新山出租房间指南（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

这份指南写给按房间出租新山房子或公寓的屋主，包括身在新加坡、印尼、印度或中国的屋主。简单来说：在新山出租房间是合法而且常见的，但每个房间都应有一份已盖印花的租约，新加的隔间须获市政厅批准（在公寓还须获管理层批准），而每位住客都必须持有有效准证。由于截至2026年11月还没有生效的住宅租赁法，大部分事情要靠你的租约和屋规来规范。

简要答案

还没有租赁法：Residential Tenancy Bill 在2026年8月仍在定稿中，所以每个房间的出租都以你的租约为准。
每份房间租约都要盖印花：租期不超过一年时，每 RM250 年租金 RM1（LHDN，2026年6月）。月租 RM700 的房间租一年，印花税是 RM34。
隔间须获批准，由 MBJB、MBIP 或你所在的市政厅批准。建筑条例规定了房间的最小面积（第三间及之后的房间为 6.5 m²），以及窗户面积至少为地面面积的10%。
公寓：分层条例约束每一位住客；进行隔间工程前须取得管理层批准。
查核每一张准证：让没有有效准证的人居住，属于触犯 Immigration Act 第55E条的罪行，每人罚款 RM5,000 至 RM30,000（法庭报道，2024年4月）。
税务：房间租金在马来西亚属于应纳税的租金收入；非居民屋主按30%的固定税率课税。

在新山可以出租房间吗？

可以。在马来西亚，把自己拥有的房子按房间出租是很普通的安排；截至2026年11月，我没有找到柔佛有任何禁止这种做法、或须另外申请州执照的规定。重要的规定来自其他法律：

你的租约。每个房间的出租都是 Contracts Act 1950 下的一份合约。2026年8月4日，房屋部副部长表示，Residential Tenancy Bill（Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman）仍在定稿中（Bernama）。
建筑规定。隔间和加建浴室受 Street, Drainage and Building Act 1974 和 Uniform Building By-Laws 1984 管辖，由市政厅执行。
分层条例。在公寓或有围篱的分层住宅项目，适用 Strata Management Act 2013 以及该建筑的条例。
移民法。Immigration Act 1959/63 第55E条。
员工住宿法。如果雇主租用你的房子给员工住，适用 Act 446。
税务。每份租约的印花税，以及租金的所得税。

按晚计算的短租另有规定：2026年10月，房屋部表示全国短租指南正在定稿中（The Star）。见我的Airbnb 与短租规定指南。本文讲的是按月出租房间，属于一般资讯，并非法律或财务意见；如需度身订做的租约或处理纠纷，请委托马来西亚律师。

房间租约：每个房间一份，并盖印花

最清楚的安排是每个房间一份租约，直接与每位住客签署。如果把整间房子租给一个人，再由他分租房间，你就无法掌握谁住在里面；Bernama 在2026年8月报道，租客在屋主不知情下把单位分租给他人，已令屋主面临法律麻烦。

房间租约的印花税

房间租约与任何租约一样，根据 Stamp Act 1949 First Schedule 第49项，按每 RM250（或不足 RM250 的部分）年租金计算。请在签约后30天内，通过 MyTax 上 LHDN 的 e-Duti Setem 盖印花。逾期盖印花的罚款：三个月内为 RM50 或印花税的10%（以较高者为准），之后为 RM100 或20%（以较高者为准）（LHDN，2026年5月）。

房间月租	年租	租期不超过1年（每 RM250 收 RM1）	租期超过1年、不超过3年（每 RM250 收 RM3）
RM500	RM6,000	RM24	RM72
RM700	RM8,400	RM34	RM102
RM900	RM10,800	RM44	RM132

资料来源：LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem（First Schedule，Stamp Act 1949），2026年6月30日。我的计算，每个不足 RM250 的部分向上取整。年租 RM2,400 的豁免已于2025年1月1日起对新租约取消（The Sun）。

根据 LHDN 的指南，正本的印花税由租客负担，副本的印花税由房东负担。未盖印花的租约在补盖印花并缴付任何罚款之前，不能作为证据使用，所以请在问题出现之前就盖好印花。如果你的文件写成“许可协议”（licence）而不是租约，请询问你的律师如何盖印花。

合租时更重要的条款

条款	要写明什么
房间与共用区域	出租的是哪一个房间、附带哪些家具，以及哪些区域（厨房、客厅、洗衣区、停车位）是共用的。
住客	获准住在房间里的那一个人（或一对伴侣）的姓名和身份证件。未经书面同意，不得分租或增加住客。
屋规	安静时间、访客与过夜访客、吸烟、煮食、宠物、轮流清洁、垃圾。把这些作为附表附上。
水电与网络	租金是否包括这些费用、每月有没有上限，以及超出部分如何收费。
押金	金额、可以扣除的项目、退款时间，以及押金不能当作最后一个月的租金。
结束租约	通知期，以及屡次违反屋规会怎样处理。
物品清单	一份签署的清单，附上房间和家具的日期照片。

这是新山房间出租的常见做法；你的律师可能会有不同的写法。

法律没有规定押金金额；无论你选择多少，都要写下来。我的房东租约指南更详细地讲解押金和维修。

公寓：分层条例、管理层与门卡

在分层建筑中，联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）根据 Strata Management Act 2013 管理公共产业，其条例同样适用于业主、租客和访客。在公寓里刊登出租房间的广告之前：

细读条例。有些大厦限制每个单位的住客人数或门卡数量。据 Malay Mail 在2026年9月报道，附加条例可以对每次违规罚款最高 RM200，而罚单可能会先寄给身为屋主的你。
任何隔间之前先询问。除了市政厅的规定，管理层一般也须批准装修，往往还要缴付押金。
按时缴付费用。管理层可以停用拖欠费用单位的门卡。见我的管理费与偿债基金指南。

也可参阅我的查核公寓管理和分层管理仲裁庭指南。

隔间与装修：市政厅准证与房间面积

把一个房间隔开或加建浴室，都属于建筑工程。Uniform Building By-Laws 1984 中有两条规定最重要：

规定	内容	对房间出租的意义
房间最小面积（第42条）	第一间可居住房间至少 11 m²，第二间至少 9.3 m²，其他所有房间至少 6.5 m²。	从大房间隔出来的小房间，可能会低于最小面积。
采光与通风（第39条）	每个房间的窗户面积须至少为其地面面积的10%，通风开口至少为5%。	没有对外窗户的隔间房，很可能不符合规定。

资料来源：Uniform Building By-Laws 1984，JKR 文本，2026年11月查阅。请查询你所在的市政厅如何执行这些规定。

MBJB。其房屋小型改建与加建指南适用于已取得入伙准证（certificate of fitness）或 CCC 的房屋。准证有效期为一年，拆除钢筋混凝土墙须有注册工程师认证的图则（MBJB 建筑指南，2016年更新）。
MBIP。2021年10月，MBIP 提醒屋主在装修前先取得批准，并警告未经批准的工程可被罚款最高达工程费用的30%（The Star）。
其他市政局，例如 Kulai 和 Pasir Gudang，各有自己的程序。请先询问建筑部门。

请保留批准信，以备将来出售时使用。我的CCC 证书、装修与家具费用和聘请设计师或承包商指南讲解实际操作。

考虑把你的新山房子按房间出租？

告诉我地区、房屋类型和房间数量。我会提供附近房间的叫租价，以及在开始之前需要检查的事项。

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消防与安全基本要点

我没有找到 Bomba（消防与拯救局）专门针对普通住宅房间出租的规定，所以请把以下各点视为良好做法，另加你的装修批准中的任何条件：

烟雾警报器：每间卧室和走廊都要装。Universiti Malaya 公共卫生系在2026年3月指出，许多家庭没有安装。
保持逃生通道畅通。不要用隔间或衣柜挡住窗户，并把窗花铁门和大门的钥匙放在每位住客都拿得到的地方。
不准在卧室煮食。煤气桶、电饭锅和电热炉都放在厨房，并写进屋规。
电线。增加冷气会加重负荷；请注册电工检查电路，避免串接多个拖板。
灭火器：厨房要放一个，并在屋规单上写明紧急电话999。

水电、网络与清洁

在任何人入住之前，先约定账单如何分摊。常见的有三种模式：

模式	如何运作	注意事项
包水电，设上限	每个房间一个价格；超出上限的用量由大家分摊。	根据过去的账单订定上限；超出时出示账单。
每个房间的冷气分表	每个房间的冷气用电由该租客支付。	按账单的电费率收取实际用量，并列出计算方式。
平均分摊	账单按房间数目平分。	简单，但可能引起争执。

常见做法。住宅电费在调整前约为每 kWh 44.43 sen（Suruhanjaya Tenaga，TNB 2025年7月起的电费率）。

出租房间时，电费和水费户口一般仍以屋主名义开设。TNB 的房东与租客小册子（2016年）指出，一个户口只能有一名注册用户；如果该用户是房东，任何欠款都由房东负责。请自己缴付账单，再向租客收回各自的份额。租金通常包括一条光纤网络，共用区域则需要轮流清洁或聘请清洁工。我的入住与水电指南讲解开户和服务供应商。

挑选租客：准证、外籍员工与审核

每位申请人都要提供：

身份证明。马来西亚人提供 MyKad 副本，外国人提供护照副本和有效准证：学生准证、就业准证或其他工作准证，或长期准证，例如 MM2H。根据 Immigration Act 1959/63 第55E条，屋主或占用人让没有有效准证的人居住即属犯罪，每人可被罚款 RM5,000 至 RM30,000、监禁最长一年，或两者兼施（Daily Express 法庭报道，2024年4月）。
付款能力。聘请信和薪水单，或大学录取信和资助人资料。
推荐人：前房东的推荐，以及确认他们已阅读屋规。

如果公司想租房子给员工住

根据 Employees’ Minimum Standards of Housing, Accommodations and Amenities Act 1990（Act 446），为员工提供住宿的雇主必须持有劳工局发出的住宿证书（certificate for accommodation）；Malay Mail 在2020年12月报道，没有证书可被罚款最高 RM50,000。Bernama 在2026年8月报道，有些屋主为雇主把单位隔间，容纳超过十人。如果有公司找上你，请要求查看其证书，在租约中限定住客人数，并遵守上述房间面积和安全要点。

如果租客停止付租，不要换锁或断电；请依照我的租客不付租金时怎么办指南中的步骤处理。

在新山租房间的是哪些人

学生。Skudai 的 UTM 和 Southern University College 一带，以及 Iskandar Puteri 的 EduCity。在我的学生住宿指南中，2026年11月 UTM 附近独立房间的叫租价约为每月 RM350 至 RM800。
年轻上班族和新加坡通勤族，在市中心和RTS Link 车站附近。
工业区和数据中心员工，在 Kulai 和 Senai 一带。见我的柔佛数据中心指南。

房间租金视面积、有没有独立浴室、停车位，以及与校园或工作地点的距离而定，并随新生入学季而变动。

税务与保险

房间租金属于租金收入。马来西亚居民把它与其他收入合并，按一般累进税率课税；LHDN 对非居民个人按30%的固定税率课税，且不享有个人税务减免。LHDN 关于房地产出租收入的 Public Ruling No. 12/2018 列出可从非业务租金收入中扣除的开销，包括：

地税和门牌税、贷款利息和火险保费；
维修与保养、除虫，以及更换家具；
管理费和偿债基金，以及收租和续约的费用。

第一次出租之前的费用，例如为吸引租客而进行的装修，不能扣除。该裁决也指出，如果屋主全面而积极地提供维修或支援服务，出租收入可能会被视为业务收入。请向税务顾问或 LHDN 询问哪一种适用于你，并查看你本国的规定。见我的租金收入税指南。这并非税务意见。

保险方面，请告诉你的保险公司房子是按房间出租的，用屋主保单为家具投保，并请租客为自己的财物投保（见我的房屋保险指南）。

从新加坡或海外管理房间出租

房间出租比整间出租需要更多照顾。如果你住在海外：

安排一位本地人负责看房、交接和维修。任何代理或物业经理，都请在 LPPEH（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers）的注册名单上查核。
以可追踪的方式收租，汇入你本人名下的户口，绝不以现金交给第三者。
以书面授权。我的授权书指南说明如何在海外签署授权书。
了解外国屋主的规定。外国人一般只能购买 RM1 million 起的柔佛房屋，部分例外如指定区域（New Straits Times，2026年4月）；出租规定相同。

我的从海外管理新山房产指南讲解日常管理。

如果这一点对你很重要，可以在哪里买

买房时就打算按房间出租？请找有几间带窗户的像样卧室、多于一间浴室，并位于需求稳定地区的房子：

Skudai、Tampoi 和 Kempas：在 UTM 和 Southern University College 一带，有排屋和较旧的公寓。
Iskandar Puteri和Medini：EduCity 的学生和员工，以及第二通道。
JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
Kulai 和 Senai：工业园、机场和数据中心。
Tebrau、Setia Indah 和 Molek以及Mount Austin：成熟地区，附近有购物中心和工作机会。

有地住宅往往最适合按房间出租；见我的有地住宅指南和角头排屋与中间排屋比较，并在我的新山房产地图上比较各地区。

常见问题

在新山把房子里的房间出租合法吗？

合法。截至2026年11月，我没有找到柔佛有任何禁止的规定。你仍然需要书面租约、任何隔间须获市政厅批准、公寓则视情况须获管理层批准，而租客必须持有有效准证。

房间租约需要盖印花吗？

需要。请在30天内通过 LHDN 的 e-Duti Setem 盖印花。根据 LHDN 2026年6月的指南，租期不超过一年时，印花税为每 RM250 年租金 RM1，所以月租 RM700 的房间租一年，印花税是 RM34。

隔房间需要市政厅批准吗？

需要。隔间或加建浴室等建筑工程，须获 MBJB、MBIP 或你所在的地方政府批准。Uniform Building By-Laws 1984 也规定了房间的最小面积和窗户面积。

我可以出租公寓里的房间吗？

一般可以，但大厦的条例适用于每一位住客。请查看住客人数或门卡数量的限制，并在任何隔间工程之前取得管理层批准。

我可以把房间租给外籍员工或学生吗？

可以，只要每个人都持有有效准证；让没有准证的人居住，属于触犯 Immigration Act 第55E条的罪行。为员工提供住宿的雇主，须根据 Act 446 持有住宿证书。

在马来西亚，出租房间的收入要纳税吗？

要。马来西亚居民按一般累进税率纳税，非居民则按30%的固定税率。根据 LHDN Public Ruling No. 12/2018，地税、门牌税、贷款利息和维修费可以扣除。

需要协助把你的新山房子按房间出租？

告诉我地区、房屋类型、房间数量，以及何时可以入住。我可以提供附近同类房间的叫租价、为房间做推广、查核申请人的文件和准证，并协助交接和物品清单。租约和任何纠纷，请委托马来西亚律师处理。你也可以预约；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。

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Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律、税务或财务意见。建筑规定、分层条例、印花税和税务规定会有变动；出租房间之前，请向你的市政厅、大厦管理层、LHDN 和马来西亚律师确认。

新山出租房间（2026）：租约、准证、安全、租客与税务