CCC (Certificate of Completion and Compliance) di Malaysia dijelaskan (2026): siapa yang menerbitkan, serah terima, dan pengecekan subsale

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Dicek pada 9 November 2026

Certificate of Completion and Compliance (CCC, Perakuan Siap dan Pematuhan) menyatakan bahwa sebuah bangunan di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, telah selesai sesuai rencana yang disetujui dan layak dihuni. Sejak 12 April 2007, sertifikat ini diterbitkan oleh arsitek atau insinyur proyek itu sendiri, yaitu Principal Submitting Person, bukan oleh dewan kota. Bagi pembeli, CCC penting di dua titik: pengembang tidak dapat menyerahterimakan rumah baru secara sah tanpanya, dan dalam pembelian subsale, CCC adalah salah satu dokumen yang perlu dilihat sebelum Anda membayar.

Apa itu CCC, dan apa yang digantikannya

Sampai April 2007, dewan kota memeriksa bangunan yang sudah selesai dan menerbitkan Certificate of Fitness for Occupation. Street, Drainage and Building (Amendment) Act 2007 (Act A1286) serta perubahan Uniform Building By-Laws 1984 memindahkan tugas itu kepada para profesional yang merancang dan mengawasi proyek. Halaman CCC milik Shah Alam City Council menyebut 12 April 2007 sebagai tanggal mulainya.

	Lama: CF	Sekarang: CCC
Berlaku untuk	Bangunan yang disertifikasi sebelum 12 April 2007	Bangunan yang disertifikasi sejak 12 April 2007
Diterbitkan oleh	Dewan kota setempat	Principal Submitting Person
Berdasarkan	Inspeksi dewan kota	21 sertifikat tahapan (Form G1 sampai G21)
Peran dewan kota	Penerbit	Memantau lokasi, dapat memerintahkan perbaikan atau menginstruksikan agar CCC ditahan; menyimpan salinan yang diserahkan

Bernama melaporkan pada 21 Juni 2026 bahwa kementerian perumahan (KPKT) akan membentuk gugus tugas untuk meninjau kerangka CCC, dengan tujuan memangkas birokrasi dan meningkatkan integrasi digital. Belum ada perubahan yang diumumkan saat saya mengeceknya pada November 2026.

Siapa yang menerbitkan: PSP dan Form G1 sampai G21

Berdasarkan pasal 70(20) Act tersebut, hanya PSP yang boleh menerbitkan CCC. Pasal 70(21) menjadikan PSP bertanggung jawab mengawasi pekerjaan sesuai rencana yang disetujui, memenuhi syarat teknis, dan memastikan bangunan aman serta layak dihuni. Setiap bagian pekerjaan lebih dulu disertifikasi dengan Form G-nya sendiri, beberapa di antaranya baru setelah instansi luar memberikan persetujuan:

Form	Cakupannya	Persetujuan pihak luar, contoh
G1 sampai G3	Pekerjaan tanah, penentuan titik, fondasi	Juru ukur tanah berlisensi
G4 sampai G12	Struktur, pipa air, instalasi listrik, proteksi kebakaran, ventilasi, lift, bangunan	Fire and Rescue Department; DOSH untuk lift
G13 sampai G21	Air, saluran pembuangan, dan listrik eksternal, jalan dan drainase, penerangan jalan, telekomunikasi, lanskap	Operator air, saluran pembuangan, dan listrik; otoritas jalan

PSP kemudian menerbitkan CCC dengan Form F. Manual One Stop Centre (OSC) milik KPKT, dengan merujuk by-law 25(3) dari peraturan tersebut, menyebutkan bahwa PSP wajib menyerahkan salinannya kepada dewan kota dan dewan profesi PSP sebelum memberikannya kepada pengembang atau pemilik. Di Johor Bahru, itu berarti Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB) atau, di Iskandar Puteri, Majlis Bandaraya Iskandar Puteri (MBIP). Berdasarkan pasal 70(23), dewan kota dapat mewajibkan cacat bangunan diperbaiki dan menginstruksikan agar CCC ditahan sampai perbaikan selesai.

Mengapa CCC penting saat serah terima

Untuk proyek baru, CCC adalah gerbang menuju kunci Anda. Perjanjian jual beli baku berdasarkan Housing Development Regulations 1989, yaitu Schedule G untuk rumah tapak dan Schedule H untuk unit strata, memberi Anda vacant possession (VP) hanya ketika CCC sudah diterbitkan dan air serta listrik siap disambungkan. Surat edaran Board of Architects 3/2008 menyatakan hal yang sama: CCC harus diterbitkan sebelum pengembang dapat memberikan VP.

• Tenggat waktu. VP jatuh tempo dalam 24 bulan sejak SPA berdasarkan Schedule G dan 36 bulan berdasarkan Schedule H. Kunci tanpa CCC bukan serah terima yang sah.
• Keterlambatan penyerahan. Pengembang wajib membayar liquidated ascertained damages (LAD) sebesar 10% per tahun dari harga, dihitung harian. Lihat klaim LAD atas keterlambatan vacant possession.
• Utilitas harus berfungsi. Dalam sebuah perkara tahun 2020, High Court di Shah Alam memutuskan bahwa “siap disambungkan” berarti pasokan air dan listrik yang benar-benar ada saat serah terima, bukan sekadar instalasinya (Focus Malaysia, Maret 2022).
• Masa tanggung jawab cacat. Defect liability period selama 24 bulan berjalan sejak VP. Gunakan daftar periksa vacant possession saya pada hari serah terima.

CCC parsial. Peraturan bangunan mengizinkan CCC parsial (Form F1) untuk sebagian bangunan atau satu tahap. Sebuah ulasan di The Sun pada Desember 2019 mencatat bahwa definisi CCC dalam Housing Development Act tidak mencakup CCC parsial, sehingga serah terima bertahap berada di wilayah abu-abu. Jika Anda ditawari kunci dengan CCC parsial, tanyakan kepada pengacara Anda apakah itu terhitung VP yang sah berdasarkan SPA Anda.

Menempati tanpa CCC

Pasal 70(27)(f) menjadikan tindakan menempati, atau mengizinkan siapa pun menempati, bangunan tanpa CCC sebagai pelanggaran, dengan denda hingga RM250,000, penjara hingga 10 tahun, atau keduanya. Hal-hal praktis:

• Persetujuan keselamatan. Sistem kebakaran, lift, dan saluran pembuangan disertifikasi sebelum CCC. Tanpa CCC, Anda tidak bisa yakin semuanya lolos.
• Akses lebih awal bukan serah terima. Jika pengembang mengizinkan Anda masuk lebih awal untuk mengukur atau merenovasi, minta secara tertulis dan jangan pindah ke sana.
• Penyewa. Menyewakan unit yang belum memiliki CCC berarti “mengizinkan penghunian”, dan juga dapat menyulitkan asuransi. Tanyakan kepada perusahaan asuransi Anda.

CCC, vacant possession, dan sertifikat tanah adalah hal yang berbeda

Butir	Yang ditunjukkan	Siapa yang memberikan	Mengapa penting bagi Anda
CCC	Bangunan selesai, sesuai rencana, layak dihuni	PSP	Penghunian yang sah; serah terima proyek baru yang sah
Vacant possession	Anda menerima kunci	Pengembang atau penjual	Memulai masa tanggung jawab cacat; menghentikan LAD
Sertifikat strata atau individu	Unit atau lot Anda terdaftar tersendiri	Kantor pertanahan atau PTG Johor	Lebih mudah untuk menjual, refinancing, dan persetujuan bagi pembeli asing

Sebuah kondominium bisa sudah memiliki CCC selama bertahun-tahun sebelum sertifikat strata diterbitkan, dan selama itu pemilik tetap dapat tinggal di unitnya dan menjualnya melalui akta pengalihan hak (deed of assignment). Lihat sertifikat strata di Johor Bahru, penjelasan SPA, dan panduan pembayaran bertahap.

Cara mengecek CCC sebuah proyek

1. Sedang dibangun. Tanyakan kepada pengembang perkiraan tanggal CCC dan serah terima, lalu bandingkan dengan tenggat waktu di SPA Anda. Minta salinan CCC bersama pemberitahuan VP.
2. Sudah selesai atau subsale. Minta CCC yang mencakup blok atau tahap Anda dari penjual, pengembang, atau kantor manajemen (JMB atau MC); pengacara Anda juga dapat memintanya. CCC Tahap 1 tidak mencakup blok Tahap 2.
3. Catatan dewan kota. Dewan kota menyimpan salinan yang diserahkan. Tanyakan ke One Stop Centre MBJB atau MBIP apa yang boleh diminta oleh pemilik, atau oleh pembeli dengan persetujuan pemilik; aturan dan biayanya berbeda di tiap dewan kota.
4. Bangunan lama. Bangunan yang disertifikasi sebelum April 2007 memiliki CF sebagai gantinya.

Di galeri penjualan, tanyakan tentang CCC untuk tahap-tahap sebelumnya dari pengembang tersebut; lihat daftar periksa galeri penjualan dan cara saya memverifikasi proyek.

Renovasi dan perluasan pada rumah tapak

CCC mencakup rumah sebagaimana dibangun. Perluasan sesudahnya memerlukan persetujuan tersendiri, dan di sinilah banyak rumah teras dan semi-detached di JB tidak memenuhi syarat.

• Pekerjaan kecil. Panduan perubahan kecil MBJB (diperbarui 2016) memuat denah sketsa standar untuk rumah teras, semi-detached, cluster, dan detached, termasuk rumah sudut (corner lot). Pemilik mengajukan izin yang berlaku satu tahun. Pekerjaan di luar denah standar diajukan secara terpisah.
• Pekerjaan lebih besar. Pekerjaan khusus seperti atap beton bertulang memerlukan arsitek, insinyur, atau juru gambar terdaftar, dan lantai atas yang baru memerlukan pengecekan insinyur. Pekerjaan yang disetujui melalui rencana bangunan diakhiri dengan CCC tersendiri dari PSP.
• Tetangga. Untuk struktur bersama, MBJB meminta sertifikat tetangga, dan persetujuan tertulis jika dinding atau pagar bersinggungan dengan lot sebelah.
• Tanpa persetujuan. MBIP mengatakan kepada The Star pada Oktober 2021 bahwa pemilik dapat mengajukan permohonan setelah pekerjaan selesai jika pekerjaan itu memenuhi aturan, tetapi dikenai biaya hingga 30% dari biaya pekerjaannya, dan bahwa merenovasi tanpa izin dapat berujung pada denda hingga RM250,000 dan penjara 10 tahun.

Perubahan pada kondominium juga memerlukan persetujuan JMB atau MC (lihat mengecek manajemen kondominium). Untuk anggaran dan kontraktor, lihat biaya renovasi dan memilih desainer atau kontraktor.

Daftar periksa subsale

Yang perlu diminta	Alasannya	Tanda bahaya
CCC (atau CF untuk bangunan lama)	Memastikan penghunian yang sah	Tidak ada yang bisa menunjukkannya, atau CCC itu untuk tahap lain
Rencana yang disetujui atau izin untuk setiap perluasan	Menunjukkan bahwa kamar tambahan atau atap sudah disetujui	Ada perluasan di lokasi, tanpa dokumen
Pencarian sertifikat tanah	Pemilik, hak tanggungan, kaveat, pembatasan	Nama berbeda dengan penjual
Kondominium: surat dari JMB atau MC	Tunggakan dan persetujuan renovasi	Balkon tertutup tanpa catatan persetujuan

Perluasan yang belum disetujui tidak menghalangi penjualan, tetapi risikonya berpindah kepada Anda: dewan kota dapat mengambil tindakan terhadap pemilik saat ini, dan penilai bank mungkin tidak memberi nilai penuh untuk ruang tambahan tersebut (lihat penilaian bank yang rendah). Angkat hal ini dalam penawaran Anda dan padukan dengan inspeksi rumah subsale.

Jika pengembang terlambat atau serah terimanya buruk

Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) di bawah KPKT menangani klaim hingga RM50,000 (pasal 16M, Housing Development (Control and Licensing) Act 1966). Berdasarkan pasal 16N(2), Anda mengajukan klaim dalam 12 bulan sejak tanggal yang paling akhir dari: tanggal CCC untuk rumah atau fasilitas bersamanya, berakhirnya defect liability period, atau pengakhiran SPA jika itu terjadi sebelum CCC. The Edge Malaysia melaporkan biaya pendaftaran sebesar RM10. Klaim yang lebih besar diajukan ke pengadilan. Untuk masalah yang muncul belakangan, lihat cacat tersembunyi setelah DLP.

Pembeli asing dan MM2H

Aturan CCC berlaku bagi semua orang, tetapi orang asing punya alasan tambahan untuk memilih rumah yang sudah selesai. Johor umumnya menetapkan harga minimum RM1 juta untuk sebagian besar pembelian hunian oleh orang asing, dengan pengecualian di zona yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026); persetujuan negara bagian diperlukan; dan pengalihan hunian kepada pembeli asing dikenai bea meterai 8% mulai 1 Januari 2026 (The Star, Desember 2025). Peserta MM2H wajib membeli rumah setelah disetujui, dan banyak yang lebih memilih rumah yang sudah jadi. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya; persetujuan berada di tangan pihak berwenang. Lihat harga minimum untuk orang asing di Johor, dukungan properti MM2H, dan membeli tanpa perlu terbang ke sana.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Rumah yang sudah selesai dekat Causeway: bangunan yang sudah dihuni, tempat Anda bisa melihat CCC dan catatan manajemennya.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi lama dan baru dekat CIQ dan RTS Link; blok yang lebih tua mungkin memiliki CF.
• Mount Austin: kondominium dan rumah teras yang sudah selesai, tempat perluasan rumah sering dilakukan.
• Iskandar Puteri: kota-kota baru di bawah MBIP; tanyakan tentang CCC per tahap.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan rumah tapak tempat persetujuan perluasan penting.
• Rumah tapak dan proyek baru di JB: sudah jadi versus off-plan.

Bandingkan area di peta properti JB saya dan di proyek baru vs subsale.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Izin Renovasi Johor Bahru 2026: Aturan & Biaya · Penjelasan sertifikat strata · Daftar periksa vacant possession · Serviced apartment bersertifikat komersial · Rumah gated and guarded di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu CCC di Malaysia?

Certificate of Completion and Compliance (Perakuan Siap dan Pematuhan) menegaskan bahwa sebuah bangunan sesuai dengan rencana yang disetujui dan peraturan bangunan serta layak dihuni. CCC menggantikan Certificate of Fitness for Occupation dari dewan kota mulai 12 April 2007.

Siapa yang menerbitkan CCC?

Principal Submitting Person, yaitu arsitek terdaftar, insinyur profesional, atau juru gambar bangunan, menerbitkannya dengan Form F setelah Form G1 sampai G21 lengkap, dan menyerahkan salinannya kepada dewan kota setempat.

Bisakah pengembang menyerahkan kunci tanpa CCC?

Tidak secara sah. Berdasarkan Schedule G dan H, vacant possession memerlukan CCC serta air dan listrik yang siap disambungkan. Sebelum itu terpenuhi, ganti rugi keterlambatan sebesar 10% per tahun dapat berjalan setelah tenggat 24 atau 36 bulan.

Apakah menempati rumah tanpa CCC melanggar hukum?

Ya. Pasal 70(27)(f) Street, Drainage and Building Act 1974 menjadikan tindakan menempati, atau mengizinkan penghunian, bangunan tanpa CCC sebagai pelanggaran: denda hingga RM250,000, penjara hingga 10 tahun, atau keduanya.

Apakah CCC sama dengan sertifikat strata?

Tidak. CCC mencakup bangunannya dan berasal dari arsitek atau insinyur. Sertifikat strata atau individu didaftarkan melalui kantor pertanahan dan bisa terbit bertahun-tahun kemudian.

Bagaimana cara mengecek apakah sebuah bangunan di Johor Bahru sudah memiliki CCC?

Minta CCC yang mencakup blok atau tahap Anda dari pengembang, penjual, atau kantor manajemen, dan minta pengacara Anda mengeceknya. MBJB atau MBIP menyimpan salinan yang diserahkan; tanyakan ke One Stop Centre-nya apa yang dapat Anda minta. Bangunan sebelum 2007 memiliki CF sebagai gantinya.

Ingin pengecekan CCC dan sertifikat untuk properti di JB?

Kirimkan kepada saya nama proyek dan unitnya, atau alamat rumahnya. Saya akan mengecek apakah CCC sudah terbit, bagaimana status sertifikatnya, dan apakah ada perluasan yang tampaknya belum disetujui, lalu memberi tahu dokumen mana yang perlu Anda minta sebelum Anda berkomitmen. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi lewat Zoom dari luar negeri.

Sumber: Majlis Bandaraya Shah Alam, Application for Certificate of Completion and Compliance (CCC), dicek November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (Form G, Form F/F1 dan penyerahan CCC berdasarkan by-law 25(3)), sebagaimana diterbitkan oleh Majlis Bandaraya Johor Bahru, dicek November 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, pasal 70 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), dicek November 2026; Bernama, KPKT akan meninjau kerangka CCC, 21 Juni 2026; Berita RTM, “KPKT semak semula kerangka CCC”, 21 Juni 2026; Lembaga Arkitek Malaysia (Board of Architects), General Circular No. 3/2008 tentang sertifikasi berdasarkan Schedule G dan H, 27 November 2008; Universiti Malaya Legal Aid Clinic (Klinik Bantuan Guaman), hak dan kewajiban pembeli properti strata (masa penyerahan dan LAD berdasarkan Schedule H), dicek November 2026; Focus Malaysia, “Court tightens the screw on errant developers over water, electricity supply”, 19 Maret 2022; The Sun, “Issuance a legislative anomaly” (CCC parsial), 6 Desember 2019; Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, pasal 16M sampai 16P (Tribunal for Homebuyer Claims), dicek November 2026; The Edge Malaysia, “Five things you need to know about the Tribunal for Homebuyer Claims”, pertama terbit 19 Januari 2018; Majlis Bandaraya Johor Bahru, Buku Panduan Ubah dan Tambahan (panduan perubahan dan penambahan kecil), diperbarui 2016; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “The Malaysian tax landscape in 2026”, 23 Desember 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang dicek pada 9 November 2026, bukan nasihat hukum. Aturan bangunan dan perumahan dapat berubah; pastikan posisi properti Anda dengan pengacara Anda, dewan kota setempat, dan pengembang sebelum Anda berkomitmen.