleh menyahaktifkan kad akses pemilik yang ingkar bayar selepas notis, tetapi tidak boleh menghalang pemilik daripada masuk ke unitnya.

Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil bangunan anda, rekodnya di Pesuruhjaya Bangunan dan peguam anda yang menentukan apa yang terpakai.

Dari mana datangnya undang-undang kecil kondo

Undang-undang kecil ialah peraturan sesuatu skim strata. Di Semenanjung Malaysia dan Labuan, ia datang daripada Strata Management Act 2013 (Akta 757) dan Peraturan 2015 di bawahnya; Sarawak mempunyai Strata Management Ordinance 2019 sendiri, dan enakmen baharu Sabah belum berkuat kuasa pada September 2026 (Malay Mail, 29 September 2026).

Lapisan	Siapa yang membuatnya	Peraturan utama
Undang-undang kecil standard (Jadual Ketiga, Peraturan 2015)	Menteri, melalui peraturan	Terpakai secara automatik dan mengikat pemaju, JMB atau MC dan setiap pemilik (peraturan 5, 17 dan 28).
Undang-undang kecil tambahan dalam tempoh pemaju	Pemaju, dengan kelulusan Pesuruhjaya Bangunan (seksyen 32)	Tidak boleh bercanggah dengan Jadual Ketiga; salinan diperakui difailkan dengan Pesuruhjaya dalam tempoh 14 hari selepas kelulusan.
Undang-undang kecil tambahan oleh JMB	Pemilik, melalui ketetapan khas dalam mesyuarat agung (seksyen 32)	Difailkan dengan Pesuruhjaya dalam tempoh 14 hari selepas ketetapan.
Undang-undang kecil tambahan oleh MC	Pemilik, melalui ketetapan khas (seksyen 70)	Difailkan dalam tempoh 30 hari; tidak boleh melarang atau menyekat pindah milik, pajakan atau gadaian sesuatu petak.
Peraturan rumah, notis dan pekeliling	Pihak pengurusan, selalunya di bawah undang-undang kecil	Butiran praktikal seperti borang tempahan dan waktu. Peraturan rumah bukan undang-undang kecil, jadi tanya undang-undang kecil mana yang menjadi asas sesuatu peraturan, terutamanya sebelum membayar denda.

Seksyen 32 dan 70 menyenaraikan perkara yang boleh diliputi oleh undang-undang kecil tambahan: keselamatan dan sekuriti, penggunaan terhad harta bersama, haiwan peliharaan, tempat letak kereta, penutup lantai, sampah, tingkah laku, serta garis panduan seni bina dan landskap. Pihak pengurusan mesti menyimpan rekod undang-undang kecil yang berkuat kuasa dan memberikan salinan kepada pemilik atas permintaan bertulis dengan kos yang munasabah.

Apa yang diliputi oleh undang-undang kecil standard

Ringkasan Malay Mail pada September 2026 tentang Jadual Ketiga menonjolkan peraturan yang akan ditemui oleh setiap penghuni lambat-laun:

• Bunyi bising: muzik, perkakas dan alat muzik mesti diperlahankan selepas 11 malam melainkan anda mendapat kelulusan bertulis terlebih dahulu. Lihat jiran bising di kondo.
• Haiwan: anda tidak boleh memelihara haiwan yang menyebabkan kacau ganggu, menjadi risiko keselamatan atau kesihatan, atau melanggar undang-undang negeri atau tempatan.
• Kenderaan: kenderaan yang diletak secara salah atau tanpa kebenaran boleh ditunda atau dikapit atas kos pemilik tanpa notis, dan kenderaan yang penggeranya kerap mengganggu orang lain boleh dilarang masuk untuk suatu tempoh.
• Keselamatan: pihak pengurusan boleh meminta sesiapa di harta bersama mengenalkan diri, dan bukan pemilik yang enggan boleh diminta beredar.
• Pihak yang ingkar bayar: pihak pengurusan boleh mempamerkan nama, unit dan jumlah tunggakan mereka di papan notis, dan boleh menyahaktifkan peranti akses serta menggantung kemudahan bersama, termasuk petak letak kereta, seperti yang diterangkan di bawah.

Kad akses: pengeluaran, fi dan tunggakan

Mendapatkan dan menggantikan kad

Kad akses, tag dan pelekat tempat letak kereta dikeluarkan oleh badan pengurusan. Bilangan kad bagi setiap unit, deposit dan fi penggantian ditetapkan oleh undang-undang kecil atau peraturan rumah setiap bangunan; saya tidak menemui skala fi kad peringkat nasional dalam Akta atau Peraturan. Sebelum membeli atau menyewa, tanya berapa kad yang disertakan dengan unit, fi penggantian dan sama ada penyewa memerlukan kebenaran bertulis pemilik. Kira kad semasa penyerahan; lihat senarai semak penyerahan subsale.

Bolehkah pihak pengurusan menyahaktifkan kad saya kerana yuran tidak dibayar?

Di sinilah undang-undang berubah pada 2026, jadi inilah kedudukannya seperti yang dilaporkan, dinyatakan secara neutral:

Perkara	Kedudukan pada November 2026	Sumber
Penyahaktifan	Peraturan 2015 membenarkan JMB atau MC menyahaktifkan peranti akses elektronik pihak yang ingkar 14 hari selepas pihak itu menerima notis jumlah tertunggak, sehingga ia dibayar	Jawapan menteri KPKT, Dewan Rakyat, 29 Oktober 2026; Malay Mail, 29 September 2026
Langkah lain	Menyiarkan nama pihak yang ingkar, mewajibkan mereka menandatangani daftar untuk masuk, dan menggantung kemudahan dan perkhidmatan bersama, termasuk tempat letak kereta (dengan kemasukan sementara untuk menurunkan penumpang atau barang)	Sama
Menghalang pemilik daripada masuk	Tidak dibenarkan. Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa sekatan itu tidak membenarkan pemilik dihalang daripada unitnya sendiri, dan mengisytiharkan penolakan kemasukan oleh sebuah JMB sebagai tidak sah	Mahkamah Rayuan, kes terhadap JMB sebuah pusat beli-belah di Nilai, 26 Oktober 2026, dilaporkan oleh Malay Mail, 27 Oktober 2026
Akses alternatif	Pemilik mesti masih boleh masuk melalui pos keselamatan dengan menandatangani buku log dan sampai ke unit mereka melalui lif asas atau tangga servis	Jawapan menteri KPKT, 29 Oktober 2026
Langkah seterusnya	KPKT sedang mengkaji semula Strata Management Act 2013 untuk memperkukuh kutipan yuran sambil melindungi hak pemilik	Sama

Pengajaran praktikal bagi pemilik: bayar caj penyelenggaraan dan sinking fund tepat pada masanya, dan jika anda mempertikaikan sesuatu bil, bayar secara bantahan dan bangkitkannya secara rasmi, jangan biarkan tunggakan bertimbun. Panduan yuran penyelenggaraan dan sinking fund saya menerangkan cara caj ditetapkan. Bagi pembeli, tunggakan yang belum dibayar menyukarkan urusan pindah milik; lihat tunggakan dan pembahagian.

Pelawat, pendaftaran dan data peribadi anda

Pendaftaran di pondok pengawal adalah perkara biasa di kondo JB dan undang-undang kecil standard menyokong permintaan untuk mengenalkan diri. Cara data dikumpul adalah penting:

• MyKad: Jabatan Pendaftaran Negara menyatakan pada Jun 2025 bahawa pengawal keselamatan tidak diberi kuasa untuk meminta, menyimpan atau mengimbas MyKad, dengan merujuk peraturan 7(1) National Registration Regulations 1990, dan bahawa pengimbasan melibatkan Personal Data Protection Act 2010 (The Vibes, 10 Jun 2025). Di JB, saya lihat banyak bangunan merekodkan nama, nombor telefon dan nombor kenderaan sebagai ganti, atau menggunakan aplikasi pelawat.
• Data peribadi: di bawah prinsip PDPA, kumpul hanya apa yang perlu, beritahu orang sebabnya, simpan dengan selamat dan padamkannya apabila tidak lagi diperlukan. Sejak 1 Jun 2025, pengawal data mesti memaklumkan PDP Commissioner (Pesuruhjaya Perlindungan Data Peribadi) tentang pelanggaran data yang berkemungkinan menyebabkan kemudaratan ketara dalam tempoh 72 jam (pekeliling PDP Commissioner, dilaporkan oleh MAICSA pada Februari 2025).
• Tanya pihak pengurusan: data pelawat apa yang disimpan, berapa lama dan siapa yang melihatnya. Sama ada PDPA terpakai kepada sesuatu badan pengurusan bergantung pada aktivitinya; dapatkan nasihat jika ia penting bagi anda.

Penyewa dan tetamu penginapan jangka pendek

Seksyen 32 dan 70 menjadikan undang-undang kecil tambahan turut mengikat penyewa dan penghuni. Dalam amalan, pihak pengurusan akan meminta pemilik mendaftarkan penyewa dan kenderaan mereka, dan akan mempertanggungjawabkan pemilik atas denda dan kerosakan yang disebabkan oleh penyewa atau tetamu. Masukkan pematuhan undang-undang kecil dalam perjanjian sewa anda; lihat perjanjian sewa untuk tuan rumah dan menyewakan kepada penyewa asing.

Penginapan jangka pendek ialah isu semasa. Pada 26 Oktober 2026, timbalan menteri perumahan memberitahu Parlimen bahawa garis panduan nasional sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, bahawa bangunan strata kekal dikawal oleh keputusan dan undang-undang kecil JMB atau MC masing-masing, dan bahawa had 180 malam masih dinilai (The Star). Seksyen 70 juga menyatakan undang-undang kecil tambahan MC tidak boleh melarang atau menyekat pajakan sesuatu petak, dan cara ia terpakai kepada penginapan jangka pendek telah dipertikaikan di mahkamah. Semak bangunan sebelum membeli untuk disewakan; lihat peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di JB.

Haiwan peliharaan, pengubahsuaian, tempat letak kereta dan denda

Topik	Peraturan biasa	Bacaan lanjut
Haiwan peliharaan	Undang-undang kecil standard: tiada haiwan yang menyebabkan kacau ganggu atau risiko kesihatan atau keselamatan. Undang-undang kecil tambahan boleh menetapkan had saiz, bilangan atau kawasan larangan seperti lif dan kolam renang	Minta undang-undang kecil sebelum menandatangani
Pengubahsuaian	Kelulusan pihak pengurusan sebelum kerja, deposit pengubahsuaian yang boleh dikembalikan, waktu kerja dan peraturan sisa binaan, ditetapkan oleh undang-undang kecil tambahan atau peraturan rumah; permit majlis juga mungkin diperlukan	Permit pengubahsuaian di JB
Tempat letak kereta	Penundaan atau pengapitan kerana salah letak; petak yang diperuntukkan atau petak aksesori; had tempat letak kereta pelawat	Pertikaian tempat letak kereta kondo
Denda	Sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran di bawah undang-undang kecil tambahan, dibayar oleh pemilik, penghuni atau jemputan	Seksyen 32 dan 70, Strata Management Act 2013

Denda melebihi RM200, denda di bawah peraturan rumah yang tidak disokong oleh undang-undang kecil, atau undang-undang kecil yang tidak pernah diluluskan melalui ketetapan khas dan difailkan dengan Pesuruhjaya, wajar dipersoalkan. Minta pihak pengurusan menunjukkan ketetapan dan rekod pemfailannya.

Cara mencabar atau mengubah undang-undang kecil

• Minta dokumennya. Minta salinan undang-undang kecil yang berkuat kuasa, minit yang menunjukkan ketetapan khas dan bukti pemfailan dengan Pesuruhjaya Bangunan.
• Gunakan mesyuarat agung. Pemilik boleh mencadangkan undang-undang kecil baharu atau pindaan, yang memerlukan ketetapan khas. Lihat pengundian AGM kondo.
• Adukan kepada COB. Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda mengawasi JMB dan MC.
• Pergi ke Tribunal. Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan termasuk pembatalan pindaan undang-undang kecil, dan pemilik atau badan pengurusan boleh memohon tribunal atau mahkamah untuk menguatkuasakan atau menghalang pelanggaran. Lihat Tribunal Pengurusan Strata di Johor.

Menyemak undang-undang kecil sebelum membeli atau menyewa

• Minta undang-undang kecil dan peraturan rumah daripada penjual atau tuan rumah, atau minta salinan daripada pejabat pengurusan.
• Semak peraturan haiwan peliharaan, waktu dan deposit pengubahsuaian, peraturan penginapan jangka pendek, bilangan kad akses dan petak letak kereta, serta tempat letak kereta pelawat.
• Minta penyata akaun unit daripada pihak pengurusan, supaya anda tahu tiada tunggakan yang boleh menjejaskan akses.

Panduan saya tentang menyemak pengurusan kondo sebelum membeli mengandungi senarai penuh soalan.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: kediaman bertingkat tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Danga Bay: skim kondo tepi air yang besar.
• Mount Austin: kediaman servis dan kondo di kawasan keluarga yang sibuk.
• Iskandar Puteri: kondo yang lebih baharu di Medini dan Puteri Harbour.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo sebelah timur dan kediaman tepi air.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, atau pertimbangkan rumah landed berpagar dan berpengawal jika anda lebih suka peraturan bersama yang lebih sedikit.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Menyemak pengurusan kondo sebelum membeli · Yuran penyelenggaraan dan sinking fund · Pengundian AGM kondo · Tribunal Pengurusan Strata di Johor

Soalan lazim

Apakah undang-undang kecil standard kondo di Malaysia?

Ia ialah undang-undang kecil dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang mengikat setiap skim strata di Semenanjung Malaysia dan Labuan. Ia meliputi perkara seperti bunyi bising, haiwan, kenderaan, keselamatan dan pihak yang ingkar bayar.

Berapakah denda maksimum yang boleh dikenakan oleh pengurusan kondo?

Undang-undang kecil tambahan yang dibuat di bawah seksyen 32 atau 70 Strata Management Act 2013 boleh mengenakan denda sehingga RM200 ke atas pemilik, penghuni atau jemputan yang melanggarnya.

Bolehkah pengurusan kondo menyahaktifkan kad akses saya?

Peraturan 2015 membenarkan penyahaktifan 14 hari selepas pihak yang ingkar menerima notis tunggakan. Tetapi Mahkamah Rayuan memutuskan pada Oktober 2026 bahawa pemilik tidak boleh dihalang daripada unitnya, dan KPKT menyatakan akses alternatif melalui pondok pengawal mesti diberikan.

Adakah penyewa perlu mematuhi undang-undang kecil kondo?

Ya. Akta menjadikan undang-undang kecil tambahan mengikat penyewa, pemegang pajakan dan penghuni serta pemilik. Tuan rumah wajar melampirkan undang-undang kecil pada perjanjian sewa, kerana pihak pengurusan biasanya mempertanggungjawabkan pemilik.

Bolehkah pengawal meminta MyKad saya di kondo?

Pihak pengurusan boleh meminta pelawat mengenalkan diri, tetapi Jabatan Pendaftaran Negara menyatakan pada Jun 2025 bahawa pengawal tidak diberi kuasa untuk menyimpan atau mengimbas MyKad. Banyak bangunan di JB merekodkan nama, telefon dan nombor kenderaan sebagai ganti.

Bagaimana saya mengubah atau mencabar undang-undang kecil kondo?

Cadangkan pindaan dalam mesyuarat agung, yang memerlukan ketetapan khas, adukan kepada Pesuruhjaya Bangunan, atau failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, yang boleh membatalkan pindaan undang-undang kecil.

Mahukan undang-undang kecil sebelum membuat komitmen?

Beritahu saya bangunan yang anda tinjau. Sebelum anda membeli atau menyewa, saya akan meminta undang-undang kecil dan peraturan rumah daripada penjual, tuan rumah atau pejabat pengurusan, dan menunjukkan perkara yang biasanya penting: haiwan peliharaan, pengubahsuaian, penginapan jangka pendek, kad akses dan tempat letak kereta. Anda juga boleh menempah temu janji untuk meninjau bangunan, atau konsultasi Zoom dari luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 32, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 70, disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, salinan dihoskan oleh DBKL, disemak November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 Oktober 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 Oktober 2026; The Vibes, “No legal right: security guards cannot demand or scan MyKad, warns NRD”, 10 Jun 2025; Pengumuman teknikal MAICSA mengenai pekeliling PDP Commissioner 1 dan 2 tahun 2025 (DPO dan pemberitahuan pelanggaran data), Februari 2025; The Star, “Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”, 26 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang strata sedang dikaji semula dan undang-undang kecil setiap bangunan berbeza; sahkan dengan pejabat pengurusan, Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda atau peguam sebelum bertindak.