买马来西亚房产用现金还是房贷？2026年柔佛买家指南

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日

如果你能用现金在马来西亚买房，就能省下多年的利息，以及贷款协议的律师费和印花税。代价是你的钱被锁在一项不容易脱手的房产里，所以你需要保留充足的现金缓冲，并衡量这笔钱还能派上什么用场。许多有能力全款付清的买家最后选择折中方案：贷款少一点，通常是弹性贷款（flexi loan），同时把储蓄留在手边。

贷款的真正成本

仅为示例，并非报价。一间RM50万的房子，以90%贷款即RM45万购买，假设年利率4.00%。马来西亚国家银行（BNM）在2026年11月5日维持隔夜政策利率于2.75%；4.00%只是示例用的整数，而大部分房贷是浮动利率，所以你的实际利率会变动。

贷款年限	每月供款	整个贷款期的总利息
35年	约RM1,992	约RM38.68万
30年	约RM2,148	约RM32.34万
25年	约RM2,375	约RM26.26万
20年	约RM2,727	约RM20.45万

利息是最大的成本，但它分摊在许多年里支付，而且你可以通过提早还款来减少利息。请用我的房贷计算器算算你自己的数字，并参阅OPR如何影响你的供款。

用现金付款可以省下的费用

费用	RM45万贷款	现金购买	依据
贷款协议律师费	RM5,625，另加8%服务税（RM450）	无	首RM50万收1.25%，SRO 2023
贷款协议印花税	RM2,250	无	贷款金额的0.5%；马来西亚首次购屋者购买RM50万以下的房子，至2027年12月31日前获豁免
银行估价	通常必须	可选	即使是现金买家，做一份估价仍然值得
房贷保险或伊斯兰保险（takaful）	银行往往要求	由你决定	参阅下文保险部分
买卖合约律师费	RM6,250	RM6,250	两种方式都要付
产权转让（MOT）印花税	RM9,000	RM9,000	两种方式都要付（除非适用首套房豁免）

因此，现金买家购买一间RM50万的房子，一开始约可省下RM8,300与贷款相关的费用和印花税，另外还有杂费、估价费和保险费。我的购屋费用计算器和律师费指南列出了完整的开销。

为什么许多手头宽裕的买家仍然贷款

• 流动性。房产很难迅速变回现金。出售需要几个星期到几个月，日后以房子抵押借款也要视乎你当时的收入。存在银行的现金，需要的那天就能用。
• 紧急缓冲。失业、生病或家庭需要。无论用哪种方式付款，我建议在交易完成后保留几个月的生活费。
• 机会成本。被房子绑住的钱，不能用于生意、教育、其他投资，或者单纯换来安心。这是否比省下的利息更有价值，取决于你的计划和风险承受能力。我不会预测这些选项的回报。
• 多次购房。把现金分散用作几笔首期，可以让你更有弹性。请记住，国家银行规定从第三笔未还清的房贷起，贷款成数上限为70%（2010年11月）；请参阅购买第二间房子。

而用现金付款的理由是：没有利息、没有每月供款、不受利率上升影响、出售或出租时没有锁定期，也不需要银行同意，购买过程更简单，往往也更快。对退休人士，或任何没有债务才睡得安稳的人来说，这可能就是正确的答案。

折中方案：弹性或半弹性贷款

弹性贷款（flexi loan）让你存入的额外款项减少所收的利息，通常还可以再取回；半弹性贷款（semi-flexi）允许提前还款，但取回时可能收费或需要通知。手头宽裕的买家可以贷款，把大部分现金存入贷款户口抵消利息，同时保留动用这笔钱的权利。弹性贷款的利率可能稍高，或要收取月费，所以请以书面形式比较条款。我关于提前还房贷与弹性贷款的指南解释了各种选择。

保险：贷款会带来哪些改变

银行通常要求借款人购买房贷保障，一种是递减定期保险（MRTA，伊斯兰保险则为MRTT），保额大致随贷款减少，保费往往是一次过付清的款项，可以加进贷款里；另一种是平准定期保险（MLTA），保额保持不变，保费通常定期缴付。如果借款人身故或永久残疾，赔偿金会还清全部或部分贷款。保障是否强制、需要多少，由你的银行批准信决定；请阅读银行批准信要核对什么。

现金买家没有房贷保险的要求，但如果管理层没有为建筑物投保，仍然应该自行投保，并另外为家人考虑人寿保障。请参阅新山房屋保险。

新项目：施工期间用现金还是贷款

在建房屋依照法定买卖合约分阶段付款。用贷款的话，你先付自己的部分（90%贷款即付10%），之后每一期进度账单由银行付给发展商，你只需为已发放的部分支付利息。用现金的话，你要在SPA规定的期限内自己支付每一期账单，所以要在几年内把钱以令吉形式准备好。请参阅我的分期付款时间表指南和如何查核发展商。

出售、RPGT与日后借贷

• RPGT与你的付款方式无关。产业盈利税（RPGT）按盈利和持有房子的时间计算。马来西亚公民和永久居民在三年内出售须缴30%，从第六年起为0%；外国个人在五年内出售须缴30%，之后为10%（LHDN）。请参阅我的RPGT指南。
• 有贷款的房子出售时多了一个赎回步骤：买家的钱先用来还清你的银行贷款，而在锁定期内提前还清，可能要按你的批准信缴付费用。现金业主可以省去这一步。
• 日后借贷。如果你现在用现金付款，日后通常可以用已还清的房子作抵押申请贷款，有时称为再抵押（remortgage）或套现贷款（cash-out loan）。银行会审核你当时的收入、DSR、年龄和房产价值，并对新贷款收取律师费和印花税。这并不是自动批准的。请参阅我关于房贷转贷的指南。

外国买家：为什么许多人用现金付款

国家银行的外汇规定允许非居民借令吉购买房产，但是否放贷由各银行自行决定，而接受海外收入的银行较少。柔佛对外国买家的最低房价一般为RM100万（The Sun，2025年9月；New Straits Times，2026年4月），加上自2026年1月1日起转让给外国人的住宅须缴8%印花税（LHDN），大笔现金支出是常态。请参阅外国人房贷和从新加坡为新山房产融资。

从海外付款与资金来源审查

• 把钱汇入马来西亚。国家银行自2025年10月1日起生效的外汇政策通告，允许非居民汇入外币投资并汇回所得。你的本国可能有自己的汇出限制。请参阅从海外支付柔佛房产款项。
• 资金来源。根据国家银行的AML/CFT网站，银行、律师和注册房地产经纪都是《Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001》（Act 613）下的申报机构。你需要证明资金从哪里来：工资单、银行结单、出售资产的买卖文件，或生意记录。现金买家受到的审查与借款人一样严格。
• 只付款到已核实的户口：SPA中列明的发展商户口，或你律师的客户户口，绝不付款到个人户口。请参阅新山房产诈骗。
• MM2H。如果房子是MM2H计划的一部分，我会与MOTAC持牌的MM2H代理配合处理签证方面的事宜；没有人能保证获批。请参阅MM2H房产协助。

快速决定的方法

以下情况，现金往往适合你……	以下情况，贷款（或少贷一点）往往适合你……
付款之后你仍有充足的紧急备用金	用现金付款会掏空你的储蓄
你已退休或接近退休，不想每月供款	你有稳定收入，想把现金留作其他计划
你是外国人，以你的收入很难申请贷款	你可能很快会再买房，希望保持弹性
你希望交易简单、快速完成	弹性贷款能让你存放现金，同时随时动用

如果你在意这一点，可以在哪里买

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站，深受在新加坡工作或居住的买家欢迎。
• Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour和第二通道（Second Link）一带。
• Danga Bay：靠近市中心的海滨公寓。
• Mount Austin：有公寓也有有地住宅的家庭区。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和海滨住宅。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

在马来西亚买房，用现金好还是贷款好？

这取决于你的缓冲资金和计划。现金可以省下利息和贷款费用；贷款则让你的储蓄保持流动。如果用现金付款会让你没有紧急备用金，少贷一点或采用弹性贷款往往是较稳妥的选择。这是一般资料，不构成财务建议。

用现金付款能省下多少费用？

一间原本需要RM45万贷款的RM50万房子，一开始约可省下RM8,300：贷款的RM5,625律师费另加服务税，以及贷款协议RM2,250的印花税，还未算估价费、杂费和房贷保险。多年下来省下的利息则多得多。

用现金买房之后，可以再用房子申请贷款吗？

通常可以。银行可以用已还清的房子作抵押放贷，但要视乎你的收入、偿债比率（DSR）、年龄和新的估价，新贷款也要缴付律师费和印花税。这并不是自动批准的，所以不要依赖它来应付紧急情况。

在马来西亚用现金买房，需要证明资金来源吗？

需要。律师、银行和房地产经纪都是《Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001》下的申报机构，所以你要准备好提供银行结单、工资单或买卖文件，说明资金从哪里来。

用现金付款会影响出售时的RPGT吗？

不会。产业盈利税取决于盈利和持有房产的时间，与你是否贷款无关。借款人还需要用卖房所得还清贷款，并查看批准信中是否有提前还清的费用。

为什么许多外国人用现金购买柔佛房产？

国家银行的规定允许非居民借令吉，但愿意以海外收入放贷的银行较少，条件也往往较严格。由于柔佛对外国买家的最低房价一般为RM100万，许多外国买家都自行出资购买。

用现金、贷款，还是两者兼有？

告诉我你的预算、想保留多少储蓄，以及是否从海外购买。我会为你考虑中的新山房子，分别列出每种方式所需的前期现金、各项费用和每月数字。你也可以预约见面，如果人在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia，货币政策声明，2026年11月5日；Malaysian Bar，关于Solicitors’ Remuneration Order 2023的第185/2023号通告，2023年7月；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949，2025年12月29日更新；Malay Mail，Budget 2026: first-time homebuyers’ stamp duty waivers extended to 2027，2025年10月10日；New Straits Times，“SST 2 pct hike: here’s what you need to know”，2024年2月29日；Bank Negara Malaysia，房地产市场措施（第三笔房贷起LTV为70%），2010年11月3日；LHDN，产业盈利税（RPGT）税率，2026年11月核对；Bank Negara Malaysia，非居民外汇政策规定：在马来西亚借贷，2026年11月核对；Bank Negara Malaysia，Consolidated Foreign Exchange Policy Notices，2025年10月1日生效；Bank Negara Malaysia AML/CFT网站，“Are you a reporting institution?”，2026年11月核对；Anti-Money Laundering, Anti-Terrorism Financing and Proceeds of Unlawful Activities Act 2001（Act 613），BNM发布的版本，2026年11月核对；The Sun，柔佛外国买家RM100万最低房价，2025年9月5日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核对日期：2026年11月12日，不构成财务、法律或税务建议。表格仅为示例，并非报价。利率、费用和银行条款会变动；作出决定之前，请向你的银行、律师、LHDN和BNM确认。