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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026
这篇指南写给在新山及西马其他地方购买新公寓和有地住宅、怀疑自己的单位比买卖合约（SPA）所承诺的小的买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简短答案是：根据分层住宅的标准SPA（Schedule H），如果分层地契上的面积比批准建筑图上的面积小超过2%，发展商必须在分层地契发出后30天内，按SPA注明的每平方米价格，就超出2%的不足部分减价。如果发展商不付，可以向Tribunal for Homebuyer Claims提出索偿。
简要答案
- 分层单位（Schedule H，第13条）：超出建筑图面积2%的不足部分，按比例调整价格；单位较大则不另收费；在分层地契发出后30天内支付。
- 有地住宅（Schedule G，第14条）：如果最终地契上的土地面积与布局图不同，按每平方米调整价格；发展商最多只能就2%的面积多收费用。
- 比较正确的数字：拿分层地契面积对比SPA的建筑图面积，而不是宣传册上的”建筑面积”（built-up）。
- 单位边界：量到墙、地板和天花板的中线（Strata Titles Act 1985，第13(3)条），所以在房间里用卷尺量，读数一定比较少。
- 索偿：Tribunal for Homebuyer Claims，每宗索偿最高RM50,000，申请费RM10，一般须在CCC发出后或缺陷责任期结束后12个月内提出。
- 较早的SPA：2015年修订之前签署的表格采用3%的门槛。请查看你自己的合约。
为什么你的单位量起来会”比较小”
我在新山听到的”我的单位变小了”投诉，大多源于拿两种不同的量法来比较。在认定面积不足之前，先确认你看的是以下哪一个数字：
| 数字 | 在哪里看到 | 量的是什么 |
|---|---|---|
| 宣传册或广告上的”建筑面积” | 销售展厅、价目表、房产广告 | 营销数字，通常以平方英尺计；可能包括阳台、冷气机台或花槽 |
| SPA中的建筑图面积 | SPA的附表和附图 | 批准建筑图上的单位面积，以平方米计；即第13条所用的数字 |
| 分层地契面积 | 你的分层地契和经认证的分层图 | 测量所得的单位面积，量到墙、地板和天花板的中线 |
| 你自己量的面积 | 激光测距仪或卷尺 | 墙内的净地面面积，一定比单位面积小 |
| 附属单位 | 分层地契、附属单位图 | 属于你单位但另行列出的空间，例如停车位 |
根据Strata Titles Act 1985第13(3)条，单位与相邻单位或公共产业之间的边界，一般以地板、墙或天花板的中线为准，除非楼层图另有显示。所以地契面积包括了墙壁一半的厚度，看起来”不见了”的30平方英尺，其中一部分可能只是墙壁和柱子。我关于建筑面积与土地面积和附属单位的指南解释了这些名词。
标准SPA怎么说
在西马，持牌发展商出售的新房必须采用Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989中的法定SPA表格：有地住宅用Schedule G，分层单位用Schedule H。现行表格由2015年修订条例替换，自1 July 2015起生效。
| Schedule H（分层），第13条 | Schedule G（有地），第14条 | |
|---|---|---|
| 比较 | 分层地契上的面积 vs 批准建筑图上的面积 | 最终地契上的面积 vs 批准布局图上的面积 |
| 如果较小 | 超出建筑图面积2%的不足部分，按SPA的每m²价格减价 | 按SPA的每m²价格调整价格 |
| 如果较大 | 发展商不能加价 | 发展商可以多收，但最多只限地段面积的2% |
| 期限 | 发展商在分层地契发出后30天内支付 | 在最终地契发出后30天内支付调整款项 |
| 可以取消买卖吗？ | 不可以。面积不符不会终止买卖；它给你的是调整价格的权利（第13(1)和(2)条） | 该条款规定的是价格调整 |
如果你的SPA是以旧表格签署的，门槛可能不同：National House Buyers Association发布的2015年前Schedule H文本采用的是3%，而不是2%。请问你的律师你签的是哪个版本。
计算例子
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| SPA中的建筑图面积 | 100 m²（约1,076平方英尺） |
| 分层地契上的面积 | 96 m² |
| 不足面积 | 4 m²（4%） |
| 不作调整的容许范围（100 m²的2%） | 2 m² |
| 需要调整的面积 | 2 m² |
| SPA注明的价格（假设） | 每m² RM6,500 |
| 发展商应减的价格 | RM13,000 |
如果你有房贷，银行是按原价融资的，所以请告诉你的律师和银行，任何退款将如何处理。
该条款不涵盖的情况
- 宣传册和样板房。February 2021，Federal Court撤销了审裁庭给一位新加坡买家的裁决；这位买家购买柔佛的公寓，原本期待有一个像样板房那样有遮盖的阳台。审裁庭只能根据SPA的明文条款裁决，而不能根据样板房或展厅给人的印象（Malay Mail，10 February 2021）。
- 有地住宅的建筑面积。第14条处理的是土地面积。如果房子本身没有按SPA中的批准图则和规格建造，那属于技术（缺陷）索偿。
- 二手房买家。调整价格的权利属于SPA下的原始买家。如果你是向第一任业主购买的，请问律师这项权利是否已转给你。
- 不受Housing Development Act规管的房子。商业地契的服务式公寓和其他一些项目，可能采用非法定的SPA，条款也不同；请参阅商业地契的服务式公寓。
如何检查单位面积
- 找出SPA的数字。在SPA的附表以及附上的建筑图、平面图和楼层图中，找出以平方米计的单位面积。宣传册上的数字换算后只作参考。
- 取得地契上的数字。分层地契发出后，其面积就是法律上的面积。你的律师、发展商，或在PTG Johor或县土地局做地契查册，都可以确认；请参阅地契查册。
- 检查附属单位。确保你不是拿包括停车位或后院的数字，去对比另行列出这些空间的数字。
- 量一量，但要仔细解读结果。用激光测距仪量每个房间，可以帮你发现明显的差距，例如少了阳台，或某个房间比平面图小很多。但它无法证明不足2%，因为墙壁有一部分属于单位面积。
- 真正有纠纷时，请专家协助。持牌土地测量师可以对比经认证的分层图与实际建筑，建筑师则可以对比建成的单位与批准图则。
有地住宅的话，请对比最终地契上的土地面积与SPA中的布局图。交屋时，用我的交屋验收清单记录房间尺寸，以及任何与图则不同的地方。
如何索取价格调整
1. 写信给发展商
发出一封信，引用你SPA的第13条（有地住宅则为第14条），附上SPA图则和分层地契的副本、面积、超出2%的不足部分，以及按SPA价格计算的金额。要求对方在条款所允许、自地契发出起30天内付款；如果已过了这个期限，就给一个较短的期限。保留送达证明。
2. 向Tribunal for Homebuyer Claims提出索偿
如果发展商不肯付款，隶属房屋部（KPKT）的审裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）会审理西马和Labuan的买家与持牌发展商之间基于SPA的索偿。其南区办事处设于新山（KPKT，August 2025）。
| 要点 | 适用规定 |
|---|---|
| 上限 | 每宗索偿最高RM50,000（Act 118第16M条），如双方书面同意可更高；March 2023，Federal Court裁定这个上限适用于每一宗独立的索偿 |
| 费用 | 提交Form 1的费用为RM10 |
| 期限 | 在完工及合规证书（CCC）发出后，或SPA中的缺陷责任期结束后12个月内（第16N(2)条）；Schedule H把该期限定为交屋后24个月 |
| 律师 | 一般不允许；由你自己陈述索偿 |
| 裁决 | 具约束力，可像法庭命令一样执行；不遵守属于罪行 |
带上SPA及其图则、分层地契、CCC、你写给发展商的信件，以及任何测量师报告。我关于Tribunal for Homebuyer Claims的指南逐步说明表格和聆讯程序。
3. 如果无法通过审裁庭，就上法庭
如果已经错过审裁庭的期限（例如分层地契很迟才发出），或索偿金额太大，一般仍可在Limitation Act 1953（第6条）给予合约索偿的六年内，根据SPA向法庭提出索偿。这需要请律师，费用也较高，所以请衡量涉及的金额。
购买之前：避免问题
- 在预订之前，询问SPA中以平方米计的单位面积，并以这个数字比较每平方英尺价格；请参阅比较每平方英尺价格。
- 询问宣传册上的数字包括了什么：阳台、后院、冷气机台、花槽。
- 看平面图，而不是看样板房；请参阅平面图的警讯和我的销售展厅检查清单。
- 确认SPA采用法定的Schedule G或H表格；请参阅SPA详解。
如果面积对你很重要，可以在哪里买房
- Iskandar Puteri：较新的公寓和有地住宅项目，SPA和地契都较新。
- Mount Austin：有多种公寓格局可以比较。
- JB Sentral和Bukit Chagar：市中心的紧凑单位，每一平方米都很重要。
- Danga Bay：海滨公寓，格局较大。
- 新山新项目：预订前先查看SPA面积。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：Tribunal for Homebuyer Claims · 建筑面积与土地面积 · 分层地契详解 · 延迟交屋与LAD索偿
常见问题
如果我的公寓单位比SPA所写的小，我可以怎么做？
对比分层地契上的面积与SPA中的建筑图面积。根据Schedule H SPA第13条，如果地契面积小超过2%，发展商必须在地契发出后30天内，按SPA的价格就超出2%的不足部分减价。
马来西亚SPA的面积容许范围是多少？
根据2015年Schedule H表格，分层单位为建筑图面积的2%：不足2%以内不作调整。根据Schedule G，有地住宅的地段如果较大，发展商最多只能就2%的面积多收费用。较早的表格对分层单位采用3%。
为什么我自己量的面积比分层地契上的小？
根据Strata Titles Act 1985第13(3)条，单位边界一般量到墙、地板和天花板的中线。在房间里面量，会漏掉一半的墙壁厚度、柱子和管道，所以读数一定比较少。
如果单位比宣传册或样板房小，我可以索偿吗？
单凭这一点通常不行。February 2021，Federal Court裁定购屋者审裁庭只能根据SPA的明文条款裁决，而不能根据样板房给人的印象。请改为对比SPA图则和地契。
我要如何向发展商索取价格调整？
写信给发展商，引用面积条款，附上SPA图则、分层地契和你的计算。如果对方不付款，就向Tribunal for Homebuyer Claims提出索偿：每宗最高RM50,000，申请费RM10，一般须在CCC发出后或缺陷责任期结束后12个月内提出。
如果我的单位比较大，发展商会多收钱吗？
根据Schedule H，分层单位不会：第13(4)条规定，如果地契面积较大，发展商不能作任何调整。根据Schedule G，有地住宅的发展商最多只能就地段面积的2%多收土地费用。
在新山查单位面积？
无论你已经拥有单位，还是在比较新项目，把SPA面积、地契面积或平面图发给我。我会帮你以同一标准作比较；如果看起来值得索偿，也会帮你整理文件；索偿本身由你或你的律师提出。你也可以预约见面，若身在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，新Schedule G（第14条）和H（第13和30条），于1 July 2015生效，PKNS发布的马来文本，查阅于November 2026；Schedule H（2002年表格），第13条，由National House Buyers Association发布，查阅于November 2026；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Strata Titles Act 1985（第4、8A和13条）、Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（第16M、16N、16AC和16AD条）和Limitation Act 1953（第6条），查阅于November 2026；Housing Developers (Control and Licensing) (Amendment) Act 2002（Act A1142），第16N条，由National House Buyers Association发布；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，更新于20 January 2023，查阅于November 2026；KPKT，Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata（区域办事处），更新于13 August 2025；FMT，“House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”，17 March 2023；Malay Mail，“Federal Court allows developer’s appeal to quash compensation awarded to Singaporean house buyer”，10 February 2021
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非法律建议。你的权益以你SPA本身的条款、图则和价格为准；请让你的产业过户律师查看，并在提出索偿前向KPKT确认审裁庭的程序和期限。