本文写给正在新山物色新盘或二手房的土著买家，也写给在奥斯汀山或其他地区看到“土著保留单位”（Bumi lot）房源、想知道自己能否购买的非土著买家。一句话回答：土著保留单位是发展商根据柔佛州规定必须保留给土著买家的单位。这项限制在转售后仍然留在地契上，因此非土著买家一般无法在未获州政府批准的情况下购买；土著买家则可像购买其他房屋一样申请贷款。
什么是土著保留单位，它与马来保留地有何不同
州政府批准一个房屋项目时，会规定必须提供给土著买家的单位数量。这些单位就成为土著保留单位。这项限制通常以“权益限制”（restriction in interest）的形式注明在地契上，《国家土地法典》允许州政府施加这类限制；任何违反该限制的过户都需要州政府批准。Rehda Johor 时任主席在2020年5月表示，柔佛的土著单位带有这项注明，这一点与雪兰莪不同，因此更难出售。
马来保留地则是另一回事。它是根据州政府本身的法令在宪报公布为保留地的土地，柔佛的相关法令可追溯至1936年。这项规定针对的是土地本身，而不是特定单位，并且只限马来人拥有，而非所有土著。
| 土著保留单位 | 马来保留地 | |
|---|---|---|
| 限制对象 | 项目中的特定单位 | 整块土地 |
| 谁可以拥有 | 土著 | 州法令所定义的马来人 |
| 规定来源 | 州政府批准条件，注明在地契上 | 柔佛《马来保留地法令》（1936年） |
| 能否转给其他买家？ | 只有获得州政府批准才可以 | 不能通过一般买卖转给非马来人 |
柔佛新项目的土著配额
根据 iProperty 的各州汇总（2024年5月更新），对于土地转换在2004年12月11日之前获批的住宅、商业和工业项目，柔佛统一实行40%的配额。在该日期之后获批的住宅项目，配额则视售价而定：
- 低于 RM200,000：40%的单位。
- RM200,000 至 RM300,000：30%。
- 高于 RM300,000：20%。
柔佛另有一项可负担房屋规定。2024年12月，州房屋事务行政议员 Datuk Mohd Jafni Md Shukor 表示，发展商必须将房屋项目的40%分配给柔佛可负担房屋（Rumah Mampu Milik Johor，RMMJ），其余60%开放给公开市场。2026年4月，他表示售价不超过 RM300,000 的房屋属于 RMMJ，高于此价格的则属于土著保留单位。每个项目的具体比例由其批准条件决定，因此请向发展商询问哪些单位是土著保留单位。土著保留单位按州政府规定定价；请向发展商询问土著价格。
未售出的土著单位会怎样
发展商必须向州政府申请释放未售出的土著保留单位，并缴付一笔费用：
- 费用。2017年3月，时任州务大臣 Datuk Seri Khaled Nordin 表示，自2013年起，把土著保留单位转为非土著身份的发展商须向州政府缴付7.5%的献金，该款项拨入一个土著房屋基金；较早期的项目缴付较少。2022年8月，Datuk Mohd Jafni 指释放费为已售单位价格的7.5%至10%。各方报道对上限说法不一，因此请查核现行费率。
- 等待期。2022年8月，该行政议员表示，单位滞销满一年后，发展商便可提出申请。州政府在之前四个月内释放了2,211个土著保留单位，总值约 RM1.9 billion，并收取了 RM146 million 释放费。
- 加快处理。柔佛于2022年11月推出的房屋振兴政策，把发展商土著保留单位申请的处理时间从180天缩短至7天。
- 目前立场。2026年4月，该行政议员表示，新山售价 RM300,000 及以上的土著单位只售出约20%，现有管制将会维持，单位只在一段规定期限过后才释放。
买家常忽略的一点：iProperty 指出，已释放的土著保留单位并不会因此不再是土著保留单位。非土著买家从发展商手中买下这类单位后，日后转售给另一名非土著时，可能仍须再次获得批准。
非土著买家能否购买二手土著单位？
一般来说不能。由于该限制注明在地契上，业主在过户给非土著之前必须获得州政府批准。Mah Weng Kwai & Associates 表示，业主需要有充分理由，例如长时间找不到土著买家，并可能须退还当初购买时所获得的价格好处。iProperty 指出，这个过程耗时很长，而且大多数申请都被拒绝。
因此，当你查看新山二手公寓时，请在支付订金之前索取地契副本，并请律师进行地契查册。我在柔佛购房法律步骤指南中解释了这些查核的先后次序。
转售：要预计买家群较小
如果你是土著并购买土著保留单位，日后可按正常方式转售给另一名土著买家。你不能指望的，是卖给更广泛的市场。这是一个需要考虑的因素，而不是避开这类单位的理由：请查看同一项目近期的土著单位转售记录，并预留更多时间出售。
为土著单位申请贷款
银行审核土著保留单位的贷款时，与其他房屋贷款无异：由你的收入、承担和偿债比率（DSR）决定贷款额。我找不到专门针对土著单位的贷款成数，所以请假设没有。我的新山房屋贷款指南说明了银行如何审视新山的贷款申请。可能适用的州政府援助：
- Perumahan Kasih Johor（柔佛爱心房屋计划）。2026年4月，州政府表示将有1,800名首次购屋者获得 RM5,000，用于购买售价低于 RM500,000 的房屋，并把一次性入伙援助从 RM1,000 提高至 RM2,000。截至2026年10月，六个阶段共惠及21,236人（RM84 million）；本轮申请于11月30日截止。申请前请先查核资格。
- 可能推出的土著 M40 计划。2026年4月，州务大臣表示，州政府正考虑把购屋援助扩大至购买售价 RM300,000 至 RM650,000 房屋的土著 M40 买家。在我读到的报道中，这仍处于考虑阶段，并非已确认的计划。
- 贷款协助。2022年11月，州房屋机构与 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan、BSN、Bank Muamalat 和 Bank Rakyat 合作，协助难以获得贷款的买家。
联邦政府的首购屋优惠，例如印花税豁免，我在新山首购屋指南中有介绍。
新山哪里有土著单位
由于配额适用于新住宅项目，土著保留单位遍布新山各地，而不只集中在少数几个住宅区：奥斯汀山、地不佬、Setia Indah 和 Molek、依斯干达公主城以及其他地区都有。截至2026年4月，新山大部分售价 RM300,000 以上的土著单位仍未售出，因此土著买家往往有选择。请向发展商索取土著保留单位清单和价格；至于二手房，请通过律师确认地契状况。
我网站上的这些新山项目，其记录中提到有土著单位。请向发展商或卖家询问土著价格以及哪些单位仍可购买，并在支付订金前逐一查核地契。
| 项目 | 地区 | 我的页面记录 |
|---|---|---|
| Maison Parc @ Austin Duta | 奥斯汀山 | 大部分非土著单位早已被认购，请询问还剩下哪些土著单位。 |
| The Straits View Duo | 百万镇 | A座的非土著单位在两个月内售罄；B座于2025年12月推出。 |
| M Tiara | 士古来 | 第3期的非土著单位在2025年5月推出时已售罄。 |
| Jasmine 3 @ Meridin East | 巴西古当 | 发展商的准证页面列明另有土著价格。 |
| Pinegate Residency | Kota Puteri，马赛 | 部分二手房源为土著单位。 |
| The Verandah @ Eco Botanic | 依斯干达公主城 | 一则新闻报道提到该镇区内有土著单位；请逐一查核每个地段。 |
对你的情况有疑问？
告诉我你是否是土著、你的预算和心仪的地区，我会帮你查核土著保留单位的状况和你的贷款。
资料来源：iProperty，“Bumi Lot and Malay Reserve Land: What You Need To Know”，2021年4月，2024年1月更新；iProperty，“Bumi Lot: How to check its status and the reasoning behind different Bumi quota in each state”，2022年6月，2024年5月更新；Mah Weng Kwai & Associates，“Property Transactions Requiring State Consent”，2023年2月，2024年6月更新；EdgeProp，“Efficient Bumiputera units release can help reduce property overhang”，2020年5月；Malaysiakini，“MB: Bayaran pelepasan status bertujuan bantu bumiputera”，2017年3月；The Iskandarian，“Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”，2022年8月；The Vibes，“Johor launches housing rejuvenation policy to encourage developers”，2022年11月；The Star，“Developers must allocate 40% of projects to Johor’s affordable housing scheme, says exco man”，2024年12月；Berita RTM，“Hanya 20% unit hartanah, lot bumiputera RM300,000 ke atas terjual di Johor Bahru”，2026年4月；Utusan Malaysia，“Johor perluas inisiatif PKJ, bantu lebih ramai rakyat miliki rumah”，2026年4月；The Star，“Johor targets 100,000 affordable homes by 2030”，2026年10月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年10月20日，并非法律、税务或财务建议。