马来西亚房东的租客筛选与入住物品清单（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月11日

这份清单适合在新山或马来西亚其他地方出租房子的屋主，包括身在国外的屋主。简单来说：要求租客提供身份证明、外国租客的有效准证、收入证明和前任房东的联络方式；只收集您需要的资料，并依照Personal Data Protection Act 2010（PDPA）处理；只有在取得同意后才进行信用调查；在交钥匙之前，逐个房间做一份经双方签名的物品清单，附上电表水表读数和注明日期的照片。

2026年影响租客筛选的规定

• 您的租约。2026年8月4日，房屋部副部长表示Residential Tenancy Bill仍在定稿中（Bernama）。截至2026年11月初，我没有找到该法案已提呈的报道，因此一切仍以租约为准。
• PDPA。筛选租客意味着要收集姓名、身份证号码和收入资料。PDPA规范了这些资料如何收集、使用、保存和删除。
• Immigration Act 1959/63。第55E条规定，屋主或住户让没有有效准证的人居住即属违法。2024年的一则法庭报道提到，每名该类人士可被罚款RM5,000至RM30,000、监禁最长一年，或两者兼施。

关于租约条款本身，请参阅我的新山房东租约指南。

应该要求准租客提供什么

所要求的资料，应足以回答三个问题：这个人是否真如其所说的身份？他能否在整个租期内合法居留？他是否负担得起租金？PDPA要求资料就其用途而言须充足但不过量。

项目	马来西亚租客	外国租客
身份	MyKad（查看正本，保留副本）	护照照片页
居留资格	不需要	现有准证（工作、家属、学生、MM2H或其他）及其到期日
收入	雇用信或最近的薪水单；自雇人士则提供银行月结单	马来西亚雇主发出的雇用信，或收入证明
住户	所有居住者的姓名和身份证号码	所有居住者的姓名和护照号码
推荐人	前任房东的联络方式	前任房东的联络方式，在马来西亚或国外均可
公司租用	公司注册文件，以及注明住户姓名的信函	同上，另加住户的护照和准证

检查外国租客的准证

查看护照和准证正本，核对姓名和照片，并对照租期检查到期日。如果准证比租约更早到期，请加入一项条款，要求租客续签准证、向您出示新准证，并在准证被取消时通知您。外国租客可以阅读我的指南外国人在新山租房。

推荐人与简短面谈

打电话给前任房东往往是最有用的查证：租金是否准时付？单位交还时情况如何？押金是否已结清？接着与申请人见面或视频通话，说明屋规和大厦附属条例，并确认将有多少人居住、是否养宠物。对每位申请人都问相同的问题。

依照PDPA合法收集租客资料

PDPA涵盖在商业交易中处理的个人资料，而商业交易的定义是任何具商业性质的交易。出租房产收取租金属于商业交易，所以明智的做法是遵循该法令的原则。代表您的中介和产业管理人显然受其约束。该法令豁免个人纯粹为个人、家庭或家务事务而处理的资料；如果您不确定它如何适用于您，请咨询律师。

2024年修订：哪些已经生效

生效日期	有何改变	对房东的意义
2025年1月1日	行政上的改变，例如以电子方式送达通知	没有新的义务
2025年4月1日	“资料使用者”改称“资料控制者”；生物识别资料列为敏感资料；违反原则的最高刑罚从RM300,000和两年监禁提高至RM100万、监禁三年或两者兼施；资料处理者须遵守安全原则	处理资料不慎的代价更高，包括任何代您处理资料的人
2025年6月1日	资料保护官、资料外泄通报和资料可携性	资料保护官的义务只适用于超过特定门槛的情况，例如20,000名资料当事人，因此很少影响个人房东；中介公司则可能受约束

七项原则的白话说明

• 一般原则：为明确的目的、在取得同意后收集，而且不多于所需。
• 通知与选择：以马来文和英文书面告知申请人，您收集什么资料、为什么收集，以及谁会看到。在申请表上附一段简短通知就可以。
• 披露：只与有需要的人分享，例如您的中介、律师或管理处，除非租客同意。
• 安全：把副本存放在上锁的文件夹或有密码保护的账户中，而不是群组聊天里。在身份证副本上注明“仅供租赁用途”。
• 保存：选定租客后，删除未获选申请人的文件；租客的档案只保存至租约和任何后续索偿所需的期限。
• 资料完整与查阅：保持资料最新，并让租客查看和更正您所持有的资料。

根据该法令，宗教和健康属于敏感个人资料，一般须取得当事人的明确同意。房东没有任何筛选理由需要询问宗教，所以不要问。

取得同意后进行信用与背景调查

• CCRIS。国家银行（Bank Negara Malaysia）的信用系统显示借款人过去12个月的贷款和还款情况。个人可以通过eCCRIS查看自己的报告，不收费（持有MyKad并使用网上银行的马来西亚人可在网上注册；其他人可到AKPK服务机或通过BNMLINK办理）。最简单的方法是请申请人分享报告。
• 信用报告机构。国家银行表示，获批准的机构只有在取得借款人同意后才能查阅CCRIS，而且可能收费。请先取得书面同意。
• 破产状况。马来西亚破产局（Malaysian Department of Insolvency，MdI）表示，任何人都可以在其e-Insolvensi网站查询破产状况；请在该网站查看现行收费。
• 外国申请人通常在马来西亚没有信用记录，因此要依靠雇主信函、收入证明和推荐人。

信用记录少本身并不是警示信号；年轻上班族和新来的人往往都是如此。

筛选租客时的警示信号

• 只付现金：想以现金付款而不要收据，或从无关的账户付款。
• 施压：催促当天签约或入住，或想跳过看房或租约。
• 没有文件：不愿出示身份证、准证或收入证明，或文件资料对不上。
• 住户不断变动：对谁会住进来含糊其辞。
• 打算转租：询问短租平台或分租房间的事。许多附属条例限制短租；请参阅我的指南新山Airbnb与短租规定，并加入禁止转租的条款。

骗局两方面都有；我的指南新山房产骗局介绍了常见的手法。

公平筛选：种族和宗教不在考虑之列

2026年3月，The Star报道了一项针对巴生谷约35,000则分租房间广告的研究，其中42.8%明确排除至少一个种族群体，最常被排除的是印裔租客。马来西亚没有专门禁止私人房东这样做的法律；一名律师在2020年（Malay Mail）解释说，法庭曾裁定宪法中的平等条文约束的是国家，而不是私人个体。一旦Residential Tenancy Act提呈，情况可能会改变。

无论合法与否，我都视之为不良做法。它会缩小您的优质租客来源，而且种族与租金能否按时缴付毫无关系。事先写下您的标准，并对每个人一视同仁：身份和有效准证、足以轻松负担租金的收入、推荐人，以及接受您在住户、宠物和短租方面的条件。

押金与要约信

马来西亚没有法律规定租房押金的数额。根据Malay Mail在2026年7月的描述，常见的做法是两个月保证押金、一个月预付租金和半个月水电押金：以每月RM2,000计算，未计印花税前的前期费用约为RM7,000。许多新山房东也会收取订金并签署要约信。请注明若任何一方反悔时订金何时退还；并在租约中写明哪些费用可从押金中扣除，以及押金须在何时之前退还。请参阅我的指南租房押金退还。

租约的印花税

租约根据Stamp Act 1949 First Schedule第49项征收印花税，按每年租金每RM250（或不足RM250的部分）计算：

租期	每年租金每RM250的税额	每月RM2,000时
1年或以下	RM1	RM96
超过1年，至3年	RM3	RM288
超过3年，至5年	RM5	RM480
超过5年	RM7	RM672

年租金不超过RM2,400的旧豁免，已从2025年1月1日起的租约开始取消（The Sun）。2026年起，印花税改为在LHDN的MyTax e-Duti Setem上自我评估，LHDN表示不会对2026年提交中的错误施以罚款（The Star，2025年12月）。请在签约后30天内盖印花；正本通常由租客负责缴税，所以要事先商定由谁办理。

入住物品清单

物品清单是您从押金中扣款的证据，也是保护租客免受不公平扣款的凭据。请在交屋当天一起完成，并附在租约后面。

区域	要记录什么
入口与客厅	门、铁花门和锁；墙壁、地板、天花板；灯、风扇、开关；冷气机和遥控器；窗帘；家具
厨房	橱柜、工作台、水槽和水龙头、炉灶和抽油烟机、冰箱、洗衣机；冰箱和橱柜内部
卧室	床和床垫、衣柜、冷气机和遥控器、灯、窗帘、窗户
浴室	热水器、花洒、水龙头、马桶、洗手盆、镜子、抽风机、瓷砖
阳台或后院	地漏、晾衣架、玻璃面板
电表与水表	电表和水表读数，每项都附上注明日期的照片
钥匙与门禁	门和信箱钥匙、门禁卡、停车场标签、大门遥控器
电器	已知的使用年数、上次冷气机保养日期、交屋时是否正常运作

• 注明日期的照片：每面墙、地板和天花板、每件物品，以及现有痕迹的特写。
• 巡视视频：拍摄每个房间，并打开水龙头和电器。
• 清楚的状况描述，例如全新、良好、尚可或有痕迹，而不是只写“OK”。
• 双方签名：每一页都须签名；双方各保留一份副本和照片。
• 一段简短的期限，例如第一个星期，让租客以书面报告缺陷。

附家具出租需要更长的清单；请参阅新山附家具与无家具出租。

退租时的交还清单

1. 商定共同检查的日期，并准备好物品清单和入住时的照片。
2. 逐个房间巡视，以书面记录差异并拍照。
3. 把正常耗损（小心使用下的正常老化）与损坏区分开来。
4. 读取电表和水表并拍照；在最后一期账单付清之前保留水电押金。
5. 对照入住清单点算钥匙、门禁卡和遥控器。
6. 以照片、收据或报价单为依据结算扣款，并在约定日期前退还余额。
7. 依照PDPA的保存原则，删除不再需要的文件。

如果租约出了问题，请参阅我关于租客不付租金和提前终止租约的指南。身在国外的屋主可以阅读从海外管理新山房产；租金收入则在我的租金收入税务指南中有说明。

如果这对您很重要，可以在哪里买

• JB Sentral与Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站；新加坡通勤族。
• Mount Austin：家庭和双薪夫妇。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：发展成熟的家庭社区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
• Skudai、Tampoi与Kempas：靠近大学和工业区。
• Permas Jaya与Senibong：东区公寓和有地住宅。

在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读把新山单位租给新加坡通勤族。

更多柔佛生活指南：新山房东租约指南 · 租房押金退还 · 在新山分租房间 · 在新山购买有租客的房产

常见问题

在马来西亚，房东可以要求租客提供哪些文件？

通常是马来西亚人的MyKad副本，或外国人的护照副本和有效准证；收入证明，例如雇用信或薪水单；所有住户的姓名；以及前任房东的联络方式。根据PDPA，只要求您需要的资料。

PDPA适用于房东吗？

PDPA涵盖在商业交易中处理的个人资料，而出租房产收取租金属于商业交易，所以稳妥的做法是遵循其原则。中介和产业管理人显然受其约束。如果您不确定它如何适用于您，请咨询律师。

房东可以查看租客的CCRIS报告吗？

不能直接查看。国家银行让个人通过eCCRIS查看自己的CCRIS报告，不收费，所以您可以请申请人分享。获批准的信用报告机构只有在取得当事人同意后才能查阅CCRIS。

在马来西亚只租给某一个种族合法吗？

马来西亚没有专门禁止私人房东这样做的法律，但这既不公平，也是不良做法。请以相同的客观标准筛选每一位申请人：身份、有效准证、收入、推荐人，以及是否接受您的条件。

2026年租约的印花税是多少？

根据LHDN在2026年6月发布的指南，租期一年或以下为每年租金每RM250收RM1，一至三年则收RM3。自2025年1月1日起已不再有RM2,400的豁免。每月RM2,000、租期一年，印花税为RM96。

入住物品清单应包括什么？

逐个房间列出每件物品及其状况、电表水表读数、钥匙、门禁卡和遥控器的数量，以及注明日期的照片和视频。双方在交屋时签名，退租时再次使用。

正在出租您在新山的房子？

告诉我项目、叫租和单位的可入住日期。对于由我处理的出租，我会在取得申请人同意后检查他们的文件、安排看房，并在交屋时准备附有注明日期照片和电表水表读数的物品清单。您也可以预约时间，或者如果您身在国外，可以预约Zoom咨询。

资料来源：PDP Commissioner，Act 709截至2026年9月15日的重印本（Act A1727的生效日期；第4、6、10、40、45条）；PDP Commissioner，常见问题，2025年7月18日更新；PDP Commissioner，Amendment Act 2024页面，2025年8月12日；Malay Mail，“Understanding the Personal Data Protection Act”，2025年8月28日；Bank Negara Malaysia，CCRIS，2026年11月查阅；Malaysian Department of Insolvency，查询常见问题，2025年10月8日更新；Daily Express，Immigration Act第55E(1)条案件，2024年4月26日；Bernama，Residential Tenancy Bill定稿中，2026年8月4日；The Star，“Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”，2026年3月12日；Malay Mail，关于租房中的种族歧视，2020年12月23日；Malay Mail，关于租房押金，2026年7月12日；LHDN，印花税指南（First Schedule，Stamp Act 1949），2026年6月30日；The Sun，2025年起的印花税变化，2026年11月查阅；The Star，自我评估印花税首年不罚款，2025年12月21日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月11日，并非法律或税务意见。PDPA如何适用于您的出租，以及任何租客纠纷，都应咨询马来西亚律师。规定会改变；采取行动之前，请向LHDN、PDP Commissioner、您的律师和大厦管理层确认。