本文写给准备对新山二手房屋或公寓出价的买家。简单来说：付订金之前先核查文件；带上手电筒和一桶水，逐个房间检查房子；再把发现的问题写进出价信和买卖合约（SPA）。我的柔佛二手房购买指南和二手房风险文章涵盖步骤和费用；本文则是验屋清单。
出价前要核查的文件
许多代价高昂的二手房问题都出在文件上。请先向卖家或你的律师索取以下资料：
- 官方地契查册。它显示注册业主、任何银行抵押、私人限制登记（private caveat）、禁制令（prohibitory order）和明确条件。在柔佛，官方查册（carian rasmi）须在土地注册处以 C2 表格申请；2026年的表格列明每份地契RM150。分层地契方面，柔佛土地与矿务局（PTG Johor）通过 eStrata Johor 网站提供网上查册：私人查册自2025年3月25日起开放，第二阶段的官方查册则自2025年12月12日起开放。
- 欠款。索取最新的地税和门牌税（cukai pintu）单据；如果是分层单位，还要向管理处索取管理费和偿债基金结单。以书面约定由谁清付截至完成交易日期的欠款。我的地税与门牌税指南逐一解释每项账单。
- 装修与扩建的批准图则。后厨房扩建或楼上加建的房间，应该持有地方政府的准证。
在新山市政厅（MBJB）管辖区，有地住宅的小型改建和加建须向市政厅建筑管制组申请准证。MBJB 的指南规定：准证有效期为一年；钢筋混凝土楼板等结构工程须由注册工程师提供计算书；排屋和半独立式洋房的共用墙须取得邻居同意。请向卖家索取准证和批准图纸；如果没有，请你的律师提出这个问题，或向所属地方政府询问如何核查批准图则，即 MBJB、依斯干达公主城的依斯干达公主城市政厅（MBIP），或古来的古来市议会（MPKu）。
为什么重要：未经批准的扩建可能被下令拆除，费用由你承担。据 The Star 在2025年10月报道，一场火灾之后，MBIP 拆除了士古来廉价公寓中未经批准的扩建部分。
逐个房间的实地检查清单
白天去看，最好在下雨之后，并预留一个小时。
| 区域 | 检查什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 屋顶与天花板 | 污渍、下垂的天花板、潮湿气味；查看屋顶内部空间 | 显示上方的瓦片、檐槽或水管漏水 |
| 墙壁与裂痕 | 裂痕的宽度和走向；敲击瓷砖，听是否有空心声 | 细小的发丝裂痕通常只影响外观；斜向、阶梯状或不断扩大的裂痕需要请工程师检查 |
| 白蚁 | 泥道（蚁路）、变软或空心的门框和踢脚线 | 维修可能需要更换门框、厨柜和屋顶木材 |
| 水管 | 同时开楼上和楼下的水龙头；检查水压、排水缓慢、生锈的水 | 水压低或水管老旧意味着要花钱更换 |
| 电力 | 电箱（DB box）的年份、漏电断路器、插座上的烧痕、后来加装的电线 | 老旧或超负荷的电线有安全风险，重新布线费用高 |
| 湿区 | 在浴室地面倒水，检查是否积水；查看楼下天花板有没有污渍 | 防水失效会漏水到下方房间或楼下邻居 |
| 窗、门和铁花 | 逐一开关并上锁；检查生锈、缝隙、窗框和门框下的水渍 | 雨水渗漏与安全 |
| 屋外与排水 | 堵塞或被加建覆盖的排水沟、墙壁或闸门低处的水痕 | 水痕可能显示曾经淹水 |
关于裂痕：Universiti Tun Hussein Onn Malaysia 一项2022年的研究认为，约2mm以下的细小发丝裂痕通常不属于结构性问题，但渗水可能使裂痕扩大。研究把较宽的水平、斜向和阶梯状裂痕与地基沉降或施工缺陷等结构性原因联系起来。如果看到这类裂痕，签约前请付费请工程师检查。
关于白蚁：Rentokil 在2017年告诉 EdgeProp，在马来西亚住宅中，白蚁造成的损害比火灾或水灾更常见，每年估计损失RM40 million，其中约90%由Coptotermes属白蚁造成。
新山要注意的地方：水灾与周边排水沟
新山的低洼地区在大雨时可能很快淹水。据 New Straits Times 报道，2025年12月12日约两小时的降雨后，Jalan Kolam Air、Nong Chik、Jalan Sungai Chat 和 Tasik Merdeka 一带发生闪电水灾；次日，水利灌溉局（JPS）警告低洼地区可能发生水灾，包括新山河流域。
购买之前，我建议你：
- 查看 JPS 的 Public InfoBanjir 网站（publicinfobanjir.water.gov.my），了解最近的河流水位站和雨量站数据，并在新闻中搜索街道名称加上“banjir”。
- 直接问邻居，这条路上的房子是否曾经进水。
- 留意加高的门槛、防水挡板或墙上的水痕。
- 询问你的保险公司是否提供水灾保障。
共管公寓与一般公寓的额外检查
- 向卖家索取最近的常年大会（AGM）会议记录；记录会显示纠纷、特别征费和计划中的维修工程。
- 业主查阅联合管理机构（JMB）记录的权利有限：2025年4月报道的一项上诉庭判决认为，《分层管理法令》（Strata Management Act）允许业主付费查阅账簿，但不包括取得副本。请尽早提出要求。
- 查看偿债基金余额，以及是否即将征收特别费用。请看我的管理费与偿债基金指南。
- 在高峰时段搭乘电梯，并询问装修规则和装修押金。
如果是交屋时的全新单位，请改用我的交钥匙缺陷检查清单；那时发展商仍须修复缺陷，但在二手房交易中，卖家通常不必负责。
应该聘请专业验屋师吗？
如果是较旧的有地住宅，或有扩建、有明显裂痕的房子，我认为应该。验屋公司会检查结构、机电系统、装修饰面和外部工程。费用视面积和地点而定。我找到的唯一公开数据已经过时：2018年6月，一家 Klang Valley 的验屋公司向 StarProperty 报价，二手产业每1,000平方尺RM650。请向新山的验屋公司索取书面报价和样本报告。
出价信和买卖合约中要写明什么
二手房买卖合约是针对每宗交易起草的，所以措辞可以商量。EdgeProp 2026年10月的买卖合约指南提醒，关于交钥匙或附属设备的一句小小的含糊措辞，日后都可能引起纠纷。请你的律师涵盖以下事项：
- 现状出售（as is where is）。大多数二手房以现有状况出售。如果卖家同意修理某项东西，请以书面写明项目和期限。
- 固定装置与附属设备清单。冷气机、热水器、橱柜、灯具和停车位。
- 交钥匙时的状况。清空、清洁，交出所有钥匙、门禁卡和遥控器，并缴清截至交屋日期的水电费。
- 欠款与批准。由谁清付未缴账单，以及若扩建没有获得批准该如何处理。
如果你还在挑选，可以浏览我的新山二手房屋，每次看房都用这份清单。
对你的情况有疑问？
把房源和你担心的问题发给我，我会告诉你我会先检查什么。
资料来源：Pejabat Tanah Johor，“Borang C2: Borang Permohonan Carian Rasmi (Pindaan 01/2026)”，2026年5月；Johore Bar Committee，“Circular No. 11/2025: Online private searches for strata titles via eStrata Johor”，2025年3月；Johore Bar Committee，“Circular No. 71/2025: Announcement and information by PTG Johor”，2025年12月；Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB)，“Buku Panduan Ubahan Tambahan (kediaman)”，2016年，2023年1月发布；The Star（经 Asia News Network），“Illegal extensions plague strata management in Malaysia’s Johor”，2025年10月；UTHM，Progress in Engineering Application and Technology，“Investigation on Wall Cracking by Using Visual Inspection and Determine the Suitable Methods for Maintenance Action”，2022年；EdgeProp，“The terminators”，2017年3月；Malay Mail，“Irrigation and Drainage Dept: River water levels in Pahang, Johor and Kelantan above danger mark”，2022年12月；New Straits Times，“Flash floods in Johor Baru after 2 hours of heavy rain”，2025年12月；New Straits Times，“Flood warning for low-lying areas in Johor from Dec 14–17”，2025年12月；Burgielaw，“Court of Appeal: A parcel owner is not entitled to documents within the custody of a Joint Management Body”，2025年4月；StarProperty，“Ask Me Anything: How much does building inspection cost?”，2018年6月；EdgeProp，“What Is a Sales and Purchase Agreement (SPA) in Malaysia?”，2026年10月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月20日，不构成法律、税务或财务建议。