Membeli Properti di Malaysia sebagai Warga Indonesia: Aturan, Transfer Dana, dan Pelaporan di Tanah Air

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi warga Indonesia yang membeli rumah di Malaysia, khususnya di Johor Bahru. Jawaban singkatnya: warga Indonesia dapat membeli properti di Malaysia dengan ketentuan yang sama seperti warga asing lainnya, yang di Johor berarti harga minimum RM1 juta dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pembeli juga memerlukan persetujuan negara bagian dan membayar bea meterai 8% atas pengalihan hak. Bagian yang biasanya lebih sulit justru ada di dalam negeri: Bank Indonesia kini meminta dokumen pendukung untuk pembelian dan transfer valuta asing dalam jumlah besar, dan Wajib Pajak dalam negeri Indonesia wajib melaporkan properti tersebut, beserta penghasilan sewa atau keuntungan penjualannya, dalam SPT Tahunan.

Aturan Malaysia: apa yang dapat dibeli warga Indonesia

Malaysia tidak memiliki aturan khusus per kewarganegaraan: warga Indonesia yang bukan penduduk tetap (permanent resident) Malaysia adalah pembeli asing, dan setiap negara bagian menambahkan syaratnya sendiri. Di Johor:

Aturan	Artinya bagi Anda	Sumber
Harga minimum	RM1 juta untuk properti hunian yang dibeli warga asing, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pengacara Anda akan memastikan angka untuk unit tersebut.	New Straits Times, April 2026
Persetujuan negara bagian dan biaya persetujuan	Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan persetujuan Negara Bagian Johor. Biayanya 3% dari harga (untuk properti bekas/subsale, harga atau nilai penilaian resmi, mana yang lebih tinggi), minimum RM30,000, ditambah RM2,000 per sertifikat hak.	PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025, berlaku 1 Juli 2025
Bea meterai atas pengalihan hak	8% dari harga atau nilai pasar untuk properti hunian yang dibeli oleh bukan warga negara Malaysia, mulai 1 Januari 2026.	Anggaran Belanja Malaysia 2026 (Malay Mail, Oktober 2025); pedoman bea meterai LHDN, Juni 2026
Tanah yang tidak dapat Anda beli	Tanah cadangan Melayu (Malay reserve land) tidak terbuka bagi pembeli asing.	Enakmen Rizab Melayu Johor; lihat panduan tanah cadangan Melayu saya
Pajak saat Anda menjual	RPGT (pajak keuntungan penjualan properti di Malaysia) bagi bukan warga negara adalah 30% dari keuntungan dalam lima tahun dan 10% mulai tahun keenam. Pembeli menahan 7% dari harga untuk LHDN.	LHDN, halaman RPGT, Juni 2026
Sewa dari properti	Orang pribadi bukan penduduk (non-resident) membayar pajak Malaysia atas penghasilan sewa dengan tarif tetap 30% tanpa keringanan pribadi.	LHDN, “Who is taxable”, diakses November 2026

Untuk rumah seharga RM1,000,000 di Johor, artinya bea meterai RM80,000 dan biaya negara bagian RM32,000, belum termasuk biaya hukum dan biaya pinjaman. Kalkulator biaya pembelian saya, panduan harga minimum warga asing di Johor, dan panduan persetujuan negara bagian membahasnya secara rinci. Untuk memilih area dan berkunjung, lihat panduan utama saya tentang membeli di Johor dari Indonesia.

Beli atas nama sendiri

Menaruh unit yang lebih murah atas nama teman atau kerabat berkewarganegaraan Malaysia agar berada di bawah harga minimum warga asing membuat Anda tidak memiliki kepemilikan terdaftar dan dapat terlihat seperti upaya menyembunyikan kepemilikan. Lihat risiko kepemilikan nominee (pinjam nama).

Pinjaman, pembiayaan syariah, dan MM2H

Aturan Bank Negara memperbolehkan bukan penduduk meminjam ringgit untuk membeli properti hunian, tetapi setiap bank memutuskan apakah akan memberi pinjaman dan berapa besarnya, termasuk untuk pembiayaan syariah. Lihat panduan saya tentang KPR untuk warga asing dan pembiayaan rumah syariah.

Membeli rumah tidak dengan sendirinya memberi Anda visa. Jika Anda ingin tinggal jangka panjang di Malaysia, MM2H adalah jalur yang umum; saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya, sedangkan persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Mulailah dengan panduan MM2H 2026 dan pemeriksa kelayakan saya, serta lihat apakah membeli properti memberi izin tinggal di Malaysia?

Memindahkan dana dari Indonesia

Malaysia tidak membatasi jumlah dana yang dibawa masuk pembeli asing. Berdasarkan Foreign Exchange Policy Notices dari Bank Negara (berlaku 1 Oktober 2025), bukan penduduk dapat menukar valuta asing ke ringgit di bank berlisensi, membuka rekening ringgit, dan kemudian memulangkan dana dalam valuta asing. Batasan yang penting bagi warga Indonesia adalah batasan Bank Indonesia, dan batasan ini diperketat beberapa kali sepanjang 2026 seiring langkah BI menstabilkan rupiah.

Kapan	Yang diumumkan Bank Indonesia
13 April 2026	Transaksi valuta asing di atas USD50,000 wajib disertai dokumen underlying yang lengkap.
18 Juni 2026 (Rapat Dewan Gubernur)	Batas pembelian valuta asing terhadap rupiah tanpa dokumen underlying diturunkan menjadi USD10,000 per bulan, dan batas kewajiban dokumen pendukung untuk transfer ke luar negeri diturunkan dari USD50,000 menjadi USD25,000.
1 Juli 2026	Batas bulanan USD10,000 mulai berlaku berdasarkan PADG No. 15 Tahun 2026, yang menerapkannya per pihak yang bertransaksi per bulan.

Bank Indonesia menyatakan bahwa aturan ini tidak melarang pembelian valuta asing; di atas batas tersebut Anda perlu menunjukkan kebutuhan yang nyata, dan dokumen pembelian properti merupakan bukti yang wajar, tergantung pada apa yang diterima bank Anda. Siapkan dokumen sejak awal:

1. Tanyakan dulu ke bank Anda di Indonesia. Dokumen apa yang diterima untuk pembayaran properti di luar negeri, dan berapa lama proses pemeriksaannya.
2. Gunakan dokumen transaksi. Formulir pemesanan (booking form) dan kuitansi, perjanjian jual beli (SPA) yang sudah ditandatangani, tagihan progres (progress bill), atau surat dari pengacara Anda yang menyebutkan jumlah dan penerima pembayaran.
3. Bayar hanya ke rekening yang benar. Rekening proyek pengembang yang disebutkan dalam SPA, atau rekening klien (client account) pengacara Anda. Konfirmasikan lewat telepon ke nomor yang sudah Anda ketahui sebelumnya.
4. Kirim dari rekening Anda sendiri. Pembayaran dari kerabat, perusahaan, atau beberapa rekening akan menimbulkan pertanyaan; dokumentasikan bantuan keluarga sebagai hibah atau pinjaman.
5. Sediakan waktu. SPA mengenakan bunga atas keterlambatan pembayaran, dan pemeriksaan bisa memakan waktu beberapa hari.
6. Simpan semuanya. Bukti transfer, rekening koran, dan kuitansi; Anda akan membutuhkannya untuk SPT dan saat menjual.

Jangan memecah pembayaran ke beberapa hari, anggota keluarga, atau saluran agar tetap di bawah batas, dan jangan menggunakan jasa penukaran uang tidak resmi. Bank di kedua negara menganggapnya sebagai tanda bahaya, dan di Malaysia memecah pembayaran untuk menghindari pelaporan merupakan pelanggaran tersendiri berdasarkan Anti-Money Laundering Act 2001 (AMLA). Untuk jadwal pembayaran lengkap dan cara kerja tagihan progres, lihat membayar properti Johor dari luar negeri.

Membawa uang tunai: mengapa sebaiknya dihindari

Membawa uang tunai naik feri dari Batam tidak praktis berdasarkan aturan di kedua negara:

• Keluar dari Indonesia. Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 99 Tahun 2016, setiap orang yang membawa uang tunai atau instrumen pembayaran lain senilai Rp100 juta atau lebih ke dalam atau ke luar Indonesia wajib memberitahukannya kepada Bea Cukai. Membawa keluar rupiah senilai Rp100 juta atau lebih juga memerlukan izin Bank Indonesia. Tidak memberitahukan dapat dikenai denda 10% dari jumlahnya, paling banyak Rp300 juta.
• Uang kertas asing. Orang pribadi tidak boleh membawa uang kertas asing senilai Rp1 miliar atau lebih melintasi perbatasan; hanya badan usaha berizin yang boleh, dengan persetujuan Bank Indonesia (Antara, Juli 2026).
• Tiba di Malaysia. Bank Negara mewajibkan deklarasi untuk uang kertas fisik di atas nilai setara USD10,000, baik ringgit maupun valuta asing, saat masuk dan keluar.
• Di sisi Malaysia. Pengacara dan agen properti wajib memeriksa asal dana pembeli berdasarkan AMLA; lihat pemeriksaan sumber dana.

Melaporkan properti di Indonesia

Berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan (UU PPh), Anda adalah subjek pajak dalam negeri Indonesia jika bertempat tinggal di Indonesia atau berada di sana lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan. Wajib Pajak dalam negeri dikenai pajak atas penghasilan dari Indonesia maupun luar negeri, dan undang-undang tersebut mencantumkan sewa dan keuntungan dari penjualan harta sebagai penghasilan.

Peristiwa	Di Malaysia	Di Indonesia (Wajib Pajak dalam negeri)
Anda membeli rumah	Bea meterai, biaya persetujuan negara bagian, biaya hukum	Cantumkan properti dalam daftar harta di SPT Tahunan Anda. Melaporkan harta tidak dengan sendirinya menimbulkan pajak; DJP menggunakan daftar ini untuk memeriksa kesesuaian penghasilan Anda.
Anda menyewakannya	Pajak tetap 30% atas penghasilan sewa sebagai bukan penduduk; sampaikan SPT pajak di Malaysia	Masukkan penghasilan sewa neto dalam SPT Anda. Klaim kredit atas pajak Malaysia yang telah dibayar, dengan bukti pembayaran.
Anda menjualnya	RPGT 30% (dalam lima tahun) atau 10% (tahun keenam dan seterusnya); pembeli menahan 7%	Keuntungan tersebut merupakan penghasilan. Pajak Malaysia yang telah dibayar dapat dikreditkan, dalam batas yang dijelaskan di bawah.

Cara kerja kredit pajak luar negeri

Ketentuan kredit pajak luar negeri Indonesia, dalam Peraturan Menteri Keuangan PMK 192/PMK.03/2018, dihitung per negara dan per jenis penghasilan. Secara garis besar, kredit yang diperoleh adalah jumlah terendah di antara pajak Malaysia yang benar-benar dibayar, pajak Malaysia sebagaimana dibatasi oleh Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda Malaysia–Indonesia (P3B), dan pajak Indonesia atas penghasilan luar negeri tersebut. Kelebihan pajak Malaysia tidak dapat dikembalikan atau dibebankan sebagai biaya. Anda mengklaim kredit bersama SPT Tahunan dan menyimpan bukti pembayaran pajak Malaysia; siaran pers DJP menyebutkan bukti tersebut tidak wajib dilampirkan pada SPT.

Batas waktu dan dokumen

• SPT Tahunan. Orang pribadi menyampaikan SPT paling lambat tiga bulan setelah akhir tahun pajak, yaitu 31 Maret bagi kebanyakan orang. FAQ DJP menyebutkan denda keterlambatan sebesar Rp100,000 bagi orang pribadi.
• Laporkan secara lengkap. Undang-undang ketentuan umum dan tata cara perpajakan (UU KUP) mewajibkan SPT diisi dengan benar, lengkap, dan jelas; artikel DJP pada April 2024 menyebutkan pertukaran data dengan 69 instansi, lembaga, dan pihak lain.
• Di sisi Malaysia. Menyewakan atau menjual menimbulkan kewajiban pelaporan pajak di Malaysia; lihat panduan saya tentang pajak penghasilan sewa dan RPGT. Jika Anda pindah ke Malaysia, baca aturan residensi pajak 182 hari.

Selesaikan pertanyaan soal penilaian, konversi mata uang, dan perjanjian penghindaran pajak berganda dengan konsultan pajak terdaftar di Indonesia sebelum SPT pertama Anda setelah membeli.

Dokumen yang membantu di kedua negara

Bicarakan dengan bank Anda di Indonesia sebelum memesan unit, dan pertimbangkan rekening di Malaysia untuk tagihan progres dan biaya rutin; lihat membuka rekening bank sebagai warga asing. Pengacara Anda mengurus persetujuan negara bagian, yang bisa memakan waktu beberapa bulan (lihat tahapan hukum membeli di Johor). Jika bank atau pengacara meminta akta nikah yang dilegalisasi atau dokumen serupa, Konsulat RI di JB dapat membantu, seperti yang saya jelaskan dalam panduan tentang komunitas Indonesia di Johor Bahru. Melihat unit dari jauh? Lihat membeli tanpa harus terbang ke sini dan mengelola properti JB dari luar negeri.

Di mana sebaiknya membeli jika hal ini penting bagi Anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity, dan Puteri Harbour, dengan feri ke Batam.
• Mount Austin: lingkungan keluarga dengan sekolah dan mal.
• Danga Bay: kondominium tepi laut dekat pusat kota.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur.

Bandingkan area-area ini di peta properti JB saya, dan lihat hidup ramah Muslim di JB untuk masjid dan makanan halal per area.

Panduan hidup di Johor lainnya: Biaya hidup di JB · Area terbaik untuk tinggal di JB · Rumah sakit dan layanan kesehatan di JB · Bea meterai 2026

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah warga negara Indonesia membeli properti di Malaysia?

Bisa. Warga Indonesia membeli sebagai pembeli asing, atas nama sendiri, dengan aturan yang sama seperti warga asing lainnya. Di Johor, ini berarti harga minimum RM1 juta, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pembeli juga memerlukan persetujuan negara bagian dengan biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000) dan membayar bea meterai 8% atas pengalihan hak.

Berapa banyak uang yang bisa saya kirim dari Indonesia untuk membeli rumah di Malaysia?

Tidak ada batas tetap untuk pembelian yang sungguh-sungguh, tetapi dokumen diperlukan di atas ambang tertentu: sejak 1 Juli 2026, untuk pembelian valuta asing di atas USD10,000 per bulan, dan, menurut pengumuman Bank Indonesia pada Juni 2026, untuk transfer ke luar negeri di atas USD25,000. SPA atau tagihan progres Anda menjadi buktinya; tanyakan kepada bank Anda dokumen apa yang diterima.

Bolehkah saya membawa uang tunai dari Indonesia untuk membayar properti di Malaysia?

Sebaiknya tidak. Rp100 juta atau lebih wajib diberitahukan kepada Bea Cukai, membawa keluar rupiah sebanyak itu memerlukan izin Bank Indonesia, dan orang pribadi tidak boleh membawa uang kertas asing senilai Rp1 miliar atau lebih. Malaysia mewajibkan deklarasi di atas nilai setara USD10,000. Bayarlah melalui transfer bank.

Apakah saya perlu melaporkan properti di Malaysia dalam SPT Indonesia saya?

Ya, jika Anda Wajib Pajak dalam negeri Indonesia. Wajib Pajak dalam negeri dikenai pajak atas penghasilan dari Indonesia maupun luar negeri dan mencantumkan hartanya dalam SPT Tahunan. Melaporkan harta tidak dengan sendirinya menimbulkan pajak, tetapi sewa dan keuntungan penjualan rumah di Malaysia merupakan penghasilan kena pajak di Indonesia.

Apakah saya akan dikenai pajak dua kali atas sewa properti saya di Malaysia?

Malaysia mengenakan pajak tetap 30% kepada pemilik sewa bukan penduduk. Indonesia juga memajaki sewa neto bagi Wajib Pajak dalam negerinya, tetapi Anda dapat mengklaim kredit pajak luar negeri berdasarkan PMK 192/PMK.03/2018, yang dibatasi per negara dan paling banyak sebesar pajak Indonesia atas penghasilan tersebut.

Apakah membeli rumah di Malaysia memberi warga Indonesia visa?

Tidak. Membeli properti tidak dengan sendirinya memberi visa atau izin tinggal. Pilihan tinggal jangka panjang seperti MM2H memiliki syarat tersendiri; Jason berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya, sedangkan persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang.

Merencanakan pembelian dari Indonesia?

Beri tahu saya di kota mana Anda tinggal di Indonesia, anggaran Anda, dan jenis rumah yang Anda inginkan. Saya akan menyusun daftar pendek unit yang memenuhi aturan pembeli asing di Johor, menyusun jadwal pembayaran beserta setiap penerima dan jumlahnya, serta bekerja sama dengan pengacara Anda untuk persetujuan negara bagian. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda masih di Indonesia.

Sumber: Bank Indonesia, PADG No. 15 Tahun 2026 (perubahan ketiga atas PADG 11/2024 tentang transaksi di pasar valuta asing), diterbitkan 29 Juni 2026, berlaku 1 Juli 2026; Bank Indonesia, siaran pers, 13 April 2026; Bank Indonesia, FAQ PADG 12/2026 (masa relaksasi Juni 2026), diakses November 2026; Kontan, “Per 1 Juli 2026, pembelian valas tanpa underlying jadi US$10.000 per bulan”, 18 Juni 2026; CNBC Indonesia, tentang ambang USD10,000 mulai 1 Juli 2026, 20 Juni 2026; Bisnis Indonesia, “BI tidak batasi transaksi valas, hanya ketatkan aturan penyertaan underlying”, 18 Maret 2026; Sekretariat Kabinet RI, tentang PP No. 99 Tahun 2016 (membawa uang tunai Rp100 juta atau lebih), 16 Januari 2017; Antara, Bea Cukai Nunukan tentang membawa rupiah dan uang kertas asing, 8 Juli 2026; Bank Negara Malaysia, FEP: membawa uang kertas fisik, diakses November 2026; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berlaku 1 Oktober 2025; Bank Negara Malaysia, dokumen kebijakan AML/CFT/CPF and TFS for DNFBPs and NBFIs, 5 Februari 2024; Direktorat Jenderal Pajak (DJP), naskah konsolidasi Undang-Undang Pajak Penghasilan (UU PPh), Pasal 2 dan 4, sebagaimana diubah hingga 2020; DJP, siaran pers SP-03/2019 tentang PMK 192/PMK.03/2018 (kredit pajak luar negeri), 9 Januari 2019; DJP, tentang pelaporan harta dalam SPT Tahunan, 24 April 2024; DJP, FAQ SPT Tahunan (batas waktu penyampaian dan denda keterlambatan), diakses November 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya, termasuk pembelian oleh warga asing), 13 Juni 2025, berlaku 1 Juli 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Malay Mail, “Highlights from Budget 2026”, 10 Oktober 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Juni 2026; LHDN, tarif RPGT (Jadual 5, Bahagian III), diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, tanggung jawab pihak yang melepas dan yang memperoleh (penahanan per kategori), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, siapa yang dikenai pajak (orang pribadi bukan penduduk), diakses November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan Bank Indonesia, DJP, LHDN, dan Negara Bagian Johor dapat berubah; pastikan kepada bank Anda, konsultan pajak terdaftar di Indonesia, dan pengacara Anda di Malaysia sebelum setiap langkah.