新山有地住宅屋顶太阳能（2026）：Solar ATAP、批准手续、费用与购买已装太阳能板的房子

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实

对于新山有地住宅的屋主和买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家，简单的答案是：净能源计量（NEM）已于2025年6月30日停止接受新申请；自2026年1月1日起，新的住宅系统改走Solar ATAP。单相住宅最多可安装5 kW，三相住宅最多15 kW；输出到电网的电只按TNB电费中的能源费部分抵扣，而且不能结转到下个月。

2026年住宅屋顶太阳能计划

马来西亚半岛的住宅太阳能共有三种途径；2026年有两种接受新住宅：

计划	2026年11月状况	多余电力如何处理	住宅容量上限
NEM 3.0（住宅为NEM Rakyat）	自2025年6月30日起不再接受新申请。现有合约继续有效。	输出电量按与购电相同的宪报能源费率抵销；抵扣额可结转最多12个月，之后作废。	按旧合约批准的容量
Solar ATAP	自2026年1月1日开放，没有固定配额。	按住宅能源费抵扣，每月有上限。未用完的抵扣额每月作废。	单相5 kW，三相15 kW
自用（SELCO）	开放中。能源委员会指南于2026年6月15日修订。	任何时段都不输出电力到电网。	单相5 kWac，三相15 kWac

NEM Rakyat的600 MW住宅配额在2025年5月已全部用完（The Edge，根据SEDA数据）。部长在国会表示，截至2026年4月30日，NEM系统合计2,903 MW，Solar ATAP为6.61 MW（The Star，2026年7月）。

Solar ATAP如何抵扣你的电费

太阳能板发的电先供家里使用，多余的才输出到电网。能源委员会的指南规定如下：

• 抵扣费率。输出电量按住宅用户的能源费计算（商业用户则按平均系统边际价格）。按2025年7月1日起生效的电费，每月首1,500 kWh为每kWh 27.03仙。
• 每月上限。可抵扣的输出电量不得超过系统容量（kWac）× 5个日照小时 × 账单期天数，也不得超过同期向TNB购买的电量。以5 kWac系统、30天计算，第一个上限为750 kWh（我的计算）。
• 不能结转。账单期内未用完的抵扣额作废；净账单为负数时归零，不会支付现金。
• 不能抵销的项目。抵扣额不能抵销自动燃料调整（AFA）。购电部分在适用情况下仍须缴付服务税，能源效率激励也会因用作抵销的输出电量而调整。
• 十年。合约自TNB安装电表之日起，最长为期10年。之后输出的电不再获得任何抵扣。

2026年10月29日，部长在国会表示政府暂时维持这个机制。他说该计划主要用于自用，如果按全额零售电费抵扣输出电量，可能会把成本转嫁给没有太阳能的家庭（The Star）。

2025年7月TNB电费对数字的影响

2025年7月1日至2027年12月31日生效的电费把住宅账单分成几项收费，而这样的划分决定了每一度太阳能电的价值：

住宅收费（一般电费）	费率	是否计入Solar ATAP输出抵扣？
能源费，每月不超过1,500 kWh	27.03仙/kWh	是，这就是抵扣费率
能源费，超过1,500 kWh	37.03仙/kWh	抵扣按适用的能源费计算
容量费	4.55仙/kWh	否
网络费	12.85仙/kWh	否
零售费	每月RM10，用电600 kWh或以下不收取	否

简单来说，大多数住家向TNB买的每一度电约付44.43仙（未计燃料调整和税），但输出的每一度电只按27.03仙抵扣。所以白天发电时自己用掉的太阳能电，一般比输出到电网更能减少电费。这对白天开冷气或给电动车充电的家庭较有利；整天不在家的家庭输出较多，可能会碰到每月上限。

对于用电较少的家庭，The Edge在2026年4月指出，每月用电600 kWh或以下的住户不受燃料调整影响；而从9月至2026年12月31日，TNB把燃料调整、零售费和8%服务税的门槛提高到800 kWh。这两点都意味着太阳能能减少的电费，在小额账单上会比较少。我的TNB及其他水电设置指南和新山生活费指南把电费放进完整的每月预算中。

批准手续与分工

1. 查看你的供电。从TNB账单或电表可以看出房子是单相（最多5 kW）还是三相（最多15 kW）。较大的住宅系统需要TNB接驳确认检查，SEDA列明的费用为RM1,000。
2. 委任SEDA注册光伏服务供应商。只有RPVSP可以提交Solar ATAP申请。签约前请查看SEDA的名录。我不推荐任何供应商。
3. 设计和屋顶检查。申请需要已背书的光伏支架土木与结构图，设计和安装也必须由合格人员认证。
4. 安装和调试。SEDA只接受已调试系统的申请。
5. 申请和付款。RPVSP通过SEDA的eATAP系统提交申请。手续费为每kW RM7.50，不予退还。SEDA的目标是在两个月内通知结果。
6. TNB电表和合约。TNB安装双向电表，10年合约从当天开始计算。

地方政府。指南本身没有要求地方政府批准，但工程必须符合其他机构的规定。在柔佛，新屋顶等结构性屋顶工程需要附上图则申请地方政府批准（见我的装修指南）。请向你的RPVSP或地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）确认你的安装是否需要提交申请。

外国屋主。Solar ATAP没有公民身份规定。SuRIA Home是政府为Solar ATAP住宅提供的一次性现金奖励，每kWac RM600，最高RM3,000，只限马来西亚公民。SEDA表示，该奖励从6月1日至2026年12月31日实施，先到先得，直到RM1.5亿拨款用完为止；请在myTNB查看最新状况。

系统容量和费用：可靠来源怎么说

住宅太阳能没有官方价目表。以下是我从官方或可靠来源找到的公开数字：

项目	数字	来源和日期
单相住宅最大容量	5 kW	能源委员会指南，2025年12月
三相住宅最大容量	15 kW（NEM时期为12.5 kW）	能源委员会指南，2025年12月；The Star，2025年12月19日
住宅系统前期费用	约RM16,000起	The Edge，2026年4月
简单回本期，The Edge自己的估算	每月电费RM300–350约需最多7年；电费RM900约需4年	The Edge，2026年4月
SEDA申请费	每kW RM7.50（5 kW为RM37.50）	能源委员会指南，2025年12月

我找不到任何官方来源说明排屋或半独立式洋房的“一般”系统容量，所以这里不提供。比较合理的做法是按白天用电量来决定系统大小，而不是铺满整个屋顶，因为输出的电抵扣较少，超过每月上限的部分更是完全没有抵扣。请拿12个月的TNB账单，向多于一家RPVSP索取报价。新山的季候风雨季、阴天和烟霾月份也会让某些日子的发电量下降；我的新山天气、烟霾与季候风指南介绍了各个季节。

自购、贷款或租赁系统

• 一次付清或银行贷款。太阳能板归你所有。
• 租赁、分期付款或购电协议（PPA）。Solar ATAP表格列出这些方式，并设有填写SEDA注册太阳能光伏投资者的栏位。在NEM之下，SEDA表示租赁期间系统归投资者所有，如租约有此规定，租期结束时拥有权转给用户。
• CREAM屋顶租赁。自2025年起，社区可再生能源聚合机制（Community Renewable Energy Aggregation Mechanism）让屋主把屋顶租给本地聚合商，由对方运营太阳能板，并按租约条款把电卖给附近用户（TNB）。这些太阳能板不会用来抵扣你的电费。

分层地契、有地分层与门禁住宅

• 公寓和服务式公寓。Solar ATAP适用于安装在你自己物业屋顶上的太阳能板，不包括多租户物业。公寓业主通常没有属于自己的屋顶，所以任何太阳能项目都由管理机构负责。请看公寓、有地住宅与SOHO比较。
• 有地分层（许多门禁保安社区）。KPKT的分层手册指出，《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）同时适用于有地分层和公寓。一份法律更新（2022年6月）解释，标准附例规定装修或更改单位外观前，须先取得管理机构的书面批准。太阳能板会改变外观，所以请先取得书面批准。
• 门禁社区内的独立地契。没有分层管理机构，但请查看任何共同契约（deed of mutual covenant）或居民协会对房屋外观的规定。
• 新发展项目。指南另设“住宅群组”途径，让发展商在规划阶段为整个新项目规划太阳能。请问清楚发展商，系统和合约会登记在谁的名下。

我的新山门禁保安住宅指南更详细地解释了分层地契、管理费和附例，管理费与偿债基金指南则介绍了相关收费。

购买已装太阳能板的新山房子

文件清楚，太阳能板才有帮助。签购房意向书前请先索取以下资料，并让律师把答案写进买卖合约（SPA）：

检查项目	要索取什么	为什么重要
哪一个计划	NEM或Solar ATAP合约、开始日期及TNB户口	让你知道10年期还剩多少年，以及适用哪一套抵扣规定。
太阳能板归谁所有	购买发票，或租赁、分期付款、PPA或CREAM屋顶租赁协议	租赁的系统可能属于第三方，新屋主可能要接手或终止相关付款或义务。
合约转移	确认卖家会配合办理更换拥有人手续	在NEM和Solar ATAP之下，新屋主都要向SEDA申请，并与TNB签订剩余年期的新合约。NEM抵扣额不能转移，而NEM规定转移费用由NEM用户承担。
保修	太阳能板、逆变器和安装的保修文件，以及安装商资料	每项保修都是分开的。确认可以转移，以及安装商仍在营业。
屋顶和防水	检查屋顶、防水泛水板、天花板和固定件；了解漏水记录	穿过瓦片或金属板的固定件在大雨时可能会渗水。修屋顶可能需要拆下再重装太阳能板。
发电表现	安装以来12个月的TNB账单，以及逆变器的应用程序或记录	看实际发电量，而不是卖家的估算。
安全和批准	SEDA批准信、已背书的结构图、测试和调试记录	证明安装正规并已获批准。

把太阳能合约变更与交屋时的TNB户口转名一起安排，并通知保险公司房子装有太阳能板；我的房产保险指南解释了保障范围。验屋师可以在二手房验屋时一并检查屋顶，而我的二手房出价指南说明如何把条件写成书面。

外国买家要记住最低价格门槛：柔佛大部分外国人购买住宅的最低价格一般为RM100万，特定区域有一些例外（New Straits Times，2026年4月）。请看我的柔佛外国人最低购房价格指南。

重视太阳能的话，可以考虑这些地区

• 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：靠近EduCity和第二通道的较新有地住宅区，许多是门禁社区，所以要查看附例。
• Mount Austin：成熟的排屋和半独立式洋房，附近有家庭设施。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，有较旧的二手排屋和半独立式洋房。
• Bukit Indah和Gelang Patah：西区靠近第二通道方向的有地住宅。
• Permas Jaya和Senibong：东区的有地住宅和海滨住宅。
• Kulai和Senai：市区以北、靠近士乃机场的有地住宅区。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或看看新山有地住宅新项目。

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常见问题

2026年马来西亚的NEM 3.0还开放吗？

没有。根据SEDA和TNB，NEM 3.0已于2025年6月30日截止申请。现有NEM合约在其10年期内继续有效。2026年1月1日起，新的住宅系统改走Solar ATAP，或不输出电力的自用计划。

什么是Solar ATAP？

Solar ATAP是马来西亚半岛TNB用户的屋顶太阳能计划，于2026年1月1日取代NEM。你先使用自己的太阳能电，多余的输出到电网换取电费抵扣，依据能源委员会的指南执行，没有固定配额。

Solar ATAP如何抵扣输出的太阳能电？

住宅输出的电按能源费抵扣，按2025年7月起的电费，首1,500 kWh为每kWh 27.03仙，而不是全额零售费率。抵扣额每月有上限，未用完即作废，不能抵销燃料调整，也不会支付现金。

在柔佛的有地住宅可以安装多大的太阳能系统？

在Solar ATAP之下，单相供电最多5 kW，三相供电最多15 kW。较大的住宅系统需要TNB接驳确认检查。

在新山拥有房子的外国人可以参加Solar ATAP吗？

Solar ATAP要求由注册TNB用户代表屋主申请，没有公民身份规定。不过，2026年的SuRIA Home现金奖励只限马来西亚公民。

买了装有太阳能板的房子，太阳能合约怎么办？

不会自动转移。根据NEM和Solar ATAP的规定，新屋主都要向SEDA申请延续剩余年期，并与TNB签订新合约。NEM抵扣额不能转移。也要查清楚太阳能板归谁所有，以及保修能否转移。

在门禁保安社区安装太阳能板需要批准吗？

在有地分层社区，标准附例规定更改房屋外观前须取得管理机构的书面批准，所以请先申请批准。独立地契住宅则要查看任何共同契约（deed of mutual covenant）。

在新山买有地住宅？

告诉我你喜欢的地区、预算，以及太阳能是必备还是加分项。我会为你筛选有地住宅，看房前向卖家索取太阳能合约、拥有权和保修文件，并及早指出屋顶和附例方面的问题。你也可以预约看房，人还在国外的话，可以预约Zoom咨询。

资料来源：Energy Commission (Suruhanjaya Tenaga), Guidelines for Solar Accelerated Transition Action Programme (Solar ATAP), GP/ST/No.60/2025，2025年12月30日；SEDA Malaysia，Solar ATAP计划页面及文件（合约v1.1，2026年4月），2026年11月核查；SEDA Malaysia，Solar ATAP FAQ（一般），2026年11月核查；myTNB，Solar ATAP页面，2026年11月核查；SEDA Malaysia，NEM 3.0页面，2026年11月核查；Energy Commission, Guidelines for NEM Rakyat and NEM GoMEn, GP/ST/No.27/2021 (Pin. 2025)，2025年3月；Energy Commission, Guidelines for Solar Photovoltaic for Self-Consumption in Peninsular Malaysia，2026年6月15日修订版；The Star，“Ministry to implement solar renewable energy programme effective Jan 1”，2025年12月19日；The Edge Malaysia，NEM住宅屋顶太阳能配额已全部用完，2025年5月21日；The Star，“Msia’s rooftop solar momentum grows”，2026年7月2日；The Star，“No increase in home solar credit incentives for now, Dewan Rakyat told”，2026年10月29日；SEDA Malaysia，SuRIA Home公告，2026年6月4日（PETRA 2026年5月22日声明）；The Star，“SuRIA scheme timely for residential solar adoption”，2026年5月28日；The Edge Malaysia，“Rooftop solar remains out of reach for low-income group”，2026年4月28日；Suruhanjaya Tenaga，TNB电费表，有效期2025年7月1日至2027年12月31日，2026年11月核查；TNB关于800 kWh电费保护的新闻稿，2026年10月2日；TNB，CREAM（Community Renewable Energy Aggregation Mechanism），2026年11月核查；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律、税务、工程或财务建议。太阳能计划、电费和奖励会变动；作出决定前，请向SEDA、能源委员会、TNB、注册光伏服务供应商和你的律师确认。本文不为任何安装商背书。