Setinggan dan Pencerobohan di Tanah Kosong di Malaysia: Pencegahan dan Pilihan Undang-Undang Pemilik

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Jika seseorang membina pondok, menanam tanaman, meletak lori atau membuang sampah di tanah kosong anda di Malaysia, undang-undang memihak kepada pemilik berdaftar: di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code), pendudukan yang lama tidak memberi setinggan apa-apa hak milik ke atas tanah berdaftar. Namun pemilik perlu mendapatkan semula tanah itu secara sah, biasanya melalui perintah mahkamah untuk milikan, dan pihak berkuasa tempatan di Johor telah menyatakan bahawa mengusir setinggan dari tanah persendirian ialah tanggungjawab pemilik. Cara paling murah ialah pencegahan: lawat tanah, pasang pagar, tandakan sempadan dan pastikan cukai tanah sentiasa dibayar.

Setinggan, penceroboh dan pencerobohan sempadan: maksud setiap istilah

Kanun Tanah Negara tidak menggunakan perkataan “setinggan” (squatter). Masalah di tanah kosong terbahagi kepada beberapa kumpulan, setiap satunya dengan penyelesaian yang berbeza.

Situasi	Contoh biasa di Johor	Laluan utama
Setinggan di tanah persendirian	Rumah, bangsal atau penempatan gaya kampung di lot terbiar milik pemilik	Tuntutan sivil pemilik untuk milikan (Order 89), kadangkala dengan bantuan pihak berkuasa tempatan
Setinggan di tanah Kerajaan Negeri atau tanah rizab	Rumah di atas tanah Kerajaan Negeri atau rizab parit	Penguatkuasaan pejabat tanah di bawah seksyen 425 Kanun
Penggunaan tidak rasmi	Kebun sayur, kenderaan yang diletakkan, simpanan barang, laluan yang dijadikan jalan pintas	Notis, pagar, laporan polis jika perlu, kemudian tuntutan sivil
Pencerobohan oleh jiran	Pagar, tembok, sambungan atau bumbung yang melepasi sempadan	Semakan sempadan oleh juruukur berlesen, surat, kemudian tuntutan sivil
Pembuangan sampah haram	Sisa binaan atau sampah yang dibuang di lot kosong	Laporkan kepada pihak berkuasa tempatan dan SWCorp; pemilik membersihkan dan mengamankan tanah
Bekas penyewa yang enggan keluar	Penyewa tanah ladang yang perjanjiannya telah tamat	Prosiding mahkamah, seperti yang dikehendaki oleh Specific Relief Act (Akta Relief Spesifik)

Bolehkah setinggan menjadi pemilik jika tinggal cukup lama?

Tidak, bukan bagi tanah berdaftar di Semenanjung Malaysia. Tidak seperti di UK, di mana pendudukan yang lama kadangkala boleh menyebabkan setinggan didaftarkan sebagai pemilik, sistem Torrens di Malaysia membiarkan daftar yang menentukan, dan Kanun menutup pintu itu dua kali:

• Tanah Kerajaan Negeri: seksyen 48 menyatakan bahawa tiada hak milik ke atas tanah Kerajaan Negeri boleh diperoleh melalui milikan, walau berapa lama pun.
• Tanah berimilik (bergeran): seksyen 341 menyatakan bahawa milikan bertentangan bagi apa-apa tempoh tidak menghalang tindakan pemilik untuk mendapatkan semula tanah, dan Limitation Act 1953 (Akta Had Masa) tidak menghapuskan hak milik pemilik.

Sebuah artikel April 2026 dalam buletin undang-undang Universiti Islam Antarabangsa Malaysia (International Islamic University Malaysia) menyifatkan kedudukan ini sebagai kukuh: penghuni hanya mempunyai kes yang boleh dihujahkan jika mereka dapat menunjukkan persetujuan, lesen atau janji daripada pemilik atau Kerajaan Negeri. Jadi risiko sebenar bukanlah kehilangan hak milik, tetapi masa dan kos untuk mendapatkan semula tanah, serta hujah bahawa anda pernah membenarkan seseorang menggunakannya. Untuk penggunaan tanah Kerajaan Negeri secara berlesen, lihat panduan saya tentang lesen pendudukan sementara (TOL) di Johor.

Apa yang boleh dilakukan oleh pemilik tanah: langkah-langkah yang sah

1. Sahkan apa yang anda miliki. Dapatkan carian hak milik terkini dan pelan akui (certified plan), serta semak sama ada terdapat pajakan atau kaveat (lihat carian hak milik dan kaveat dan cara membaca geran tanah).
2. Rekodkan keadaan. Gambar bertarikh, kedudukan struktur dan bila pendudukan bermula. Jangan katakan apa-apa yang kedengaran seperti memberi kebenaran.
3. Sahkan sempadan. Jika tidak jelas di mana lot anda berakhir, juruukur tanah berlesen boleh menentukan semula kedudukan tanda sempadan.
4. Buat laporan polis. Ia mewujudkan rekod. Pencerobohan jenayah di bawah seksyen 441 Kanun Keseksaan memerlukan niat untuk melakukan kesalahan atau untuk menakutkan, menghina atau menyakitkan hati, jadi bukan setiap pendudukan merupakan jenayah.
5. Hantar notis bertulis untuk mengosongkan, biasanya melalui peguam.
6. Mohon milikan di mahkamah. Order 89 Rules of Court 2012 memberikan prosedur ringkas terhadap orang yang masuk atau terus tinggal tanpa lesen atau persetujuan anda. Jika penghuni menunjukkan bukti persetujuan yang sebenar, kes itu mungkin dibawa ke perbicaraan penuh.
7. Kuatkuasakan perintah. Writ milikan dilaksanakan melalui mahkamah. Mahkamah boleh memberi penghuni masa; dalam satu kes Mahkamah Tinggi yang dipetik dalam artikel April 2026, tempohnya sembilan bulan.

Mengapa anda tidak patut merobohkannya sendiri

Pada Februari 2026, Datuk Bandar MBIP memberitahu The Star bahawa mengusir setinggan dari tanah persendirian ialah tanggungjawab pemilik dan pemilik patut mengikut prosiding undang-undang dan bukannya bertindak sendiri. Menggunakan kekerasan atau memusnahkan barang milik orang lain boleh membawa kepada laporan polis dan tuntutan terhadap anda. Jika penyewaan telah tamat dan penghuni terus tinggal, Specific Relief Act 1950 mewajibkan prosiding mahkamah.

Bila pihak berkuasa tempatan boleh campur tangan

Datuk Bandar MBIP berkata pemilik yang tidak dapat mengusir penghuni dengan selamat boleh meminta pihak berkuasa tempatan bertindak di bawah Emergency (Clearance of Squatters) Regulations 1969, yang membenarkan perobohan selepas notis bertulis tujuh hari. Pihak berkuasa tempatan juga boleh bertindak terhadap bangunan tanpa kelulusan di bawah Street, Drainage and Building Act 1974.

Tanah Kerajaan Negeri, tanah rizab dan apa yang berlaku di Johor

Setinggan di tanah Kerajaan Negeri dan tanah rizab dikendalikan oleh pejabat tanah. Seksyen 425 Kanun menjadikan pendudukan haram tanah Kerajaan Negeri sebagai satu kesalahan; dalam satu kes pada Februari 2024, The Star melaporkan hukuman maksimum ialah denda RM500,000, penjara lima tahun, atau kedua-duanya.

RTM melaporkan pada Oktober 2025 bahawa penduduk kawasan setinggan di Jalan Kebun Teh, Johor Bahru, diberi 30 hari untuk berpindah dari tanah rizab Kerajaan Negeri, dan bahawa 1,422 rumah setinggan di empat kawasan sekitar Larkin telah dikenal pasti untuk dirobohkan di bawah inisiatif negeri “sifar setinggan”. Pada Februari 2026, MBIP berkata ia telah mengenal pasti 11 penempatan setinggan di Iskandar Puteri, empat di tanah kerajaan dan tujuh di tanah persendirian.

Lot yang bersebelahan dengan kawasan setinggan atau tanah rizab mungkin dibersihkan atau dibangunkan semula satu hari nanti, tetapi masanya ditentukan oleh kerajaan. Jika tanah mungkin diambil untuk projek awam, lihat panduan saya tentang pengambilan tanah oleh kerajaan dan pampasan.

Apabila jiran menceroboh tanah anda

Kebanyakan pencerobohan di kawasan perumahan ialah tembok, pagar, sambungan atau unjuran bumbung yang melepasi garisan sempadan, selalunya dibina oleh pemilik terdahulu.

• Cari garisan sebenar dahulu. Juruukur tanah berlesen boleh menentukan semula tanda sempadan berdasarkan pelan akui. Tanda yang hilang boleh diganti melalui pentadbir tanah dan Pengarah Ukur, biasanya atas kos pemilik, dan mengalihkan atau merosakkan tanda sempadan ialah kesalahan di bawah seksyen 403 Kanun.
• Berbincang, kemudian tulis. Kongsi hasil penemuan dan persetujui penyelesaian secara bertulis: roboh, bina semula, atau pindah milik jalur tanah itu melalui pejabat tanah.
• Semak kelulusan. Pihak berkuasa tempatan boleh bertindak terhadap struktur tanpa kelulusan; lihat pengubahsuaian haram di rumah subsale.
• Ke mahkamah hanya jika perlu. Tuntutan pencerobohan dengan perintah untuk mengalihkan struktur ialah langkah terakhir. Lihat panduan saya tentang pertikaian sempadan dengan jiran.

Cara melindungi tanah kosong yang jauh dari tempat tinggal anda

Satu kes pada Ogos 2026 di Kempas Lama menunjukkan apa yang boleh berlaku kepada pemilik yang tiada di tempat: The Star melaporkan bahawa sebuah lot pertanian seluas 3.64 hektar milik seorang warga Singapura telah dipajakkan dan dijadikan tapak pembuangan sampah haram selama lebih tiga tahun. Empat orang ditangkap, tapak itu ditutup, pejabat tanah akan mengeluarkan notis bagi cukai tanah yang tidak dibayar selama tiga tahun, dan pihak berkuasa sedang mengesan pemiliknya.

Risiko	Apa yang boleh dilakukan pemilik
Tiada siapa perasan selama bertahun-tahun	Lawat beberapa kali setahun, atau minta seseorang yang anda percayai menghantar gambar bertarikh.
Tanah kelihatan terbiar	Pagarkan jika praktikal, kunci pintu pagar dan pasang papan tanda tanah persendirian.
Sempadan tidak jelas	Tentukan kedudukan tanda sempadan dan gantikan jika hilang, serta simpan pelan akui.
Semak samun dan pembuangan sampah	Bersihkan lot secara berkala. Lot yang semak dan terbuka lebih mudah dijadikan tempat membuang sampah, dan kerja pembersihan kemudian menjadi tanggungan pemilik.
Cukai tanah tertunggak	Bayar setiap tahun. Cukai tanah yang tidak dibayar membawa kepada notis tuntutan di bawah seksyen 97 Kanun dan, jika masih tidak dibayar, tanah itu mungkin dilucut hak di bawah seksyen 100.
Penggunaan “kebun” secara tidak rasmi	Jika anda membenarkan seseorang bercucuk tanam atau menyimpan barang, gunakan lesen bertulis yang ringkas dengan tarikh tamat, bukan sekadar budi secara lisan.
Memajakkan kepada perniagaan	Semak sama ada penggunaan sebenar dibenarkan oleh kategori tanah dan pengezonan, dan lawat tapak selepas mereka berpindah masuk.

Lihat juga panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya, panduan menguruskan hartanah JB dari luar negara dan menyemak zon dan rancangan tempatan.

Membeli tanah atau rumah yang ada penghuni

Lot kosong dan rumah bertanah yang lebih lama kadangkala datang bersama tanaman orang lain, bangsal atau sambungan rumah jiran. Sebelum anda membayar deposit:

• Jelajah seluruh lot dan bandingkan dengan pelan akui.
• Tanya penjual secara bertulis siapa yang menggunakan tanah itu dan atas terma apa.
• Jadikan milikan kosong (vacant possession) satu terma dalam SPA, dengan penjual mengalihkan penghuni dan struktur sebelum penyempurnaan. Peguam anda yang akan merangkanya; lihat langkah undang-undang membeli hartanah di Johor.
• Semak jenis hak milik dan sekatan. Kategori pertanian, status Rizab Melayu atau hak milik sementara (qualified title) mengubah apa yang boleh anda lakukan dengan tanah itu. Lihat panduan saya tentang membeli tanah untuk membina rumah di Johor, tanah Rizab Melayu dan tukar syarat tanah.
• Pembeli asing: Johor menetapkan harga minimum RM1 juta untuk warga asing, dengan hanya pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pembelian memerlukan kebenaran negeri dan fi kelulusan, dan warga asing hanya boleh membeli jenis tanah tertentu. Lihat panduan saya tentang harga minimum warga asing di Johor.

Harga rendah bagi tanah “dengan sedikit isu setinggan” boleh menyembunyikan berbulan-bulan prosiding mahkamah. Ambil kira perkara itu, atau minta penjual menyerahkannya dalam keadaan kosong.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika anda mahukan rumah bertanah dengan risiko yang lebih rendah:

• Rumah berpagar dan berpengawal: pagar perimeter, pengawal dan badan pengurusan yang memantau kawasan bersama.
• Iskandar Puteri: perbandaran terancang; semak kawasan lama berhampiran sungai dan tanah rizab.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan rumah bertanah yang mantap bersama fasa-fasa yang lebih baharu.
• Kulai dan Senai: lebih banyak tanah dan lot yang lebih besar, jadi lawatan tapak dan semakan sempadan lebih penting.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan perumahan matang bercampur dengan lot pertanian lama.

Bandingkan lokasi di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pertikaian sempadan dengan jiran · Lesen pendudukan sementara di Johor · Carian hak milik dan kaveat · Pecah sempadan tanah di Johor · Senarai semak rumah kosong

Soalan lazim

Bolehkah setinggan menuntut tanah saya di Malaysia jika mereka tinggal cukup lama?

Tidak. Di bawah seksyen 341 Kanun Tanah Negara, milikan bertentangan bagi apa-apa tempoh tidak menghalang pemilik berdaftar daripada mendapatkan semula tanah, dan seksyen 48 menyatakan tiada sesiapa boleh memperoleh hak milik tanah Kerajaan Negeri melalui milikan. Penghuni masih boleh berhujah bahawa anda telah memberi persetujuan, jadi bertindaklah awal.

Bolehkah saya merobohkan struktur setinggan di atas tanah saya sendiri?

Ia berisiko dan pihak berkuasa tempatan menasihatkan supaya tidak berbuat demikian. Pada Februari 2026, Majlis Bandaraya Iskandar Puteri memberitahu pemilik supaya mendapatkan perintah mahkamah dan mengikut prosiding undang-undang dan bukannya bertindak sendiri. Berbincang dengan peguam terlebih dahulu.

Bagaimana saya mendapatkan perintah mahkamah untuk mengusir setinggan?

Pemilik biasanya memohon di bawah Order 89 Rules of Court 2012, iaitu prosedur ringkas terhadap orang yang masuk atau terus tinggal tanpa lesen atau persetujuan, yang berakhir dengan writ milikan. Jika persetujuan dipertikaikan, kes itu mungkin dibawa ke perbicaraan penuh.

Adakah pihak berkuasa tempatan atau pejabat tanah akan mengusir setinggan dari tanah persendirian?

Tidak secara automatik. MBIP berkata pada Februari 2026 bahawa tanah persendirian ialah tanggungjawab pemilik, walaupun pemilik yang tidak dapat mengusir penghuni dengan selamat boleh meminta pihak berkuasa tempatan bertindak di bawah Emergency (Clearance of Squatters) Regulations 1969. Pejabat tanah menguatkuasakan undang-undang di tanah Kerajaan Negeri.

Adakah menceroboh tanah satu jenayah di Malaysia?

Pencerobohan jenayah di bawah seksyen 447 Kanun Keseksaan dilaporkan pada Disember 2024 membawa hukuman penjara sehingga enam bulan, denda RM3,000, atau kedua-duanya, tetapi ia memerlukan niat seperti untuk melakukan kesalahan atau untuk menakutkan atau menyakitkan hati. Pendudukan haram tanah Kerajaan Negeri ialah kesalahan berasingan di bawah seksyen 425 Kanun Tanah Negara.

Apa yang perlu saya lakukan jika tembok jiran berada di atas tanah saya?

Minta juruukur tanah berlesen menentukan kedudukan tanda sempadan berdasarkan pelan akui terlebih dahulu. Kemudian kongsi hasilnya dengan jiran anda, persetujui penyelesaian secara bertulis, semak sama ada struktur itu mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan, dan hanya ke mahkamah jika rundingan gagal.

Bagaimana saya boleh mencegah setinggan di tanah kosong yang jarang saya lawati?

Lawat atau minta seseorang memeriksanya secara berkala, pasang pagar dan papan tanda jika praktikal, pastikan tanda sempadan kekal di tempatnya, bersihkan semak samun dan sampah, bayar cukai tanah setiap tahun, dan berikan sebarang kebenaran menggunakan tanah secara bertulis dengan tarikh tamat.

Risau tentang tanah anda di Johor?

Beritahu saya lokasi tanah, saiznya dan apa yang anda perasan. Saya boleh meninjau tapak, membantu anda mengumpul hak milik dan pelan, dan jika anda menjual atau membeli, memastikan isu milikan kosong diselesaikan sebelum anda menandatangani; langkah undang-undang memerlukan peguam anda sendiri. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: National Land Code (Act 828), seksyen 48, 97, 100, 341, 398 hingga 405 dan 425; Specific Relief Act 1950 (Act 137), seksyen 7 dan 8; Penal Code (Act 574), seksyen 441 dan 447; Rules of Court 2012, Order 89, diakses November 2026; The Star, “MBIP: Get court order before evicting squatters”, 6 Februari 2026; International Islamic University Malaysia, Law Majalla, “The rights of squatters under the Malaysian law”, 10 April 2026; The Star, “Company director claims trial to unlawful occupation on state land”, 22 Februari 2024; Malay Mail, laporan mengenai kes pencerobohan di bawah seksyen 447 Penal Code di Batu Pahat, 26 Disember 2024; RTM Berita, “Setinggan tumpuan warga asing: Johor beri notis pengosongan”, 23 Oktober 2025; The Star, “Singaporean landowner sought over illegal dumping”, 12 Ogos 2026; Universiti Teknologi Malaysia, nota pengajaran mengenai peruntukan ukur dalam National Land Code (Act 828), Oktober 2023

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Setiap kes bergantung pada hak milik, fakta dan sebarang persetujuan yang telah diberikan; berbincang dengan peguam sebelum anda menyampaikan notis, mengalihkan struktur atau memulakan tindakan mahkamah, dan sahkan soalan sempadan dengan juruukur tanah berlesen dan pejabat tanah daerah.