Pinjaman rumah untuk orang yang bekerja sendiri di Malaysia (2026): dokumen, pendapatan dan DSR

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026

Ya, anda boleh mendapatkan pinjaman perumahan di Malaysia jika anda menjalankan perniagaan, bekerja berasaskan komisen, bekerja sebagai pekerja bebas atau memandu untuk platform. Perbezaannya ialah bukti: bank biasanya mahukan penyata cukai dua tahun (Form B), pendaftaran SSM dan penyata bank 6 hingga 12 bulan, dan bank sering mengira pendapatan yang lebih rendah daripada yang sebenarnya anda peroleh. Nisbah khidmat hutang (DSR), rekod CCRIS dan CTOS anda serta saiz wang pendahuluan kemudian menentukan berapa banyak yang boleh anda pinjam.

Siapa yang dianggap bekerja sendiri oleh bank

Bank mengelaskan pemohon mengikut cara pendapatan mereka dapat dibuktikan, bukan mengikut jawatan.

Jenis penerima pendapatan	Bukti pendapatan utama	Perkara yang biasanya dilihat bank
Pemilik tunggal (pemilikan tunggal)	Form B, pendaftaran SSM, penyata bank	Pendapatan perniagaan yang diisytiharkan kepada LHDN, dan sama ada kemasukan wang dalam akaun bank sepadan dengannya
Rakan kongsi dalam perkongsian (perkongsian)	Form B untuk rakan kongsi, Form P untuk perkongsian, pendaftaran SSM	Bahagian anda daripada pendapatan perkongsian
Pengarah-pemegang saham Sdn Bhd	Form BE atau B, penyata kewangan syarikat, maklumat syarikat SSM	Gaji atau yuran pengarah anda, dan kadangkala sebahagian keuntungan syarikat
Penerima komisen	Penyata komisen, Form CP58 atau EA form, Form B atau BE	Purata beberapa bulan terkini, sering dikira pada angka yang lebih rendah
Pekerja bebas atau profesional	Form B, invois, kontrak, penyata bank	Kestabilan bayaran sepanjang sekurang-kurangnya setahun
Pekerja gig (pekerja gig)	Penyata pendapatan platform, penyata bank, Form B	Deposit tetap sepanjang 6 hingga 12 bulan

Pembiayaan sektor awam LPPSA hanya untuk kakitangan sektor awam yang layak (MyGOV, Oktober 2026), jadi bagi pemilik perniagaan, pekerja bebas dan pekerja gig, pinjaman datang daripada bank atau bank Islam.

Dokumen yang biasanya diminta oleh bank

Senarai berbeza mengikut bank, tetapi dokumen ini terdapat dalam kebanyakan senarai semak yang diterbitkan:

Dokumen	Siapa yang memerlukannya	Catatan
Salinan MyKad	Semua orang	Kedua-dua belah; termasuk pemohon bersama.
Form B bersama pengesahan penerimaan e-Filing, bagi dua tahun terakhir	Pemilik tunggal, rakan kongsi, pekerja bebas, pekerja gig yang mempunyai pendapatan perniagaan	Sesetengah bank juga meminta resit bayaran cukai atau notis taksiran.
Form BE dan EA form	Penerima komisen yang bergaji dan pengarah yang dibayar gaji	Menunjukkan pendapatan penggajian, termasuk komisen yang dibayar melalui gaji.
Form CP58	Ejen, pengedar dan wakil jualan yang dibayar oleh syarikat	Syarikat mengeluarkannya di bawah seksyen 83A Akta Cukai Pendapatan apabila bayaran tahunan melebihi RM5,000 (tarikh akhir 31 Mac 2026 bagi bayaran 2025).
Pendaftaran SSM	Pemilik tunggal dan perkongsian	Pastikan ia sentiasa diperbaharui. SSM mengenakan RM30 setahun bagi perniagaan atas nama anda sendiri, RM60 bagi nama perniagaan.
Maklumat syarikat SSM dan penyata kewangan	Pengarah Sdn Bhd	Biasanya dua tahun; akaun teraudit bagi syarikat.
Penyata bank, 6 hingga 12 bulan	Semua orang, terutamanya penerima komisen dan pekerja gig	Akaun peribadi dan akaun perniagaan. Digunakan untuk menyemak bahawa wang benar-benar masuk.
Dokumen sokongan	Pilihan tetapi membantu	Kontrak atau perjanjian retainer, invois terkini, perjanjian sewa bagi pendapatan sewa, penyata simpanan dan pelaburan.

Tarikh akhir penyata cukai yang perlu dipatuhi

Bank menganggap penyata cukai sebagai rekod pendapatan anda yang paling rasmi, jadi pemfailan lewat menjejaskan anda. Tarikh LHDN bagi pendapatan yang diperoleh pada 2025:

Borang	Siapa yang memfailkannya	Tarikh akhir	Dengan tempoh tangguh e-Filing
Form BE	Pemastautin tanpa pendapatan perniagaan	30 April 2026	15 Mei 2026
Form B	Pemastautin dengan pendapatan perniagaan	30 Jun 2026	15 Julai 2026
Form P	Perkongsian	30 Jun 2026	15 Julai 2026

Cara bank mengira pendapatan anda

Peraturan pembiayaan bertanggungjawab Bank Negara mewajibkan bank membuat siasatan yang sewajarnya tentang pendapatan peminjam dan mengukur kemampuan berdasarkan pendapatan selepas potongan berkanun seperti cukai dan EPF. Bank Negara tidak menerbitkan satu had DSR atau formula pendapatan yang tunggal; setiap bank menetapkan sendiri. Ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Amalan biasa, seperti yang diterangkan oleh panduan portal pada 2025–2026:

• Pemilik perniagaan: purata pendapatan dua tahun terakhir yang diisytiharkan dalam Form B. Sesetengah bank menggunakan tahun yang lebih rendah, jadi satu tahun yang lemah boleh menurunkan angka anda.
• Pengarah syarikat: gaji atau yuran pengarah, dengan sesetengah bank turut mengira sebahagian keuntungan syarikat bagi pemegang saham majoriti. Amalan sangat berbeza.
• Penerima komisen: purata komisen 6 hingga 12 bulan, dengan sesetengah bank mengira kira-kira 70% hingga 80% daripada purata itu.
• Pendapatan sewa: lazimnya dikira pada kira-kira 70% hingga 80% untuk mengambil kira kekosongan dan kos, disokong oleh perjanjian sewa yang telah disetem.
• Penyata bank: digunakan terutamanya untuk menyemak bahawa pendapatan yang anda isytiharkan benar-benar masuk ke akaun anda secara tetap. Kutipan tunai yang tidak pernah dimasukkan ke bank sukar dikira.

Pengajarannya: pendapatan yang dikira ialah pendapatan yang anda isytiharkan dan masukkan ke bank. Pendapatan bercukai yang lebih rendah di atas kertas bermakna pinjaman yang lebih kecil.

Contoh pengiraan (angka bulat, sebagai ilustrasi sahaja)

Langkah	Contoh angka
Pendapatan perniagaan dalam Form B, tahun 1 dan tahun 2	RM84,000 dan RM108,000
Purata dua tahun	RM96,000 setahun, RM8,000 sebulan
Jika bank menggunakan tahun yang lebih rendah	RM7,000 sebulan
Andaian pendapatan selepas cukai dan potongan (kaedah bank sendiri)	Kira-kira RM6,500 sebulan
Komitmen sedia ada: pinjaman kereta RM900, PTPTN RM200, kad kredit RM300	RM1,400 sebulan
Jika had DSR bank itu bagi pendapatan ini ialah 60% (satu andaian)	Jumlah komitmen yang dibenarkan RM3,900
Ruang yang tinggal untuk ansuran pinjaman rumah baharu	Kira-kira RM2,500 sebulan

Melangsaikan baki kad dan pinjaman kereta akan menambah kira-kira RM1,200 sebulan ruang di sini, selalunya lebih daripada kenaikan gaji. Masukkan angka ansuran anda sendiri ke dalam kalkulator pinjaman rumah saya, dan baca panduan saya tentang pinjaman perumahan ditolak dan DSR untuk cara bank melayan setiap jenis hutang.

CCRIS dan CTOS: apa yang dilihat oleh bank

Semak apa yang akan dilihat oleh bank sebelum anda memohon:

	CCRIS (Bank Negara)	CTOS dan agensi pelaporan kredit lain
Apa yang disimpan	Pinjaman dan pembiayaan anda dengan bank dan pemberi pinjaman lain yang melapor, dengan sejarah bayaran balik 12 bulan	Kes mahkamah, rekod kebankrapan, jawatan pengarah dan kepentingan perniagaan, rujukan perdagangan daripada pembekal, serta sumber data lain
Cara menyemak	eCCRIS dalam talian, tanpa bayaran, atau di pejabat AKPK	MyCTOS: laporan asas dua kali setahun tanpa bayaran; laporan skor berharga RM27 pada Julai 2026
Skor	Tiada. Bank Negara menyatakan CCRIS bukan senarai hitam	Skor CTOS dari 300 hingga 850
Mengapa ia penting bagi pemilik perniagaan	Pinjaman perniagaan yang anda jamin secara peribadi boleh dipaparkan	Invois pembekal yang belum dibayar atau syarikat di mana anda menjadi pengarah boleh dipaparkan

Agensi pelaporan kredit seperti CTOS mesti berdaftar dengan Kementerian Kewangan di bawah Credit Reporting Agencies Act 2010. Jika anda menemui kesilapan, minta agensi atau pemberi pinjaman membetulkannya sebelum anda memohon.

Cara mengukuhkan permohonan anda

Tambah pemohon bersama

Pasangan atau ahli keluarga yang bergaji tetap dan mempunyai sedikit hutang boleh membantu DSR gabungan mencukupi. Setiap peminjam bertanggungjawab ke atas pinjaman; panduan saya tentang nama bersama dan pemilikan bersama (tenancy in common) menerangkan pilihan yang ada.

Penjamin

Sesetengah bank mungkin meminta penjamin (penjamin). Penjamin boleh diminta membayar keseluruhan hutang, bank tidak perlu menuntut daripada peminjam terlebih dahulu, dan kegagalan bayar boleh menjejaskan rekod kredit penjamin. Penjamin patut meneliti dokumen bersama peguam mereka sendiri.

Wang pendahuluan yang lebih besar

Panduan portal melaporkan bahawa peminjam yang bekerja sendiri sering ditawarkan margin pembiayaan 5 hingga 10 mata peratusan lebih rendah daripada pembeli bergaji, dan perniagaan yang berusia kurang dua tahun mungkin ditawarkan 50% hingga 70% atau ditolak. Bank Negara juga mengehadkan pembiayaan kepada 70% mulai pinjaman perumahan ketiga anda yang masih berjalan. Rancang untuk wang pendahuluan yang lebih besar serta yuran guaman dan duti setem; kalkulator kos pembelian, panduan yuran guaman dan panduan duti setem saya menunjukkan jumlahnya. Penilaian bank yang rendah melebarkan lagi jurang, seperti yang diterangkan dalam panduan saya tentang penilaian bank lebih rendah daripada harga.

SJKP untuk pembeli tanpa pendapatan tetap

Skim Jaminan Kredit Perumahan (Skim Jaminan Kredit Perumahan, SJKP), atau Housing Credit Guarantee Scheme, ialah skim kerajaan untuk mereka yang pendapatannya tidak tetap menyukarkan mereka mendapat pinjaman bank: peniaga kecil, penjaja, petani, penunggang e-hailing dan penghantar, pekerja bebas dan peniaga mikro. Kerajaan memberi jaminan di sebalik pinjaman bank, dan bank tetap membuat keputusan.

• Had: pembiayaan sehingga RM500,000 di bawah SJKP dan sehingga RM360,000 di bawah SJKP Madani, untuk tempoh sehingga 35 tahun atau merentasi dua generasi (MyGOV, disemak November 2026).
• Peruntukan: Budget 2026 menggandakan jaminan kepada RM20 bilion (The Star, 10 Oktober 2025), dan Budget 2027 sekali lagi memperuntukkan RM20 bilion untuk pekerja sendiri dan pekerja gig (Malay Mail, 23 Oktober 2026).
• Cara memohon: melalui bank yang mengambil bahagian, yang menilai anda dan memohon jaminan daripada SJKP. Sahkan syarat terkini dengan SJKP dan bank.

Pembeli rumah pertama juga mendapat pengecualian duti setem bagi rumah pertama sehingga RM500,000 untuk SPA yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027; Budget 2027 mencadangkan lanjutan hingga 2030 dengan pelepasan separa sehingga RM750,000 (masih cadangan semasa saya menyemak). Panduan rumah pertama dan panduan pengeluaran perumahan EPF saya menerangkan selebihnya.

Pekerja gig dan peraturan baharu PERKESO

PERKESO mula menguatkuasakan Gig Workers Act 2025 pada akhir Mac 2026, dengan platform memotong 1.25% daripada setiap tugasan yang selesai untuk perlindungan keselamatan sosial (The Star, 1 April 2026). Bank masih menilai anda dengan cara yang sama, tetapi penyata platform dan rekod caruman membantu menunjukkan kerja yang tetap.

Pelan 6–12 bulan anda sebelum memohon

1. Failkan tepat pada masanya dan isytiharkan sepenuhnya. Form B dua tahun yang bersih paling diberi pemberat.
2. Masukkan semua pendapatan ke bank. Salurkan bayaran melalui satu akaun perniagaan dan berhenti bergantung pada tunai.
3. Bayar diri anda jumlah tetap. Pindahan bulanan tetap ke akaun peribadi anda, dilabel dengan jelas, kelihatan seperti gaji.
4. Asingkan wang perniagaan dan wang peribadi. Akaun bercampur menyukarkan pendapatan disahkan.
5. Kurangkan hutang dan had kad. Langsaikan pinjaman kecil dan elakkan sewa beli atau pembiayaan peribadi baharu sebelum anda memohon.
6. Semak CCRIS dan CTOS. Betulkan kesilapan dan jelaskan bil pembekal atau telco yang tertunggak.
7. Perbaharui pendaftaran SSM dan sediakan akaun. Syarikat patut menyediakan penyata kewangan terkini.
8. Simpan untuk menampung jurang. Rancang untuk margin yang lebih rendah, yuran guaman, duti setem, penilaian dan kos berpindah.
9. Dapatkan penilaian pinjaman sebelum menempah. Minta satu atau dua bank membuat semakan kelayakan awal sebelum membayar yuran tempahan, dan bukannya menghantar banyak permohonan penuh serentak.

Jika bank menolak permohonan anda, tanya faktor mana yang menyebabkannya dan betulkan sebelum memohon semula. Jika hutang membebankan, AKPK, agensi kaunseling kredit yang ditubuhkan oleh Bank Negara, membantu tanpa bayaran. Membeli melalui syarikat anda? Baca dahulu panduan saya tentang membeli hartanah melalui syarikat, kerana pinjaman dan cukai syarikat berfungsi secara berbeza.

Selepas pinjaman: pembiayaan semula, insurans dan bayaran

• Biaya semula kemudian. Apabila rekod pendapatan anda lebih kukuh, pembiayaan semula mungkin memberi terma yang lebih baik; lihat panduan pembiayaan semula saya untuk kos dan tempoh kunci masuk (lock-in).
• Lindungi pinjaman. Dengan pendapatan yang tidak sekata, perlindungan kematian dan hilang upaya penting. Bandingkan MRTA dan MLTA.
• Rancang untuk bulan yang perlahan. Simpan rizab beberapa bulan ansuran, dan baca panduan saya tentang bayaran pinjaman rumah yang terlepas. Membeli projek baharu? Lihat jadual bayaran progresif.

Warga asing yang bekerja sendiri di luar negara menghadapi langkah tambahan, seperti penyata cukai asing dan harga minimum Johor bagi pembeli asing, secara amnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman. Lihat panduan saya tentang pinjaman rumah Malaysia untuk warga asing, dan panduan pinjaman rumah JB 2026 saya untuk gambaran yang lebih luas.

Di mana untuk membeli jika ini penting bagi anda

• Skudai, Tampoi dan Kempas: kejiranan matang dengan banyak rumah subsale yang lebih lama.
• Kulai dan Senai: berhampiran lapangan terbang serta kawasan pusat data dan perindustrian.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perbandaran di sebelah barat menghala ke Second Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah bertanah di sebelah timur.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan matang berhampiran pusat beli-belah dan hab perniagaan.
• Mount Austin: gabungan kedai, pejabat dan rumah yang sibuk.
• Iskandar Puteri: perbandaran yang lebih baharu, Medini dan EduCity.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau layari projek baharu di Johor Bahru. Jika anda sedang mempertimbangkan perumahan mampu milik negeri, lihat panduan RMMJ saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Pinjaman rumah di JB untuk 2026 · Mengapa pinjaman perumahan ditolak · Membeli rumah kedua · Menubuhkan perniagaan di JS-SEZ

Soalan lazim

Bolehkah orang yang bekerja sendiri mendapat pinjaman perumahan di Malaysia?

Ya. Bank memberi pinjaman kepada pemilik perniagaan, rakan kongsi, penerima komisen, pekerja bebas dan pekerja gig. Bank biasanya mahukan penyata cukai dua tahun, pendaftaran SSM dan penyata bank 6 hingga 12 bulan, dan menilai pinjaman berdasarkan nisbah khidmat hutang (DSR) dan rekod kredit anda.

Berapa tahun Form B yang diperlukan oleh bank?

Kebanyakan senarai semak yang diterbitkan menyebut Form B dua tahun terakhir bersama pengesahan penerimaan e-Filing LHDN. Bank sering mengambil purata dua tahun itu, dan sesetengahnya menggunakan tahun yang lebih rendah, jadi failkan tepat pada masanya dan isytiharkan pendapatan penuh anda. Keperluan berbeza mengikut bank.

Bagaimana bank mengira pendapatan komisen?

Panduan portal melaporkan bahawa bank lazimnya mengambil purata penyata komisen 6 hingga 12 bulan dan mungkin hanya mengira kira-kira 70% hingga 80% daripada purata itu. Penerima komisen yang bergaji juga menunjukkan Form BE dan EA form; ejen yang dibayar oleh syarikat mungkin mempunyai Form CP58.

Bolehkah saya mendapat pinjaman rumah jika perniagaan SSM saya berusia kurang dua tahun?

Lebih sukar. Panduan portal melaporkan bahawa perniagaan yang berusia kurang dua tahun mungkin ditawarkan margin yang lebih rendah, sekitar 50% hingga 70%, atau ditolak. Pemohon bersama yang bergaji, wang pendahuluan yang lebih besar atau skim SJKP untuk pembeli tanpa pendapatan tetap mungkin membantu.

Apakah SJKP dan siapa yang boleh menggunakannya?

Skim Jaminan Kredit Perumahan (Housing Credit Guarantee Scheme) membantu mereka yang berpendapatan tidak tetap, seperti peniaga kecil, pekerja bebas dan penunggang e-hailing atau penghantar, mendapatkan pembiayaan bank. MyGOV menyenaraikan had sehingga RM500,000 di bawah SJKP dan RM360,000 di bawah SJKP Madani. Anda memohon melalui bank yang mengambil bahagian.

Adakah CCRIS dan CTOS menjejaskan permohonan pinjaman rumah orang yang bekerja sendiri?

Ya. CCRIS menunjukkan rekod bayaran balik 12 bulan bagi pinjaman anda, termasuk pinjaman perniagaan yang anda jamin, dan boleh disemak tanpa bayaran melalui eCCRIS Bank Negara. CTOS juga boleh menunjukkan kes mahkamah, jawatan pengarah dan invois pembekal yang belum dibayar. Semak dan betulkan kedua-duanya sebelum memohon.

Bolehkah orang yang bekerja sendiri menggunakan LPPSA?

Tidak, bukan sebagai orang yang bekerja sendiri. Pembiayaan LPPSA hanya untuk kakitangan sektor awam yang layak. Pemilik perniagaan, pekerja bebas dan pekerja gig meminjam daripada bank atau bank Islam, mungkin dengan sokongan SJKP jika mereka layak.

Bekerja sendiri dan bersedia untuk melihat rumah?

Beritahu saya pekerjaan anda, bajet anda dan kawasan yang anda suka. Saya akan menyenarai pendek rumah bersama harga yang direkodkan dan harga yang diminta, serta menerangkan kos pembelian kepada anda. Anda juga boleh menempah temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda lebih suka berbincang dalam talian dahulu.

Sumber: Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk menggalakkan amalan pembiayaan bertanggungjawab (pendapatan selepas potongan berkanun; siasatan tentang pendapatan), 18 November 2011; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan mampan (LTV 70% bagi pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk terus menggalakkan sektor isi rumah yang kukuh dan mampan (tempoh 35 tahun), 5 Julai 2013; The Star, “Bank Negara keeps OPR steady at 2.75%”, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, laporan CCRIS dan eCCRIS, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, “Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”, 17 April 2006; RinggitPlus, mengenai program kaunseling dan pengurusan hutang AKPK, 11 Mei 2026; LHDN, Return Form (RF) Filing Programme for the Year 2026, 30 Disember 2025 (dikemas kini 1 April 2026); The Star, “2025 Tax Return Form deadline extended to May 15”, 29 April 2026; SSM (Companies Commission of Malaysia), jadual fi pendaftaran perniagaan, disemak November 2026; Kementerian Kewangan, “10 credit reporting agencies renew registration for 2026/2027”, 20 Oktober 2026; StashAway, panduan CCRIS dan CTOS, 29 Julai 2026; EdgeProp, panduan DSR untuk pembeli rumah, 13 Oktober 2026; PropCashFlow, pembiayaan rumah untuk rakyat Malaysia yang bekerja sendiri, 21 Februari 2026 (dikemas kini 11 September 2026); NextSix, pinjaman perumahan untuk pekerja sendiri, 14 November 2025 (dikemas kini 12 Disember 2025); iProperty, panduan pembiayaan rumah untuk pekerja bebas, pekerja sendiri dan penerima komisen, diakses November 2026; RinggitPlus, “What does it mean to be a guarantor?”, Disember 2014 (dikemas kini Disember 2019); MyGOV, Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), disemak November 2026; The Star, “Budget 2026: Housing Credit Guarantee Scheme doubles to RM20bil”, 10 Oktober 2025; Malay Mail, panduan bantuan kewangan Budget 2027 (SJKP, duti setem rumah pertama), 23 Oktober 2026; SAYS, pengecualian duti setem Budget 2027 untuk pembeli rumah pertama, 9 Oktober 2026; MyGOV, Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), disemak November 2026; The Star, “Gig platforms given six months’ grace for PERKESO compliance”, 1 April 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat kewangan atau undang-undang. Polisi bank, tarikh akhir cukai dan peraturan skim boleh berubah; sahkan dengan bank anda, LHDN, SJKP dan peguam sebelum anda membuat komitmen.