解答区
Taman Pulai Mutiara 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Taman Pulai Mutiara
Scientex 城镇；Taman Pulai Mutiara 2 是 Scientex 与 Amber Land 另行合资的项目
地址
Persiaran Taman Pulai Mutiara
Pulai，81300 新山县（Scientex 和 PropertyGuru）
地契
永久地契
Scientex；PropertyGuru 指出部分公寓地段可能不同
已完工
2018年起
第 1 分区（Aster）于2018年启用（Wikipedia；PropertyGuru）；其后陆续推出其他分区
住宅
多个分区
据 Wikipedia，有 626 间双层排屋（Aster）和 585 间 2½ 层排屋（Acacia）；据 Scientex，有 492 间集群式洋房（Lavender）
仍在兴建
可负担公寓
Scientex 列出一个 210 个单位的 RMMJ 公寓地段（SP10）仍在建设中；本页只涵盖已完工的房屋
外国买家
按常见价格，没有单位符合
叫价大多远低于 RM100万，而且可负担单位和土著保留单位不对外国人开放
为何选择这个地点
买家在 Taman Pulai Mutiara 需要权衡的四件事
新山西部边缘一个较新的永久地契城镇。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
永久地契，房屋较新
Scientex 说明土地为永久地契，首批房屋建于2018年，因此大多数房屋屋龄不到十年。
多种房屋类型
双层排屋、2½ 层排屋、集群式洋房和可负担公寓，让买家可在同一城镇内换大房。
道路连接正在增加
Scientex 提到一条通往振林山的新干道，而第二通道高速公路也只需短程车程。
需要权衡的：城镇仍在发展中
部分地段仍在兴建，Wikipedia 将购物中心、学校和清真寺列为规划中。许多地段是土著保留单位，因此出价前请核查地契状态以及同类房屋的近期成交价。
项目概况
Taman Pulai Mutiara 深度解读
Scientex 在依斯干达公主城 Pulai 的永久地契城镇，有排屋、集群式洋房和可负担公寓。
设施
依据 Scientex 和 Wikipedia 所列；部分设施仍属规划，尚未建成。
社区
已建成
- Pulai Boulevard
- Surau Al-Aqsa（第 1 分区）
- Aster 设有周边围栏
规划中
尚未建成
- 购物中心
- 学校
- Masjid Taman Pulai Mutiara
项目目前进度
位置与交通
Taman Pulai Mutiara 的位置
Persiaran Taman Pulai Mutiara, Taman Pulai Mutiara, 81300 Johor Bahru, Johor.
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 叫价 所有挂牌，约 26 间出售中 | 约 RM278,000 起 · 每平方尺 RM241–534 | PropertyGuru 项目页面，2026年10月 |
| 叫价 一间 Acacia 2½ 层排屋，1,170 平方尺 | RM530,000 | EdgeProp 挂牌，2026年9月 |
| 租金叫价 约 10 个挂牌 | 每月约 RM800 起 | PropertyGuru 项目页面，2026年10月 |
所有数据均为叫价，并非成交价：2026年10月 PropertyGuru 项目页面混合了公寓和有地住宅，而 EdgeProp 一行是2026年9月的单一挂牌。本页未能核查成交数据。
过往记录
关于 Scientex Berhad
Taman Pulai Mutiara 是 Scientex Berhad 在 Pulai 的城镇，发展商形容其为占地 326 英亩的永久地契综合发展项目。
Wikipedia 记载第一期发展共有八个分区，而 Scientex 计划在向 Keck Seng Plantation 购入的土地上再发展 Taman Pulai Mutiara 3。
周边环境
Taman Pulai Mutiara 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
地图上附近没有记录
🛍️ 购物中心
- U Mall~5.0 km
- AEON Mall Taman Universiti~5.5 km
🎓 学校
地图上附近没有记录
🏛️ 学院与大学
- Aeu Asia e University Johor Bahru Johor~5.6 km
- UTMSPACE (School of Professional and Continuing Education)~5.8 km
🏥 医院
- 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院~7.9 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM530,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM530,000 | RM530,000 |
| 首期 | RM53,000 | RM159,000 |
| 贷款额 | RM477,000 | RM371,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM9,900 | RM42,400 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM2,385 | RM1,855 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM7,074 | RM7,074 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM6,440 | RM5,009 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM78,799 | RM215,338 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
有哪些类型的住宅？
Wikipedia 列出第 1 分区（Aster）有 626 间双层排屋，第 2 分区（Acacia）有 585 间 2½ 层排屋，后续分区还有更多排屋、集群式洋房和可负担公寓。Scientex 列出 Lavender 有 492 间集群式洋房。
Taman Pulai Mutiara 是永久地契吗？
Scientex 说明该城镇为永久地契。PropertyGuru 指出部分公寓地段可能不同，因此请逐一核查地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格至少 RM100万 的住宅房产，并须获得柔佛州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，外国买家的产权转让印花税统一为8%。土著保留单位、廉价及可负担单位、马来保留地以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。Taman Pulai Mutiara 的叫价约 RM278,000 起，大多远低于 RM100万，而可负担公寓和土著保留单位也被排除在外，因此外国买家一般无法在这里购买。
住宅的租金是多少？
2026年10月 PropertyGuru 项目页面显示，租金叫价约每月 RM800 起，主要为公寓。
Taman Pulai Mutiara 的房价是多少？
2026年10月 PropertyGuru 上的叫价约 RM278,000 起。EdgeProp 上一间 Acacia 2½ 层排屋叫价 RM530,000（2026年9月）。本城镇为 Scientex 发展的永久地契项目。
Taman Pulai Mutiara 价格多少？租金多少？
根据PropertyGuru（2026年10月），挂牌售价约RM27.8万起，月租约RM800起；EdgeProp上一间Acacia两层半排屋挂牌RM53万（2026年9月）。永久地契，由Scientex发展，首批房屋于2018年交付。
Taman Pulai Mutiara 附近有火车站或巴士站吗？
地图资料显示约4公里内没有火车站或巴士站，大部分住户开车或使用网约车。
Taman Pulai Mutiara 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 依斯干达公主城哥伦比亚亚洲医院 (~7.9 km)，最近的购物中心是 U Mall (~5.0 km)。
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