Lesen Pendudukan Sementara (TOL) di Johor: Apa Itu dan Risikonya Apabila Hartanah Bergantung Padanya

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Lesen Pendudukan Sementara (LPS), atau Temporary Occupation Licence (TOL) dalam bahasa Inggeris, membenarkan seseorang yang dinamakan menggunakan sebidang tanah Kerajaan Negeri, tanah rizab atau tanah lombong terbiar bagi tujuan yang dinyatakan, biasanya sehingga 31 Disember tahun ia dikeluarkan. Ia kebenaran untuk menduduki, bukan pemilikan. Di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code) dan borang lesen standard, TOL tidak boleh dijual atau dipindah milik, tamat apabila pemegangnya meninggal dunia, dan tidak membenarkan bangunan kekal. Jadi, jika rumah, tambahan bangunan, tempat letak kereta atau plot kebun yang anda lihat di Johor terletak di atas tanah TOL, bahagian itu tiada hakmilik untuk dibeli.

Apa itu TOL, secara mudah

Tanah di Malaysia sama ada telah diberi milik (diberikan di bawah hakmilik berdaftar, pegangan bebas atau pajakan) atau masih dipegang oleh negeri. TOL membenarkan seseorang menggunakan tanah Kerajaan Negeri buat masa ini tanpa menyerahkan apa-apa hak ke atasnya.

Seperti yang dilaporkan Malay Mail pada Februari 2026, pembaharuan bertahun-tahun boleh membuatkan penduduk berasa seolah-olah kekal, tetapi TOL tetap tidak memberi pemilikan, boleh dibatalkan atau tidak diperbaharui, dan tidak boleh diwarisi.

Apa kata Kanun Tanah Negara

Peraturannya terdapat dalam Bahagian Empat, Bab 1 Kanun Tanah Negara (Akta 828, edisi semakan 2020 bagi Kanun 1965). Ia undang-undang persekutuan; kaedah-kaedah tanah Johor dan dasar Pihak Berkuasa Negeri menetapkan fi dan syaratnya.

Seksyen	Apa yang diliputi	Maksudnya untuk anda
65	TOL boleh meliputi tanah Kerajaan Negeri, tanah lombong yang tidak dilombong, dan tanah rizab yang tidak digunakan bagi tujuannya	Jika sesuatu “lot” berada di bawah TOL, ia tanah milik negeri.
66	Pentadbir Tanah mengeluarkannya; tanah lombong dan tanah rizab memerlukan kelulusan pegawai berkenaan. TOL bagi tanah berhampiran sungai, tasik atau mata air yang diwartakan adalah terhad	Plot tepi sungai mungkin tidak dibenarkan; semak dengan pejabat tanah.
67	Tamat pada akhir tahun kalendar (dengan beberapa pengecualian). Boleh diperbaharui setahun demi setahun, sehingga tiga kali melainkan Pihak Berkuasa Negeri meluluskan lebih. Borang 4A	Setiap tahun ialah keputusan baharu. Pembaharuan tidak automatik.
68	TOL tidak boleh diserahhakkan, dan ia tamat apabila pemegangnya meninggal dunia atau syarikat dibubarkan	Lesen itu sendiri tidak boleh dijual, dipindah milik atau diwarisi.
69	TOL yang digabungkan dengan permit untuk mengeluarkan dan mengalihkan bahan batuan, dengan peraturannya sendiri	Terutamanya untuk kuari dan kerja tanah, bukan rumah.
425	Menduduki, membina, membersihkan atau mengusahakan tanah Kerajaan Negeri, tanah rizab atau tanah lombong tanpa kuasa yang sah	Denda sehingga RM500,000, penjara lima tahun, atau kedua-duanya. Bersubahat membawa hukuman yang sama.

Di mana TOL muncul dalam hartanah Johor

Kebanyakan rumah yang dijual di Johor Bahru berada sepenuhnya di atas hakmilik berdaftar. TOL menjadi penting apabila sebahagian daripada apa yang ditawarkan tidak begitu. Situasi biasa:

• Rumah kampung di atas tanah Kerajaan Negeri. Sesetengah rumah kampung lama berdiri di atas tanah yang digunakan berdekad-dekad di bawah TOL, atau tanpa sebarang lesen. Tiada hakmilik di sebaliknya.
• Tambahan bangunan melepasi sempadan. Taman tepi, porch kereta, dapur atau stor di atas jalur tanah Kerajaan Negeri, lorong belakang atau rizab bersebelahan lot berhakmilik. Bahagian berhakmilik boleh dipindah milik; jalur itu tidak. Lihat panduan saya tentang tambahan bangunan haram dalam rumah subsale.
• Plot kebun. Dusun atau kebun sayur di atas tanah Kerajaan Negeri, kadangkala “dijual” oleh orang yang mengusahakannya. Seksyen 68 bermakna anda tidak boleh membeli lesen itu.
• Tapak perniagaan. Tempat letak kereta, tempat duduk luar, gerai, papan tanda dan papan iklan di atas tanah Kerajaan Negeri atau rizab jalan. Pelabur kedai patut tahu jika tempat letak kereta penyewa bergantung pada TOL orang lain.

Tanah Kerajaan Negeri yang diduduki hari ini boleh dikosongkan kemudian: pada Julai 2023 Menteri Besar menetapkan sasaran untuk menyelesaikan isu penempatan semula kira-kira 3,000 setinggan di Johor Bahru menjelang 2026 (Bernama); semak status terkini sesuatu penempatan dengan pejabat tanah daerah atau pihak berkuasa tempatan. Untuk maklumat lanjut tentang pendudukan tanpa sebarang lesen, lihat setinggan dan pencerobohan tanah kosong.

Risiko jika hartanah bergantung pada TOL

Risiko	Sebabnya
Anda tidak boleh membeli bahagian TOL	TOL tidak boleh diserahhakkan (seksyen 68). Sebarang lesen baharu untuk anda bergantung pada keputusan pejabat tanah.
Pembaharuan boleh ditolak	Pembaharuan adalah atas budi bicara, dan lebih daripada tiga kali memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (seksyen 67). Negeri mungkin memerlukan tanah itu.
Tamat apabila pemegang meninggal dunia	Waris mewarisi hartanah berhakmilik, bukan lesen (seksyen 68).
Struktur mungkin perlu dirobohkan	Borang 4A melarang bangunan kekal. Satu pekeliling pejabat tanah Johor menyatakan negeri boleh mengambil semula tanah tanpa pampasan dan mewajibkan tapak dipulihkan seperti asal.
Tiada pinjaman bank untuk bahagian itu	Gadaian di bawah Kanun didaftarkan ke atas tanah beri milik atau pajakan (seksyen 241). TOL tidak memberi bank apa-apa untuk didaftarkan, jadi ia tidak dikira sebagai cagaran.
Pampasan terhad	Pampasan hanya terpakai bagi pembatalan awal tanpa pelanggaran syarat (Borang 4A, seksyen 434), bukan apabila lesen tamat tempoh atau tidak diperbaharui.
Kesalahan jika lesen luput	Terus menduduki atau membina tanpa kuasa yang sah boleh jatuh di bawah seksyen 425.

Penilaian juga mengikut hakmilik, jadi rumah yang taman atau dapurnya terletak di atas tanah TOL mungkin dinilai lebih rendah daripada harga yang diminta. Lihat apabila penilaian bank lebih rendah daripada harga.

Semakan sebelum membeli: senarai langkah demi langkah

1. Tanya secara terus sama ada mana-mana taman, porch, tempat letak kereta atau laluan masuk berada di atas tanah Kerajaan Negeri, rizab atau TOL, dan dapatkan jawapan secara bertulis. Senarai soalan untuk ditanya semasa melihat rumah subsale saya boleh membantu.
2. Dapatkan carian hakmilik terkini. Sahkan nombor lot, keluasan, pemilik dan sekatan. TOL tidak pernah muncul pada hakmilik. Lihat carian hakmilik dan kaveat dan cara membaca hakmilik tanah.
3. Bandingkan keluasan dan pelan hakmilik dengan keadaan sebenar di tapak. Plot yang jauh lebih besar daripada keluasan hakmilik ialah tanda amaran; juruukur tanah berlesen boleh menandakan sempadan. Lihat pertikaian sempadan dan keluasan binaan vs keluasan tanah.
4. Jika penjual memegang TOL, lihat sendiri: lesen, resit pembaharuan terakhir, nama, tujuan, keluasan dan tarikh tamat.
5. Tanya pejabat tanah daerah sama ada lesen atas nama anda akan dipertimbangkan dan sama ada tanah itu telah dirancang untuk jalan atau longkang. Semak juga rancangan tempatan; lihat cara menyemak zon tanah di Johor.
6. Semak kelulusan bangunan dengan majlis tempatan. Struktur di atas tanah TOL kemungkinan besar tidak mempunyai kelulusan bangunan kekal. Lihat penjelasan pihak berkuasa tempatan di Johor Bahru.
7. Nilaikan harga bahagian berhakmilik sahaja. Bandingkan harga transaksi yang direkodkan bagi rumah berhakmilik yang serupa; lihat menyemak harga transaksi.
8. Biar peguam anda menggubal perjanjian supaya jualan hanya meliputi tanah berhakmilik. Lihat memilih peguam pindah milik.

Berhati-hati dengan sesiapa yang menjual “tanah” tanpa nombor hakmilik, atau “bahagian” sesuatu plot di atas tanah Kerajaan Negeri. Itu bentuk biasa penipuan hartanah di Johor Bahru, dan seksyen 68 menjadikan sebarang pindahan hak TOL terbatal.

Jika anda sudah memegang TOL: pembaharuan, fi dan memohon hakmilik

• Perbaharui tepat pada masanya. Pekeliling pejabat tanah Johor 2015 menganggap TOL sebagai lesen tahun ke tahun yang diperbaharui pada awal setiap tahun. Simpan setiap resit.
• Patuhi kegunaan yang dinyatakan. Pekeliling yang sama menyatakan kegunaan tidak boleh diubah atau diserahkan kepada orang lain sepanjang tempoh lesen, dan pelanggaran boleh membawa kepada pembatalan serta-merta dan kehilangan deposit yang telah dibayar.
• Fi bergantung pada kegunaan dan lokasi. Sebagai contoh, pekeliling itu menetapkan caj tahunan bagi papan iklan dan struktur seumpamanya di atas tanah Kerajaan Negeri pada RM1,000 hingga RM3,000 bagi setiap 10 meter persegi atau sebahagian daripadanya, bergantung pada jenis dan sama ada tapak berada di bandar, kampung atau luar bandar, berkuat kuasa 1 Disember 2014. Kegunaan lain berbeza dan kadar mungkin telah berubah; tanya pejabat tanah daerah.
• Memohon hakmilik bermakna permohonan berasingan untuk pemberimilikan tanah, yang diputuskan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Memegang TOL, walaupun bertahun-tahun, tidak memberi anda hak kepada hakmilik. Jika diluluskan, jangkakan premium, fi ukur dan cukai tanah; lihat hakmilik sementara vs hakmilik muktamad dan cukai tanah dan cukai taksiran.
• Rancang untuk keluarga anda. Oleh sebab lesen tamat apabila pemegangnya meninggal dunia, beritahu waris anda apa yang berhakmilik dan apa yang berlesen. Lihat penulisan wasiat di Malaysia.

TOL berbanding hakmilik

Perkara	Hakmilik berdaftar (pegangan bebas atau pajakan)	TOL	Tiada hakmilik, tiada lesen
Pemilikan	Ya, berdaftar	Tidak, lesen peribadi	Tidak
Tempoh	Kekal atau tempoh pajakan	Hingga 31 Disember, boleh diperbaharui atas budi bicara	Tiada
Boleh dijual atau dipindah milik	Ya, tertakluk kepada kebenaran	Tidak (seksyen 68)	Tidak
Diwarisi selepas kematian	Ya, kepada harta pusaka	Tidak, ia tamat	Tidak
Cagaran pinjaman bank	Ya, melalui gadaian berdaftar	Tidak	Tidak
Bangunan kekal	Ya, dengan kelulusan majlis tempatan	Tidak, di bawah Borang 4A	Tidak; mungkin satu kesalahan

Pajakan adalah berbeza; lihat pegangan bebas vs pajakan dan label “lease tenancy” pada iklan hartanah Johor.

Pembeli asing

TOL bukan jalan masuk ke hartanah Johor bagi warga asing. Pemerolehan tanah oleh bukan warganegara memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B, dan harga minimum Johor bagi pembeli asing hartanah kediaman ialah RM1 juta, dengan hanya pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan dikecualikan secara keseluruhan (New Straits Times, April 2026). Menggunakan orang tempatan untuk memegang tanah atau lesen bagi pihak anda adalah berisiko; lihat risiko pemilikan melalui penama dan harga minimum dan kuota warga asing di Johor.

Untuk MM2H, saya bekerjasama dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah (sokongan hartanah MM2H).

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Untuk rumah bertanah yang sepenuhnya di atas hakmilik berdaftar, lihat taman perumahan di Mount Austin, Tebrau, Setia Indah dan Molek, Bukit Indah dan Gelang Patah, Iskandar Puteri, Kulai dan Senai serta Permas Jaya dan Senibong. Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, dan lihat membeli tanah untuk membina rumah di Johor jika anda mahukan plot sendiri.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Tukar syarat di Johor · Pecah sempadan di Johor · Tanah rizab Melayu di Johor · Pengambilan tanah oleh kerajaan · Risiko hartanah subsale

Soalan lazim

Apakah Lesen Pendudukan Sementara (TOL) di Johor?

TOL, atau Lesen Pendudukan Sementara, ialah lesen daripada Pihak Berkuasa Negeri, dikeluarkan melalui pejabat tanah daerah, untuk menggunakan tanah Kerajaan Negeri, tanah rizab atau tanah lombong terbiar bagi tujuan yang dinyatakan. Ia tidak memberi hakmilik atau pemilikan dan biasanya tamat pada 31 Disember tahun ia bermula.

Bolehkah saya membeli rumah yang dibina di atas tanah TOL?

Anda hanya boleh membeli apa yang ada di atas hakmilik berdaftar. TOL tidak boleh diserahhakkan di bawah seksyen 68 Kanun Tanah Negara, jadi penjual tidak boleh menjual lesen itu kepada anda. Sebarang lesen baharu atas nama anda bergantung pada keputusan pejabat tanah, dan struktur itu sendiri mungkin perlu dirobohkan.

Bolehkah TOL diwarisi?

Tidak. Di bawah seksyen 68, TOL tamat apabila pemegangnya meninggal dunia, atau apabila syarikat yang memegangnya dibubarkan. Waris yang mahu terus menggunakan tanah itu perlu memohon lesen baharu daripada pejabat tanah.

Berapa lama TOL sah dan bolehkah ia diperbaharui?

Di bawah seksyen 67, ia biasanya sah hingga akhir tahun kalendar ia bermula. Pentadbir Tanah boleh membaharuinya setahun demi setahun, sehingga tiga kali pembaharuan melainkan Pihak Berkuasa Negeri meluluskan lebih. Pembaharuan tidak pernah automatik.

Adakah bank akan memberi pinjaman perumahan untuk tanah TOL?

Tidak untuk bahagian TOL. Cagaran bank ialah gadaian yang didaftarkan ke atas hakmilik atau pajakan berdaftar, dan TOL bukan kedua-duanya. Pinjaman hanya berdasarkan tanah berhakmilik dan bangunan yang diluluskan.

Bolehkah TOL ditukar kepada hakmilik tanah?

Hanya melalui permohonan berasingan untuk pemberimilikan tanah, yang diputuskan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Memegang TOL bertahun-tahun tidak memberi anda hak kepada hakmilik. Jika diluluskan, jangkakan premium, fi ukur dan cukai tanah.

Sedang melihat hartanah Johor dengan tanah di luar hakmilik?

Beritahu saya kawasannya dan bahagian yang anda syak berada di atas TOL atau tanah Kerajaan Negeri. Saya akan meneliti butiran hakmilik bersama anda, menyenaraikan soalan untuk penjual dan pejabat tanah, dan menyenarai pendek rumah berhakmilik berdekatan jika anda mahu. Soalan undang-undang dan ukur hendaklah dirujuk kepada peguam anda, juruukur berlesen dan pejabat tanah. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Attorney General’s Chambers (Jabatan Peguam Negara), Laws of Malaysia Online: Kanun Tanah Negara (Akta 828), seksyen 65 hingga 69, 241, 425, 433B dan 434, diakses November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Kanun Tanah Negara Borang 4A, Lesen Pendudukan Sementara [seksyen 67], diakses November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Pengarah Tanah dan Galian Johor Bil. 1/2015 tentang Lesen Pendudukan Sementara (salinan dihoskan oleh Universiti Teknologi Malaysia), kadar berkuat kuasa 1 Disember 2014, diakses November 2026; Malay Mail, “Freehold, leasehold and squatters: what laws in Malaysia say about land ownership”, 24 Februari 2026; The Sun (Bernama), “Issue of relocating 3,000 squatters in Johor Bahru to be resolved by 2026”, 27 Julai 2023; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Syarat lesen, fi dan dasar negeri berubah dan bergantung pada setiap kes; sahkan dengan peguam anda, juruukur tanah berlesen, pejabat tanah daerah dan PTG Johor sebelum anda membeli, membina atau membayar deposit.