Menyewakan properti JB Anda kepada penyewa asing (2026): pas, hukum, dan apa yang wajib diperiksa pemilik

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 12 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru kepada penyewa dari luar negeri: ekspatriat, pelajar, peserta MM2H, pekerja jarak jauh, dan keluarga. Jawaban singkatnya: Anda boleh menyewakan kepada warga asing, dan banyak di antara mereka adalah penyewa yang baik, tetapi pastikan setiap orang dewasa yang akan tinggal di unit tersebut memegang pas (izin tinggal) Malaysia yang sah selama masa tinggalnya. Berdasarkan section 55E Immigration Act 1959/63, membiarkan imigran ilegal tinggal di tempat yang Anda kuasai merupakan pelanggaran, dengan denda RM5,000 hingga RM30,000 untuk setiap orang pada vonis pertama. Simpan salinan paspor dan pas dengan aman, dan cantumkan tanggal berakhirnya pas dalam perjanjian sewa Anda.

Hukum yang perlu diketahui pemilik: section 55E

Section 55E(1) Immigration Act 1959/63 menyatakan bahwa tidak ada penghuni (occupier) yang boleh mengizinkan imigran ilegal masuk atau tinggal di tempat mana pun. Section ini mendefinisikan occupier sebagai siapa saja yang memegang tanggung jawab, pengelolaan, atau kendali atas tempat tersebut, dan tempat (premises) mencakup bangunan apa pun atau bagian darinya. Apakah seorang pemilik tertentu termasuk di dalamnya bergantung pada faktanya, jadi pendekatan yang aman adalah menganggap ketentuan ini bisa berlaku bagi Anda.

Hal	Isi section 55E
Siapa yang dianggap imigran ilegal	Bukan warga negara yang melanggar section 5, 6, 8, 9, atau 15 Act tersebut atau regulation 39 Immigration Regulations 1963. Section 15 mencakup tinggal melewati batas setelah pas berakhir atau dibatalkan.
Vonis pertama	Denda RM5,000 hingga RM30,000 untuk setiap imigran ilegal, penjara hingga 12 bulan, atau keduanya
Vonis kedua atau berikutnya	Denda RM10,000 hingga RM60,000 untuk setiap imigran ilegal, penjara hingga dua tahun, atau keduanya
Praduga	Jika imigran ilegal ditemukan di tempat tersebut, occupier dianggap telah mengizinkan dan mengetahuinya, kecuali dibuktikan sebaliknya

Pengadilan memang menerapkannya. Pada 2024, Daily Express di Sabah melaporkan denda berdasarkan section 55E(1) dalam kasus orang yang membiarkan warga asing tanpa dokumen tinggal di tempat yang mereka kuasai. Pelajaran praktisnya: lihat pasnya, simpan catatan, dan bertindaklah jika sebuah pas berakhir.

Pas yang mendukung penyewaan

Pas	Siapa yang biasanya memegangnya	Yang perlu diperiksa
Employment Pass	Orang yang dipekerjakan oleh perusahaan Malaysia	Nama, pemberi kerja, dan tanggal berakhir. Sejak Desember 2022 pas ini diterbitkan sebagai ePASS; masa berlakunya dapat diperpendek jika pekerjaan berakhir atau pemegangnya berganti pemberi kerja.
Dependant Pass	Pasangan dan anak dari pemegang Employment Pass	Tanggal berakhir, dan pastikan pas pemegang utama masih berlaku
Long-term social visit pass	Sebagian anggota keluarga pemegang pas, dan kategori tinggal jangka panjang lainnya	Kategori dan tanggal berakhir
Student Pass	Pelajar internasional di institusi pendidikan Malaysia	Institusi dan tanggal berakhir; masa sewa sering mengikuti kalender akademik
Pas MM2H	Peserta Malaysia My Second Home beserta tanggungannya	Tanggal berakhir; banyak peserta MM2H menyewa sambil memilih rumah untuk dibeli
DE Rantau Nomad Pass	Pekerja jarak jauh yang berpenghasilan dari luar negeri	Berlaku 3 hingga 12 bulan, dapat diperpanjang sekali; MDEC menyarankan penyewa untuk tidak menandatangani sebelum pas disahkan
Visit pass (dengan atau tanpa visa)	Wisatawan dan pengunjung jangka pendek	Cocok untuk tinggal singkat atau perjalanan mencari rumah, bukan sewa setahun

Pekerja asing dengan temporary employment pass biasanya diberi tempat tinggal melalui pemberi kerjanya. Jika sebuah perusahaan ingin menyewa rumah Anda untuk pekerjanya, perlakukan sebagai sewa perusahaan (lihat di bawah) dan minta pemberi kerja memastikan bahwa hal itu memenuhi kewajiban hukumnya sendiri terkait tempat tinggal pekerja.

Cara memeriksa dokumen penyewa asing

1. Lihat dokumen aslinya. Periksa paspor dan pas atau ePASS, bukan hanya fotonya.
2. Cocokkan datanya. Nama, foto, nomor paspor, dan, untuk Employment Pass, pemberi kerja yang disebutkan dalam surat penawaran atau surat kerja.
3. Bandingkan tanggalnya. Jika pas berakhir sebelum masa sewa, sepakati secara tertulis bagaimana perpanjangannya akan ditunjukkan kepada Anda.
4. Catat setiap penghuni. Setiap orang dewasa yang akan tinggal di sana, dengan data paspor dan pasnya, termasuk anggota keluarga.
5. Ingat kaitannya dengan pekerjaan. Surat dari pemberi kerja yang mengonfirmasi pekerjaan mendukung pemeriksaan pas sekaligus pemeriksaan penghasilan.
6. Periksa lagi saat perpanjangan. Minta pas yang berlaku setiap kali sewa diperpanjang atau sebuah pas akan berakhir.

Untuk langkah penyaringan yang lebih luas, pemeriksaan penghasilan, dan inventaris saat pindah masuk, lihat daftar periksa penyaringan penyewa dan inventaris saya.

Menyimpan salinan paspor sesuai PDPA

Salinan paspor dan pas adalah data pribadi, dan PDPA mengharuskan data tersebut dikumpulkan untuk tujuan yang jelas, disimpan dengan aman, dan tidak disimpan lebih lama dari yang diperlukan. Sejak 1 April 2025, sanksi maksimum untuk pelanggaran prinsip-prinsip Act tersebut adalah RM1 juta, penjara tiga tahun, atau keduanya (PDP Commissioner). Dalam praktiknya: beri tahu pelamar mengapa Anda memerlukan salinannya, tandai salinan itu hanya untuk keperluan sewa, simpan di map terkunci atau akun yang dilindungi kata sandi alih-alih di grup chat, bagikan hanya kepada agen, pengacara, atau kantor pengelola Anda, dan hapus salinan pelamar yang tidak terpilih setelah Anda menentukan pilihan.

Ketentuan perjanjian sewa untuk penyewa asing

Per November 2026, Malaysia belum memiliki Residential Tenancy Act yang berlaku; pada Agustus 2026 pemerintah menyatakan RUU tersebut masih difinalisasi (Bernama). Jadi, perjanjian Anda yang menetapkan aturannya. Selain klausul yang biasa, tambahkan ketentuan berikut untuk penyewa asing:

• Klausul pas. Penyewa wajib memegang pas yang sah selama seluruh masa sewa, menunjukkan setiap perpanjangan kepada Anda, dan segera memberi tahu Anda jika pas dibatalkan atau tidak diperpanjang.
• Nama penghuni. Hanya orang yang tercantum, dengan data paspornya, yang boleh tinggal di unit tersebut; perubahan memerlukan persetujuan tertulis Anda.
• Pengakhiran lebih awal. Banyak perjanjian memungkinkan salah satu pihak mengakhiri lebih awal jika pas penyewa dibatalkan atau penyewa dipindahtugaskan ke luar negeri, setelah jangka waktu minimum dan dengan pemberitahuan. Sepakati masa pemberitahuannya dan apa yang terjadi dengan depositnya.
• Tidak boleh disewakan ulang atau untuk tinggal singkat. Nyatakan dengan jelas, sesuai dengan peraturan (by-laws) gedung.
• Ketentuan pembayaran. Sewa dalam ringgit, rekening tujuan pembayaran, dan siapa yang menanggung biaya transfer dari luar negeri.
• Bahasa. Gunakan bahasa yang dipahami kedua belah pihak, dan beri penyewa waktu untuk membacanya.

Pembayaran di muka	Praktik umum di Malaysia	Catatan
Deposit jaminan	Sewa dua bulan	Tidak ada undang-undang yang menetapkan jumlahnya; perjanjian yang menentukan
Deposit utilitas	Sekitar setengah bulan sewa	Menutupi tagihan terakhir
Sewa di muka	Sewa satu bulan	Dibayar sebelum pindah masuk
Bea meterai (stamp duty) atas perjanjian	RM1 per RM250 sewa tahunan untuk masa hingga 1 tahun; RM3 untuk lebih dari 1 hingga 3 tahun	Tidak ada pembebasan RM2,400 sejak 2025; dimeteraikan dalam 30 hari

Panduan perjanjian sewa untuk pemilik saya membahas seluruh klausul, dan sewa berperabot vs tanpa perabot membantu Anda menentukan apa yang disertakan.

Penglaju (commuter) Singapura sebagai penyewa

Banyak penyewa di JB bekerja di Singapura. Warga Malaysia yang pulang-pergi tentu tidak memerlukan pas. Warga Singapura atau warga negara asing lainnya yang ingin tinggal di JB dan menyeberang setiap hari tetap memerlukan pas Malaysia yang mengizinkan tinggal jangka panjang; visit pass hanya untuk kunjungan. Tanyakan pas apa yang akan dipegang pelamar sebelum Anda menandatangani, dan jika ragu, minta mereka memastikannya dengan Immigration Department. Panduan saya tentang menyewakan unit JB kepada penglaju Singapura membahas lokasi dan apa yang dicari penyewa seperti ini.

Sewa perusahaan

• Perusahaan adalah penyewanya. Minta dokumen pendaftarannya dan resolusi direksi atau surat yang menyebutkan siapa yang berwenang menandatangani.
• Sebutkan nama penghuninya. Perjanjian harus mencantumkan karyawan yang akan tinggal di sana, beserta pasnya.
• Bayar dari rekening perusahaan. Sewa dan deposit harus berasal dari perusahaan, bukan dari pihak yang tidak terkait.
• Rencanakan pergantian staf. Sepakati bagaimana penghuni baru disetujui dan didokumentasikan.

Sewa yang dibayar dari luar negeri

Sebagian penyewa asing membayar dari rekening di negara asalnya, setidaknya pada awalnya. Minta pembayaran dari rekening atas nama penyewa atau pemberi kerja, terbitkan kuitansi, dan hindari uang tunai atau pembayaran dari pihak ketiga yang tidak terkait. Catatan yang jelas melindungi Anda jika suatu saat bank menanyakan asal dana, dan itulah yang dibutuhkan konsultan pajak Anda.

Tinggal singkat dan sewa liburan

Menyewakan per malam kepada warga asing yang berkunjung adalah bisnis yang berbeda, dengan peraturan gedung, aturan pemerintah daerah (council), dan pajak pariwisata yang perlu dipertimbangkan. Pada Oktober 2026 kementerian perumahan menyatakan pedoman nasional untuk sewa jangka pendek sedang difinalisasi. Lihat aturan Airbnb dan tinggal singkat di JB sebelum Anda memasang iklan.

Pajak atas sewa

Sewa Anda dikenai pajak di Malaysia siapa pun penyewanya. Pemilik yang merupakan residen menambahkannya ke penghasilan mereka; pemilik non-residen dikenai tarif tetap 30% berdasarkan aturan LHDN. Lihat panduan pajak penghasilan sewa saya, dan jika Anda tinggal di Singapura, pajak Singapura dan penghasilan sewa di JB.

Jika terjadi masalah

• Pas dibatalkan atau berakhir. Segera bicarakan dengan penyewa dan sepakati tanggal pindah keluar secara tertulis. Mintalah nasihat pengacara jika penyewa tetap tinggal tanpa pas.
• Sewa tidak dibayar. Ikuti langkah pemberitahuan dalam perjanjian Anda. Jangan mengganti kunci atau memindahkan barang-barang penyewa sendiri; tanyakan kepada pengacara tentang proses hukum yang benar. Lihat penyewa yang tidak membayar sewa.
• Penyewa meninggalkan negara lebih awal. Periksa klausul pengakhiran lebih awal dan selesaikan deposit berdasarkan inventaris.
• Sengketa deposit. Gunakan foto dan inventaris saat pindah masuk, dan kembalikan sisanya pada tanggal yang disepakati. Lihat pengembalian deposit sewa.

Perlakukan setiap pelamar secara adil

Pada Maret 2026 The Star melaporkan sebuah studi terhadap sekitar 35,000 iklan sewa kamar di Klang Valley, yang 42.8% di antaranya secara tegas mengecualikan setidaknya satu kelompok ras. Itu praktik yang buruk dan bisnis yang buruk: kewarganegaraan, ras, dan agama tidak menunjukkan apa pun tentang apakah seseorang membayar sewa. Tuliskan kriteria Anda (pas yang sah, penghasilan yang cukup untuk membayar sewa, referensi, dan penerimaan atas ketentuan Anda) dan terapkan kepada semua orang.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link, populer di kalangan penyewa penglaju.
• Iskandar Puteri: Medini dan EduCity, dengan sekolah internasional dan universitas.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan pekerja, dengan kafe dan sekolah di dekatnya.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: dekat universitas dan kawasan industri.
• Danga Bay: kondominium tepi air yang dekat dengan kota.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Penyaringan penyewa dan inventaris · Perjanjian sewa untuk pemilik di JB · Menyewa di JB sebagai warga asing · Mengelola properti JB dari luar negeri

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menyewakan rumah saya kepada warga asing di Malaysia?

Ya. Tidak ada aturan yang melarang menyewakan kepada warga asing. Pastikan setiap penghuni dewasa memegang pas Malaysia yang sah selama masa tinggalnya, seperti employment pass, dependant pass, student pass, pas MM2H, atau DE Rantau, dan simpan catatannya.

Apa sanksi menyewakan unit kepada imigran ilegal?

Berdasarkan section 55E Immigration Act 1959/63, occupier yang mengizinkan imigran ilegal tinggal melakukan pelanggaran: pada vonis pertama denda RM5,000 hingga RM30,000 per orang, penjara hingga 12 bulan, atau keduanya. Vonis berulang dikenai sanksi yang lebih berat.

Apakah orang yang tinggal melewati batas (overstay) dianggap imigran ilegal?

Untuk section 55E, ya. Definisi dalam section tersebut mencakup bukan warga negara yang melanggar section 15 Act tersebut, yang mengatur tetap tinggal setelah pas berakhir atau dibatalkan. Itulah sebabnya pemilik memantau tanggal berakhirnya pas.

Bolehkah pemilik menyimpan salinan paspor penyewa?

Boleh, untuk keperluan sewa, tetapi tangani sesuai prinsip PDPA: beri tahu penyewa alasannya, simpan dengan aman, bagikan hanya kepada pihak yang memerlukannya, dan hapus jika tidak lagi diperlukan.

Bisakah warga asing dengan visit pass menyewa kondominium selama setahun?

Visit pass dimaksudkan untuk tinggal singkat, bukan sewa satu tahun. Tanyakan pas jangka panjang apa yang akan dipegang pelamar sebelum menandatangani, dan minta mereka memastikannya dengan Immigration Department jika ragu.

Apa saja yang harus dicantumkan dalam perjanjian sewa dengan penyewa asing?

Klausul yang mewajibkan pas yang sah selama seluruh masa sewa dan pemberitahuan jika ada pembatalan, nama penghuni, ketentuan pengakhiran lebih awal jika pas dibatalkan atau pindah tugas, larangan menyewakan ulang, rincian pembayaran, dan pemeteraian dalam 30 hari.

Menyewakan rumah JB Anda kepada penyewa asing?

Beri tahu saya nama proyek, harga sewa yang diminta, dan kapan unit tersedia. Untuk penyewaan yang saya tangani, saya menyaring pelamar dan memeriksa pas mereka dengan persetujuan mereka, menyiapkan perjanjian sewa dengan klausul pas dan penghuni, dan membuat inventaris dengan foto bertanggal saat serah terima. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda tinggal di luar negeri.

Sumber: Immigration Act 1959/63 (Act 155), section 55E, diperiksa November 2026; Immigration Department of Malaysia, pelanggaran yang sering dilakukan, diperiksa November 2026; Daily Express, kasus Immigration Act section 55E(1), 26 April 2024; Daily Express, “Man fined RM15,000 over three illegals”, 1 Agustus 2024; Immigration Department of Malaysia, FAQ Employment Pass, 12 Januari 2022, diperiksa November 2026; Expatriate Services Division, FAQ MYXpats (ePASS), diperbarui 12 November 2026; MDEC, DE Rantau Pass FAQ v10, 28 Agustus 2026; Situs resmi MM2H, persyaratan dan peraturan, diakses November 2026; PDP Commissioner, cetak ulang Act 709 per 15 September 2026; PDP Commissioner, halaman Amendment Act 2024, 12 Agustus 2025; Bernama, Residential Tenancy Bill sedang difinalisasi, 4 Agustus 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa, 12 Juli 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; The Sun, perubahan bea meterai mulai 2025, diakses November 2026; The Star, pedoman sewa jangka pendek sedang difinalisasi, 26 Oktober 2026; LHDN, siapa yang dikenai pajak (individu non-residen), diperiksa November 2026; The Star, “Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”, 12 Maret 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 12 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Pertanyaan imigrasi dan sewa bergantung pada faktanya; tanyakan kepada pengacara Malaysia, dan pastikan aturan pas dengan Immigration Department, sebelum Anda bertindak.