Tribunal for Homebuyer Claims di Malaysia (2026): siapa yang dapat mengajukan klaim, batas RM50,000, biaya, dan cara mengajukan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Jika pengembang menyerahkan rumah baru Anda terlambat, menyerahkannya dengan cacat yang tidak mau diperbaiki, atau berutang pengembalian dana kepada Anda berdasarkan perjanjian jual beli (sale and purchase agreement, SPA), Anda mungkin tidak perlu ke pengadilan. Jawaban singkatnya: Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, TTPR) di bawah kementerian perumahan (KPKT) memeriksa klaim berdasarkan SPA hingga RM50,000 per klaim dengan biaya pengajuan RM10, biasanya dalam 12 bulan sejak sertifikat penyelesaian atau sejak berakhirnya masa tanggung jawab cacat. Pengacara umumnya tidak diizinkan, dan putusannya mengikat seperti perintah pengadilan. Panduan ini adalah informasi umum bagi pembeli di Johor dan Semenanjung Malaysia, bukan nasihat hukum.

Apa itu Tribunal for Homebuyer Claims

Tribunal ini dibentuk pada 2002 berdasarkan Part VIIA dari Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118). Kini tribunal ini berada di dalam kantor Housing and Strata Management Tribunal milik KPKT (Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, TPPS), berdampingan dengan Strata Management Tribunal.

• Wilayah berlakunya: Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan, menurut FAQ KPKT. Sabah dan Sarawak memiliki undang-undang perumahan sendiri.
• Lokasinya: kantor pusat KPKT di Putrajaya, dengan kantor zona; kantor Zona Selatan TPPS berada di Johor Bahru (KPKT, halaman diperbarui Agustus 2025).

Siapa yang dapat mengajukan klaim, dan untuk apa

Seksyen 16N Act 118 membatasi tribunal pada klaim yang berdasarkan SPA antara pembeli rumah dan pengembang berlisensi. Dalam praktiknya, itu berarti rumah yang dibeli dari pengembang dengan formulir SPA wajib menurut undang-undang (Schedule G untuk rumah tapak, Schedule H untuk unit strata). FAQ KPKT mencantumkan rumah teras, rumah semi-detached, bungalo, apartemen, kondominium, townhouse, dan unit SOHO, tetapi tidak termasuk bangunan komersial. Jika Anda membeli unit secara subsale dari pembeli pertama, tanyakan ke tribunal sebelum mengajukan apakah hak klaimnya sudah beralih kepada Anda.

Biasanya diperiksa tribunal	Biasanya di luar kewenangannya
Klaim nonteknis: ganti rugi yang telah ditetapkan (liquidated ascertained damages, LAD) untuk keterlambatan serah terima unit kosong (vacant possession) atau fasilitas bersama, pengembalian uang muka dan jumlah lain berdasarkan SPA	Proyek terbengkalai
Klaim teknis: mutu pengerjaan yang buruk, material cacat, konstruksi yang tidak sesuai dengan denah dan spesifikasi yang disetujui dalam SPA	Kelalaian, pencemaran nama baik, sengketa warisan dan pengembalian tanah, serta cedera pribadi
Klaim hingga RM50,000 per klaim, atau lebih jika kedua pihak setuju secara tertulis	Sengketa dengan agen properti, pengacara, pemilik atau penyewa, atau konsultan pengembang, serta sengketa tentang sah tidaknya CCC

Keterlambatan serah terima: cara menghitung LAD

Berdasarkan SPA wajib, LAD untuk keterlambatan serah terima unit kosong dikenakan 10% per tahun dari harga beli, dihitung per hari. FAQ KPKT memberikan rumusnya sebagai jumlah hari terlambat × harga beli × 10% ÷ 365, dengan contoh ini: terlambat 100 hari untuk rumah seharga RM300,000 menghasilkan RM8,219.18. Dalam putusan Januari 2021, Federal Court memutuskan bahwa jangka waktu serah terima, dan dengan demikian LAD, dihitung sejak tanggal Anda membayar booking fee, bukan sejak tanggal SPA yang lebih belakangan (Borneo Post, 19 Januari 2021). Untuk gambaran lengkapnya, lihat panduan saya tentang keterlambatan serah terima dan klaim LAD.

Batas RM50,000

• Per klaim, bukan per rumah. Dalam putusan Maret 2023 atas banding seorang pembeli rumah di Johor, Federal Court memutuskan bahwa batas tersebut berlaku untuk setiap klaim. Pembeli dapat mengajukan klaim terpisah untuk hal yang berbeda atas rumah yang sama, seperti LAD dan cacat, meskipun jika digabung melebihi RM50,000 (FMT, 17 Maret 2023).
• Tidak boleh memecah klaim secara artifisial. Seksyen 16Q tetap melarang membagi satu klaim, misalnya satu klaim LAD sebesar RM80,000, menjadi dua agar berada di bawah batas.
• Di atas batas atas kesepakatan. FAQ KPKT menyatakan bahwa klaim yang lebih besar dapat diperiksa jika pembeli dan pengembang setuju secara tertulis. Jika tidak, klaim yang lebih besar dibawa ke pengadilan.

Batas waktu: jangan lewatkan 12 bulan

Jenis klaim	Ajukan dalam	Contoh
Nonteknis (LAD, pengembalian dana)	12 bulan sejak tanggal Certificate of Completion and Compliance (CCC)	Keterlambatan serah terima kondominium yang CCC-nya terbit pada bulan Maret: ajukan paling lambat Maret tahun berikutnya
Teknis (cacat)	12 bulan setelah masa tanggung jawab cacat berakhir	Cacat yang tidak diperbaiki pengembang selama DLP 24 bulan
SPA dibatalkan sebelum CCC	12 bulan sejak pembatalan	Pengembalian dana setelah perjanjian diakhiri

Jika 12 bulan sudah lewat, gugatan ke pengadilan mungkin masih bisa diajukan, karena gugatan pengadilan mengikuti aturan daluwarsa umum, bukan jangka waktu tribunal. Dalam laporan Bernama Juli 2026, presiden tribunal mencatat bahwa pembeli umumnya memiliki waktu enam tahun untuk menempuh jalur hukum atas iklan yang menyesatkan. Untuk cacat yang muncul setelah masa tanggung jawab cacat, lihat panduan saya tentang cacat tersembunyi setelah DLP.

Cara mengajukan klaim, langkah demi langkah

1. Surati pengembang terlebih dahulu. Untuk cacat, berikan pemberitahuan tertulis dan waktu yang wajar untuk memperbaikinya. KPKT meminta pengaju klaim teknis melampirkan salinan pemberitahuan pertama dan kedua kepada pengembang.
2. Dapatkan formulirnya. Form 1 (Borang 1, pernyataan klaim) dan formulir rincian TTPR (Borang Butiran TTPR), dari situs web KPKT atau loket TPPS.
3. Isi Form 1 dalam empat rangkap, ditandatangani atau dibubuhi cap jempol, dan formulir rincian dalam satu rangkap.
4. Lampirkan dokumen Anda. Klaim nonteknis: SPA, surat serah terima unit kosong, CCC, dan dokumen terkait. Klaim teknis: dokumen yang sama, ditambah tiga penawaran harga perbaikan, tiga salinan daftar klaim teknis (Borang Senarai Tuntutan Teknikal), dan foto berwarna dari cacatnya.
5. Ajukan dan bayar RM10. FAQ TTPR KPKT menjelaskan pengajuan di loket atau melalui pos, dengan pembayaran tunai, bank draft, atau wesel (money order) (tanpa cek pribadi, dan tanpa uang tunai melalui pos). KPKT sedang memindahkan pengajuan ke tribunal secara daring melalui sistem e-TPS (Berita RTM, Oktober 2025), jadi periksa saluran yang berlaku saat ini di situs KPKT.
6. Sampaikan kepada pengembang. Tribunal membubuhkan cap pada Form 1 dan mengembalikan tiga salinan: satu untuk Anda, satu untuk disampaikan kepada pengembang (diserahkan langsung kepada direktur, manajer, atau sekretaris, atau melalui pos tercatat prabayar), dan satu untuk bank. Simpan bukti penyampaiannya.
7. Tunggu pemberitahuan sidang. Form 4 memuat tanggal, waktu, dan tempatnya. Pengembang memiliki waktu 14 hari sejak menerima Form 1 untuk mengajukan pembelaan dan gugatan balik (Form 2).

Anda tidak dapat membawa masalah yang sama ke tribunal dan ke pengadilan sekaligus, atau mengajukan ulang masalah yang sudah diputus (FAQ KPKT).

Sidang: tanpa pengacara, perdamaian lebih dulu

• Anda berbicara untuk diri sendiri. Seksyen 16U membolehkan setiap pihak hadir dan didengar, tetapi umumnya melarang pengacara. Tribunal dapat mengizinkannya jika perkara menyangkut masalah hukum yang rumit dan salah satu pihak akan mengalami kesulitan keuangan berat tanpa pengacara; pihak lain kemudian juga boleh didampingi pengacara. Pengembang biasanya diwakili oleh karyawan tetapnya.
• Perdamaian lebih dulu. Berdasarkan seksyen 16T, tribunal terlebih dahulu mempertimbangkan untuk membantu kedua pihak mencapai kesepakatan. Kesepakatan damai dicatat dan berlaku sebagai putusan.
• Hadirlah. Jika salah satu pihak tidak hadir dan pemberitahuan sidang telah disampaikan dengan benar, tribunal dapat memutus tanpa kehadirannya (seksyen 16X).

Putusan, dan bagaimana jika pengembang tidak membayar

Hal	Ketentuan undang-undang
Waktu	Tanpa penundaan dan, jika memungkinkan, dalam 60 hari sejak hari sidang pertama (seksyen 16Y)
Apa yang dapat diperintahkan	Pembayaran atau pengembalian dana, kepatuhan terhadap SPA, ganti rugi, biaya perkara, dan bunga hingga 8% per tahun kecuali para pihak menyepakati lain (seksyen 16Y)
Status	Final dan mengikat, serta dianggap sebagai perintah Magistrates’ Court atau Sessions Court, yang dapat dieksekusi sebagaimana mestinya (seksyen 16AC)
Ketidakpatuhan	Tindak pidana: denda RM10,000 hingga RM50,000, penjara hingga dua tahun, atau keduanya, ditambah hingga RM1,000 per hari untuk pelanggaran yang berlanjut (seksyen 16AD)
Siapa yang menindak ketidakpatuhan	Tribunal sendiri tidak dapat menyelidiki atau menghukum; FAQ KPKT menyatakan hal ini menjadi wewenang Jabatan Perumahan Negara, dan hanya pengadilan pidana yang dapat menjatuhkan sanksi

Dalam praktiknya, jika putusan tidak dibayar, Anda dapat mengeksekusinya melalui pengadilan perdata seperti perintah pengadilan lainnya dan melaporkan pengembang ke KPKT. Pemulihannya lebih sulit jika pengembang sudah dilikuidasi; dalam hal itu jalur yang biasa adalah mengajukan tagihan kepada likuidator. Jika proyek mangkrak sepenuhnya, tribunal bukan forumnya: lihat panduan saya tentang proyek perumahan terbengkalai.

Tribunal, pengadilan, atau Strata Management Tribunal?

	Tribunal for Homebuyer Claims	Strata Management Tribunal	Pengadilan perdata
Sengketa yang umum	Pembeli vs pengembang berdasarkan SPA: LAD, cacat di unit Anda, pengembalian dana	Pemilik, JMB/MC, dan pengembang berdasarkan Strata Management Act: iuran, perbaikan area bersama, by-laws, kebocoran antarlantai	Apa saja, termasuk klaim yang lebih besar atau rumit
Batas	RM50,000 per klaim	RM250,000 (seksyen 105, Act 757)	Bergantung pada pengadilannya
Biaya pengajuan	RM10	RM100 untuk properti hunian	Biaya pengadilan ditambah honor pengacara
Pengacara	Umumnya tidak diizinkan	Umumnya tidak diizinkan	Lazim
Tenggat	12 bulan (lihat di atas)	Limitation Act tidak berlaku untuk klaimnya	Limitation Act 1953

Patokan kasar bagi pemilik kondominium: cacat di dalam unit Anda selama masa tanggung jawab cacat pengembang adalah klaim pembeli rumah; masalah pada lift, atap, atau area bersama lainnya, atau kebocoran dari unit di atas, biasanya dibawa ke badan pengelola lalu ke Strata Management Tribunal.

Catatan yang perlu dikumpulkan sebelum mengajukan

• Kuitansi booking fee (tanggal mulai LAD) dan SPA yang sudah dibubuhi bea meterai beserta jangka waktu serah terimanya.
• Pemberitahuan serah terima unit kosong, tanggal Anda benar-benar menerima kunci, dan tanggal CCC.
• Daftar cacat Anda dengan foto bertanggal, setiap formulir keluhan, dan balasan pengembang. Daftar periksa cacat saat serah terima saya menunjukkan cara mencatat cacat saat serah terima.
• Tiga penawaran harga perbaikan untuk klaim teknis, serta pemberitahuan pertama dan kedua Anda kepada pengembang.
• Rincian lisensi pengembang dari portal TEDUH milik KPKT; panduan saya tentang cara memeriksa pengembang sebelum membeli menjelaskan di mana mencarinya.

Membeli proyek baru berikutnya dengan lebih sedikit kejutan

• Proyek baru di Johor Bahru: proyek yang saya ikuti, beserta rincian lisensi dan izin pengembangnya.
• Daftar periksa di galeri penjualan: apa yang perlu dipastikan sebelum Anda melakukan booking.
• Iskandar Puteri, Mount Austin, dan Tebrau: kawasan yang memiliki rumah jadi maupun proyek baru.

Panduan hidup di Johor lainnya: Keterlambatan serah terima dan LAD · Cacat tersembunyi setelah DLP · Strata Management Tribunal di Johor · Penjelasan SPA

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa banyak yang dapat saya klaim di Tribunal for Homebuyer Claims?

Hingga RM50,000 per klaim berdasarkan seksyen 16M Housing Development (Control and Licensing) Act 1966. Federal Court memutuskan pada 2023 bahwa klaim terpisah atas hal berbeda untuk rumah yang sama masing-masing dapat mencapai batas tersebut, tetapi satu klaim tidak boleh dipecah agar muat.

Berapa biaya mengajukan klaim pembeli rumah?

Biaya pengajuan Form 1 adalah RM10, menurut FAQ KPKT. Pengacara umumnya tidak diizinkan dalam sidang, sehingga biaya lain yang utama adalah penawaran harga perbaikan, fotokopi, dan transportasi.

Berapa tenggat untuk mengajukan klaim terhadap pengembang?

Umumnya dalam 12 bulan sejak tanggal CCC untuk klaim nonteknis seperti LAD, dalam 12 bulan setelah masa tanggung jawab cacat berakhir untuk klaim cacat, atau dalam 12 bulan sejak pembatalan SPA jika perjanjian berakhir sebelum CCC.

Bolehkah saya membawa pengacara ke tribunal pembeli rumah?

Umumnya tidak. Seksyen 16U hanya membolehkan pengacara jika tribunal menilai perkara menyangkut masalah hukum yang rumit dan salah satu pihak akan mengalami kesulitan keuangan berat tanpa pengacara.

Apa yang terjadi jika pengembang tidak membayar putusan?

Putusan dianggap sebagai perintah Magistrates’ Court atau Sessions Court dan dapat dieksekusi melalui pengadilan. Tidak mematuhinya juga merupakan tindak pidana berdasarkan seksyen 16AD, dengan denda RM10,000 hingga RM50,000, penjara hingga dua tahun, atau keduanya. Laporkan ketidakpatuhan ke KPKT.

Bisakah saya mengajukan klaim ke tribunal jika proyek perumahan saya terbengkalai?

Tidak. FAQ KPKT mencantumkan proyek terbengkalai sebagai di luar kewenangan tribunal. Pembeli yang terdampak menempuh proses pemulihan proyek KPKT, pengadilan, atau likuidator.

Sedang menyiapkan klaim terhadap pengembang?

Kirimkan nama proyek dan catatan singkat tentang apa yang terjadi. Saya akan membantu Anda mengumpulkan tanggal booking, SPA, serah terima unit kosong, dan CCC, serta merapikan catatan cacat Anda agar Anda atau pengacara Anda dapat menentukan jalur yang tepat. Saya agen properti, bukan pengacara, dan saya tidak mewakili siapa pun di tribunal. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Housing Developers (Control and Licensing) (Amendment) Act 2002 (Act A1142), yang menambahkan ketentuan tribunal, sebagaimana dipublikasikan oleh National House Buyers Association; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (kewenangan, batas RM50,000, biaya RM10, formulir, batas waktu, rumus LAD), diperbarui 20 Januari 2023, diperiksa November 2026; KPKT, halaman Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (formulir, status perkara dan sidang), diperiksa November 2026; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (kantor zona), diperbarui 13 Agustus 2025; Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), seksyen 16M, 16N, 16Q, 16T, 16U, 16X, 16Y, 16AC, dan 16AD, teks sebagaimana diubah oleh Act A1415, diperiksa November 2026; FMT, “House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”, 17 Maret 2023; Borneo Post, “Federal Court rules LAD payable to house buyers to be calculated from date of booking fee payment”, 19 Januari 2021; Berita RTM, tentang sistem e-TPS untuk pengajuan tribunal secara digital, 23 Oktober 2025; Bernama, “Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”, 31 Juli 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 105, diperiksa November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Saya bukan pengacara dan tidak mewakili pihak mana pun di tribunal. Aturan, formulir, dan saluran pengajuan dapat berubah; pastikan klaim Anda dengan Tribunal for Homebuyer Claims (KPKT) atau pengacara sebelum mengajukan.