Membandingkan harga sekaki persegi secara adil di Johor Bahru (2026): kaedah untuk pembeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang membandingkan rumah di Johor Bahru berdasarkan harga sekaki persegi (psf). Jawapan ringkasnya: psf ialah penapis awal yang berguna, tetapi hanya jika setiap angka membahagikan harga dengan jenis keluasan yang sama. Bandingkan kondo menggunakan asas keluasan lantai yang sama, sebaik-baiknya angka dalam hakmilik atau SPA, dan rumah bertanah berdasarkan keluasan binaan dan keluasan tanah. Gunakan harga jualan yang direkodkan, bukan harga yang diminta, dan ambil kira susun atur, saiz, usia, pegangan dan tingkat sebelum anda memutuskan sesuatu itu berbaloi.

Mengapa perbandingan psf sering tersasar

• Keluasan yang berbeza. Satu iklan memetik angka keluasan binaan brosur, satu lagi keluasan hakmilik, dan yang ketiga keluasan tanah sebuah rumah.
• Produk yang berbeza. Studio, unit tiga bilik tidur dan rumah teres mempunyai harga sekaki yang berbeza walaupun di jalan yang sama.
• Harga diminta vs harga dibayar. Iklan menunjukkan harapan; jualan yang direkodkan menunjukkan urus niaga sebenar.
• Tambahan tersembunyi. Petak parkir kereta, perabot dan pengubahsuaian termasuk dalam harga tetapi bukan dalam keluasan.

Langkah 1: Bahagikan dengan jenis keluasan yang sama

Angka keluasan	Apa yang diukur	Di mana anda menemuinya	Gunakan untuk membandingkan
Keluasan tanah	Lot tanah rumah bertanah	Hakmilik tanah, SPA Jadual G	Rumah bertanah, bersama psf keluasan binaan
Keluasan binaan	Ruang lantai bangunan di semua tingkat	Brosur, iklan, laporan penilaian	Rumah bertanah dan strata, jika setiap unit menggunakannya
Keluasan petak strata	Keluasan satu unit strata yang telah diukur	Pelan strata dan hakmilik, SPA Jadual H	Kondo dan kediaman servis: angka yang paling kukuh
Petak aksesori	Ruang yang terikat dengan unit, seperti petak parkir kereta	Pelan petak aksesori, hakmilik strata	Jangan masukkan dalam psf unit; catat secara berasingan

Hakmilik dan borang SPA menyatakan keluasan dalam meter persegi. Darab dengan 10.764 untuk mendapatkan kaki persegi (1 m² lebih kurang 10.764 sq ft, berdasarkan kaki antarabangsa yang tepat 0.3048 m).

Cara saiz diukur: brosur, SPA dan hakmilik

Tiada satu definisi tunggal bagi angka keluasan binaan dalam brosur rumah. Ada yang memasukkan balkoni, kotak tanaman, ledge penghawa dingin dan ruang jemuran; ada yang diukur dari bahagian luar dinding. Sesetengah brosur melabel satu angka sebagai “gross” dan satu lagi sebagai keluasan dalaman di dalam dinding. Kedua-duanya tidak salah, tetapi ia tidak boleh ditukar ganti, jadi tanya angka mana yang diberikan kepada anda.

• Unit strata baharu. SPA statutori Jadual H menyatakan keluasan petak berdasarkan pelan yang diluluskan. Dalam teks yang diterbitkan oleh National House Buyers Association, pembeli mendapat pelarasan harga jika keluasan hakmilik strata lebih 3% kecil daripada keluasan pelan bangunan. Semak klausa dalam SPA anda sendiri dengan peguam anda.
• Unit subsale. Hakmilik strata menunjukkan angka yang telah diukur. Minta keluasan hakmilik atau SPA daripada penjual dan jangan bergantung pada iklan.
• Rumah bertanah subsale. Sambungan di bahagian belakang mungkin dimasukkan dalam angka keluasan binaan iklan walaupun tiada dalam pelan yang diluluskan; lihat sambungan tanpa kelulusan.

Contoh (angka rekaan)	Keluasan yang digunakan	Harga sekaki persegi
Kondo pada RM650,000	Angka brosur termasuk balkoni dan ledge: 1,000 sq ft	RM650
Kondo yang sama	Keluasan petak dalam hakmilik: 930 sq ft	Lebih kurang RM699

Kondo vs rumah bertanah: ukuran yang berbeza

Membandingkan psf kondo dengan psf rumah teres tidak banyak membantu. Harga kondo merangkumi bahagian harta bersama dan kemudahan; harga rumah bertanah merangkumi tanah yang anda miliki sepenuhnya. Bandingkan kondo dengan kondo, dan rumah bertanah dengan rumah bertanah yang serupa.

Rumah bertanah: kira kedua-dua angka

Contoh (angka rekaan)	Harga	psf keluasan binaan	psf keluasan tanah
Teres tengah: lot 20 x 70 ft (1,400 sq ft), keluasan binaan 1,900 sq ft	RM760,000	RM400	Lebih kurang RM543
Teres lot tepi: tanah 2,800 sq ft, keluasan binaan 2,000 sq ft	RM950,000	RM475	Lebih kurang RM339

Lot tepi kelihatan mahal pada psf keluasan binaan dan berbaloi pada psf keluasan tanah, kerana sebahagian besar premiumnya ialah tanah tambahan. Soalan sebenarnya ialah sama ada tanah itu bernilai bagi anda, untuk parkir, laman atau sambungan pada masa hadapan dengan kelulusan. Panduan saya tentang lot tepi vs teres tengah menerangkan dengan lebih lanjut, dan kos penyelenggaraan rumah bertanah menerangkan kos menjaga tanah tambahan itu.

Kondo: tambah kos penyelenggaraan

Di bawah Strata Management Act 2013, caj perkhidmatan dan caruman kumpulan wang penjelas mengikut unit syer anda, yang dikira daripada keluasan petak dengan pemberat, bukan daripada angka brosur. Petak aksesori di dalam bangunan dikira pada separuh pemberat dalam formula yang dinyatakan dalam garis panduan Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang. Dua unit dengan psf yang sama boleh mempunyai kos penyelenggaraan yang berbeza, jadi semak yuran penyelenggaraan sebulan bersama psf; lihat yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.

Kecekapan susun atur: ruang yang benar-benar boleh digunakan

Dua unit dengan keluasan yang sama boleh terasa sangat berbeza. Koridor panjang, dinding bersudut, tiang di dalam bilik, tingkap unjur dan ledge besar mengambil ruang yang anda bayar tetapi sukar diisi dengan perabot.

Contoh (angka rekaan)	Unit X	Unit Y
Harga	RM650,000	RM640,000
Keluasan yang dinyatakan	1,000 sq ft	950 sq ft
Balkoni, ledge dan kotak tanaman di dalamnya	120 sq ft	40 sq ft
psf pada keluasan yang dinyatakan	RM650	Lebih kurang RM674
Harga sekaki persegi ruang dalaman	Lebih kurang RM739	Lebih kurang RM703

Semasa lawatan, bawa pelan lantai SPA atau hakmilik, ukur bilik utama dengan pengukur laser dan catat ruang mana yang terletak di luar. Panduan saya tentang tanda amaran pada pelan lantai dan soalan untuk ditanya semasa melawat rumah subsale membantu di sini.

Harga direkodkan vs harga diminta

Psf yang dikira daripada iklan memberitahu anda harapan penjual. Untuk melihat harga yang dibayar pembeli, gunakan data rasmi:

• Data transaksi terbuka NAPIC. Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), sebahagian daripada JPPH (jabatan penilaian kerajaan), menerbitkan data transaksi bagi hartanah kediaman, komersial dan perindustrian di portalnya.
• e-Data JPPH. Data berbayar yang lebih terperinci, dibuka kepada orang awam sejak 1 Februari 2026 (The Edge Malaysia, Januari 2026). Transaksi bagi sesuatu bulan tersedia mulai 15hb bulan berikutnya, jadi urus niaga terbaharu belum ada.
• Semak medan keluasan. Bagi setiap rekod, sahkan sama ada saiz yang ditunjukkan ialah keluasan tanah atau keluasan lantai sebelum membahagikan.
• Ketepikan rekod yang luar biasa. Pindah milik antara ahli keluarga, lelongan dan jualan paksa bukan harga pasaran terbuka. JPPH pernah menyatakan jualan antara pihak berkaitan boleh diketepikan apabila ia menilai nilai pasaran untuk duti setem (The Sun, 2023).

Gunakan median, bukan purata. Contoh rekaan: lima jualan direkodkan bagi unit yang serupa pada RM480, RM495, RM510, RM520 dan RM640 psf. Puratanya RM529, ditarik naik oleh satu jualan luar biasa; median, iaitu angka di tengah, ialah RM510 dan lebih tepat menggambarkan pasaran. Panduan saya tentang menyemak harga transaksi sebelum membuat tawaran menerangkan cara mencarinya.

Apa yang tidak ditunjukkan oleh psf

Penilai yang menggunakan kaedah perbandingan membuat pelarasan pada jualan yang direkodkan untuk banyak faktor. Satu tinjauan Universiti Malaya terhadap penilai di Malaysia meletakkan pegangan, tarikh transaksi, lokasi dan ciri fizikal antara yang paling penting (Journal of Design and Built Environment, 2010). Bagi pembeli, faktor yang biasa ialah:

Faktor	Bagaimana ia biasanya mempengaruhi psf
Saiz unit	Unit lebih kecil biasanya menunjukkan psf lebih tinggi daripada unit lebih besar dalam bangunan yang sama
Tingkat dan arah hadapan	Pemandangan, bunyi bising dan matahari petang mengubah daya tarikan; lihat tingkat tinggi vs rendah
Usia dan keadaan	Pendawaian, paip dan dapur yang lama memerlukan bajet
Pegangan	Pegangan bebas dan pajakan panjang berbanding baki pajakan yang pendek; lihat pegangan bebas vs pajakan
Jenis hakmilik	Hakmilik kediaman vs komersial, hakmilik strata sudah dikeluarkan atau belum; lihat membeli tanpa hakmilik strata individu
Parkir kereta dan tambahan	Petak tambahan, perabot dan pengubahsuaian termasuk dalam harga tetapi bukan dalam keluasan
Siapa yang boleh membeli	Warga asing secara umumnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta (New Straits Times, April 2026), jadi kumpulan pembeli berbeza mengikut julat harga

Membandingkan rumah subsale dengan projek baharu berdasarkan psf semata-mata juga berisiko, kerana harga projek baharu datang dengan terma pembayaran tersendiri dan tempoh menunggu; lihat subsale vs projek baharu. Untuk angka rasmi, penilai berdaftar boleh menyediakan penilaian bebas. Semua ini bukan nasihat kewangan.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: kondo, teres dan rumah berkembar bersebelahan, jadi kedua-dua ukuran digunakan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: banyak bangunan bertingkat tinggi, termasuk kediaman servis atas hakmilik komersial.
• Iskandar Puteri: projek lebih baharu di mana angka brosur, SPA dan hakmilik boleh dibandingkan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: taman perumahan bertanah di mana psf tanah penting.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo lama dan baharu yang berdekatan.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Keluasan binaan vs keluasan tanah · Membuat tawaran untuk rumah subsale · Kondo vs rumah bertanah vs SOHO · Apabila penilaian bank lebih rendah

Soalan lazim

Bagaimana mengira harga sekaki persegi bagi sesuatu hartanah?

Bahagikan harga dengan keluasan dalam kaki persegi. Jika keluasan dalam meter persegi, seperti pada hakmilik dan SPA, darab dengan 10.764 dahulu. Gunakan jenis keluasan yang sama bagi setiap hartanah yang anda bandingkan.

Patutkah saya membandingkan rumah bertanah berdasarkan keluasan binaan atau keluasan tanah?

Kedua-duanya. Psf keluasan binaan menunjukkan harga yang anda bayar untuk ruang lantai; psf tanah menunjukkan harga yang anda bayar untuk lot. Lot tepi sering kelihatan mahal pada psf keluasan binaan dan lebih berbaloi pada psf tanah, kerana premiumnya kebanyakannya tanah tambahan.

Mengapa kondo yang sama menunjukkan saiz yang berbeza?

Brosur, SPA, hakmilik dan iklan mengukur dengan cara berbeza. Angka brosur mungkin termasuk balkoni dan ledge, manakala hakmilik strata menunjukkan keluasan petak yang telah diukur, dan petak parkir kereta mungkin petak aksesori yang berasingan. Minta keluasan hakmilik atau SPA.

Di mana saya boleh mencari psf direkodkan bagi rumah di Johor Bahru?

NAPIC, sebahagian daripada JPPH, menerbitkan data transaksi terbuka, dan e-Data berbayar JPPH telah dibuka kepada orang awam sejak 1 Februari 2026. Semak sama ada keluasan dalam setiap rekod ialah keluasan tanah atau lantai, dan gunakan median jualan yang serupa.

Adakah psf yang lebih rendah sentiasa lebih berbaloi?

Tidak. Psf yang lebih rendah boleh berpunca daripada angka keluasan yang lebih besar, unit yang lebih besar, susun atur yang janggal, bangunan yang lebih lama atau pajakan yang lebih pendek. Letakkan unit pada asas yang sama dan ambil kira faktor ini sebelum membuat keputusan.

Bolehkah saya membandingkan psf kondo dengan psf rumah teres?

Tidak begitu berguna. Harga kondo merangkumi bahagian kemudahan bersama dan datang dengan caj perkhidmatan, manakala harga rumah bertanah merangkumi tanah yang anda miliki. Bandingkan kondo dengan kondo yang serupa dan rumah bertanah dengan rumah bertanah yang serupa.

Mahu perbandingan yang adil sebelum membuat tawaran?

Hantarkan unit yang anda sedang lihat berserta harga yang diminta. Saya akan mendapatkan keluasan hakmilik atau SPA, mengira psf pada asas yang sama, mencari jualan direkodkan berhampiran dan menunjukkan perbandingannya kepada anda. Anda juga boleh membuat temujanji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka, halaman dikemas kini 7 November 2026; NAPIC (JPPH), panduan e-Data (peraturan keluaran pada 15hb setiap bulan), disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026; The Sun, “JPPH assessment of market value done according to Stamp Act 1949”, 2023; Anuar Alias dan Noor Hana Asyikin Nor Hanapi, “Comparison method: preference of adjustment techniques among valuers”, Journal of Design and Built Environment, Universiti Malaya, 2010; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, borang SPA Jadual H, teks diterbitkan oleh National House Buyers Association, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Akta 757), peruntukan caj dan kumpulan wang penjelas, data diselaraskan September 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Garis Panduan Formula Unit Syer, disemak November 2026; NIST Handbook 44, Appendix C, General Tables of Units of Measurement, edisi 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan penilaian dan bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Semua contoh menggunakan angka bulat rekaan untuk menunjukkan kaedah, bukan harga pasaran. Semak keluasan berbanding SPA dan hakmilik bersama peguam anda, dan minta pendapat nilai rasmi daripada penilai berdaftar.