Panduan untuk pembeli di India
Membayar hartanah Malaysia dari India: LRS, TCS dan dokumen yang diperlukan
Penduduk India membayar hartanah di Malaysia melalui Liberalised Remittance Scheme (LRS), dan bank mengutip TCS semasa wang dihantar keluar. Panduan ini menerangkan had tahunan, siapa yang boleh menggabungkan wang, borang yang diminta bank, cara mendapatkan semula TCS, dan cara menyelaraskan kiriman wang dengan jadual bayaran di Malaysia.
Ringkasnya
Perkara utama
- Setiap individu pemastautin, termasuk kanak-kanak, boleh menghantar sehingga USD 250,000 setiap tahun kewangan (April hingga Mac) di bawah LRS; membeli hartanah di luar negara ialah tujuan yang dibenarkan.
- Ahli keluarga boleh menggabungkan had mereka untuk satu hartanah hanya jika setiap seorang ialah pemilik bersama dalam hakmilik Malaysia.
- Bank anda memerlukan Form A2, PAN anda, kod tujuan S0005 (pelaburan dalam hartanah) dan bukti pembelian, seperti borang tempahan atau SPA.
- Bagi hartanah, TCS ialah 20% atas jumlah melebihi ₹10 lakh dalam satu tahun kewangan; ia bukan cukai muktamad dan dikreditkan terhadap cukai pendapatan anda.
- Simpan setiap rekod kiriman wang: hartanah mesti dilaporkan dalam Schedule FA setiap tahun, dan penalti jika tidak dilaporkan boleh mencecah ₹10 lakh.
- Di pihak Malaysia, warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan kelulusan negeri, levi kelulusan 3% (minimum RM30,000) dan duti setem 8% atas pindah milik.
Peraturan
Apa yang dibenarkan oleh Liberalised Remittance Scheme
LRS ialah rangka kerja Reserve Bank of India yang membenarkan individu pemastautin menghantar wang ke luar negara bagi tujuan akaun semasa dan akaun modal yang dibenarkan, termasuk membeli harta tak alih di luar India.
| Peraturan | Maksudnya bagi pembelian di Malaysia |
|---|---|
| Had tahunan | USD 250,000 seorang setiap tahun kewangan (1 April hingga 31 Mac), meliputi semua kiriman wang LRS anda, bukan hanya untuk hartanah. |
| Siapa yang boleh menggunakannya | Setiap individu pemastautin, termasuk kanak-kanak (penjaga sah turut menandatangani). Syarikat, perkongsian, HUF dan amanah tidak boleh menggunakan LRS. |
| Peraturan yang terpakai | Membeli harta tak alih di luar negara ialah tujuan akaun modal yang dibenarkan, tertakluk kepada Foreign Exchange Management (Overseas Investment) Rules, 2022. |
| PAN | Wajib bagi setiap transaksi LRS. |
| Cawangan yang ditetapkan | Anda menamakan satu cawangan bank peniaga sah (authorised dealer) bagi kiriman wang akaun modal seperti pembelian hartanah. Cawangan ini menjalankan semakan KYC dan pencegahan pengubahan wang haram. |
| Pinjaman bank | LRS tidak membenarkan bank di India memberi pinjaman kepada individu pemastautin untuk kiriman wang akaun modal seperti ini. |
| Wang yang tidak digunakan | Pertukaran asing yang dibeli tetapi tidak digunakan untuk tujuan yang dinyatakan mesti dibawa balik dalam tempoh 180 hari kecuali dilaburkan semula. |
Sumber: Reserve Bank of India, Master Direction on the Liberalised Remittance Scheme, dikemas kini 6 September 2024; FAQ RBI tentang pemerolehan harta tak alih, dikemas kini 6 April 2023; kedua-duanya disemak November 2026.
Di bawah FEMA, penduduk India secara amnya tidak boleh mengambil pinjaman mata wang asing daripada bank luar negara, atau meminjam di India, untuk membeli hartanah di luar negara, jadi pembelian dibayar daripada dana sendiri yang dihantar di bawah LRS. Pembeli yang tinggal dan berpendapatan di luar negara berada dalam keadaan berbeza; lihat pinjaman perumahan untuk warga asing di Malaysia.
Malaysia menetapkan syaratnya sendiri ke atas pembeli. Setiap negeri mempunyai harga minimum untuk warga asing dan memerlukan kelulusan negeri; di Johor ambangnya secara amnya RM1 juta. Semak unit tertentu dengan Bolehkah warga asing membelinya? sebelum anda menghantar sebarang wang.
LRS atau ODI? Membeli rumah atas nama sendiri di luar negara dibuat di bawah LRS, dalam peruntukan Overseas Investment Rules tentang harta tak alih. Melabur melalui syarikat luar negara ialah pelaburan langsung luar negara (ODI), dengan peraturan dan pelaporan yang berasingan. Tanya CA (akauntan bertauliah) anda sebelum menggunakan sebarang struktur syarikat, dan lihat membeli hartanah melalui syarikat untuk pihak Malaysia.
Pembelian bersama
Menggabungkan kiriman wang dalam keluarga
RBI membenarkan ahli keluarga menggabungkan kiriman wang LRS mereka untuk membeli hartanah di luar negara, dengan syarat setiap saudara ialah pemastautin India dan mematuhi syarat skim ini. Perkara pentingnya ialah pemilikan: penggabungan tidak dibenarkan bagi transaksi akaun modal seperti pembelian hartanah jika ahli keluarga itu bukan pemilik bersama. Jika pasangan dan ibu atau bapa anda masing-masing menghantar USD 250,000, kedua-duanya perlu dinamakan sebagai pembeli dalam SPA dan hakmilik. Setiap pemilik bersama kemudian dikira sebagai pembeli asing di Malaysia, dan peraturan Johor terpakai pada pembelian itu.
Mengapa ini penting di Malaysia: pada kadar antara bank Bank Negara Malaysia kira-kira RM4.09 bagi setiap dolar AS (2 Oktober 2026), had penuh LRS seorang adalah lebih kurang RM1.02 juta. Jumlah itu hampir dengan harga minimum Johor untuk warga asing, sebelum ditambah duti setem 8% yang dikenakan atas pindah milik rumah kepada warga asing mulai 1 Januari 2026, levi kelulusan Johor sekurang-kurangnya RM30,000, yuran guaman dan perabot. Pembeli tunggal mungkin memerlukan dua tahun kewangan, atau seorang pemilik bersama, untuk menyelesaikan pembelian. Kira angka anda sendiri dengan kalkulator kos pembelian.
Di bank anda
Form A2, kod tujuan dan dokumen yang diminta bank
Setiap kiriman wang diproses sebagai transaksi LRS yang berasingan, jadi jangkakan untuk memberikan set dokumen yang serupa kepada bank setiap kali anda membayar satu peringkat.
- Form A2: borang permohonan merangkap akuan bagi kiriman wang keluar, di mana anda mengesahkan tujuan dan bahawa anda masih dalam had LRS.
- PAN: wajib bagi semua transaksi LRS.
- Kod tujuan S0005: kod RBI bagi pelaburan dalam hartanah di luar negara. Bank menandakannya sebagai kiriman wang akaun modal LRS.
- Bukti pembelian: borang tempahan, surat tawaran atau SPA yang menunjukkan bahawa bayaran itu untuk membeli hartanah.
- Bukti dana: sesetengah bank meminta penyata bank terkini atau penyata cukai pendapatan terakhir anda, dan bank menyemak sumber dana anda.
- Butiran penerima: akaun peguam Malaysia yang mengendalikan pembelian atau akaun pemaju, seperti yang dinyatakan dalam SPA atau surat peguam. Jangan sekali-kali akaun peribadi; lihat membayar hartanah Johor dari luar negara.
Bank juga meminta anda mengisytiharkan kiriman wang LRS yang dibuat melalui bank lain dalam tahun kewangan yang sama, kerana had USD 250,000 dan ambang TCS ₹10 lakh terpakai pada anda sebagai individu, bukan bagi setiap akaun. Semak tempoh pemprosesan lebih awal.
Cukai dikutip di sumber
TCS atas kiriman wang hartanah: 20% melebihi ₹10 lakh
TCS ialah kutipan cukai pendahuluan, bukan kos tambahan, tetapi ia mengikat tunai sehingga anda menuntutnya semula.
| Tujuan kiriman wang | FY 2025-26 | Mulai 1 April 2026 (tahun cukai 2026-27) |
|---|---|---|
| Pelaburan, termasuk hartanah di luar negara | 20% atas jumlah melebihi ₹10 lakh | 20% atas jumlah melebihi ₹10 lakh (tidak berubah) |
| Pendidikan atau rawatan perubatan (dibiayai sendiri) | 5% melebihi ₹10 lakh | 2% melebihi ₹10 lakh |
| Pendidikan yang dibiayai pinjaman tertentu | Tiada | Tiada |
| Pakej pelancongan luar negara | 5% sehingga ₹10 lakh, 20% melebihinya | 2% dari rupee pertama |
Sumber: Finance Bill, 2026 memorandum (peruntukan berkaitan cukai langsung), Februari 2026; Business Today, 1 Februari 2025 (ambang dinaikkan kepada ₹10 lakh) dan 2 Februari 2026 (perubahan TCS Bajet 2026); disemak November 2026.
Ambang ₹10 lakh dinaikkan daripada ₹7 lakh pada 1 April 2025. Mulai 1 April 2026, Income-tax Act, 2025 menggantikan Akta 1961, dan peraturan TCS berpindah daripada seksyen 206C(1G) kepada seksyen 394. Bagi kiriman wang hartanah, kadar dan ambang tidak berubah.
Contoh: jika anda menghantar ₹90 lakh untuk hartanah dalam satu tahun kewangan tanpa kiriman wang LRS lain, TCS ialah 20% daripada ₹80 lakh, iaitu ₹16 lakh. Anda memerlukan kira-kira ₹1.06 crore semasa pembayaran, walaupun ₹16 lakh itu akan dikembalikan melalui penyata cukai anda.
Jika pemilik bersama masing-masing menghantar daripada dana sendiri, setiap seorang mempunyai ambang ₹10 lakh sendiri; CA anda boleh mengesahkan bagaimana ini terpakai kepada anda.
Mendapatkannya semula
Menuntut kredit TCS
- Bank mendepositkan TCS di bawah PAN anda dan mengeluarkan sijil TCS. Jumlah itu sepatutnya muncul dalam Form 26AS dan Annual Information Statement anda; semak selepas setiap suku tahun.
- Apabila anda memfailkan penyata cukai pendapatan bagi tahun itu, TCS ditolak daripada jumlah cukai anda. Jika ia melebihi cukai yang perlu dibayar, bakinya dikembalikan selepas penyata diproses.
- Pembeli bergaji tidak perlu menunggu penyata cukai: sejak Oktober 2024, pekerja boleh meminta majikan mengambil kira TCS semasa memotong cukai daripada gaji, yang mengurangkan TDS bulanan.
- TCS dikreditkan kepada orang yang PAN-nya digunakan. Jika dua pemilik bersama menghantar wang, setiap seorang menuntut TCS masing-masing.
Masa
Menyelaraskan kiriman wang dengan jadual bayaran Malaysia
Bayaran di Malaysia dibuat secara berperingkat, dan setiap peringkat ialah kiriman wang LRS yang berasingan.
| Peringkat | Jumlah biasa | Bila | Perkara LRS yang perlu diberi perhatian |
|---|---|---|---|
| Yuran tempahan / deposit cengkeram | Kira-kira 1–2% daripada harga | Semasa anda menandatangani borang tempahan atau tawaran | Kiriman wang pertama anda; Form A2 dan kod tujuan S0005 terpakai walaupun bagi yuran tempahan yang kecil |
| Baki deposit | Sehingga 10% secara keseluruhan | Semasa menandatangani SPA | Biasanya perlu sampai dalam beberapa hari, jadi sediakan dokumen lebih awal |
| Baki harga belian (hartanah siap) | Kira-kira 90% | Dalam tempoh penyempurnaan, biasanya tiga bulan, selalunya dengan lanjutan satu bulan pada kadar faedah bayaran lewat | Jumlah besar; semak baki had USD 250,000 anda bagi tahun itu |
| Bayaran kemajuan (projek baharu) | Peringkat mengikut pembinaan | Sepanjang tempoh pembinaan, mengikut bil pemaju | Menyebarkan kiriman wang ke beberapa tahun kewangan |
| Duti setem, levi kelulusan dan yuran guaman | Duti setem 8% atas pindah milik rumah kepada warga asing, levi kelulusan Johor (3%, minimum RM30,000), serta yuran | Sebelum atau semasa penyempurnaan | Juga dikira dalam had LRS anda |
Sumber: terma biasa perjanjian jual beli Malaysia (peguam anda mengesahkan tarikh dalam kontrak anda); LHDN, garis panduan duti setem bagi Jadual Pertama Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; pekeliling PTG Johor 3/2025.
Bagi pembeli asing, tempoh penyempurnaan dalam SPA subsale sering dikaitkan dengan tarikh kelulusan negeri diperoleh dan bukannya tarikh SPA, jadi kiriman wang yang besar mungkin jatuh beberapa bulan selepas menandatangani. Rekod berbeza mengikut negeri dan kontrak; sahkan tarikh pencetus dengan peguam anda. Oleh sebab had LRS dan ambang TCS ditetapkan semula setiap 1 April, jadual yang merentasi dua tahun kewangan boleh memudahkan pengurusan had, walaupun TCS tetap menjadi kredit dalam apa jua keadaan.
Selepas anda membeli
Rekod yang perlu disimpan untuk Schedule FA
Sebaik sahaja anda memiliki hartanah itu, penyata cukai pendapatan setiap tahun perlu menunjukkannya.
Pembayar cukai pemastautin dan biasa bermastautin (resident and ordinarily resident) melaporkan aset asing dalam Schedule FA, yang berdasarkan tahun kalendar (1 Januari hingga 31 Disember), bukan tahun kewangan India. Harta tak alih asing mempunyai jadual tersendiri, dan anda melaporkannya setiap tahun anda memegangnya, walaupun ia tidak menjana pendapatan. Sebarang sewa dimasukkan dalam jadual bagi pendapatan asing dan pelepasan cukai.
Penalti kerana gagal melaporkan aset asing di bawah Black Money Act ialah ₹10 lakh. Kelonggaran yang diperkenalkan mulai 1 Oktober 2024, yang mengecualikan penalti bagi aset asing bernilai sehingga ₹20 lakh secara keseluruhan, secara nyata tidak termasuk harta tak alih, dan kelonggaran pendakwaan dalam Bajet 2026 juga mempunyai pengecualian yang sama. Rumah di Malaysia tidak pernah terlalu kecil untuk dilaporkan. Jabatan Cukai Pendapatan India menjalankan kempen NUDGE pada 2024 dan 2025 yang meminta pembayar cukai menyemak pengisytiharan aset asing mereka, jadi maklumkan CA anda pada tahun yang sama anda membeli.
- Borang tempahan, SPA, resit daripada pemaju atau peguam, dan penyata penyempurnaan akhir.
- Setiap Form A2, nota debit bank dan pengesahan SWIFT, berserta kadar pertukaran yang digunakan.
- Sijil TCS dan catatan Form 26AS yang sepadan.
- Hakmilik atau hakmilik strata setelah dikeluarkan, serta bil cukai tanah dan cukai taksiran tahunan.
- Jika anda menyewakan unit: perjanjian sewa dan pemfailan cukai Malaysia anda.
Rekod yang sama membantu apabila anda menjual. Lihat juga menyewakan hartanah di Johor dan wasiat untuk hartanah Malaysia.
Di Malaysia
Pihak Malaysia: peraturan Johor untuk pembeli India
LRS meliputi wang yang keluar dari India. Malaysia kemudian mengenakan peraturannya sendiri ke atas anda sebagai pembeli asing.
| Perkara | Yang terpakai di Johor |
|---|---|
| Harga minimum | Secara amnya RM1 juta untuk warga asing, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan. |
| Kelulusan negeri | Diperlukan bagi setiap pembelian oleh bukan warganegara (Kanun Tanah Negara seksyen 433B). |
| Levi kelulusan | 3% daripada harga, minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik untuk memohon, sejak 1 Julai 2025. |
| Duti setem atas pindah milik | 8% bagi pindah milik kediaman kepada warga asing sejak 1 Januari 2026. |
| Cukai pendapatan sewa | Individu bukan pemastautin membayar kadar rata 30% tanpa sebarang pelepasan. |
| Menjual (RPGT) | Bagi bukan warganegara: 30% atas keuntungan dalam tempoh lima tahun, 10% mulai tahun keenam. |
| Melawat | Warganegara India boleh melawat Malaysia tanpa visa sehingga 30 hari di bawah pengecualian yang dilanjutkan hingga 31 Disember 2026; semak peraturan semasa sebelum anda melancong. |
Sumber: New Straits Times, 20 April 2026; Kanun Tanah Negara seksyen 433B; pekeliling PTG Johor 3/2025; garis panduan duti setem LHDN, 30 Jun 2026; halaman LHDN tentang individu bukan pemastautin dan kadar RPGT (dikemas kini 23 Jun 2026), disemak November 2026; The Star, 20 Disember 2024.
Sesetengah pemberi pinjaman Malaysia membiayai pembeli asing, tetapi bagi penduduk India, had FEMA di atas masih terpakai, jadi tanya CA dan bank anda sebelum memohon. Lihat harga minimum dan kuota Johor, kelulusan negeri di Johor, panduan cukai pendapatan sewa dan melawat hartanah JB dari India.
Jawapan terus
Soalan lazim
Berapa banyak wang yang boleh saya hantar dari India untuk membeli hartanah di Malaysia?
Setiap individu pemastautin boleh menghantar sehingga USD 250,000 setiap tahun kewangan di bawah LRS, meliputi semua tujuan LRS secara keseluruhan. Ahli keluarga boleh menggabungkan had mereka hanya jika setiap seorang ialah pemilik bersama hartanah itu.
Adakah TCS dikenakan atas wang yang dihantar ke luar negara untuk membeli hartanah?
Ya. Bagi tujuan pelaburan, termasuk hartanah, TCS ialah 20% atas jumlah melebihi ₹10 lakh dalam satu tahun kewangan. Ini terpakai dalam FY 2025-26 dan diteruskan mulai 1 April 2026 di bawah Income-tax Act, 2025.
Bolehkah saya mendapatkan semula TCS?
Ya. TCS dikreditkan terhadap cukai pendapatan anda bagi tahun itu dan sebarang lebihan dikembalikan selepas penyata anda diproses. Pekerja bergaji juga boleh meminta majikan mengambil kiranya dalam TDS gaji.
Kod tujuan apakah yang digunakan untuk membeli hartanah di luar negara?
Bank menggunakan kod tujuan RBI S0005, pelaburan dalam hartanah di luar negara, dan akan meminta dokumen yang menunjukkan bayaran itu untuk pembelian hartanah, seperti borang tempahan atau SPA.
Bolehkah saya dan isteri sama-sama menggunakan had LRS kami untuk satu pangsapuri?
Ya, jika anda berdua pemastautin India, kedua-duanya mematuhi LRS dan kedua-duanya dinamakan sebagai pemilik bersama hartanah itu. Penggabungan tidak dibenarkan bagi seseorang yang tidak akan menjadi pemilik bersama.
Bolehkah saya mengambil pinjaman di India untuk membeli hartanah di Malaysia?
Secara amnya tidak. LRS tidak membenarkan bank di India memberi pinjaman kepada individu pemastautin untuk kiriman wang akaun modal seperti pembelian hartanah, dan pemastautin secara amnya juga tidak boleh meminjam di luar negara untuk tujuan itu.
Adakah saya perlu mengisytiharkan hartanah Malaysia dalam penyata cukai India saya?
Ya, jika anda pemastautin dan biasa bermastautin. Laporkannya dalam Schedule FA setiap tahun, berdasarkan tahun kalendar, walaupun ia tidak menjana pendapatan. Penalti kerana tidak melaporkannya boleh mencecah ₹10 lakh.
Berapakah harga minimum bagi pembeli India di Johor?
Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan. Setiap pembelian memerlukan kelulusan negeri, dan Johor mengenakan levi kelulusan 3% daripada harga, dengan minimum RM30,000.
Merancang pembelian dari India?
Hantarkan bajet anda, bandar yang anda minati dan sama ada anda akan menetap atau menyewakannya. Saya akan menerangkan peraturan yang terpakai dan unit mana yang layak.