Pindah milik hartanah kepada keluarga di Malaysia (2026): duti setem, RPGT dan langkah pindah milik kasih sayang

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026

Rakyat Malaysia boleh memberikan rumah kepada pasangan, anak, ibu bapa atau cucu melalui pindah milik kasih sayang (pindahmilik kasih sayang), tanpa sebarang harga dibayar. Sejak 1 April 2023, pindah milik antara ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu, tidak dikenakan duti setem bagi RM1 juta pertama nilai pasaran jika penerima ialah warganegara Malaysia, dan pindah milik antara suami dan isteri dikecualikan. Pemberi yang merupakan warganegara Malaysia tidak membayar cukai keuntungan harta tanah (RPGT), tetapi penerima mengambil alih kos asal pemberi, yang penting apabila penerima menjualnya kelak.

Apa itu pindah milik kasih sayang

Ia ialah pindah milik pemilikan semasa hayat pemilik di mana “balasan”nya ialah kasih sayang dan bukannya wang. Undang-undang menyebutnya sebagai pelupusan secara sukarela (voluntary disposition). Perjanjian jual beli tidak diperlukan, tetapi peguam tetap menyediakan dan mendaftarkan pindah milik tersebut, lazimnya melalui Memorandum of Transfer (Form 14A di bawah National Land Code) bagi hartanah yang mempunyai hakmilik sendiri, atau surat ikatan penyerahan hak (deed of assignment) jika hakmilik strata belum dikeluarkan.

Setelah didaftarkan, penerima menjadi pemilik sah dan pemberi tidak boleh sewenang-wenangnya mengambil semula rumah itu, jadi fikir dengan teliti jika ia satu-satunya rumah pemberi.

Duti setem mengikut hubungan pada 2026

Duti setem (duti setem) ke atas pindah milik hartanah dikenakan berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran pada tarikh pindah milik ditandatangani. Bagi pemberian, tiada harga, jadi nilai pasaran yang menentukan. Skala biasa bagi rakyat Malaysia ialah 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 berikutnya, 3% bagi RM500,000 berikutnya dan 4% bagi jumlah melebihi RM1 juta. Pelepasan pindah milik kasih sayang terpakai di atas skala tersebut:

Siapa memberi kepada siapa	Duti setem ke atas pindah milik	Syarat utama
Suami kepada isteri, atau isteri kepada suami	Dikecualikan (Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007, P.U.(A) 420/2007)	Berkahwin secara sah pada masa itu; pemberian tanpa bayaran. Ringkasan yang diterbitkan tidak menyenaraikan syarat kewarganegaraan, jadi sahkan kes anda dengan LHDN atau peguam anda.
Ibu bapa kepada anak, atau anak kepada ibu bapa	RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan; 50% daripada duti biasa bagi jumlah melebihi RM1 juta (P.U.(A) 178/2023)	Ditandatangani pada atau selepas 1 April 2023; penerima ialah warganegara Malaysia. “Anak” merangkumi anak sah taraf, anak tiri atau anak angkat yang sah di sisi undang-undang.
Datuk nenek kepada cucu, atau cucu kepada datuk nenek	Sama seperti ibu bapa dan anak (P.U.(A) 178/2023)	Syarat yang sama. Sebelum April 2023, datuk nenek tidak mendapat sebarang pelepasan.
Adik-beradik, ipar duai, bapa saudara, ibu saudara, anak saudara, rakan	Skala penuh berdasarkan nilai pasaran	Tiada pelepasan di bawah mana-mana perintah.
Penerima bukan warganegara Malaysia	Tiada pelepasan ibu bapa-anak atau datuk nenek	Sejak 1 Januari 2026, pindah milik hartanah kediaman kepada bukan warganegara yang bukan penduduk tetap dikenakan kadar 8%.

Contoh pengiraan

Nilai pasaran	Pasangan kepada pasangan	Ibu bapa kepada anak warganegara Malaysia	Abang kepada adik perempuan (tiada pelepasan)
RM600,000	Dikecualikan	RM0	RM12,000
RM1,500,000	Dikecualikan	Kira-kira RM10,000 (separuh daripada duti RM20,000 ke atas RM500,000 yang melebihi RM1 juta)	RM44,000

Penyeteman perlu dibuat dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Pada 2026, pindah milik diadjudikasi oleh LHDN (HASiL), yang menilai nilai pasaran; peguam anda menuntut pengecualian dengan merujuk perintah berkenaan. Taksiran sendiri bagi pindah milik hartanah dilaksanakan secara berperingkat mulai 1 Januari 2027 dan 1 Januari 2028, menurut PwC. Untuk skala umum dan peraturan rumah pertama, baca panduan duti setem 2026 saya.

RPGT: tiada cukai sekarang, tetapi penerima mewarisi kos

Bagi RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT), LHDN menganggap pemberian sebagai pelupusan pada nilai pasaran, kecuali di bawah perenggan 12 Jadual 2 kepada RPGT Act 1976: pemberian antara suami dan isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu dianggap “tiada untung, tiada rugi” bagi pemberi, yang mestilah warganegara Malaysia (sejak 1 Januari 2017). Pindah milik antara pasangan dengan harga, atau di bawah perintah perceraian, juga tiada untung, tiada rugi bagi pemindah milik warganegara.

Apa yang berlaku apabila penerima menjual

• Kos dibawa ke hadapan. Penerima dianggap memperoleh hartanah pada harga asal pemberi ditambah perbelanjaan yang dibenarkan, bukan pada nilai semasa, jadi keseluruhan keuntungan sejak pemberi membeli boleh dikenakan cukai apabila dijual kemudian.
• Tempoh secara amnya bermula semula. Di bawah peraturan umum, tarikh pemerolehan penerima ialah tarikh pindah milik, jadi penjualan dalam tempoh lima tahun selepas pemberian boleh dikenakan RPGT walaupun pemberi telah memiliki rumah itu selama berdekad-dekad. Minta penasihat cukai mengesahkan bagaimana ini terpakai kepada anda.
• Kadar bagi warganegara dan penduduk tetap: 30% dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam. Bukan warganegara membayar 30% dalam tempoh lima tahun dan 10% selepas itu.
• Pengecualian: individu mendapat RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih besar, dan warganegara serta penduduk tetap boleh menuntut pengecualian sekali seumur hidup bagi satu kediaman persendirian.

Contoh (angka bulat, sebagai ilustrasi sahaja)	Jumlah
Ibu membeli rumah teres pada 2012	RM300,000
Dia memberikannya kepada anak lelakinya pada 2026 ketika nilainya	RM600,000
Anak lelaki menjualnya pada 2028 (dalam tempoh tiga tahun selepas pemberian) pada harga	RM650,000
Keuntungan diukur dari kos ibu, sebelum perbelanjaan	RM350,000
Selepas pengecualian RM35,000 (10% daripada keuntungan), pada kadar 30%	RM94,500
Penjualan yang sama pada 2032 atau kemudian (tahun keenam dan seterusnya)	RM0 bagi warganegara Malaysia

Kedua-dua pihak mesti mengemukakan borang RPGT dalam talian melalui e-CKHT di MyTax dalam tempoh 60 hari, walaupun tiada cukai perlu dibayar; borang kertas tidak lagi diterima sejak 1 Januari 2025. Oleh kerana tiada wang bertukar tangan, penerima tidak mempunyai wang untuk ditahan di bawah seksyen 21B. Butiran lanjut ada dalam panduan RPGT saya.

Pemberian atau jualan pada harga rendah?

“Menjual” rumah kepada anak dengan harga simbolik biasanya lebih mahal, bukan lebih murah:

• Duti setem tetap dikenakan berdasarkan nilai pasaran jika ia lebih tinggi daripada harga, dan perintah kasih sayang hanya meliputi pelupusan secara sukarela, jadi jualan akan kehilangan pelepasan ibu bapa-anak.
• RPGT: peraturan pemberian perenggan 12 hanya terpakai kepada pemberian. Selain jualan antara pasangan, jualan dikenakan cukai sebagai pelupusan biasa, jadi tanya penasihat cukai bagaimana LHDN akan menilainya.
• Bila jualan masuk akal: jika penerima benar-benar membayar dengan pinjaman perumahan, bank akan memerlukan perjanjian jual beli dan penilaian yang sewajarnya. Baca panduan SPA saya.

Jika hartanah masih mempunyai pinjaman

Rumah yang digadaikan kepada bank tidak boleh dipindah milik tanpa sekatan. Pinjaman biasanya diselesaikan dahulu, dengan wang tunai atau pinjaman baharu yang diambil oleh penerima, dan peguam mendaftarkan pindah milik dan gadaian baharu serentak.

• Tanya bank semasa lebih awal untuk penyata penebusan, dan semak surat tawaran anda untuk sebarang yuran lock-in.
• Penerima mesti layak. Bank baharu akan menilai pendapatan, hutang sedia ada dan nisbah khidmat hutang penerima, dan biasanya akan meminta penilaian serta perjanjian jual beli. Baca panduan saya tentang pembiayaan semula dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Kos tambahan: perjanjian pinjaman baharu secara amnya dikenakan duti setem 0.5% daripada jumlah pinjaman, ditambah yuran guamannya sendiri.

Kebenaran negeri dan ahli keluarga warga asing di Johor

• Sekatan pada hakmilik. Banyak hakmilik pajakan dan sesetengah hakmilik lain mempunyai sekatan kepentingan (sekatan kepentingan) yang memerlukan kebenaran State Authority (Pihak Berkuasa Negeri) bagi sebarang pindah milik. Firma guaman menyatakan ini boleh mengambil masa dua hingga tiga bulan. Semak hakmilik dahulu; panduan pegangan bebas berbanding pajakan saya menerangkan sebabnya.
• Hakmilik strata belum dikeluarkan. Pindah milik dibuat melalui surat ikatan penyerahan hak dan biasanya memerlukan kebenaran pemaju juga. Baca penerangan hakmilik strata.
• Pasangan atau anak warga asing. Sebarang pemerolehan oleh bukan warganegara memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Bayaran pejabat tanah Johor sejak 1 Julai 2025 menyenaraikan kadar berasingan bagi pindah milik kasih sayang kepada ahli keluarga terdekat: 2% daripada penilaian JPPH atau RM20,000, mengikut mana yang lebih tinggi, ditambah yuran permohonan RM2,000 bagi setiap hakmilik.
• Ambang harga. Johor secara amnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi kebanyakan hartanah kediaman yang dibeli oleh warga asing. Tanya peguam anda bagaimana negeri melayan pemberian keluarga di bawah nilai itu sebelum anda bermula; kelulusan adalah atas budi bicara negeri. Panduan harga minimum warga asing di Johor saya mempunyai butirannya.

Langkah dan kos pindah milik keluarga

1. Capai persetujuan dalam keluarga tentang siapa yang menerima rumah dan di mana pemberi akan tinggal.
2. Semak hakmilik. Carian hakmilik menunjukkan pemilik berdaftar, sebarang gadaian bank, kaveat dan sekatan kepentingan.
3. Lantik peguam untuk menyediakan pindah milik. Bawa kad pengenalan dan sijil nikah atau sijil kelahiran yang membuktikan hubungan.
4. Selesaikan atau biayai semula sebarang pinjaman dan dapatkan dokumen daripada bank.
5. Setemkan pindah milik dengan LHDN dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani, dengan menuntut pengecualian yang betul.
6. Kemukakan borang RPGT melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari.
7. Dapatkan sebarang kebenaran negeri yang diperlukan bagi hakmilik bersekatan atau penerima warga asing.
8. Daftar di pejabat tanah (Pejabat Tanah) atau Pejabat Tanah dan Galian Johor dan bayar yuran pendaftaran.
9. Kemas kini rekod. Cukai tanah (cukai tanah), cukai taksiran (cukai pintu), pejabat pengurusan, insurans dan utiliti. Baca panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya.

Firma guaman lazimnya menganggarkan dua hingga empat bulan secara keseluruhan, lebih lama jika melibatkan kebenaran negeri, bank atau pemaju.

Kos	Apa yang dijangka
Duti setem ke atas pindah milik	Lihat jadual di atas
Yuran pendaftaran pindah milik Johor	Meningkat mengikut nilai, contohnya RM2,500 bagi hartanah bernilai RM500,001 hingga RM600,000 dan RM4,500 bagi RM900,001 hingga RM1 juta (mulai 1 Julai 2025)
Yuran guaman	Minta sebut harga bertulis. Sebagai rujukan, skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 bagi jualan ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7 juta berikutnya, minimum RM500
Pinjaman baharu (jika ada)	Duti setem 0.5% ke atas jumlah pinjaman, ditambah yuran guaman pinjaman
Kelulusan negeri bagi penerima warga asing	2% daripada penilaian JPPH atau RM20,000, mengikut mana yang lebih tinggi, ditambah RM2,000 bagi setiap hakmilik

Alternatif selain pindah milik sekarang

• Wasiat (wasiat). Pemilik mengekalkan kawalan sepanjang hayat dan rumah itu berpindah apabila pemilik meninggal dunia, yang dilayan secara berbeza oleh RPGT berbanding pemberian. Keluarga Muslim juga patut bertanya tentang faraid dan hibah. Baca panduan penulisan wasiat dan apa yang berlaku apabila pemilik meninggal dunia saya.
• Menambah nama. Memindahkan sebahagian syer mengekalkan pemberi dalam hakmilik; baca panduan nama bersama saya.
• Menjual dan memberikan wang tunai. Jika tiada sesiapa akan tinggal di rumah itu, menjual dan berkongsi wang hasil jualan mungkin lebih mudah. Baca panduan saya tentang menetapkan harga jualan rumah di JB.
• Membantu penerima membeli rumah sendiri. Di bawah perintah duti setem rumah pertama yang diulas oleh EY pada 2021, rumah yang diterima sebagai pemberian atau warisan dikira sebagai sudah dimiliki. Anak yang menerima rumah mungkin kehilangan pelepasan rumah pertama bagi pembelian kemudian, jadi semak perintah yang berkuat kuasa sekarang. Bajet 2027 mencadangkan pelanjutan pengecualian rumah pertama kepada perjanjian yang ditandatangani sehingga 2030. Baca panduan rumah pertama saya.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Sesetengah keluarga lebih suka membeli rumah untuk anak atau untuk ibu bapa yang semakin berusia berdekatan, berbanding memindahkan rumah sedia ada. Titik permulaan yang baik:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang matang dengan sekolah dan kedai.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan rumah bertanah yang matang berhampiran pusat beli-belah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan kondominium pada harga sederhana.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perbandaran di sebelah barat berhampiran Laluan Kedua (Second Link).
• Iskandar Puteri: perbandaran yang lebih baharu, EduCity dan rumah bertanah berpagar.
• Kulai dan Senai: rumah lebih besar untuk bajet yang sama.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau baca kawasan terbaik untuk didiami di JB.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Duti setem pada 2026 · Penerangan RPGT · Penulisan wasiat di Malaysia · Nama bersama dan pemilikan bersama (tenancy in common)

Soalan lazim

Adakah duti setem dikenakan apabila ibu bapa memindahkan rumah kepada anak di Malaysia?

Bagi pindah milik yang ditandatangani mulai 1 April 2023, RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan dan hanya 50% daripada duti biasa dikenakan bagi jumlah melebihi RM1 juta, jika anak itu warganegara Malaysia (P.U.(A) 178/2023). Perkara yang sama terpakai dari anak kepada ibu bapa dan antara datuk nenek dan cucu. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai.

Adakah pindah milik hartanah antara suami dan isteri dikecualikan daripada duti setem?

Pemberian hartanah antara suami dan isteri dikecualikan daripada duti setem di bawah Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007, P.U.(A) 420/2007, yang disenaraikan oleh LHDN. Pasangan itu mestilah berkahwin secara sah pada masa itu dan tiada harga dibayar. Sahkan syarat bagi kes anda dengan LHDN atau peguam anda.

Adakah saya perlu membayar RPGT jika saya memberikan rumah kepada anak saya?

Tidak, jika anda warganegara Malaysia. Di bawah perenggan 12 Jadual 2 kepada RPGT Act, pemberian antara pasangan, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu dianggap tiada untung, tiada rugi bagi pemberi. Kedua-dua pihak masih perlu mengemukakan borang RPGT melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari.

Apa yang berlaku kepada RPGT apabila anak saya kemudian menjual rumah yang diberikan?

Anak anda mengambil alih harga asal anda ditambah perbelanjaan yang dibenarkan, jadi keuntungan diukur daripada jumlah yang anda bayar. Tempoh pegangan secara amnya dikira dari tarikh pemberian: warganegara Malaysia yang menjual dalam tempoh lima tahun membayar 30%, 20% atau 15%, dan 0% mulai tahun keenam, selepas pengecualian.

Bolehkah saya memindahkan rumah yang masih mempunyai pinjaman bank kepada keluarga?

Biasanya hanya selepas pinjaman diselesaikan atau dibiayai semula, kerana bank memegang gadaian ke atas hakmilik. Ramai keluarga meminta penerima mengambil pinjaman baharu, yang memerlukan penerima layak dari segi pendapatan dan DSR, dan perjanjian pinjaman baharu secara amnya dikenakan duti setem 0.5%.

Bolehkah saya memindahkan hartanah kepada adik-beradik tanpa duti setem?

Tidak. Pelepasan keluarga hanya meliputi pasangan, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu. Pemberian antara adik-beradik dikenakan duti setem penuh berdasarkan nilai pasaran, dan bagi RPGT ia dianggap sebagai pelupusan pada nilai pasaran.

Bolehkah saya memindahkan rumah saya di Johor kepada pasangan atau anak warga asing?

Ia memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Sejak 1 Julai 2025, Johor mengenakan 2% daripada penilaian JPPH atau RM20,000, mengikut mana yang lebih tinggi, bagi pindah milik kasih sayang kepada ahli keluarga terdekat, ditambah RM2,000 bagi setiap hakmilik. Bukan warganegara tidak mendapat pelepasan duti setem ibu bapa-anak.

Merancang pindah milik, jualan atau rumah baharu untuk keluarga?

Beritahu saya lokasi hartanah, untuk ahli keluarga yang mana, dan sama ada ia masih mempunyai pinjaman. Saya boleh kongsikan harga yang direkodkan dan harga tawaran bagi rumah serupa, berbincang tentang menjual berbanding menyimpan, dan membantu anda mencari rumah untuk anak atau ibu bapa jika membeli lebih sesuai untuk keluarga anda. Peguam anda dan LHDN mengendalikan pindah milik itu sendiri. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika ahli keluarga berada di luar negara.

Sumber: LHDN, senarai perintah duti setem (P.U.(A) 420/2007 suami dan isteri; P.U.(A) 434/2002), disemak November 2026; EY, pengecualian duti setem bagi pindah milik hartanah atas dasar kasih sayang (P.U.(A) 178/2023), Jun 2023; Kementerian Kewangan, kenyataan mengenai pengecualian duti setem bagi rumah pertama dan pindah milik kasih sayang, 9 Jun 2023; PwC, Malaysian Tax Booklet 2026/2027, duti setem (skala, kadar warga asing 8%, fasa taksiran sendiri, perjanjian pinjaman), disemak November 2026; LHDN, pengecualian dan pelepasan duti setem, dikemas kini 21 Julai 2026; ACCA, artikel teknikal duti setem Malaysia (undang-undang setakat 31 Mac 2023); The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; EY, pengecualian duti setem ke atas pembelian rumah kediaman pertama (perintah 2021), Februari 2021; LHDN, pelupusan yang dianggap tiada untung tiada rugi (perenggan 12 dan perenggan 3, Jadual 2, RPGT Act), dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tarikh pelupusan dan pemerolehan, dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (e-CKHT, 60 hari, seksyen 21B), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, kadar RPGT, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, pengecualian RPGT, dikemas kini 22 Jun 2026; The Sun, “Gifting of real properties between immediate family members”, 25 April 2022; ACCA, artikel teknikal RPGT (undang-undang setakat 31 Mac 2024); Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG (D) Bil. 3 Tahun 2025 (yuran pendaftaran dan pemerolehan asing mulai 1 Julai 2025), 13 Jun 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Perintah duti setem, peraturan RPGT dan yuran pejabat tanah boleh berubah; sahkan kes anda dengan peguam, LHDN, bank anda dan pejabat tanah sebelum anda menandatangani.