Senarai Semak Saringan Penyewa dan Inventori Masuk untuk Tuan Rumah di Malaysia (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 11 November 2026

Senarai semak ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di luar negara. Jawapan ringkasnya: minta dokumen pengenalan diri, pas yang sah bagi penyewa asing, bukti pendapatan dan maklumat hubungan tuan rumah terdahulu; kumpul hanya apa yang anda perlukan dan uruskannya di bawah Personal Data Protection Act 2010 (PDPA); buat semakan kredit hanya dengan persetujuan; dan sediakan inventori bilik demi bilik yang ditandatangani, dengan bacaan meter dan gambar bertarikh, sebelum anda menyerahkan kunci.

Peraturan yang membentuk saringan penyewa pada 2026

• Perjanjian anda. Pada 4 Ogos 2026, timbalan menteri perumahan menyatakan bahawa Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dimuktamadkan (Bernama). Saya tidak menemui laporan bahawa ia telah dibentangkan setakat awal November 2026, jadi perjanjian sewa yang menetapkan peraturannya.
• PDPA. Saringan bermakna mengumpul nama, nombor pengenalan dan butiran pendapatan. PDPA mengawal cara data itu dikumpul, digunakan, disimpan dan dipadam.
• Immigration Act 1959/63. Seksyen 55E menjadikannya satu kesalahan bagi pemilik atau penghuni untuk membenarkan seseorang tanpa pas yang sah tinggal di premis. Laporan mahkamah pada 2024 memetik denda RM5,000 hingga RM30,000, penjara sehingga setahun, atau kedua-duanya, bagi setiap orang.

Bagi klausa-klausa itu sendiri, lihat panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa di Johor Bahru saya.

Apa yang perlu diminta daripada bakal penyewa

Minta secukupnya untuk menjawab tiga soalan: adakah orang ini benar-benar orang yang dia dakwa, bolehkah dia tinggal secara sah sepanjang tempoh sewa, dan mampukah dia membayar sewa? PDPA menghendaki data mencukupi tetapi tidak berlebihan bagi tujuannya.

Perkara	Penyewa warganegara Malaysia	Penyewa asing
Pengenalan diri	MyKad (lihat yang asal, simpan salinan)	Halaman foto pasport
Hak untuk tinggal	Tidak diperlukan	Pas semasa (pekerjaan, tanggungan, pelajar, MM2H atau lain-lain) dan tarikh tamat tempohnya
Pendapatan	Surat pengesahan majikan atau slip gaji terkini; penyata bank jika bekerja sendiri	Surat pengesahan daripada majikan di Malaysia, atau bukti pendapatan
Penghuni	Nama dan nombor pengenalan semua orang yang akan tinggal di situ	Nama dan nombor pasport semua orang yang akan tinggal di situ
Rujukan	Maklumat hubungan tuan rumah terdahulu	Maklumat hubungan tuan rumah terdahulu, di Malaysia atau di luar negara
Sewaan syarikat	Dokumen pendaftaran syarikat dan surat yang menamakan penghuni	Sama, serta pasport dan pas penghuni

Menyemak pas penyewa asing

Lihat pasport dan pas yang asal, bandingkan nama dan gambar, dan semak tarikh tamat tempoh berbanding tempoh sewa. Jika pas tamat lebih awal, tambah klausa yang mewajibkan penyewa memperbaharuinya, menunjukkan pas baharu kepada anda dan memaklumkan anda jika ia dibatalkan. Penyewa asing boleh membaca panduan saya tentang menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing.

Rujukan dan temu bual ringkas

Panggilan kepada tuan rumah terdahulu selalunya semakan yang paling berguna: adakah sewa dibayar tepat pada masanya, bagaimana keadaan unit semasa dipulangkan, adakah deposit diselesaikan? Kemudian berjumpa atau buat panggilan video dengan pemohon, terangkan peraturan rumah dan undang-undang kecil bangunan, dan sahkan berapa ramai yang akan tinggal di situ serta sama ada mereka memelihara haiwan. Tanya setiap pemohon soalan yang sama.

Mengumpul data penyewa secara sah di bawah PDPA

PDPA meliputi data peribadi yang diproses dalam transaksi komersial, yang ditakrifkan sebagai sebarang transaksi yang bersifat komersial. Menyewakan hartanah adalah urusan komersial, jadi pendekatan yang wajar ialah mematuhi prinsip-prinsip Akta tersebut. Ejen dan pengurus hartanah yang bertindak bagi pihak anda jelas terlibat. Akta ini mengecualikan data yang diproses oleh individu semata-mata untuk urusan peribadi, keluarga atau rumah tangga; jika anda tidak pasti bagaimana ia terpakai kepada anda, tanya peguam.

Pindaan 2024: apa yang sudah berkuat kuasa

Berkuat kuasa mulai	Apa yang berubah	Maksudnya bagi tuan rumah
1 Januari 2025	Perubahan pentadbiran, seperti penyampaian notis secara elektronik	Tiada kewajipan baharu
1 April 2025	“Pengguna data” menjadi “pengawal data”; data biometrik menjadi data sensitif; penalti maksimum kerana melanggar prinsip dinaikkan daripada RM300,000 dan dua tahun kepada RM1 juta, penjara tiga tahun atau kedua-duanya; pemproses data terikat dengan prinsip keselamatan	Risiko lebih tinggi bagi pengendalian yang cuai, termasuk oleh sesiapa yang mengendalikan data bagi pihak anda
1 Jun 2025	Pegawai perlindungan data, pemberitahuan pelanggaran data dan kebolehpindahan data	Kewajipan DPO terpakai melebihi ambang seperti 20,000 subjek data, jadi ia jarang menjejaskan tuan rumah individu; agensi mungkin terlibat

Tujuh prinsip dalam bahasa mudah

• Am: kumpul untuk tujuan yang jelas, dengan persetujuan, dan tidak lebih daripada yang anda perlukan.
• Notis dan pilihan: maklumkan pemohon secara bertulis, dalam bahasa Melayu dan Inggeris, apa yang anda kumpul, sebabnya dan siapa yang akan melihatnya. Notis ringkas pada borang permohonan anda sudah memadai.
• Penzahiran: kongsi hanya dengan mereka yang memerlukannya, seperti ejen, peguam atau pejabat pengurusan anda, melainkan penyewa bersetuju.
• Keselamatan: simpan salinan dalam fail berkunci atau akaun yang dilindungi kata laluan, bukan dalam sembang kumpulan. Tandakan salinan dokumen pengenalan “untuk kegunaan penyewaan sahaja”.
• Penyimpanan: padam dokumen pemohon yang tidak berjaya sebaik sahaja anda membuat pilihan; simpan fail penyewa hanya selama yang diperlukan untuk tempoh sewa dan sebarang tuntutan susulan.
• Integriti data dan akses: pastikan butiran sentiasa terkini, dan benarkan penyewa melihat serta membetulkan apa yang anda simpan.

Agama dan kesihatan ialah data peribadi sensitif di bawah Akta ini, yang secara amnya memerlukan persetujuan nyata individu tersebut. Tuan rumah tiada alasan saringan untuk bertanya tentang agama, jadi jangan bertanya.

Semakan kredit dan latar belakang, dengan persetujuan

• CCRIS. Sistem kredit Bank Negara Malaysia menunjukkan pinjaman dan bayaran balik seseorang peminjam bagi 12 bulan yang lalu. Individu boleh melihat laporan mereka sendiri melalui eCCRIS tanpa bayaran (rakyat Malaysia yang mempunyai MyKad dan perbankan dalam talian mendaftar dalam talian; yang lain di kiosk AKPK atau melalui BNMLINK). Cara paling mudah ialah meminta pemohon berkongsi laporan itu.
• Agensi pelaporan kredit. Bank Negara menyatakan bahawa agensi yang diluluskan hanya boleh mengakses CCRIS dengan persetujuan peminjam, dan mereka mungkin mengenakan bayaran. Dapatkan persetujuan bertulis terlebih dahulu.
• Status kebankrapan. Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) menyatakan bahawa sesiapa sahaja boleh membuat carian status kebankrapan di portal e-Insolvensinya; semak bayaran semasa di sana.
• Pemohon asing biasanya tiada rekod kredit di Malaysia, jadi bergantunglah pada surat majikan, bukti pendapatan dan rujukan.

Rekod kredit yang nipis bukan tanda amaran dengan sendirinya; pekerja muda dan pendatang baharu sering mempunyainya.

Tanda amaran semasa menyaring penyewa

• Tunai sahaja: mahu membayar secara tunai tanpa resit, atau daripada akaun yang tiada kaitan.
• Desakan: mendesak untuk menandatangani atau berpindah masuk pada hari yang sama, atau melangkau lawatan unit atau perjanjian.
• Tiada dokumen: enggan menunjukkan dokumen pengenalan, pas atau bukti pendapatan, atau dokumennya tidak sepadan.
• Penghuni berubah-ubah: kabur tentang siapa yang akan tinggal di situ.
• Rancangan menyewakan semula: bertanya tentang penyenaraian penginapan jangka pendek atau menyewakan bilik. Banyak undang-undang kecil menyekat penginapan jangka pendek; lihat panduan saya tentang peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di JB dan tambah klausa larangan sewa semula.

Penipuan berlaku dari kedua-dua pihak; panduan saya tentang penipuan hartanah di Johor Bahru merangkumi corak yang biasa.

Saringan yang adil: kaum dan agama bukan kriteria

Pada Mac 2026, The Star melaporkan kajian terhadap kira-kira 35,000 iklan sewa bilik di Lembah Klang yang mendapati 42.8% secara jelas mengecualikan sekurang-kurangnya satu kumpulan kaum, paling kerap penyewa India. Malaysia tiada undang-undang khusus yang melarang perkara ini oleh tuan rumah persendirian; seorang peguam menjelaskan pada 2020 (Malay Mail) bahawa mahkamah telah memutuskan perkara kesamarataan dalam Perlembagaan mengikat kerajaan, bukan individu persendirian. Akta Sewaan Kediaman boleh mengubah keadaan itu apabila dibentangkan.

Sah atau tidak, saya menganggapnya amalan yang buruk. Ia mengecilkan kumpulan penyewa yang baik, dan kaum tidak menunjukkan sama ada sewa akan dibayar. Tulis kriteria anda terlebih dahulu dan gunakannya kepada semua orang: pengenalan diri dan pas yang sah, pendapatan yang selesa menampung sewa, rujukan, dan penerimaan terma anda tentang penghuni, haiwan peliharaan dan penginapan jangka pendek.

Deposit dan surat tawaran

Tiada undang-undang yang menetapkan deposit sewa di Malaysia. Corak biasa, seperti yang diterangkan oleh Malay Mail pada Julai 2026, ialah deposit keselamatan dua bulan, sewa pendahuluan sebulan dan deposit utiliti setengah bulan: kira-kira RM7,000 di awal bagi sewa RM2,000 sebulan, sebelum duti setem. Ramai tuan rumah di JB juga mengambil deposit tempahan bersama surat tawaran yang ditandatangani. Nyatakan bila deposit itu dipulangkan jika mana-mana pihak menarik diri, dan dalam perjanjian, apa yang boleh ditolak daripada deposit dan bila ia dipulangkan. Lihat panduan saya tentang pemulangan deposit sewa.

Duti setem atas perjanjian sewa

Perjanjian sewa dikenakan duti di bawah Butiran 49 Jadual Pertama Stamp Act 1949, bagi setiap RM250 (atau sebahagiannya) sewa tahunan:

Tempoh sewa	Duti bagi setiap RM250 sewa tahunan	Pada RM2,000 sebulan
Sehingga 1 tahun	RM1	RM96
Lebih 1 tahun, sehingga 3 tahun	RM3	RM288
Lebih 3 tahun, sehingga 5 tahun	RM5	RM480
Lebih 5 tahun	RM7	RM672

Pengecualian lama bagi sewa tahunan sehingga RM2,400 berakhir bagi perjanjian mulai 1 Januari 2025 (The Sun). Penyeteman beralih kepada taksiran sendiri melalui MyTax e-Duti Setem LHDN pada 2026, dan LHDN menyatakan ia tidak akan mengenakan penalti atas kesilapan dalam penyerahan 2026 (The Star, Disember 2025). Setemkan dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani; penyewa biasanya bertanggungan atas dokumen asal, jadi persetujuilah siapa yang akan memfailkannya.

Senarai semak inventori semasa masuk

Inventori ialah bukti anda bagi sebarang potongan deposit dan perlindungan penyewa daripada potongan yang tidak adil. Lakukannya bersama-sama pada hari serahan kunci dan lampirkannya pada perjanjian.

Ruang	Apa yang perlu direkod
Pintu masuk dan ruang tamu	Pintu, gril dan kunci; dinding, lantai, siling; lampu, kipas, suis; penghawa dingin dan alat kawalan jauh; langsir; perabot
Dapur	Kabinet, permukaan kerja, sinki dan pili, dapur masak dan hud, peti sejuk, mesin basuh; bahagian dalam peti sejuk dan kabinet
Bilik tidur	Katil dan tilam, almari pakaian, penghawa dingin dan alat kawalan jauh, lampu, langsir, tingkap
Bilik air	Pemanas air, pancuran, pili, tandas, sinki, cermin, kipas ekzos, jubin
Balkoni atau ruang jemuran	Perangkap lantai, rak penyidai, panel kaca
Meter	Bacaan elektrik dan air, setiap satu dengan gambar bertarikh
Kunci dan akses	Kunci pintu dan peti surat, kad akses, pelekat tempat letak kereta, alat kawalan jauh pagar
Perkakas	Usia jika diketahui, tarikh servis penghawa dingin terakhir, berfungsi semasa serahan

• Gambar bertarikh bagi setiap dinding, lantai dan siling, setiap barang, dan gambar dekat kesan sedia ada.
• Video lawatan setiap bilik, dengan pili dan perkakas dihidupkan.
• Perkataan keadaan yang jelas seperti baharu, baik, sederhana atau ada kesan, dan bukannya “OK”.
• Tandatangan kedua-dua pihak pada setiap halaman; setiap pihak menyimpan salinan dan gambar.
• Tempoh singkat, seperti minggu pertama, untuk penyewa melaporkan kecacatan secara bertulis.

Sewaan berperabot memerlukan senarai yang lebih panjang; lihat sewaan berperabot berbanding tanpa perabot di JB.

Senarai semak serahan semula semasa keluar

1. Persetujui tarikh pemeriksaan bersama, dengan inventori dan gambar semasa masuk di tangan.
2. Periksa bilik demi bilik dan catat perbezaan secara bertulis, dengan gambar.
3. Bezakan haus dan lusuh biasa (penuaan biasa daripada penggunaan yang berhati-hati) daripada kerosakan.
4. Baca dan ambil gambar meter; tahan deposit utiliti sehingga bil akhir dibayar.
5. Kira kunci, kad dan alat kawalan jauh berbanding senarai semasa masuk.
6. Selesaikan potongan dengan gambar, resit atau sebut harga, dan pulangkan bakinya pada tarikh yang dipersetujui.
7. Padam dokumen yang tidak lagi diperlukan, selaras dengan prinsip penyimpanan PDPA.

Jika penyewaan bermasalah, lihat panduan saya tentang penyewa yang tidak membayar sewa dan menamatkan penyewaan lebih awal. Pemilik di luar negara boleh membaca menguruskan hartanah JB dari luar negara; pendapatan sewa dibincangkan dalam panduan cukai pendapatan sewa saya.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link; pekerja ulang-alik ke Singapura.
• Mount Austin: keluarga dan pasangan yang bekerja.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan keluarga yang sudah matang.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Second Link.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan perindustrian.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo dan rumah bertanah di sebelah timur.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau baca menyewakan unit JB kepada pekerja ulang-alik ke Singapura.

Lagi panduan hidup di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah JB · Pemulangan deposit sewa · Menyewakan bilik di JB · Membeli hartanah yang ada penyewa di JB

Soalan lazim

Apakah dokumen yang boleh diminta oleh tuan rumah daripada penyewa di Malaysia?

Biasanya salinan MyKad bagi rakyat Malaysia atau salinan pasport dan pas yang sah bagi warga asing, bukti pendapatan seperti surat pengesahan majikan atau slip gaji, nama semua penghuni dan maklumat hubungan tuan rumah terdahulu. Di bawah PDPA, minta hanya apa yang anda perlukan.

Adakah PDPA terpakai kepada tuan rumah?

PDPA meliputi data peribadi yang diproses dalam transaksi komersial, dan menyewakan hartanah adalah urusan komersial, jadi pendekatan yang selamat ialah mematuhi prinsip-prinsipnya. Ejen dan pengurus hartanah jelas terlibat. Jika anda tidak pasti bagaimana ia terpakai kepada anda, tanya peguam.

Bolehkah tuan rumah menyemak laporan CCRIS penyewa?

Tidak secara langsung. Bank Negara Malaysia membenarkan individu melihat laporan CCRIS mereka sendiri melalui eCCRIS tanpa bayaran, jadi anda boleh meminta pemohon berkongsi laporan itu. Agensi pelaporan kredit yang diluluskan hanya boleh mengakses CCRIS dengan persetujuan individu tersebut.

Adakah sah menyewakan hanya kepada satu kaum di Malaysia?

Malaysia tiada undang-undang khusus yang melarang tuan rumah persendirian berbuat demikian, tetapi ia tidak adil dan merupakan amalan yang buruk. Saring setiap pemohon berdasarkan perkara objektif yang sama: pengenalan diri, pas yang sah, pendapatan, rujukan dan penerimaan terma anda.

Berapakah duti setem atas perjanjian sewa pada 2026?

RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga satu tahun dan RM3 untuk satu hingga tiga tahun, di bawah garis panduan LHDN Jun 2026. Tiada lagi pengecualian RM2,400 sejak 1 Januari 2025. Sewa RM2,000 sebulan selama setahun bermakna RM96.

Apakah yang patut ada dalam inventori semasa masuk?

Setiap barang bilik demi bilik dengan keadaannya, bacaan meter, bilangan kunci, kad akses dan alat kawalan jauh, serta gambar bertarikh dan video. Kedua-dua pihak menandatanganinya semasa serahan kunci dan menggunakannya semula semasa keluar.

Menyewakan rumah anda di JB?

Beritahu saya projeknya, sewa yang diminta dan bila unit itu tersedia. Bagi sewaan yang saya uruskan, saya menyemak dokumen pemohon dengan persetujuan mereka, mengatur lawatan unit dan menyediakan inventori dengan gambar bertarikh dan bacaan meter semasa serahan kunci. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Pesuruhjaya PDP, cetakan semula Act 709 setakat 15 September 2026 (tarikh kuat kuasa Act A1727; seksyen 4, 6, 10, 40, 45); Pesuruhjaya PDP, Soalan Lazim, dikemas kini 18 Julai 2025; Pesuruhjaya PDP, halaman Akta Pindaan 2024, 12 Ogos 2025; Malay Mail, “Understanding the Personal Data Protection Act”, 28 Ogos 2025; Bank Negara Malaysia, CCRIS, diakses November 2026; Jabatan Insolvensi Malaysia, Soalan Lazim carian, dikemas kini 8 Oktober 2025; Daily Express, kes Immigration Act seksyen 55E(1), 26 April 2024; Bernama, Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman sedang dimuktamadkan, 4 Ogos 2026; The Star, “Study finds racial bias in Klang Valley room rentals”, 12 Mac 2026; Malay Mail, tentang diskriminasi kaum dalam penyewaan, 23 Disember 2020; Malay Mail, tentang deposit sewa, 12 Julai 2026; LHDN, garis panduan duti setem (Jadual Pertama, Akta Setem 1949), 30 Jun 2026; The Sun, perubahan duti setem mulai 2025, diakses November 2026; The Star, tiada penalti pada tahun pertama duti setem taksiran sendiri, 21 Disember 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 11 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Cara PDPA terpakai kepada sewaan anda, dan sebarang pertikaian dengan penyewa, ialah persoalan untuk peguam Malaysia. Peraturan berubah; sahkan dengan LHDN, Pesuruhjaya PDP, peguam anda dan pihak pengurusan bangunan anda sebelum bertindak.