Membeli Properti atas Nama Orang Lain (Nominee) di Malaysia: Risiko dan Alternatif yang Lebih Aman (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 12 November 2026

Pembelian “nominee” berarti properti didaftarkan atas nama satu orang, sementara orang lain yang membayarnya dan menganggapnya sebagai miliknya. Di Malaysia, orang melakukan ini untuk menghindari aturan bagi warga asing, untuk membeli unit yang sebenarnya tidak boleh mereka beli, atau untuk menyembunyikan aset. Jawaban singkatnya: orang yang namanya tercantum di sertifikat adalah pemilik yang sah secara hukum, perjanjian sampingan mungkin sulit atau mustahil ditegakkan, dan jika tujuannya untuk mengakali hukum, perjanjian itu dapat batal menurut section 24 Contracts Act 1950. Saya tidak mengatur transaksi nominee. Panduan ini menjelaskan risikonya dan jalur yang sah sebagai gantinya. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum; bicarakan kasus Anda sendiri dengan pengacara.

Mengapa orang memakai nominee

• Pembeli asing yang menginginkan rumah di bawah harga minimum bagi warga asing di Johor, atau ingin menghindari persetujuan negara bagian, pungutan bagi warga asing dan bea meterai yang lebih tinggi, menaruhnya atas nama teman atau kerabat warga Malaysia.
• Unit dan tanah yang dibatasi. Sebagian unit dan tanah dicadangkan bagi pembeli yang memenuhi syarat, seperti unit Bumiputera atau tanah cadangan Melayu (Malay reserve land). Orang yang tidak memenuhi syarat mungkin mencoba membeli melalui orang yang memenuhi syarat. Tanah cadangan Melayu bahkan tidak boleh disewakan kepada non-Melayu, kata kementerian terkait pada 2018.
• Alasan pinjaman. Pembeli yang tidak bisa mendapat pinjaman meminta orang dengan profil yang lebih baik untuk meminjam dan memegang sertifikatnya.
• Menyembunyikan aset dari kreditur, pasangan, rekan bisnis atau otoritas pajak.
• Kemudahan keluarga, seperti orang tua yang membeli atas nama anaknya yang sudah dewasa, yang bisa sah tetapi tetap membawa risiko di bawah ini.

Motifnya penting. Memegang properti untuk anggota keluarga secara terbuka dan sah sangat berbeda dengan memakai nama orang lain untuk mengakali pembatasan hukum. Yang pertama dapat didokumentasikan dengan benar; yang kedua bisa membuat Anda sama sekali tidak memiliki hak yang dapat ditegakkan.

Posisi hukum: pemilik terdaftar adalah pemiliknya

Malaysia memakai sistem Torrens untuk hak atas tanah yang terdaftar. National Land Code menjadikan daftar tanah sebagai pusatnya:

Ketentuan	Isinya, secara singkat	Mengapa penting bagi transaksi nominee
National Land Code, section 89	Dokumen hak atas tanah yang terdaftar adalah bukti mutlak bahwa orang yang disebutkan memiliki tanah tersebut, dengan tunduk pada Code	Nominee adalah pemilik menurut hukum; nama Anda tidak ada di sertifikat
National Land Code, section 340	Hak pemilik terdaftar tidak dapat diganggu gugat, dengan pengecualian seperti penipuan, pemalsuan atau akta yang batal; pembeli beritikad baik berikutnya yang membayar nilai wajar dilindungi	Jika nominee menjual kepada pembeli beritikad baik, Anda biasanya tidak bisa mendapatkan properti itu kembali
National Land Code, section 332	Registrar dapat mencatat trust caveat atas tanah yang dinyatakan dipegang oleh wali amanat	Pengaturan rahasia tidak dinyatakan di sertifikat, jadi perlindungan ini tidak cocok untuknya
National Land Code, section 433B	Bukan warga negara dan perusahaan asing hanya boleh memperoleh tanah dengan persetujuan State Authority	Transaksi nominee yang dipakai untuk menghindari persetujuan ini bertujuan mengakali hukum
Contracts Act 1950, section 24	Perjanjian batal jika tujuan atau imbalannya dilarang hukum, akan mengakali suatu hukum, bersifat curang, merugikan harta orang lain, atau tidak bermoral atau bertentangan dengan kepentingan umum	Perjanjian nominee yang dibuat untuk menghindari aturan bagi warga asing, tanah cadangan atau syarat kelayakan, atau untuk menipu kreditur, berisiko batal

Apa yang telah diputuskan pengadilan

Sebuah kajian akademis tentang section 24 yang diterbitkan dalam Asian Journal of Comparative Law (2024) membahas beberapa perkara di Malaysia. Dalam salah satunya, putusan Federal Court tahun 2017 dari Sabah, seorang non-pribumi memakai nominee pribumi untuk memperoleh tanah hak adat (native title), dan pinjaman dari pemberi pinjaman yang mengetahui pengaturan itu dinyatakan tercemar oleh ketidakabsahan dan tidak dapat ditegakkan. Dalam perkara lain, hasilnya bergantung pada apa yang diketahui masing-masing pihak dan apakah yang diakali adalah suatu hukum, bukan sekadar kebijakan internal. Pelajaran bagi pembeli: apakah pengaturan nominee bertahan di pengadilan tergantung pada tujuan dan faktanya, dan Anda tidak bisa mengandalkannya.

Bahkan jika pengaturannya sah, membuktikannya sulit. Anda memerlukan bukti jelas bahwa Andalah yang membayar, bahwa kedua pihak berniat Anda yang memiliki properti itu, dan bahwa tujuannya sah. Pembayaran tunai, janji lisan dan pengertian “kita kan keluarga” adalah hal-hal yang justru gagal dalam sengketa.

Apa yang bisa salah

Jika nominee…	Apa yang bisa terjadi
Menjual properti	Pembeli beritikad baik yang membayar nilai wajar umumnya dilindungi (section 340(3)). Anda hanya bisa menggugat nominee untuk mendapatkan uang, itu pun jika Anda punya dasar tuntutan.
Menjaminkannya	Pemberi pinjaman memegang hak tanggungan (charge) yang terdaftar. Jika nominee berhenti membayar, properti dapat dilelang.
Meninggal	Properti masuk ke harta peninggalan nominee dan beralih menurut wasiat atau aturan pembagian warisannya. Keluarganya mungkin tidak tahu atau tidak menerima klaim Anda.
Bercerai	Properti atas nama salah satu pasangan dapat diperebutkan sebagai harta bersama perkawinan.
Bangkrut atau digugat	Kreditur melihat aset atas nama debitur. Anda harus membuktikan bahwa properti itu tidak pernah menjadi miliknya.
Berselisih dengan Anda	Nominee dapat menolak mengalihkan, menahan uang sewa, atau menempatinya. Satu-satunya jalan Anda adalah gugatan ke pengadilan, yang bisa gagal jika pengaturannya tidak sah.
Diselidiki	Pemeriksaan pajak, antipencucian uang atau penegakan hukum dapat membekukan atau memeriksa aset atas namanya, dan atas nama Anda.

Uang, pajak dan antipencucian uang

• Sumber dana. Undang-undang antipencucian uang Malaysia (AMLA) mencakup pengacara dan, sebagaimana dicatat sebuah badan profesi agen properti pada 2022, agen real estat sebagai lembaga pelapor. Mereka wajib mengidentifikasi klien dan orang yang sebenarnya berada di balik suatu pembelian, serta melaporkan transaksi mencurigakan. Membayar pembelian orang lain melalui pihak ketiga atau secara tunai adalah tanda bahaya.
• Pajak penghasilan sewa. Pemilik terdaftar adalah pihak yang diharapkan LHDN melaporkan uang sewa. Jika Anda yang menerima sewa tetapi nama nominee yang ada di sertifikat, kalian berdua punya masalah. Lihat panduan pajak penghasilan sewa saya.
• Mengalihkannya kembali ada biayanya. Memindahkan properti dari nominee kepada Anda di kemudian hari adalah pengalihan baru, dengan bea meterai atas akta pengalihan dan mungkin pajak keuntungan properti (RPGT) bagi nominee, tergantung hubungan dan lama kepemilikan. Lihat panduan saya tentang bea meterai, RPGT dan mengalihkan properti kepada keluarga. Pembeli asing tetap memerlukan persetujuan negara bagian pada saat itu.
• Pinjaman. Jika nominee yang mengambil pinjaman, bank mengandalkan penghasilan dan pernyataannya. Pengaturan yang menyesatkan pemberi pinjaman merupakan risiko hukum tersendiri.

Alternatif yang lebih aman dan sah

Pembeli asing: beli atas nama sendiri

Warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zona tertentu (New Straits Times, April 2026). Setiap pembelian oleh bukan warga negara atau perusahaan asing memerlukan persetujuan negara bagian menurut section 433B. Sejak 1 Juli 2025, kantor pertanahan Johor mengenakan biaya kepada pembeli asing sebesar 3% dari harga, minimum RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat untuk mengajukan permohonan. Panduan saya tentang harga minimum dan kuota bagi warga asing di Johor dan persetujuan negara bagian di Johor menjelaskan prosesnya.

Membeli melalui perusahaan

Perusahaan dapat memiliki properti, tetapi tidak bisa menghindari aturan bagi warga asing: menurut section 433A National Land Code, perusahaan Malaysia yang 50% atau lebih saham berhak suaranya dipegang bukan warga negara diperlakukan sebagai perusahaan asing. Kepemilikan melalui perusahaan juga membawa biaya pajak, pinjaman dan operasional tersendiri. Lihat membeli properti melalui perusahaan.

Nama bersama, terdaftar dengan benar

Jika dua orang yang membayar, cantumkan kedua nama di sertifikat, sebagai joint tenants atau tenants in common dengan bagian yang dinyatakan, sehingga bagian masing-masing tercatat di daftar tanah, bukan di surat sampingan. Setiap pemilik bersama harus memenuhi syarat; bagi warga asing, aturan bagi warga asing tetap berlaku. Lihat nama bersama dan tenancy in common dan, untuk pembiayaan, pinjaman rumah bersama.

Surat kuasa, bukan nominee

Jika alasannya karena Anda tinggal di luar negeri dan tidak bisa menandatangani atau mengurus sendiri, surat kuasa (power of attorney) memungkinkan seseorang bertindak untuk Anda sementara properti tetap atas nama Anda. Lihat panduan surat kuasa saya dan membeli tanpa harus terbang ke sini.

Menyewa dulu

Jika Anda belum bisa membeli secara sah, menyewa adalah cara yang jujur untuk tinggal di Johor sambil merencanakan. Lihat menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing. Untuk tinggal jangka panjang, MM2H adalah salah satu jalurnya; saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC, dan persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Panduan MM2H 2026 saya memuat rinciannya.

Jika Anda sudah terlanjur dalam pengaturan nominee

1. Jangan memperburuknya. Hindari pembayaran sampingan baru, pinjaman baru atau pengalihan lebih lanjut sampai Anda mendapat nasihat.
2. Kumpulkan bukti Anda. Catatan pembayaran, pesan dan perjanjian tertulis apa pun.
3. Temui pengacara. Tanyakan apakah pengaturannya sah, apakah dapat didokumentasikan atau diurai dengan benar, dan berapa biaya pengalihan kepada Anda dalam bea meterai, pajak dan persetujuan.
4. Periksa sertifikat. Penelusuran tanah terbaru menunjukkan hak tanggungan, caveat dan pemilik terdaftar. Lihat panduan saya tentang penelusuran sertifikat tanah dan caveat.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Jika Anda ingin membeli secara sah atas nama sendiri, panduan berikut membantu Anda membandingkan kawasan yang umum dilirik pembeli asing:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: kota mandiri yang lebih baru dekat Second Link.
• Danga Bay: kondominium tepi laut dekat pusat kota.
• Mount Austin: populer di kalangan keluarga.
• Proyek baru di Johor Bahru: untuk proyek pada atau di atas harga minimum bagi warga asing.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Langkah hukum membeli di Johor · Penipuan properti di Johor Bahru · Menjual properti JB sebagai warga asing · Pinjaman rumah bagi warga asing

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah membeli properti atas nama orang lain di Malaysia itu legal?

Memegang properti untuk orang lain tidak otomatis ilegal, tetapi pemilik terdaftar adalah pemilik yang sah menurut hukum, dan perjanjian yang dibuat untuk menghindari suatu hukum, seperti aturan bagi warga asing atau tanah cadangan, dapat batal menurut section 24 Contracts Act 1950. Tanyakan kasus Anda kepada pengacara.

Bisakah warga asing membeli properti di Johor atas nama teman warga Malaysia?

Sangat berisiko. Teman Anda yang secara hukum memilikinya, perjanjian sampingan apa pun yang bertujuan menghindari persetujuan negara bagian atau harga minimum dapat batal, dan pembeli beritikad baik dari teman Anda biasanya dilindungi. Jalur yang sah adalah membeli atas nama sendiri dengan persetujuan negara bagian.

Apa yang terjadi jika nominee meninggal?

Properti menjadi bagian dari harta peninggalan nominee dan beralih menurut wasiat atau aturan pembagian warisannya. Anda harus membuktikan klaim Anda terhadap harta peninggalan itu, yang bisa gagal jika buktinya sedikit atau pengaturannya tidak sah.

Bisakah nominee menjual properti saya tanpa memberi tahu saya?

Bisa, dalam praktiknya. Nominee adalah pemilik terdaftar dan dapat menandatangani akta pengalihan. Menurut section 340 National Land Code, pembeli beritikad baik yang membayar nilai wajar umumnya dilindungi, sehingga Anda hanya bisa menuntut uang dari nominee.

Apakah membeli melalui perusahaan Malaysia dapat menghindari aturan bagi warga asing?

Tidak. Menurut section 433A National Land Code, perusahaan Malaysia yang 50% atau lebih saham berhak suaranya dipegang bukan warga negara diperlakukan sebagai perusahaan asing dan memerlukan persetujuan negara bagian seperti pembeli asing lainnya.

Apa alternatif selain nominee?

Beli atas nama sendiri dengan persetujuan negara bagian, daftarkan pemilik bersama dengan benar di sertifikat, berikan surat kuasa kepada orang tepercaya jika Anda berada di luar negeri, atau menyewa dulu. Pengacara dapat menyarankan struktur yang sah untuk situasi Anda.

Beli atas nama sendiri, dengan nasihat yang tepat

Saya tidak mengatur transaksi nominee. Yang saya lakukan adalah menunjukkan properti di Johor mana yang dapat Anda beli secara sah atas nama sendiri, mendampingi Anda melalui persetujuan negara bagian dan biayanya, serta bekerja sama dengan pengacara Anda. Anda juga dapat membuat janji temu atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: National Land Code (Act 828, revisi 2020), section 89, kekuatan mutlak dokumen hak atas tanah yang terdaftar, diperiksa November 2026; National Land Code (Act 828), section 340, hak yang tidak dapat diganggu gugat, diperiksa November 2026; National Land Code (Act 828), section 332, trust caveat, diperiksa November 2026; National Land Code (Act 828), section 433A, definisi perusahaan asing, diperiksa November 2026; National Land Code (Act 828), section 433B, bukan warga negara dan perusahaan asing memerlukan persetujuan State Authority, diperiksa November 2026; Contracts Act 1950 (Act 136), section 24, imbalan dan tujuan yang sah dan tidak sah, diperiksa November 2026; Adnan Trakic, “Agreements Forbidden by Law vis-à-vis Agreements to Defeat the Law: How Are They Different?”, Asian Journal of Comparative Law, vol. 19, 2024; Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”, 17 Februari 2018; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya, termasuk perolehan oleh warga asing), berlaku 1 Juli 2025; The Sun, “Real estate institute beefs up profession to spot money laundering”, 23 September 2022; Malaysian Bar, Circular 125/2018 yang mengedarkan panduan AML/CFT Bank Negara bagi lembaga pelapor, 17 Mei 2018; LHDN, tarif RPGT dan kategori pihak yang melepaskan properti, diperbarui 23 Juni 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 12 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Saya tidak mengatur atau memberi nasihat tentang pengaturan nominee. Hukum, biaya dan penerapannya pada fakta Anda berbeda-beda; bicarakan dengan pengacara Malaysia dan konsultan pajak sebelum Anda membeli, mengalihkan atau mengurai pengaturan properti apa pun.