马来西亚 CCC（竣工与合规证书）解说（2026）：由谁发出、交屋与二手房查核

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

竣工与合规证书（CCC，Perakuan Siap dan Pematuhan）证明西马（包括柔佛）的一栋建筑已按照获批图则完工，并适合入住。自2007年4月12日起，它由项目本身的建筑师或工程师，即主要提交人（Principal Submitting Person）发出，而不是由市政厅发出。对买家来说，它有两重意义：发展商没有 CCC 就不能有效交屋；在二手房交易中，它是你付款前应该看的文件之一。

CCC 是什么，它取代了什么

在2007年4月之前，由市政厅检查已完工的建筑并发出入伙准证（Certificate of Fitness for Occupation）。Street, Drainage and Building (Amendment) Act 2007（Act A1286）以及 Uniform Building By-Laws 1984 的修订，把这项工作交给负责设计和监督项目的专业人士。Shah Alam City Council 的 CCC 页面列明起始日期为2007年4月12日。

	旧制：CF	现行：CCC
适用于	在2007年4月12日之前获得认证的建筑	自2007年4月12日起获得认证的建筑
发出者	地方市政厅	主要提交人（PSP）
依据	市政厅检查	21份阶段证书（Form G1 至 G21）
市政厅的角色	发出者	监察工地，可下令修正或指示扣发 CCC；保存一份呈交副本

Bernama 于2026年6月21日报道，房屋部（KPKT）将成立专责小组检讨 CCC 框架，目标是减少繁文缛节并加强数码整合。截至我在2026年11月查核时，尚未宣布任何改变。

由谁发出：PSP 与 Form G1 至 G21

根据该法令第70(20)条，只有 PSP 可以发出 CCC。第70(21)条规定 PSP 须负责按照获批图则监督工程、符合技术条件，并确保建筑安全、适合入住。每一部分工程先以各自的 Form G 认证，其中几项须先获外部机构核准：

表格	涵盖范围	外部核准（例子）
G1 至 G3	土方工程、定线、地基	持牌土地测量师
G4 至 G12	结构、水管、电线、消防、通风、电梯、建筑本身	消防与拯救局；电梯由 DOSH 负责
G13 至 G21	外部供水、排污、电力、道路与沟渠、路灯、电讯、园景	水务、排污与电力业者；道路主管机构

随后，PSP 以 Form F 发出 CCC。KPKT 的一站式中心（OSC）手册援引附例第25(3)条指出，PSP 在把 CCC 交给发展商或业主之前，必须把一份副本呈交市政厅以及 PSP 所属的专业局。在新山，这指的是 Majlis Bandaraya Johor Bahru（MBJB），在依斯干达公主城则是 Majlis Bandaraya Iskandar Puteri（MBIP）。根据第70(23)条，市政厅可要求修正缺陷，并指示在修好之前扣发 CCC。

为什么 CCC 在交屋时很重要

对新盘来说，CCC 就是拿钥匙的关口。根据 Housing Development Regulations 1989 的法定买卖合约，即有地住宅的 Schedule G 和分层单位的 Schedule H，只有在 CCC 已发出、水电已可供接驳时，你才可获得交屋（VP）。Board of Architects 的第3/2008号通告也说明：发展商必须先取得 CCC，才能交屋。

• 期限。根据 Schedule G，须在 SPA 签署后24个月内交屋；根据 Schedule H 则为36个月。没有 CCC 就交钥匙，并不算有效交屋。
• 延迟交屋。发展商须按房价每年10%支付延迟交屋赔偿（LAD），按日计算。请参阅延迟交屋的 LAD 索偿。
• 水电必须可用。在2020年的一宗案件中，莎阿南高等法院裁定，“可供接驳”指的是交屋时真正有水电供应，而不只是装好了配件（Focus Malaysia，2022年3月）。
• 保修期。24个月的缺陷保修期（defect liability period）从交屋起算。交屋当天请使用我的交屋检查清单。

部分 CCC。附例允许为建筑的一部分或某一期发出部分 CCC（Form F1）。The Sun 于2019年12月的一篇评论指出，Housing Development Act 对 CCC 的定义并不包括部分 CCC，使分期交屋处于灰色地带。如果发展商凭部分 CCC 交钥匙给你，请询问你的律师，这在你的 SPA 下是否算有效交屋。

没有 CCC 就入住

第70(27)(f)条规定，在没有 CCC 的情况下入住建筑，或允许任何人入住，均属违法，最高罚款 RM250,000、监禁最长10年，或两者兼施。实际要点：

• 安全核准。消防系统、电梯和排污系统都在 CCC 之前获得认证。没有 CCC，你无法确定它们已经通过。
• 提早进入不等于交屋。如果发展商让你提早进屋量尺寸或装修，请取得书面记录，并且不要搬进去住。
• 租客。把没有 CCC 的单位出租，属于“允许入住”，也可能使保险变得复杂。请询问你的保险公司。

CCC、交屋与地契是不同的东西

项目	证明什么	由谁发出	为什么重要
CCC	建筑已完工、符合图则、适合入住	PSP	合法入住；新盘有效交屋
交屋（vacant possession）	你拿到钥匙	发展商或卖家	保修期开始；LAD 停止计算
分层地契或个别地契	你的单位或地段独立注册	土地局或 PTG Johor	出售、转贷和外国买家申请同意都更容易

一栋公寓可能取得 CCC 多年后才发出分层地契，在此期间业主仍可通过转让契约（deed of assignment）入住和出售单位。请参阅新山分层地契、SPA 解说以及分期付款指南。

如何查核项目的 CCC

1. 建造中。向发展商询问预计的 CCC 和交屋日期，并与 SPA 的期限比较。要求在交屋通知中附上一份 CCC 副本。
2. 已完工或二手房。向卖家、发展商或管理处（JMB 或 MC）索取涵盖你那一栋或那一期的 CCC；你的律师也可以索取。第1期（Phase 1）的 CCC 并不涵盖第2期（Phase 2）的楼栋。
3. 市政厅记录。市政厅保存一份呈交副本。可向 MBJB 或 MBIP 的一站式中心询问，业主或取得业主同意的买家可以索取什么；规定和收费因市政厅而异。
4. 较旧的建筑。在2007年4月之前获得认证的建筑持有的是 CF。

在售楼处时，询问发展商之前各期项目的 CCC；请参阅我的售楼处参观清单和我如何核实项目。

有地住宅的装修与扩建

CCC 涵盖的是按原样建成的房子。之后的扩建需要另行申请批准，而这正是新山许多排屋和半独立式住宅出问题的地方。

• 小型工程。MBJB 的小型改建指南（2016年更新）为排屋、半独立式、cluster 和独立式住宅（包括角头单位）提供标准草图。由业主申请准证，有效期一年。标准图则以外的工程须另行提交。
• 较大型工程。专门工程，例如钢筋混凝土屋顶，需要建筑师、工程师或注册绘图员；加建楼层则需要工程师检查。通过建筑图则获批的工程，最后由 PSP 另发 CCC。
• 邻居。对于共用结构，MBJB 要求提供邻居证明书；如果墙或围篱接触到隔壁地段，还须取得书面同意。
• 未获批准。MBIP 于2021年10月告诉 The Star，如果工程符合规定，业主可以事后申请，但须缴付最高达工程费用30%的收费；没有准证就装修，可被罚款最高 RM250,000 及监禁10年。

公寓改建也需要 JMB 或 MC 批准（请参阅查核公寓管理）。关于预算和承包商，请参阅装修费用和聘请设计师或承包商。

二手房检查清单

要索取	原因	危险信号
CCC（较旧建筑则为 CF）	确认可合法入住	没有人拿得出来，或它涵盖的是另一期
任何扩建的获批图则或准证	证明加建的房间或屋顶已获批准	现场有扩建，却没有文件
地契查册	业主、抵押、caveat、限制	姓名与卖家不符
公寓：JMB 或 MC 信函	欠款与装修批准	阳台已封闭，却没有批准记录

未获批准的扩建并不会阻止买卖，但风险会转到你身上：市政厅可以对现任业主采取行动，银行估价师也未必会为加建的面积给予全额价值（请参阅银行估价偏低）。在你的出价中提出这一点，并搭配二手房验房。

如果发展商延迟交屋或交屋质量差

KPKT 属下的购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims，Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）审理最高 RM50,000 的索偿（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 第16M条）。根据第16N(2)条，你须在以下日期中最迟者起12个月内提出：住宅或其公共设施的 CCC 日期、缺陷保修期结束日，或 SPA 在 CCC 之前终止时的终止日期。The Edge Malaysia 报道的申请费为 RM10。金额更大的索偿须上法庭。至于之后出现的问题，请参阅保修期（DLP）之后的潜在缺陷。

外国买家与 MM2H

CCC 规定适用于所有人，但外国人有更多理由选择已完工的房子。柔佛一般规定外国人购买大多数住宅产业的最低价格为 RM1 million，指定区域例外（New Straits Times，2026年4月）；须取得州政府同意；而且自2026年1月1日起，转让给外国买家的住宅须缴付8%印花税（The Star，2025年12月）。MM2H 参与者须在获批后购买住宅，许多人偏好已完工的房子。关于 MM2H，我会与一家获 MOTAC 发出执照的 MM2H 代理配合，并负责房产部分；批准与否由有关当局决定。请参阅柔佛外国人最低房价、MM2H 房产协助以及不用飞来也能买房。

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

• 靠近长堤的已完工住宅：已有人入住的建筑，可以看到 CCC 和管理记录。
• JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 的新旧高楼；较旧的楼栋可能持有 CF。
• Mount Austin：已完工的公寓和排屋，扩建很常见。
• Iskandar Puteri：MBIP 管辖下的较新城镇；询问各期的 CCC。
• Bukit Indah 与 Gelang Patah：有地住宅区，扩建批准很重要。
• 有地住宅与新山新盘：现房与楼花。

在我的新山房产地图以及新盘与二手房比较中比较各区。

更多柔佛生活指南：新山装修准证（2026）：规定与费用 · 分层地契解说 · 交屋检查清单 · 商业地契服务式公寓 · 新山有门禁保安的住宅

常见问题

马来西亚的 CCC 是什么？

竣工与合规证书（Perakuan Siap dan Pematuhan）确认建筑符合获批图则和建筑附例，并适合入住。自2007年4月12日起，它取代了市政厅发出的入伙准证（Certificate of Fitness for Occupation）。

CCC 由谁发出？

由主要提交人，即注册建筑师、专业工程师或建筑绘图员，在 Form G1 至 G21 齐全后以 Form F 发出，并把一份副本呈交地方市政厅。

发展商可以在没有 CCC 的情况下交钥匙吗？

这不算有效交屋。根据 Schedule G 和 Schedule H，交屋须具备 CCC，并且水电已可供接驳。在此之前，若超过24个月或36个月的期限，每年10%的延迟交屋赔偿可能会持续累计。

没有 CCC 就入住违法吗？

是的。Street, Drainage and Building Act 1974 第70(27)(f)条规定，在没有 CCC 的情况下入住建筑或允许他人入住属于违法：最高罚款 RM250,000、监禁最长10年，或两者兼施。

CCC 和分层地契是一样的吗？

不一样。CCC 针对建筑，由建筑师或工程师发出。分层地契或个别地契则通过土地局注册，可能要多年后才发出。

如何查核新山的一栋建筑是否有 CCC？

向发展商、卖家或管理处索取涵盖你那一栋或那一期的 CCC，并请你的律师查核。MBJB 或 MBIP 保存一份呈交副本；可向其一站式中心询问你可以索取什么。2007年之前的建筑持有的是 CF。

想为新山的房产查核 CCC 和地契吗？

把项目和单位，或房子地址发给我。我会查核 CCC 是否已发出、地契进展到哪一步、是否有看似未获批准的扩建，并告诉你在作出承诺前应索取哪些文件。你也可以预约看房，或从海外预约Zoom 咨询。

资料来源：Majlis Bandaraya Shah Alam, Application for Certificate of Completion and Compliance (CCC)，2026年11月查阅；KPKT, OSC 3.0 Plus manual（Form G、Form F/F1 以及按附例第25(3)条呈交 CCC），由 Majlis Bandaraya Johor Bahru 发布，2026年11月查阅；Street, Drainage and Building Act 1974, Part V，第70条（由 National House Buyers Association 发布），2026年11月查阅；Bernama，KPKT 检讨 CCC 框架，2026年6月21日；Berita RTM, “KPKT semak semula kerangka CCC”，2026年6月21日；Lembaga Arkitek Malaysia (Board of Architects), General Circular No. 3/2008（关于 Schedule G 与 Schedule H 下的认证），2008年11月27日；Universiti Malaya Legal Aid Clinic (Klinik Bantuan Guaman)，分层房产买家的权利与义务（Schedule H 交屋期限与 LAD），2026年11月查阅；Focus Malaysia, “Court tightens the screw on errant developers over water, electricity supply”，2022年3月19日；The Sun, “Issuance a legislative anomaly”（部分 CCC），2019年12月6日；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，第16M至16P条（Tribunal for Homebuyer Claims），2026年11月查阅；The Edge Malaysia, “Five things you need to know about the Tribunal for Homebuyer Claims”，首次发布于2018年1月19日；Majlis Bandaraya Johor Bahru, Buku Panduan Ubah dan Tambahan（小型改建与加建指南），2016年更新；The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star, “The Malaysian tax landscape in 2026”，2025年12月23日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律意见。建筑与房屋法规会有变动；在作出承诺之前，请向你的律师、地方市政厅和发展商确认你房产的情况。