Iskandar Puteri ialah bandar raya di bahagian barat daerah Johor Bahru, yang dihubungkan ke Tuas di Singapura melalui Laluan Kedua. Ramai orang masih memanggilnya Nusajaya: Setiausaha Kerajaan Negeri Johor mengumumkan pertukaran nama itu pada Disember 2015, berkuat kuasa pada Januari 2016, selepas Sultan meminta nama yang mempunyai kaitan dengan sejarah kawasan itu. Kota Iskandar, di dalam bandar raya ini, menempatkan pusat pentadbiran Kerajaan Negeri Johor.

Pada 22 November 2017, Iskandar Puteri diisytiharkan sebagai bandar raya kedua Johor dan bandar raya ke-14 Malaysia, dan bekas Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah menjadi Majlis Bandaraya Iskandar Puteri (MBIP). Ketika itu, kawasan majlis dilaporkan seluas kira-kira 40,296 hektar, dengan hampir 700,000 penduduk, 157 taman perumahan dan 45 kampung. Angka penduduk berbeza mengikut sumber dan sempadan, jadi saya menganggapnya sebagai anggaran.

Bagi pembeli, bandar raya ini terbahagi kepada beberapa bahagian yang berbeza:

• Medini dan Puteri Harbour, teras bangunan tinggi dan komersial.
• Bukit Indah, sebuah perbandaran kediaman yang sudah mantap.
• Gelang Patah dan perbandaran berpagar seperti Horizon Hills, East Ledang, Eco Botanic dan Leisure Farm, kebanyakannya rumah bertanah.
• EduCity dan Nusa Bayu, hab pendidikan dan perumahan keluarga di sekitarnya.
• Forest City, kini Zon Kewangan Khas (SFZ) Forest City.

Jarak kelihatan dekat di atas kertas tetapi trafik yang menentukan masa sebenar. Gelang Patah terletak kira-kira 25km dari Bukit Chagar di bandar raya Johor Bahru, perjalanan yang menurut laporan Malay Mail boleh mengambil masa sehingga dua jam dengan bas pada waktu puncak. Kampus EduCity Newcastle University menyatakan jambatan Laluan Kedua terletak kira-kira 8km dari situ.

Tiada satu angka median rasmi untuk Iskandar Puteri yang boleh saya petik, jadi saya membaca angka Johor dan Johor Bahru dan membuat penyesuaian untuk kawasan ini. Inilah yang dinyatakan oleh data yang diterbitkan.

• Permintaan: Henry Butcher melaporkan pada Januari 2026 bahawa Johor ialah satu-satunya negeri di mana jumlah dan nilai transaksi kediaman kedua-duanya meningkat dalam sembilan bulan pertama 2025.
• Harga: JLL meletakkan purata harga pangsapuri servis di Johor Bahru pada RM711 psf pada 2025, naik daripada RM549 psf pada 2024, dan rumah bertanah pada RM388 psf pada 3Q2025, naik daripada RM352 psf. Stacked, memetik data tahunan NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara), memberikan pertumbuhan harga kediaman Johor sebanyak 5.3% pada 2025 berbanding 0.7% di peringkat nasional.
• Di mana premium berada: JLL menyatakan pada Julai 2025 bahawa pelancaran baharu di sekitar Bukit Chagar, berhampiran stesen RTS Link, meminta RM1,000–RM1,500 psf. Iskandar Puteri tidak terletak di laluan RTS Link, jadi premium pusat bandar raya tidak semestinya terpakai di sini.
• Lebihan (overhang): Pengerusi Jawatankuasa Perumahan Johor menyatakan pada Februari 2025 bahawa Johor mempunyai 102,438 unit pangsapuri servis, 11,810 daripadanya tidak terjual, dan kira-kira 90% lebihan negeri ialah pangsapuri servis berharga RM500,000 dan ke atas. Stacked memetik kira-kira 9,018 unit pangsapuri servis tidak terjual di Johor pada 3Q2025. Pada Jun 2023 pula, negeri melaporkan 11,512 unit pangsapuri servis tidak terjual berharga RM500,000 dan ke atas di sekitar Johor Bahru dan Iskandar Puteri sahaja. Trendnya menurun, tetapi jumlahnya berbeza mengikut sumber dan definisi.
• Sewa dan hasil: Panduan 2026 PropertyGuru menyatakan hasil kasar kira-kira 6–7% untuk pangsapuri servis di Medini dan Iskandar Puteri dan 4–5.5% untuk rumah bertanah, tanpa menamakan sumber datanya. Pecahan saya sendiri ada dalam hasil sewa di Johor Bahru mengikut kawasan.

Bacaan saya yang seimbang adalah seperti berikut. Rumah bertanah di perbandaran yang sudah mantap mempunyai kumpulan pembeli yang lebih besar. Unit bertingkat tinggi di Medini dan Puteri Harbour boleh disewakan dengan baik, tetapi harga jualan semula bergantung pada bangunan, dan sesetengahnya masih diniagakan di bawah harga pelancaran. Semak transaksi terkini untuk blok yang tepat sebelum anda membuat komitmen.

• Laluan Kedua: Lebuhraya Laluan Kedua (E3, juga dikenali sebagai Linkedua) bermula dari Senai hingga ke Laluan Kedua Malaysia–Singapura di Tanjung Kupang. Persimpangannya termasuk Iskandar Puteri, Gelang Patah dan Gerbang Nusajaya. Pemeriksaan sempadan dijalankan di Kompleks CIQ Sultan Abu Bakar.
• Ke bandar raya Johor Bahru: Iskandar Coastal Highway dan Lebuhraya Pasir Gudang menghubungkan bandar raya ini ke Johor Bahru.
• Jalan tempatan: Fasa pertama sepanjang 2km jalan pintas Gelang Patah, dari Taman Nusa Bayu ke Taman Laman Setia, dibuka pada 1 Julai 2026. Ia hanya beroperasi pada waktu puncak, untuk mengurangkan kesesakan di jalan yang digunakan oleh pengguna harian Laluan Kedua.
• Bas: Pengguna harian Laluan Kedua dari Gelang Patah ketika ini bergantung pada bas rentas sempadan.
• Rancangan rel: RTS Link (Bukit Chagar–Woodlands North) kini dijangka memulakan perkhidmatan penumpang pada Februari 2027. Johor mencadangkan RTS Link kedua antara Iskandar Puteri dan Tuas pada Julai 2025, tetapi tiada stesen yang telah ditetapkan. Rancangan trem E-ART bernilai RM10 bilion oleh kerajaan negeri mempunyai koridor Iskandar Puteri dan menerima kelulusan Kabinet pada Jun 2026. Pembiayaan masih dirundingkan, dengan siap dijangka dalam tempoh empat tahun selepas kontrak dianugerahkan.

Jika Laluan Kedua paling penting bagi anda, lihat senarai pendek saya untuk rumah Iskandar Puteri berhampiran Laluan Kedua.