Membeli kondominium lama di Johor Bahru (2026): lift, sinking fund, levy, masa sewa tanah, dan pinjaman yang perlu diperiksa

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Kondominium lama di Johor Bahru sering menawarkan tata ruang yang lebih luas dan lingkungan yang sudah mapan. Kendalanya, gedung berusia 20 tahun atau lebih sedang memasuki tahun-tahun yang mahal: lift, pompa, pipa, atap, dan sistem kebakaran mulai harus diganti, dan seseorang harus membayarnya. Jawaban singkatnya: sebelum mengajukan penawaran untuk kondominium lama, periksa sertifikat lift dan usianya, saldo sinking fund dan laporan keuangan yang diaudit, notulen AGM dua atau tiga tahun terakhir untuk rencana pekerjaan atau special levy, tingkat tunggakan, instalasi pipa dan listrik di dalam unit, serta, untuk leasehold, berapa tahun sisa masa sewa tanahnya, karena hal itu memengaruhi pinjaman Anda. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau keuangan.

Mengapa usia gedung mengubah apa yang Anda periksa

Di kondominium baru, masa tanggung jawab cacat (defect liability period) dari pengembang dan peralatan yang masih baru menutupi sebagian besar masalah. Di gedung berusia 20 sampai 30 tahun, properti bersama yang bernilai besar sudah mendekati atau melewati umur rancangannya, dan tagihannya jatuh kepada para pemilik melalui service charge, sinking fund, atau special levy yang diputuskan dalam rapat umum. Manajemen yang baik membuat gedung lama tetap menjadi hunian yang terawat; manajemen yang lemah membuatnya menjadi rentetan levy dan kerusakan. Tugas Anda adalah mencari tahu yang mana sebelum berkomitmen.

1. Lift: usia, sertifikat, dan modernisasi

• Certificate of fitness. Sejak 1 Juni 2024, lift diatur oleh Occupational Safety and Health Act 1994 dan peraturan certificate of fitness tahun 2024. Setiap lift memerlukan sertifikat yang masih berlaku, yang diterbitkan setelah inspeksi dan berlaku selama 15 bulan, serta perjanjian pemeliharaan paling sedikit satu tahun dengan perusahaan yang kompeten.
• Apa yang perlu diminta. Sertifikat untuk setiap lift, kontrak servis, catatan kerusakan, dan apakah modernisasi atau penggantian sudah diberi penawaran harga atau disetujui. Mengubah desain lift memerlukan persetujuan DOSH (JKKP), sehingga peningkatan yang sungguhan akan muncul di notulen jauh sebelum terjadi.
• Saat viewing. Naiki setiap lift, pada jam sibuk jika bisa. Waktu tunggu yang lama, seringnya pengumuman “out of service”, dan lift yang berhenti tidak rata dengan lantai patut ditanyakan.

Modernisasi lift adalah salah satu tagihan terbesar yang dihadapi kondominium lama, dan biayanya sangat bervariasi antargedung sehingga tidak ada angka umum yang berguna. Panduan saya tentang keselamatan kebakaran dan lift kondominium membahas aturannya secara rinci.

2. Sinking fund dan laporan keuangan

Menurut Strata Management Act 2013, pemilik membayar iuran sinking fund paling sedikit 10% dari service charge (section 25), dan sinking fund hanya boleh dipakai untuk pos modal seperti memperbarui atau mengganti perlengkapan dan meningkatkan properti bersama (section 24). Pemilik dapat menaikkan tarifnya dalam rapat umum tetapi tidak dapat menurunkannya di bawah 10%. Untuk gedung lama, mintalah:

Dokumen	Apa yang dicari
Laporan keuangan terbaru yang diaudit	Saldo sinking fund; apakah rekening pemeliharaan defisit; apakah dana sinking fund dipakai untuk biaya sehari-hari
Laporan tunggakan atau penagihan	Porsi iuran yang belum dibayar. Tunggakan tinggi berarti lebih sedikit dana untuk perbaikan dan tekanan lebih besar untuk levy
Anggaran tahun depan	Rencana pekerjaan dan apakah tarif service charge atau sinking fund akan naik
Laporan rekening unit	Bahwa rekening penjual bersih sampai penyelesaian transaksi; lihat tunggakan dan pembagian biaya subsale

Sinking fund yang besar di gedung berusia 25 tahun menenangkan; yang kecil, dengan lift dan atap yang sudah waktunya diganti, adalah tanda bahwa pemilik mungkin segera diminta membayar lebih. Lihat biaya pemeliharaan dan sinking fund serta cara memeriksa manajemen kondominium sebelum membeli.

3. Notulen AGM dan special levy

Bacalah notulen dua atau tiga rapat umum tahunan (AGM) terakhir, ditambah rapat luar biasa jika ada. Notulen menunjukkan apa yang rusak, apa yang sudah diberi penawaran harga, apa yang disetujui pemilik lewat pemungutan suara, dan apakah special levy untuk perbaikan besar sudah disetujui atau akan datang. Levy yang disetujui sebelum Anda menyelesaikan transaksi biasanya perlu disepakati dengan penjual dalam SPA. Perhatikan pokok bahasan yang berulang tetapi tidak pernah dikerjakan, sengketa dengan pengembang, dan pengaduan ke Commissioner of Buildings (COB). Untuk cara kerja pemungutan suara dan levy, lihat AGM dan pemungutan suara kondominium serta special levy untuk perbaikan besar.

4. Keselamatan kebakaran di gedung lama

Gedung lama disetujui berdasarkan aturan kebakaran pada masanya, sehingga mungkin tidak memiliki fitur yang diwajibkan pada menara baru. Yang penting adalah apakah sistem yang ada berfungsi. Pada Januari 2026, Malay Mail melaporkan bahwa dari 453 properti strata yang diinspeksi Bomba pada 2025, 192 menerima setidaknya satu pemberitahuan bahaya kebakaran, sebagian besar karena sistem yang tidak dirawat atau peralatan yang hilang. Tanyakan kepada manajemen apakah ada pemberitahuan Bomba yang belum diselesaikan, dan saat viewing, periksa apakah pintu kebakaran menutup, hose reel memiliki nozel, dan tangga darurat tidak terhalang.

5. Di dalam unit: kabel listrik, pipa, dan kebocoran

• Kabel listrik. Instalasi asli mungkin tidak dirancang untuk beberapa AC, kompor induksi, dan pemanas air sekaligus. Lihat panel distribusi untuk residual current device dan tanda-tanda sekring lama, bekas hangus, atau sambungan buatan sendiri. Mintalah kontraktor listrik terdaftar untuk memeriksanya; lihat instalasi listrik rumah lama.
• Pipa air. Tanyakan apakah pipa di unit sudah diganti, dan apakah pipa tegak (riser) dan tangki air gedung sudah diperbarui. Tekanan air yang rendah, air berkarat, dan noda di sepanjang jalur pipa adalah petunjuknya.
• Lapisan kedap air. Kamar mandi dan balkon di unit lama sering perlu dilapisi ulang. Periksa plafon di bawah kamar mandi dan tanyakan kepada penjual tentang kebocoran dari unit di atas di masa lalu; lihat kebocoran air dari unit di atas dan lembap dan rembesan dinding.
• Jendela dan kusen aluminium. Karet penyekat yang tua membiarkan air hujan masuk saat badai musim hujan.

Pekerjaan di dalam unit adalah biaya Anda, terpisah dari levy gedung. Hitung biayanya sebelum mengajukan penawaran; panduan saya tentang biaya renovasi dan perabot di JB bisa membantu, dan panduan inspeksi subsale mendaftar apa yang perlu diperiksa saat viewing.

6. Sertifikat, masa sewa tanah, dan cara bank menilai kondominium lama

• Strata title. Banyak kondominium lama sudah memiliki strata title per unit, tetapi sebagian masih belum, jadi pastikan hal ini. Membeli dengan master title menambah langkah dan persetujuan; lihat penjelasan strata title.
• Sisa masa sewa tanah. Pada tanah leasehold, waktunya sudah berjalan sejak masa sewa dimulai, bukan sejak Anda membeli. Gedung di atas tanah dengan masa sewa 99 tahun yang dimulai 30 tahun lalu memiliki sisa 69 tahun. Management corporation dapat mengajukan perpanjangan masa sewa, tetapi hanya setelah ada resolusi bulat; lihat perpanjangan leasehold di Johor dan freehold vs leasehold.
• Tenor pinjaman. Bank Negara membatasi tenor KPR paling lama 35 tahun, dan bank juga melihat sisa tahun masa sewa tanah saat pinjaman berakhir. Tidak ada satu aturan bank sentral tentang batas tersebut. Warga Petaling Jaya mengatakan kepada Malay Mail pada Juli 2026 bahwa bank umumnya menolak pinjaman jika sisa masa sewa tanah hanya sekitar 20 sampai 25 tahun. Tanyakan kepada bank Anda sebelum menandatangani.
• Penilaian. Penilai bank mempertimbangkan usia, kondisi, status kepemilikan, dan transaksi terbaru. Jika hasil penilaian di bawah harga, Anda yang menutup selisihnya; lihat ketika penilaian bank lebih rendah dari harga.

7. Pembangunan kembali dan peremajaan kota: posisinya saat ini

Sebagian pembeli berharap gedung lama suatu hari akan dibangun kembali. Berhati-hatilah dengan gagasan itu. Malaysia belum memiliki undang-undang penjualan kolektif yang berlaku. Urban Renewal Bill 2025, yang diajukan untuk pembacaan pertama pada 21 Agustus 2025, mengusulkan ambang persetujuan 80% untuk gedung berusia 30 tahun atau kurang, 75% untuk gedung berusia lebih dari 30 tahun, dan 51% untuk gedung terbengkalai atau gedung dengan laporan inspeksi insinyur profesional (Malay Mail, Agustus 2025). Pemerintah menariknya pada Januari 2026 untuk perubahan lebih lanjut (The Star, 23 Januari 2026). Dalam jawaban parlemen yang dilaporkan pada 21 Oktober 2026, menteri perumahan masih menyebut RUU itu sebagai usulan dan mengatakan RUU tersebut akan melengkapi undang-undang yang ada, yaitu Land Acquisition Act 1960 dan mekanisme Strata Titles Act 1985 untuk skema strata yang rusak atau terbengkalai. Belilah kondominium lama berdasarkan kondisinya hari ini, bukan karena pembangunan kembali yang mungkin tidak pernah terjadi.

Daftar periksa kondominium lama sebelum mengajukan penawaran

Periksa	Tanyakan atau lihat
Manajemen	JMB atau MC, managing agent, jam kantor, tanggapan terhadap pengaduan
Keuangan	Saldo sinking fund, laporan keuangan yang diaudit, tunggakan, anggaran tahun depan
Rencana pekerjaan	Notulen AGM dan EGM tentang lift, atap, pompa, pengecatan, levy
Lift dan sistem kebakaran	Certificate of fitness, kontrak servis, pemberitahuan Bomba
Unitnya	Kabel listrik, pipa, lapisan kedap air, jendela, kebocoran sebelumnya, persetujuan renovasi
Sertifikat	Strata title sudah terbit, status kepemilikan, sisa tahun masa sewa tanah, pembatasan
Pinjaman	Pandangan bank Anda tentang usia, masa sewa tanah, dan penilaian, sebelum Anda menandatangani

Di mana kondominium lama berada di JB

Kondominium lama sebagian besar berada di lingkungan JB yang sudah mapan, lebih dekat ke pusat kota dan fasilitas lama. Tanyakan kepada saya gedung mana di suatu kawasan yang berusia 20 tahun atau lebih dan bagaimana perbandingan manajemennya.

• JB Sentral dan Bukit Chagar: pusat kota, dekat Causeway dan stasiun RTS Link.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek serta Permas Jaya: kawasan sisi timur yang sudah lama dihuni.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan mapan dekat universitas dan industri.
• Bandingkan di peta properti JB saya, atau pertimbangkan gedung yang lebih baru di subsale vs new launch.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Memeriksa manajemen kondominium sebelum membeli · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Keselamatan kebakaran dan lift kondominium · Lantai tinggi vs lantai rendah

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah layak membeli kondominium berusia 20 tahun di Johor Bahru?

Bisa layak, jika gedungnya dikelola dengan baik dan dananya memadai. Periksa sinking fund, laporan keuangan yang diaudit, notulen AGM, sertifikat lift, dan sisa tahun masa sewa tanah sebelum mengajukan penawaran, dan siapkan anggaran untuk pekerjaan di dalam unit.

Bisakah saya mendapat KPR untuk kondominium lama di Malaysia?

Biasanya bisa, tetapi syaratnya bervariasi. Bank Negara membatasi tenor paling lama 35 tahun, dan bank melihat hasil penilaian, kondisi gedung, dan, untuk leasehold, sisa tahun masa sewa tanahnya. Malay Mail melaporkan pada Juli 2026 bahwa bank umumnya menolak pinjaman jika sisa masa sewa tanah hanya sekitar 20 sampai 25 tahun.

Apa itu special levy di kondominium?

Iuran tambahan yang diminta dari pemilik untuk perbaikan atau peningkatan besar, seperti lift atau atap, biasanya diputuskan dalam rapat umum. Periksa notulen AGM terbaru untuk levy yang sudah disetujui atau direncanakan sebelum Anda membeli.

Berapa sinking fund yang seharusnya dimiliki kondominium lama?

Tidak ada angka pasti. Hukum mewajibkan iuran paling sedikit 10% dari service charge. Yang penting adalah apakah saldonya bisa menutup lift, atap, dan pompa yang sudah waktunya diganti, yang terlihat dari laporan keuangan yang diaudit dan notulen AGM.

Apakah ada undang-undang penjualan en bloc di Malaysia?

Belum ada undang-undang penjualan kolektif yang berlaku. Urban Renewal Bill 2025 ditarik pada Januari 2026 untuk diubah, dan pada Oktober 2026 menteri perumahan masih menyebutnya sebagai usulan.

Bagaimana cara melihat notulen AGM kondominium sebelum membeli?

Mintalah kepada penjual, yang sebagai pemilik biasanya bisa memperolehnya, atau tanyakan ke kantor manajemen melalui penjual. Jadikan penyerahan notulen, laporan keuangan, dan sertifikat lift sebagai syarat sebelum Anda membayar uang muka.

Periksa gedungnya sebelum mengajukan penawaran

Kirimkan gedung dan unit yang Anda pertimbangkan. Melalui penjual, saya akan meminta notulen AGM terbaru, laporan keuangan yang diaudit, posisi tunggakan, dan sertifikat lift, memeriksa sertifikat tanah dan sisa masa sewanya, lalu membahasnya bersama Anda sebelum Anda mengajukan penawaran. Anda juga bisa menjadwalkan viewing, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), section 24 (sinking fund), checked November 2026; Act 757, section 25 (charges and sinking fund contribution), checked November 2026; Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024, P.U.(A) 99/2024 (copy hosted by UPSI), in force 1 June 2024; JKKP, FAQ on the Factories and Machinery (Repeal) Act 2022, 18 May 2024; JKKP, guide to approval for lift design alterations, August 2025; Malay Mail, “Nearly half of strata properties fail fire safety checks”, 25 January 2026; Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma”, 22 July 2026; Bank Negara Malaysia, measures to promote a sound household sector (35-year maximum tenure), 5 July 2013; National Land Code (Amendment) Act 2016 (Act A1516), section 90A, gazetted 9 September 2016; Malay Mail, “Urban Renewal Bill 2025 tabled for first reading”, 21 August 2025; The Star, “Govt withdraws Urban Renewal Bill to make further refinements”, 23 January 2026; The Star, “Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga”, 21 October 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, keuangan, atau teknik. Kondisi gedung, levy, dan syarat pinjaman bervariasi; mintalah profesional berlisensi untuk melakukan inspeksi, dan konfirmasikan dengan badan pengelola, bank Anda, dan pengacara sebelum berkomitmen.