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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日
这份指南写给在新山遇到一宗交易有两位中介的买家、卖家、房东和租户，无论是本地人还是海外人士。简单来说：联合代理（co-broking，局方称为co-agency）是指持有业主委任的中介，与带来买家或租户的另一家注册公司共同完成交易。业主仍然只付一笔佣金，由两家公司分配；除非双方另有书面协议，否则按50/50分。两位中介都是从业主那一方收费，所以如果买家希望有专门代表自己的人，就必须另外委任并支付那位中介。
快速回答
- 是什么：两家注册房地产中介公司在同一宗买卖或出租中合作。挂牌公司持有业主的委任；合作中介负责介绍买家或租户。
- 一笔佣金：业主支付委任书中约定的佣金，在局方上限之内：买卖为房价的3%（最低RM1,000），三年或以下的租约为1.25个月租金。
- 分配：除非两家公司在开始工作前以书面议定其他比例，否则按50/50分配（局方的地产代理草案标准）；以两家公司的书面联合代理条件为准。
- 不可重复收费：中介在同一宗交易中不得向多于一方收费（1986年规则第89条）。
- 谁代表谁：两家公司都是在业主的委任下收费。除非买家自己签委任书并付费，否则买家不是他们的客户。
- 核查两位中介：两人都必须在LPPEH注册名册上。未注册的人不能合法分佣，也不能追讨佣金。
联合代理是什么意思
在马来西亚，房地产中介业由估价师、评估师、房地产中介及产业管理人局（LPPEH，又称BOVAEP）根据Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（Act 242）监管。局方的标准把联合代理形容为：挂牌公司与另一家手上有潜在买家或租户的公司达成协议，按预先议定的条件分享交易和佣金。
| 名称 | 是谁 | 在联合代理中做什么 |
|---|---|---|
| 挂牌中介（挂牌公司） | 持有业主书面委任、负责出售或出租的注册公司 | 与业主定下开价条件、掌控挂牌、收取佣金，并支付合作中介的份额 |
| 合作中介（co-broke中介） | 手上有买家或租户的另一家注册公司 | 介绍并陪同买家或租户，通过挂牌公司转交出价 |
| 业主（卖家或房东） | 挂牌公司的客户 | 按委任书所列，支付一笔佣金 |
联合代理在新山很常见：业主在一家公司挂牌，而买家（包括新加坡通勤族）早已和另一家公司合作。
联合代理交易怎么进行：一步步来
- 业主委任一家公司。委任书列明佣金、是否独家以及有效期。请看独家与公开挂牌。
- 两家公司以书面议定条件。草案标准说明，联合代理条件须在开始任何工作前以书面议定，挂牌公司须披露产业详情、佣金以及业主的付款方式。
- 合作中介登记买家。如果挂牌公司之前已经带这位买家（或其配偶、雇员或代名人）看过房子，合作中介就会失去分佣资格，除非它事先已披露买家身份。
- 看房和出价都通过挂牌公司。未经挂牌公司同意，合作中介不会直接联系业主、刊登该单位广告或竖立招牌。
- 诚意订金和SPA。买家凭收据把钱付进挂牌公司的客户账户，或交给担任保管人的律师；之后由律师处理买卖合约。请看我的SPA指南。
- 佣金和分配。佣金到期时，业主付给挂牌公司，挂牌公司再及时把议定的份额付给合作中介。
谁付钱，佣金怎么分
局方的收费标准（1986年规则的Seventh Schedule，Rule 48）规定，土地和建筑物买卖的佣金上限为房价的3%，最低RM1,000；三年或以下租约为1.25个月的总租金。委任书可以定下较低的佣金。多了第二家公司参与，佣金并不会因此增加。
| 交易 | 通常由谁付佣金 | 联合代理带来什么改变 |
|---|---|---|
| 二手（转售）房 | 卖家，根据挂牌委任 | 卖家仍然只付一笔佣金；由两家公司分享 |
| 出租 | 房东，根据出租委任 | 房东仍然只付一笔佣金；由两家公司分享 |
| 发展商新盘 | 发展商，根据其与中介公司之间的营销安排 | 买家不付中介费；任何分配都是发展商与中介公司之间的事 |
| 买家委任自己的中介找房 | 买家，根据买家的委任 | 该公司代表买家，不得在同一宗交易中再向卖家收费 |
举例说明
一位业主以RM700,000出售一间Mount Austin排屋，委任书中约定佣金为2%。佣金是RM14,000。如果挂牌公司已登记服务税，须另加8%（2024年3月1日起的税率），合共RM15,120。在50/50联合代理下，两家公司各分得RM14,000佣金中的RM7,000。买家不需付钱给任何一家公司。这是我的示例。
如果买家在付了诚意订金后退出，而业主没收订金，草案标准说明没收的款项由业主和中介按50:50分，中介那一半再由两家公司分配。我的房产中介佣金指南涵盖完整的收费标准。
谁代表谁
在一般的二手房联合代理中，两家公司都在卖家的委任下工作，并从卖家的佣金中收费。合作中介可能花很多时间陪您，但这种安排并不是买家代理合约。
- 挂牌公司为业主工作。
- 合作中介负责介绍您，并从业主的佣金中收费。局方的标准要求谈判员不得误导任何他们不代表的一方，并须提供诚实的资讯，包括交易大概需要多长时间。
- 任何中介都不可两边收费。1986年规则的Rule 89(2)规定，中介不得在一宗交易中向多于一方收取或试图收取佣金。
- 如果您想要自己的中介，就以书面委任一位。买家可以签委任书请一家公司替自己找房，并支付该公司。请它以书面确认不会同时向卖家收费。
- 合约方面的顾问是您的律师。两位中介都不提供法律建议。在买卖中，双方通常各有自己的律师。
规定简述
| 规定 | 出处 | 对您的意义 |
|---|---|---|
| 只有注册房地产中介可以经营房地产中介业务；谈判员协助他们 | Act 242，section 22C | 联合代理中的两位中介都必须属于注册公司 |
| 未经授权的人不能通过法庭追讨佣金 | Act 242，section 30(3) | 朋友或未注册的“掮客”无权合法分佣 |
| 让未经授权的人经营业务的注册人员可被纪律处分 | Act 242，section 24(1)(h) | 公司不应把交易或佣金转给未注册的人 |
| 佣金上限：买卖为3%（最低RM1,000），三年或以下租约为1.25个月租金 | Seventh Schedule，Rule 48 | 联合代理不会提高上限 |
| 一宗交易中不得向多于一方收费 | Rule 89(2)，1986年规则 | 在由卖家付款的联合代理中，不应向买家收佣金 |
| 联合代理条件须以书面订立；默认50/50分配；出价通过挂牌公司 | LPPEH草案MEAS，Standard 7 | 如有任何不清楚，请两家公司确认安排 |
未注册而充当房地产中介，是Act 242第30条下的罪行，可被罚款最高RM300,000、监禁最长三年或两者兼施（Bernama，2020年9月）。您可以在局方的注册名册上查任何谈判员、中介或公司；请看我的核查REN或房产中介指南。
与新加坡或海外中介联合代理
许多新山买家最早是从海外中介那里听说某个产业。在马来西亚从事房地产中介须根据Act 242在马来西亚注册，所以柔佛产业的交易应通过一家注册的马来西亚公司进行。新加坡的Council for Estate Agencies曾表示，它对外国发展商没有管辖权，购买海外产业的买家应自行核查（CEA，2017年3月）。
- 问海外中介是哪一家马来西亚公司持有挂牌或会处理这宗交易，并在LPPEH注册名册上查核该公司。
- 以书面议定您要付钱给谁（如果需要付的话）。您的购屋款项应付进律师的客户账户，若是新盘则付进发展商的Housing Development Account，绝不付给中介。
- 外国买家在柔佛购屋须至少RM1 million，并须获得州政府批准；只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓），没有任何地区被整体豁免（New Straits Times，2026年4月）。请看我的柔佛最低购买价指南和不必飞来也能买房。
对于MM2H申请人，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，负责产业部分；批准与否由政府部门决定。
卖家和房东应该问的问题
- 您会把我的挂牌和其他公司联合代理吗？按什么比例分配？
- 如果是另一家公司带来买家，我委任书中的佣金会维持不变吗？（应该不变：只有一笔佣金。）
- 其他公司会刊登我的单位广告吗？我希望开价保持一致。
- 诚意订金由谁保管？存在哪个账户？
买家和租户应该问的问题
- 哪家公司持有业主的委任？您属于哪家公司？
- 我需要付任何费用吗？如果要，是为了什么，根据哪一份已签署的委任书？
- 在付订房费之前，我可以看业主的拥有权证明或地契查册吗？请看我的地契查册指南。
- 我的诚意订金付到哪里？由谁开收据？
联合代理中的危险信号
- 业主已经在付佣金，却要求买家或租户付“co-broke费”、“手续费”或“佣金”。
- 要求付款到个人账户，或在付款时才通过短讯发来一个新账户。
- 没有REN、PEA或REA号码的中间人想要分佣。
- 在看房、查地契或书面出价之前就催您付钱。我的房产诈骗指南涵盖常见的手法。
两家公司之间的分佣纠纷由它们自行解决；业主仍然只欠一笔佣金。若有其他问题，先写信给公司负责人，然后是局方；如果是合约纠纷，请找律师。
如果这些对您很重要，可以考虑哪里
- Mount Austin：公寓和排屋的转售及租赁市场活跃。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
- Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新镇区。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区。
- 新山新盘：由发展商而不是买家支付中介公司。
可以在我的新山房产地图上比较。
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常见问题
马来西亚房产中的联合代理是什么？
联合代理（co-broking或co-agency）是指持有业主委任的注册公司，与带来买家或租户的另一家注册公司共同完成一宗买卖或出租。业主付一笔佣金，由两家公司分配。
联合代理中的中介佣金怎么分？
根据局方的地产代理草案标准（以两家公司的书面条件为准），除非两家公司在开始工作前以书面议定其他比例，否则按50/50分配。分配是在公司之间，而不是个别谈判员之间。
在联合代理交易中，买家需要付钱给中介吗？
通常不需要。在一般的二手房或出租联合代理中，由卖家或房东付一笔佣金，由两家公司分享。买家只有在自己和中介签了委任书时才需付款，而且中介在一宗交易中不得向多于一方收费。
合作中介代表谁？
两家公司通常都是在业主的委任下收费，所以从合约角度来说，合作中介并不是买家的代理。合作中介仍须对买家诚实。想要自己中介的买家可以书面委任并支付一位。
未注册的人可以分中介佣金吗？
不可以。根据Act 242，只有注册房地产中介可以经营房地产中介业务，未经授权的人不能通过法庭追讨佣金，而让未经授权的人经营业务的注册人员可被纪律处分。
新加坡中介可以卖柔佛的产业吗？
在马来西亚从事房地产中介须根据Act 242注册，所以柔佛的交易应通过一家注册的马来西亚公司进行。问清楚由哪一家马来西亚公司处理这宗交易，并在LPPEH注册名册上查核。
在新山买卖房产，涉及不止一位中介？
告诉我是哪个产业、您的角色（买家、卖家、房东或租户），以及还有谁参与。无论我是挂牌中介、合作中介还是两者都不是，我都会解释委任和佣金如何运作、谁付钱给谁，以及哪些要写成书面。您也可以预约见面，人在海外的话可以预约Zoom咨询。
资料来源：Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981（Act 242），截至2018年8月1日的文本，sections 22C、23、24和30；Valuers, Appraisers and Estate Agents Rules 1986，Rule 48（Seventh Schedule）和Rule 89；LPPEH，Exposure Draft on Malaysian Estate Agency Practice（MEAS），Standards 2和7（联合代理），2012年；LPPEH，通令与出版物索引（Malaysian Estate Agency Standards，2014年），2026年11月核实；LPPEH，收费标准，Seventh Schedule（Rule 48），房地产中介与出租，2026年11月核实；LPPEH，局方职能，2026年11月核实；New Straits Times，“SST 2 pct hike: here’s what you need to know”，2024年2月29日；Bernama，关于非法房产掮客及Act 242罚则，2020年9月22日；Council for Estate Agencies（新加坡），关于购买海外产业的消费者文章，2017年3月11日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月13日核实，并非法律建议。本指南并不针对任何特定中介或公司。由谁付款以您签署的委任书为准；请在LPPEH注册名册上核查每一位中介，并在付款前向您的律师确认付款详情。