Permit awning dan tambahan anjung kereta di Johor (2026): peraturan majlis, fi dan risiko

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli rumah bertanah di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China serta peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: bumbung di atas anjung kereta anda memerlukan kelulusan majlis bandaraya atau perbandaran anda. Awning ringan biasanya boleh dimohon melalui permit awning yang mudah, manakala bumbung anjung konkrit, garaj tertutup atau apa-apa yang melepasi garisan anjakan (setback) memerlukan pelan yang ditandatangani oleh profesional bertauliah. Membina dahulu boleh mengakibatkan bayaran penalti atau notis roboh.

Awning, bumbung anjung atau tambahan: yang mana satu anda mahu bina?

Banyak rumah di JB mempunyai anjung kereta terbuka yang hanya sebahagiannya dilindungi oleh bumbung utama. Cara majlis menilai bumbung baharu bergantung pada berat strukturnya dan kedudukannya.

Apa yang anda mahu bina	Laluan kelulusan biasa	Lukisan oleh
Awning ringan tingkat bawah (sengkuap) di atas anjung atau halaman	Permit awning (permit sementara MBJB; borang awning MBIP)	Lakaran bertanda
Bumbung anjung terbuka atau beranda dalam garisan anjakan standard	Permit kerja kecil	Orang yang mengemukakan pelan (submitting person)
Bumbung rata konkrit di atas anjung	Kelulusan pelan untuk ubah suai dan tambahan	Orang yang mengemukakan pelan, dengan jurutera berdaftar untuk struktur
Menutup anjung dengan dinding untuk dijadikan garaj atau bilik	Kelulusan pelan; mungkin tidak boleh diluluskan jika melanggar garisan anjakan	Orang yang mengemukakan pelan (submitting person)
Awning tingkat atas sehingga ke sempadan	Tidak dibenarkan di MBJB	Tidak berkenaan

Orang yang mengemukakan pelan ialah arkitek, jurutera atau pelukis pelan bangunan berdaftar; lihat bila anda memerlukan arkitek atau jurutera.

Majlis mana yang menguruskan rumah anda?

Kelulusan bangunan datang daripada pihak berkuasa tempatan (PBT): MBJB untuk pusat bandar, Tebrau dan Mount Austin; MBIP untuk Iskandar Puteri, Bukit Indah, Gelang Patah dan sebahagian Skudai; MBPG untuk Pasir Gudang dan Permas Jaya; dan MPKu untuk Kulai dan Senai. Nama kawasan tidak selalu mengikut sempadan majlis, jadi rujuk bil cukai taksiran anda dan panduan saya tentang pihak berkuasa tempatan di JB.

Permit sementara awning MBJB

Sejak 1 Januari 2020, MBJB menawarkan Permit Sementara Awning Rumah Kediaman sebagai laluan yang lebih cepat berbanding permohonan ubah suai penuh melalui perunding. Borangnya, yang kali terakhir dikemas kini pada 1 Julai 2022, menetapkan syarat-syarat berikut:

• Hakmilik individu sahaja. Rumah teres, berkembar, kluster dan banglo; hartanah bergeran strata tidak dibenarkan melalui laluan ini.
• Tingkat bawah sahaja. Awning tingkat atas yang dibina sehingga ke sempadan adalah dilarang, dan MBJB menyatakan ia mengeluarkan notis roboh bagi struktur tersebut.
• Bahan ringan. Polikarbonat, panel komposit aluminium, dek logam atau kaca. Konkrit atau binaan kekal tidak dibenarkan.
• Kedudukan. Di hadapan, sehingga pagar sempadan. Unjuran sisi dihadkan kepada 300 mm, dengan jarak 1.5 m dari sempadan bagi lot hujung rumah berkembar dan kluster. Awning belakang hanya dibenarkan jika lorong belakang sekurang-kurangnya 6 m lebar, dengan unjuran 0.5 m.
• Air dan jiran. Bahagian tepi perlu ada talang, air hujan tidak boleh mengalir ke rumah jiran, dan tiang di atas dinding pemisah memerlukan persetujuan jiran di kedua-dua belah.
• Tanggungjawab pemilik. Pemilik bertanggungjawab atas struktur tersebut. MBJB boleh mengarahkan pembaikan dan boleh menarik balik kebenaran pada bila-bila masa jika berlaku pelanggaran, dan selepas itu awning mesti diturunkan.

Fi MBJB	Rumah kos rendah	Rumah kos sederhana atau tinggi
Pemprosesan, sekali (lot tengah atau hujung)	RM30	RM30
Pemprosesan, sekali (lot sudut)	RM50	RM50
Permit, 1 tahun	RM10	RM30
Permit, 3 tahun	RM30	RM90
Permit, 5 tahun	RM50	RM150

Untuk memohon, hantar borang bersama IC, bil cukai taksiran terkini, hakmilik dan pelan lot, gambar, lakaran serta persetujuan jiran jika perlu (penyewa juga memerlukan persetujuan pemilik) di kaunter Menara MBJB atau melalui e-mel. MBJB akan menghantar rujukan pembayaran; risalahnya menyatakan kelulusan mengambil masa kira-kira dua minggu. Simpan surat kelulusan untuk digunakan apabila anda menjual.

MBIP, MBPG dan MPKu

• MBIP. Borang awningnya memerlukan pelan lakaran dan menyenaraikan fi pemprosesan RM35 (lot tengah dan hujung) atau RM38 (lot sudut) serta fi permit RM10 atau RM50 bergantung pada kategori kos rumah. Ia memberi amaran tentang caj sehingga 10 kali ganda fi jika kerja dimulakan sebelum kelulusan.
• MBPG. Pada September 2022, Datuk Bandar Pasir Gudang berkata pemilik rumah yang membina garaj di hadapan rumah mereka perlu membayar fi mulai 2023, merujuk kepada struktur yang menceroboh atau menghalang jiran (The Star). Semak peraturan semasa MBPG. Piagam pelanggannya bagi 2024 menetapkan 30 hari bekerja untuk memutuskan pelan tambahan rumah yang lengkap.
• MPKu. Kulai menerbitkan Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman; tanya sama ada laluan awning yang lebih ringkas terpakai.

Bumbung anjung konkrit, garaj dan tambahan anjung

Seksyen 70(1) Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133) melarang sesiapa mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada majlis. Di bawah seksyen 70(16), menambah rumah dengan asas baharu atau bumbung baharu atau lebih besar, atau membina semula dinding luar atau dinding pemisah, dikira sebagai mendirikan bangunan. Bumbung anjung konkrit di atas tiang baharu, garaj berdinding dan anjung yang dijadikan bilik semuanya termasuk dalam kategori ini.

Garis panduan kerja kecil MBJB (dikemas kini 2016) membenarkan rumah yang mempunyai CCC atau Certificate of Fitness menggunakan pelan lakaran standard untuk tambahan kecil, dengan jarak 6.0 m dari rizab jalan hadapan, 2.5 m dari rizab jalan sisi bagi lot sudut dan 2.0 m dari sempadan lot ke unjuran bumbung. Senarai semak Disember 2022 mengenakan RM3.50 per m² (minimum RM35) untuk anjung, beranda atau bangsal terbuka, RM54 untuk permit bahan binaan dan RM30 untuk kebenaran merancang. Lot sudut memerlukan perhatian lebih terhadap anjakan sisi (lihat lot sudut berbanding teres lot tengah), dan papak konkrit memerlukan jurutera berdaftar. Panduan permit ubah suai saya menerangkan proses penuhnya.

Air hujan, longkang dan jiran

• Ke mana air mengalir. Talang dan paip turun hendaklah disalurkan ke longkang anda sendiri, bukan melepasi dinding bersama (lihat longkang tersumbat semasa musim tengkujuh).
• Sambungan dengan bumbung utama. Kebocoran sering bermula di tempat awning bertemu bumbung asal; tanya bagaimana kepingan kilat (flashing) akan dipasang (lihat bumbung bocor di rumah bertanah).
• Air bertakung. Borang MBJB menjadikan pemilik bertanggungjawab atas pembiakan nyamuk dalam talang (lihat pencegahan denggi).
• Dinding bersama. Tiang di atas dinding pemisah memerlukan persetujuan jiran dan tidak sepatutnya membebankan dinding yang tidak direka untuknya (lihat dinding pemisah).
• Di luar lot anda. Longkang, rizab jalan dan lorong belakang bukan sebahagian daripada hakmilik anda. Pada Jun 2023, MBIP merobohkan tambahan dan awning yang menghalang longkang di kira-kira 120 premis perniagaan di Skudai, dan kerajaan negeri menyatakan majlis akan bertindak di bawah Act 133 (The Star).

Jika bumbung anjung jiran menyalurkan air ke rumah anda, berbincang dahulu, kemudian buat aduan melalui MyAduan Johor, yang sejak 1 April 2026 meliputi MBIP, MBPG dan MPKu selain MBJB (The Star, September 2026). Lihat panduan pertikaian jiran saya.

Apa yang berlaku jika anda membina tanpa kelulusan

Akibat	Apa kata sumber
Wang pelan berdenda	MBJB menyenaraikan wang pelan berdenda sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan; borang awning MBIP memberi amaran sehingga 10 kali ganda.
Kelulusan lewat	MBIP berkata kerja yang mematuhi peraturan boleh diluluskan kemudian, dengan penalti sehingga 30% daripada kosnya (The Star, Oktober 2021).
Denda	Act 133, s.70(13): sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, ditambah sehingga RM1,000 sehari.
Perobohan	Seksyen 72 membenarkan majlis mengarahkan struktur dirobohkan dan menuntut semula kosnya.
Permit ditarik balik	MBJB boleh menarik balik permit awning jika berlaku pelanggaran; awning tersebut kemudiannya mesti diturunkan.

Seksyen 70(17) menganggap, sehingga dibuktikan sebaliknya, bahawa kerja bangunan dilakukan oleh pemilik tanah, jadi notis akan dihantar kepada anda walaupun kontraktor atau penyewa yang membina bumbung itu. Jiran yang mempunyai bumbung anjung yang sama tidak bermakna bumbung anda telah diluluskan.

Kawasan berpagar dan rumah bertanah strata

Kawasan berpagar sering menetapkan gaya, warna dan unjuran awning dalam garis panduan reka bentuk mereka dan mungkin meminta deposit ubah suai. Permit awning MBJB hanya untuk hakmilik individu, dan senarai semak kerja kecilnya meminta pemilik rumah bertanah strata mengemukakan surat sokongan JMB. Anda memerlukan kelulusan pengurusan dan juga majlis. Lihat rumah berpagar dan berpengawal dan hakmilik strata bertanah.

Perkara praktikal sebelum anda membina

• Ketinggian dan pagar. Tinggalkan ruang ketinggian untuk kenderaan yang lebih tinggi dan ruang untuk motor pagar (lihat keselamatan pagar automatik).
• Haba dan pendawaian. Kepingan lutsinar boleh menjadikan anjung panas (lihat penebat haba); pasang pendawaian untuk lampu atau pengecas EV sebelum bumbung dipasang.
• Kontrak dan insurans. Catat secara bertulis siapa yang memohon permit, bahan, laluan talang dan waranti (lihat mengupah kontraktor), dan maklumkan syarikat insurans anda tentang struktur baharu itu (lihat insurans rumah).

Membeli rumah dengan bumbung anjung atau tambahan

1. Minta dokumen. Permit awning dan pembaharuannya, atau pelan yang diluluskan bagi kerja lebih berat. Dokumen yang hilang boleh dipohon daripada majlis oleh pemilik (lihat salinan pelan yang diluluskan).
2. Bandingkan dengan binaan sebenar. Bumbung konkrit atas permit awning ringan, anjung yang ditutup dengan dinding atau apa-apa yang dibina di atas longkang ialah satu percanggahan.
3. Maklumkan bank lebih awal. Penilai mungkin memberi nilai yang rendah kepada ruang yang tidak diluluskan (lihat penilaian rendah).
4. Gunakan SPA. Peguam anda boleh menambah waranti penjual atau memuktamadkan siapa yang membayar untuk menyelaraskan atau merobohkan kerja tersebut; ambil kira risiko ini dalam tawaran anda.

Seorang pegawai majlis di Selangor memberitahu The Star pada Ogos 2022 bahawa tambahan memerlukan CCC apabila rumah dijual atau dipindah milik. Lihat tambahan haram dalam rumah subsale dan senarai semak pemeriksaan rumah subsale.

Pemilik dan tuan rumah warga asing

Peraturan yang sama terpakai kepada pemilik asing. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan pengecualian yang terhad sahaja (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara menyeluruh (lihat harga minimum warga asing di Johor). Jika anda menyewakan rumah, larang sebarang ubah suai tanpa persetujuan bertulis anda (lihat mengurus hartanah JB dari luar negara). Untuk MM2H, saya bekerjasama dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman perumahan MBJB yang mantap, dan banyak rumah teres di sini sudah mempunyai bumbung anjung.
• Mount Austin: rumah teres dan berkembar yang popular dalam kalangan keluarga yang membeli rumah subsale.
• Iskandar Puteri: perbandaran MBIP yang lebih baharu, selalunya dengan peraturan reka bentuk taman.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah berpagar.
• Kulai dan Senai: perbandaran rumah bertanah di bawah MPKu.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Permit ubah suai di JB · Tambahan haram dalam rumah subsale · Tembok sempadan dan pagar di Johor · Landskap taman untuk rumah bertanah · Mengubah suai rumah baharu langkah demi langkah

Soalan lazim

Adakah saya memerlukan permit untuk awning anjung kereta di Johor Bahru?

Ya. Awning dan bumbung anjung memerlukan kelulusan MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu, seperti yang tertera pada bil cukai taksiran anda. MBJB dan MBIP mempunyai permit mudah untuk awning ringan; bumbung konkrit dan garaj tertutup memerlukan pelan yang ditandatangani oleh orang yang mengemukakan pelan.

Berapakah kos permit awning di MBJB?

Di bawah borang MBJB yang dikemas kini pada Julai 2022, fi pemprosesan sekali sahaja ialah RM30 (RM50 untuk lot sudut), ditambah fi permit RM10 setahun untuk rumah kos rendah atau RM30 setahun untuk rumah kos sederhana dan tinggi, dengan pilihan 3 dan 5 tahun.

Bolehkah saya membina bumbung konkrit di atas anjung kereta?

Hanya dengan kelulusan pelan. Permit awning MBJB tidak membenarkan konkrit. Bumbung anjung konkrit dikira sebagai mendirikan bangunan di bawah seksyen 70 Act 133, jadi ia memerlukan pelan daripada orang yang mengemukakan pelan dan pengesahan jurutera berdaftar.

Adakah saya memerlukan persetujuan jiran untuk awning anjung?

Jika tiang atau rasuk terletak di atas dinding bersama, ya: borang MBJB memerlukan persetujuan bertulis daripada jiran di kedua-dua belah. Air hujan juga tidak boleh mengalir ke rumah jiran.

Apa yang berlaku jika bumbung anjung saya dibina tanpa kelulusan?

Majlis boleh mengenakan wang pelan berdenda, yang disenaraikan MBJB sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan, atau mengarahkan perobohan di bawah seksyen 72 Act 133, dengan denda sehingga RM50,000. MBIP pernah berkata kerja yang mematuhi peraturan boleh diluluskan kemudian dengan penalti sehingga 30% daripada kosnya.

Patutkah saya membeli rumah dengan tambahan anjung yang tidak diluluskan?

Boleh, tetapi risikonya berpindah kepada anda, kerana Akta tersebut menganggap pemilik yang melakukan kerja itu. Minta permit sebelum anda membuat tawaran, maklumkan bank lebih awal, dan persetujui dalam SPA siapa yang membayar untuk menyelaraskan atau merobohkan kerja tersebut.

Mahu membeli atau menaik taraf ke rumah bertanah di JB?

Beritahu saya kawasan, bajet dan jenis rumah. Bagi mana-mana rumah dengan bumbung anjung atau tambahan, saya akan meminta permit dan pelan yang diluluskan daripada penjual sebelum anda membuat tawaran serta menunjukkan perkara yang perlu diketahui oleh peguam, bank dan syarikat insurans anda. Anda juga boleh membuat temujanji untuk tinjauan, atau perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), Part V, seksyen 70 dan 72 (seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; MBJB, Permit Sementara Awning Rumah Kediaman (borang dan panduan permit sementara awning rumah), dikemas kini 1 Julai 2022, disemak November 2026; MBJB, risalah awning rumah, 2022, disemak November 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (garis panduan kerja kecil untuk rumah), dikemas kini 2016, disemak November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit ubah suai kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022, disemak November 2026; MBIP, borang permohonan permit awning (MBIP-JB-PS5-02-PIN.1), disemak November 2026; MPKu, Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman (halaman muat turun), disemak November 2026; MBPG, pencapaian piagam pelanggan, Januari hingga Disember 2024 (diterbitkan Julai 2025), disemak November 2026; The Star, “Pasir Gudang homeowners who build garages must pay a fee from next year”, 27 September 2022; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “Housing exco: City council will take action if structures obstruct”, 15 Jun 2023; The Star, “Get approval for renovations or face hassles when selling house”, 16 Ogos 2022; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”, 23 Disember 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Borang, fi dan garisan anjakan majlis boleh berubah dan berbeza antara MBJB, MBIP, MBPG dan MPKu; sahkan dengan majlis anda, pengurusan taman perumahan anda dan profesional berdaftar sebelum anda membina atau membeli.