外国买家选新山、吉隆坡还是槟城（2026）：应该在哪里买房？

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 查核日期：2026年11月4日

本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，正在新山、吉隆坡和槟城之间做选择的买家。简短答案：外国人在这三个地方都可以在获得州政府同意后买房。柔佛和吉隆坡的基本门槛是 RM100万；槟城则是威省（大陆）公寓 RM50万、槟岛公寓 RM100万、槟岛有地住宅 RM300万。生活或工作与新加坡相连的人适合新山；想要首都就业市场和马来西亚主要机场的人适合吉隆坡；想住在岛上，或想要大陆最低公寓门槛的买家适合槟城。

各州外国买家的最低购房价格

在马来西亚，土地属于州政府事务，所以每个州自行规定外国人的最低价格和审批程序。印花税和产业盈利税（RPGT）等联邦税项则三地相同。以下是2026年公布的情况：

规定	柔佛（新山）	吉隆坡	槟城
最低价格：公寓	RM100万	RM100万	槟岛 RM100万；威省（大陆）RM50万
最低价格：有地住宅	大多数住宅产业 RM100万	RM100万	槟岛 RM300万；大陆 RM100万
已知例外	美迪尼（依斯干达公主城）等指定区域不受门槛限制；发展商可为部分未售单位申请特别批准	2026年的资料中未见	拥屋计划（HOC）下的较低门槛已于2024年12月结束
外国人的州政府收费	同意征费自2025年7月1日起调整，RM100万以下的服务式公寓最低 RM5万	州政府同意费；现行金额由你的律师报价	审批征费为房价的3%，槟岛 RM100万至 RM150万的公寓为1.5%（自2017年起报道的费率）
转让印花税（外国买家）	自2026年1月1日起8%	自2026年1月1日起8%	自2026年1月1日起8%

有两点比门槛数字本身更重要。第一，门槛也限制了你日后能卖给谁：《新海峡时报》2026年4月报道，持有柔佛 RM100万以下单位的外国屋主，一般只能转售给马来西亚人。第二，马来保留地和低成本房屋等类别，不论价格多少，一般都不开放给外国人，所以律师应查核地契。我的柔佛外国人最低价格与配额指南详细解释柔佛的规定，外国人能买吗？则针对具体单位逐步查核。

另外两个城市方面，我的吉隆坡房产页面和槟城房产页面列出了已完工项目和州政府规定。

房价：叫价与成交价

没有一个官方叫价指数以同一基准涵盖这三个城市，所以我提供两种角度。第一个表是我追踪的已完工项目和地区在房产网站上的叫价，于2026年10月查核。第二个表采用成交数据，比市场慢几个月。

类别	吉隆坡	槟城	新山
入门公寓	RM22.8万 – 65万（武吉加里尔、安邦路一带）	RM33.5万 – 52万（峇都加湾，大陆）	RM22万 – 79万（奥斯汀山、地不佬）
中档公寓	RM43万 – 95万（斯迪亚旺沙、孟沙至十五碑）	约 RM48万起（牛汝莪，槟岛）	RM38万 – 128万（市中心，靠近 RTS Link）
高档公寓	RM196万 – 550万（满家乐、吉隆坡城中城）	葛尼道部分大楼超过 RM400万	最高约 RM300万（丹加湾）
有地住宅	见下方成交价	大陆联排别墅 RM52万 – 65万（大山脚）	RM64万 – 170万（奥斯汀山一带）；RM92万 – 255万（Eco Botanic，依斯干达公主城）

成交数据	吉隆坡	槟城	柔佛
公寓或高楼住宅中位数	RM70万（约每平方尺 RM544）	全州 RM48.8万（2025年）	新山非有地住宅 RM500,888（约每平方尺 RM494）
有地住宅	排屋约 RM96.5万；半独立式约 RM251万	全州两层至两层半排屋 RM58万（2025年）；槟岛（东北县）有地住宅约 RM110万	柔佛全部住宅中位数 RM44.33万（中间一半为 RM28.2万 – 67万）
高楼住宅每平方尺价格，2024–2025年	吉隆坡城中城黄金地段公寓一般 RM1,500 – 2,500	槟岛 RM723 – 731；大陆 RM444 – 447	市中心 RM850 – 925；其他地区（包括依斯干达公主城）RM550 – 615

整体而言吉隆坡最贵，槟岛和新山市中心的高楼住宅价格相近，槟城大陆最便宜。由于三地一般房子都低于 RM100万，新山和吉隆坡的外国买家只能从市场的较高端选择；只有槟城大陆开放了中档公寓。要计算某个价格的购房费用，请用我的购房费用计算器。

租房需求：各城市的租客从哪里来

我不公布租金与房价的比率，因为它太受单位、买入价和楼盘影响。我能比较的是谁在租房，以及为什么租。

新山

• 与新加坡相连的租客。在新加坡工作、住在新山的人，以及想用同样的钱住得更宽敞的家庭。武吉查卡至兀兰北的 RTS Link 设计运载量为每个方向每小时最多10,000名乘客。
• 新投资。柔佛2025年录得 RM1,100亿批准投资，是各州最高。马来西亚和新加坡于2025年1月8日签署柔新经济特区协议，马来西亚投资发展局（MIDA）表示，柔佛2025年第一季创纪录的投资中，近90%位于特区范围内。
• 注意：供应。奥斯汀山和依斯干达公主城有许多相似的公寓在争取租客，RTS Link 附近从2027年起也有大量新供应。

吉隆坡

• 首都的就业市场。企业总部、政府部门、TRX 和吉隆坡城中城的金融业，以及大学。吉隆坡2025年录得 RM633亿批准投资，在各州中排第三。
• 轨道交通带动的需求。租客愿意为步行可到 MRT 和 LRT 车站付钱，所以我追踪的许多吉隆坡项目都在车站几百米范围内。
• 注意：选择多。服务式住宅很多，单位需要好位置或好格局才能脱颖而出。

槟城

• 制造业就业。槟城2025年录得 RM329亿批准投资，大部分为电子、半导体和医疗器材等高科技制造业。工程师和经理多在峇六拜工业区附近和大陆的峇都加湾租房。
• 旅游与文化遗产。乔治市是联合国教科文组织世界遗产，带动短租需求，但须遵守楼盘和州政府规定。
• 注意：槟岛土地稀缺，价格也相应较高；大陆较便宜，但离岛上的办公室和海滩较远。

生活方式与生活费

	吉隆坡	槟城	柔佛
每户每月平均开销（2024年）	RM8,178	RM5,850	RM5,927
单身人士每月开销，未计房租	没有最新数字	约 RM2,118	约 RM2,323
城市感觉	大型首都：商场、大使馆、国际学校、轨道交通；高峰时段塞车	岛上的文化遗产城市和海滩；大桥旁的大陆新镇	边境城市：商场和学校，新加坡就在新柔长堤对面；大多数人开车

吉隆坡的生活费最高；槟城和柔佛相近。在新山，更大的差别往往在于你在新加坡花多少钱。我的新山生活费指南有完整的每月预算，新山的学校与家庭生活则介绍国际学校。

医疗方面，三地都有外国居民常用的私立医院。新山的医院列在我的医院与医疗服务指南中；保障范围和费用请向医院和你的保险公司确认。

交通连接：新加坡、机场与铁路

新山：往返新加坡与 RTS Link

• 两条陆路通道。从市中心出发的新柔长堤，以及从依斯干达公主城通往大士的第二通道。过关时间请看我的新山—新加坡通勤指南。
• RTS Link。从武吉查卡到兀兰北的4公里路线，连接新加坡的汤申—东海岸地铁线。载客服务目标于2027年2月开始，须通过安全认证；截至2026年11月4日车费尚未公布。详情请看我的 RTS Link 最新进展。
• 航班。士乃国际机场2024年客运量为331万人次。许多从新山出发的国际行程改从新加坡樟宜机场起飞。
• 铁路往吉隆坡。新山中央车站至吉隆坡中央车站的电动火车（ETS）于2025年12月12日开始服务，车程约4小时20分钟。

吉隆坡：吉隆坡国际机场与国际航班

吉隆坡国际机场（KLIA）是马来西亚的主要国际门户，2025年客运量6,330万人次，比2024年增加10.8%。机场快铁连接吉隆坡中央车站，而吉隆坡的 MRT 和 LRT 网络让它成为三个城市中最容易无车生活的一个。

槟城：槟城国际机场

槟城国际机场是马来西亚第二繁忙的机场。2026年10月，州政府和马来西亚机场控股表示，机场容量将在约两年内从每年680万人次提高至1,200万人次，并正在争取新的直飞航线，目标市场包括日本、韩国、澳洲和中东。两座大桥连接槟岛和大陆。

MM2H 角度，包括柔佛的 SEZ/SFZ

马来西亚第二家园计划（MM2H）是联邦计划，所以 Silver、Gold 和 Platinum 三个类别在三个城市都一样适用。柔佛另有 SEZ/SFZ 类别。

类别	定期存款	准证	该类别的最低房价
Silver	USD150,000	5年，可续期	RM600,000
Gold	USD500,000	15年，可续期	RM1,000,000
Platinum	USD1,000,000	20年，可续期	RM2,000,000
SEZ/SFZ（柔佛森林城市）	USD65,000（21至49岁）或 USD32,000（50岁及以上）	10年，可续期	柔佛州的最低价格

• 州政府门槛仍然适用。Silver 本身的最低房价是 RM600,000，但在柔佛和吉隆坡，除非该单位属于例外，外国人一般仍须达到 RM100万。槟城大陆的公寓门槛 RM50万则低于 Silver 的最低要求。请让律师查核具体单位。
• SEZ/SFZ 是柔佛独有的选择。它的定存要求最低，但官方页面目前只列出森林城市，而且 MOTAC 条款规定必须直接向发展商购买。详情请看我的柔佛 SEZ/SFZ MM2H 指南。
• 我如何协助。我会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调，并负责房产事务；批准与否由当局决定。你可以先用 MM2H 资格检查工具，再看 MM2H 常见问题。

各城市适合谁

如果你是…	通常较适合	原因
在新加坡工作，或家人在新加坡	新山	新柔长堤、第二通道，以及2027年起的 RTS Link
考虑 SEZ/SFZ MM2H 类别	新山（森林城市）	该类别目前唯一列出的地点
为吉隆坡雇主工作，或经常出国	吉隆坡	最大的就业市场和吉隆坡国际机场的航线网络
家庭已选定某所吉隆坡国际学校	吉隆坡	满家乐等地区有历史悠久的国际学校
想要岛屿、文化遗产或海滨生活	槟岛	乔治市、丹绒武雅和峇都丁宜
在槟城的工厂附近工作，或预算低于 RM100万	槟城大陆	公寓门槛 RM50万，靠近峇都加湾和大桥
投资出租	视租客而定	新山是与新加坡相连的租客，吉隆坡是上班族和大学租客，槟城是制造业员工

我在新山工作，最熟悉新山。如果吉隆坡或槟城更适合你，我会直接告诉你。

如果你重视这些，可以在新山哪里买

• 新山中央车站与武吉查卡：步行可到 CIQ 和 RTS Link 车站；另请看 RTS Link 车站附近房子。
• 依斯干达公主城：EduCity 学校、有门禁的有地住宅、第二通道和美迪尼。
• 奥斯汀山：日常生活方便，有咖啡馆和东区学校。
• 丹加湾：海滨公寓，包括 RM100万以上的高档单位。
• 百万镇与 Senibong：东区较宁静的海滨生活。
• 森林城市：SEZ/SFZ MM2H 地点，离市区远。

请在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读新山最佳居住地区。

更多柔佛生活指南：新山生活费 · 住新山、在新加坡工作 · 在新山退休 · 外国人在新山租房

常见问题

外国人在新山、吉隆坡还是槟城买房最便宜？

槟城大陆（威省）的外国人公寓门槛最低，为 RM50万。柔佛和吉隆坡一般要求 RM100万，槟岛公寓要求 RM100万，有地住宅要求 RM300万。请让律师确认具体单位。

柔佛和吉隆坡的外国人最低价格一样吗？

一般是的，两地大多数住宅产业都是 RM100万。柔佛有例外，例如美迪尼等指定区域，而且每个州收取各自的同意费或征费，所以总成本不同。

外国人在三个城市都要缴较高的印花税吗？

是的。印花税是联邦税项，自2026年1月1日起，住宅产业转让给非公民且非永久居民者，一律缴8%，不论房子在柔佛、吉隆坡还是槟城。

如果我在新加坡工作，哪个城市最好？

新山。它有两条陆路通道，以及从武吉查卡到兀兰北的 RTS Link，目标于2027年2月开始载客服务。吉隆坡和槟城则要搭飞机或长途火车。

持 MM2H Silver 可以在新山或吉隆坡买 RM600,000 的房子吗？

通常不行。Silver 本身的最低房价是 RM600,000，但除非该单位属于例外，柔佛和吉隆坡一般仍要求外国人达到 RM100万。槟城大陆的公寓门槛是 RM50万。请让律师查核具体单位。

哪个城市的国际航班连接最好？

吉隆坡。吉隆坡国际机场2025年客运量6,330万人次。槟城机场是马来西亚第二繁忙的机场，正扩建至每年1,200万人次。新山有士乃机场，许多居民从新加坡樟宜机场起飞。

选择新山？我可以这样帮你

告诉我你从哪个国家购买、你的预算，以及房子是自住、出租还是用于 MM2H。我会筛选符合外国人规定的新山房子，列出叫价及另加的印花税、州政府征费和律师费，并安排亲自看房或视频实时看房。你可以预约看房，或如果你还在国外，预约 Zoom 咨询。来自印尼、印度和中国的买家各有专属指南，柔佛外国买家指南则介绍购房步骤。

资料来源：New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；PropertyGuru，马来西亚外国人购房规定，2026年5月整理；Remitly，外国人在吉隆坡买房，2026年9月9日；Malay Mail，槟城征费与 RM300万门槛，2017年3月16日；Malay Mail，槟城外国买家门槛与拥屋计划，2026年5月14日；Bamboo Routes，吉隆坡房价，2026年9月21日更新；Bamboo Routes，槟城房价，2026年9月21日更新；Bamboo Routes，柔佛房价，2026年9月21日更新；The Edge Malaysia，关于槟城和柔佛房价与吉隆坡的比较，2026年1月5日；Free Malaysia Today，“Johor tops approved investments in 2025 with RM110bil”，2026年3月6日；The Star，槟城2025年批准投资，2026年5月14日；MIDA，“Powering Regional Growth: The Johor-Singapore SEZ in Action”，2025年8月1日；The Star，各州家庭开销（统计局数据），2026年10月27日；Numbeo，新山生活费，2026年11月1日更新；Numbeo，槟城生活费，2026年11月1日更新；Little Big Red Dot，RTS Link 目标于2027年2月通车（LTA 和 MOT 于10月2日宣布），2026年10月4日；士乃国际机场，客运统计，2026年11月查核；Malay Mail，吉隆坡—新山 ETS 首航，2025年12月12日；The Star，马来西亚机场控股2025年客运量，2026年1月19日；Malay Mail，槟城机场扩建与新航线，2026年10月6日；MM2H 官方网站，申请条件与规定（2026年2月10日更新），2026年11月查阅

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非法律、税务或财务建议。州政府规定、征费和叫价可能变动，做决定前请向州土地局、你的律师及 MOTAC 确认。