Kondominium Dual-Key di Johor Bahru (2026): Cara Kerjanya, Hitungan Sewa, dan Siapa yang Cocok

10 tahun di bidang properti Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · Jason Lim, REN 84424 · English

Artikel ini untuk pembeli di Johor Bahru yang sedang menimbang kondominium dual-key: keluarga yang ingin orang tua atau anak dewasa tinggal dekat tetapi tidak dalam satu ruangan, pembeli yang ingin menempati satu sisi dan menyewakan sisi lainnya, atau investor yang mengincar dua sewa dari satu unit. Jawaban singkatnya: unit dual-key adalah satu properti dengan satu sertifikat yang di dalamnya terdapat unit kedua yang bisa dikunci terpisah, sehingga bisa disewakan dengan dua perjanjian sewa. Namun, unit ini juga berarti dua set perabot, keausan, dan pengelolaan penyewa, serta kelompok calon pembeli yang lebih sempit saat Anda menjual. Di bawah ini cara kerjanya dan hitungan sewanya dengan angka JB yang bertanggal.

Apa sebenarnya unit dual-key itu

Unit dual-key adalah satu parsel strata yang dibagi menjadi hunian utama dan unit kedua yang lebih kecil, masing-masing dengan pintu sendiri yang bisa dikunci dan biasanya kamar mandi sendiri. Pemerintah Kota Kuala Lumpur (DBKL) adalah salah satu dari sedikit otoritas yang menuliskan konsep ini dalam pedoman perencanaan. Versi 2024-nya menyatakan bahwa hunian dual-key hanya memiliki satu parsel kepemilikan, kedua pintu terbuka dari foyer bersama, unit utama memiliki dapur sedangkan unit kedua hanya mendapat pantry, dan unit kedua tidak boleh dipisahkan menjadi strata title tersendiri.

Pedoman itu berlaku untuk KL, bukan Johor, dan pengembang di JB merancang versinya sendiri, jadi periksalah denah dan rencana strata di SPA, bukan label di brosur. Yang tetap sama adalah Anda membeli satu parsel:

• Satu sertifikat dan satu SPA. Anda menandatangani satu perjanjian jual beli dan menerima satu strata title untuk seluruh parsel. Tidak ada satu sisi pun yang bisa dijual sendiri.
• Satu set tagihan. Biaya pemeliharaan dan sinking fund ditagihkan berdasarkan share unit parsel, yang mengikuti total luas lantai, jadi Anda menerima satu tagihan, bukan dua. Quit rent, pajak penilaian (assessment), dan asuransi kebakaran juga masing-masing satu.
• Satu properti bagi bank dan otoritas pajak. Unit ini dibiayai dengan satu pinjaman dan dikenai bea meterai satu kali, dan menurut aturan pembeli asing di Johor, unit ini dihitung sebagai satu unit.
• Utilitas. Biasanya satu set rekening untuk parsel tersebut. Tanyakan kepada pengembang atau penjual apakah sub-unit memiliki sub-meter sendiri; jika tidak, Anda akan membagi tagihan dengan penyewa berdasarkan kesepakatan.

Daftar properti dual-key saya (dalam bahasa Inggris) mencakup proyek di seluruh Malaysia. Di Johor, proyek yang kartunya di sana mencatat tata letak dual-key adalah Causewayz Square @ JBCC, Monterra @ Solaris Tebrau, Austin Regency, Havona, dan Sky Loft Premium Suites. Tidak semua unit di proyek tersebut berjenis dual-key, dan pencantuman ini bukan rekomendasi.

Dua cara pemilik memanfaatkannya

• Tinggal di satu sisi, sewakan sisi lainnya. Anda tinggal di unit utama dan menyewakan sisi studio. Sewanya menutup sebagian cicilan Anda. Konsekuensinya, Anda berbagi foyer dan sering kali tagihan utilitas dengan penyewa.
• Sewakan keduanya. Dua perjanjian sewa terpisah, sering kali untuk dua jenis penyewa yang berbeda: keluarga atau penyewa berbagi di unit utama, dan seorang profesional lajang di studio. Jika satu penyewa pergi, tidak semua pendapatan sewa berhenti, tetapi urusan administrasi dan pergantian penyewa menjadi dua kali lipat.

Hitungan sewa dengan angka JB

Tidak ada indeks sewa resmi untuk tipe unit di JB, jadi saya menggunakan angka terbaru yang bertanggal. EdgeProp menyebut apartemen dan serviced residence 2 kamar tidur di Mount Austin dan distrik hunian lainnya sekitar RM1,500 sampai RM2,000 per bulan (Oktober 2026). Kisaran indikatif SPEEDHOME menempatkan studio di luar koridor CIQ dan RTS, di area seperti Mount Austin, Permas Jaya, dan Tebrau, sekitar RM800 sampai RM1,200 (diperbarui Oktober 2026). Anggap keduanya sebagai kisaran yang perlu diuji dengan iklan sewa yang sedang tayang, bukan janji.

Pos	Skenario rendah	Skenario tinggi
Sewa unit utama (2 kamar) per bulan	RM1,500	RM2,000
Sewa sub-unit studio per bulan	RM800	RM1,200
Sewa kotor per bulan	RM2,300	RM3,200
Sewa kotor per tahun	RM27,600	RM38,400
Imbal hasil kotor dengan asumsi harga RM700,000	3.9%	5.5%

Dua catatan. Pertama, sub-unit dual-key sering kali lebih kecil daripada studio mandiri dan mungkin hanya memiliki pantry, sehingga sewanya bisa di bawah kisaran studio di atas. Kedua, imbal hasil kotor adalah angka yang terlihat paling bagus. Masukkan biaya pemeliharaan, sinking fund, quit rent, assessment, asuransi gedung Anda sendiri, serta cadangan kekosongan yang realistis ke dalam kalkulator imbal hasil sewa saya, lalu bandingkan dengan pendapatan unit biasa di area yang sama dalam imbal hasil sewa di JB per area (dalam bahasa Inggris).

Biaya yang naik karena ada dua unit

• Perabot dua kali. Dua tempat tidur, dua set AC, dua pemanas air, serta kulkas dan perlengkapan memasak di sub-unit selain dapur utama.
• Dua perjanjian sewa. Dua perjanjian yang harus dibubuhi meterai, dua deposit yang harus dikelola, dua kali kunjungan calon penyewa dan komisi agen saat penyewa berganti.
• Pembagian utilitas. Jika hanya ada satu meteran, Anda membutuhkan rumus pembagian tertulis yang jelas di setiap perjanjian sewa, atau Anda yang akhirnya menanggung selisihnya.
• Keausan dan perbaikan. Lebih banyak penghuni berarti lebih banyak keausan pada pintu, kunci, kamar mandi, dan AC, serta lebih banyak panggilan perbaikan untuk Anda.
• Biaya pemeliharaan. Tagihannya satu, tetapi dihitung atas seluruh luas lantai, sehingga parsel dual-key yang besar membayar lebih banyak daripada unit tunggal yang kecil. Panduan biaya pemeliharaan dan sinking fund saya (dalam bahasa Inggris) menjelaskan cara penetapannya.

Ingin tahu dalam rupiah? Hitung perkiraan total biaya pembelian dalam rupiah dengan kalkulator saya, termasuk bea meterai dan biaya lainnya.

Aturan gedung: sewa jangka pendek dan house rules

Sebagian pemilik berencana menyewakan sisi studio di Airbnb. Periksa dulu house rules gedung. Pada Oktober 2020, dalam perkara Verve Suites, Federal Court (Mahkamah Federal) memutuskan bahwa badan pengelola boleh melarang sewa jangka pendek melalui house rules yang disahkan dalam rapat umum berdasarkan Strata Management Act 2013. Putusan ini tidak melarang sewa jangka pendek di semua tempat; aturan masing-masing gedung yang menentukan.

Di luar aturan gedung, kementerian pariwisata dan kementerian perumahan federal menyatakan pada Juni 2025 bahwa mereka sedang meninjau pedoman perencanaan untuk akomodasi sewa jangka pendek, dengan pengaturannya diserahkan kepada negara bagian dan pemerintah daerah. Saya tidak menemukan aturan sewa jangka pendek khusus Johor yang berlaku per Oktober 2026, jadi tanyakan kepada JMB atau management corporation dan pemerintah daerah sebelum Anda mengandalkannya.

Penilaian bank dan penjualan kembali

Bank menilai unit dual-key sebagai satu parsel, menggunakan transaksi tercatat untuk unit serupa di sekitarnya. Jika sebuah proyek hanya memiliki sedikit transaksi dual-key, penilai memiliki lebih sedikit bukti, jadi perkirakan bank akan berhati-hati dan siapkan sebagian dana tunai cadangan.

Saat dijual kembali, calon pembeli Anda kebanyakan investor dan keluarga multigenerasi, sehingga kelompok pembelinya lebih sempit dibandingkan unit standar 2 atau 3 kamar tidur; bahkan panduan bersponsor dari PropertyGuru menyebutkan hal ini. Itu tidak membuat dual-key menjadi pembelian yang buruk, tetapi itu alasan untuk membelinya hanya jika tata letaknya sesuai dengan rencana Anda sendiri, bukan sekadar karena ilustrasi sewanya.

Siapa yang cocok dengan unit dual-key

• Keluarga multigenerasi yang ingin orang tua atau anak dewasa tinggal dekat, dengan pintu masing-masing.
• Pemilik yang menyasar komuter Singapura sebagai penyewa, baik untuk unit utama maupun studio. Artikel saya tentang menyewakan unit JB kepada komuter Singapura membahas apa yang dicari kelompok penyewa ini.
• Investor yang mau terlibat langsung dan menerima pekerjaan pengelolaan yang lebih banyak demi sewa dari dua penyewa. Area dengan permintaan sewa yang stabil, seperti Mount Austin, adalah tempat hitungannya paling mudah diuji.

Unit ini kurang cocok bagi pembeli yang menginginkan sewa yang sederhana dan tidak merepotkan, atau yang mungkin perlu menjual dalam waktu singkat.

Proyek dual-key di Johor Bahru di situs saya

Proyek-proyek JB berikut tercatat memiliki tata letak dual-key. Tidak semua unit di setiap proyek berjenis dual-key, jadi tanyakan tipe unit dual-key dan ukurannya.

Proyek	Area	Status kepemilikan, ukuran, dan status proyek
Causewayz Square @ JBCC	Pusat kota JB	Freehold · 366–850 kaki persegi · serah terima kunci Nov 2030
Hitown Oasis (Residensi Oasis)	Pusat kota JB	Freehold · 513–1,191 kaki persegi · serah terima kunci Mar 2028
Residensi Gen	Pusat kota JB	Freehold · 497–1,930 kaki persegi · serah terima kunci Jan 2029
R&F Princess Cove Phase 2	Pusat kota JB	Freehold · 468–1,471 kaki persegi · selesai 2024
UOA Residensi Aethera	Pusat kota JB	Freehold · 650–2,594 kaki persegi
Gen Sfera	Pusat kota JB	Freehold · 459–755 kaki persegi · serah terima kunci Feb 2030
M Grand Minori	Taman Pelangi	Freehold · 403–835 kaki persegi
Trellis Residences	Pusat kota JB	Freehold · mulai 295 kaki persegi · selesai
Botanika	Mount Austin, Tebrau	Leasehold · 1,126–1,488 kaki persegi · selesai
Monterra @ Solaris Tebrau	Tebrau	Leasehold · 579–903 kaki persegi
Mandolin Residence	Taman Desa Tebrau	Freehold · 528–1,017 kaki persegi
Austin Regency	Mount Austin	Freehold · 490–1,317 kaki persegi · selesai 2019
Havona	Mount Austin	Freehold · selesai
The Straits View Duo	Permas Jaya	Freehold · 654–1,291 kaki persegi
Macrolink Medini	Medini, Iskandar Puteri	Private lease · 506–1,119 kaki persegi · selesai 2019
Sunway Citrine Residences	Sunway City, Iskandar Puteri	Leasehold · 626–1,528 kaki persegi · selesai 2017
One Sentral Serviced Residence	Nusa Sentral, Iskandar Puteri	Freehold · 426 unit
Sky Loft Premium Suites	Bukit Indah, Iskandar Puteri	Freehold · selesai

Ada pertanyaan tentang situasi Anda?

Sampaikan tata letak yang sedang Anda pertimbangkan dan bagaimana Anda berencana menggunakannya, dan saya akan membahas angka sewa dan biayanya bersama Anda.

Sumber: DBKL (Kuala Lumpur City Hall), “Garis Panduan Perancangan: Unit Kediaman Dual Key”, Februari 2024; PropertyGuru Malaysia, “What’s The Deal With Dual Key Condos?”, Januari 2021; PropertyGuru Malaysia (panduan bersponsor), “Dual Key Unit Meaning: Are Dual-Key Condominiums a Good Investment in Malaysia?”, diakses Oktober 2026; EdgeProp, “What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”, Oktober 2026; SPEEDHOME, “JB vs Singapore Rental Prices 2026: How JB Landlords Should Actually Price”, Oktober 2026; The Edge Malaysia, “Getting around apex court ruling on short-term stays”, November 2020; New Straits Times, “Short-term rental rules under review to protect consumers”, Juni 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 20 Oktober 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.