Imbal Hasil Sewa di Johor Bahru per Area (2026): Berapa yang Sebenarnya Diterima Pemilik

10 tahun di bidang properti Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · Jason Lim, REN 84424 · English

Artikel ini untuk siapa saja yang membeli hunian di Johor Bahru untuk disewakan, termasuk pembeli dari Indonesia, dan untuk pemilik yang ingin mengecek angka mereka sendiri. Jawaban singkatnya: survei yang dipublikasikan menempatkan imbal hasil kotor (gross yield) di JB sekitar 5% sampai 6.5% untuk hunian bertingkat tinggi, lebih rendah untuk rumah tapak, dan imbal hasil bersih (net yield) sering kali sekitar dua poin persentase di bawah imbal hasil kotor. Di bawah ini apa yang dikatakan sumber-sumber bertanggal, area demi area.

Imbal hasil kotor dan bersih dalam satu menit

Imbal hasil kotor adalah sewa setahun dibagi harga yang Anda bayar. Imbal hasil bersih adalah sisa setelah biaya memiliki dan menyewakan unit, dibagi harga yang sama. Sebagian besar iklan mencantumkan angka kotor; yang masuk ke rekening bank Anda adalah angka bersih.

Global Property Guide menyebut imbal hasil bersih biasanya 1.5 sampai 2 poin persentase di bawah imbal hasil kotor. CBRE | WTW memberikan contoh JB kepada EdgeProp pada Oktober 2026: 6.5% kotor turun menjadi sekitar 4% bersih setelah biaya pemeliharaan, utilitas, komisi agen, dan bulan-bulan kosong. Untuk menghitung angka Anda sendiri, gunakan kalkulator imbal hasil sewa saya.

Apa kata angka untuk JB secara keseluruhan

• Rata-rata imbal hasil kotor Johor Bahru: 5.19% untuk apartemen, dibandingkan rata-rata Malaysia 5.28% pada Q3 2026 (Global Property Guide, September 2026, berdasarkan harga sewa dan harga jual yang ditawarkan).
• 5% sampai 6.5% kotor untuk JB, menurut CEO grup Juwai IQI, dikutip oleh BusinessToday pada Maret 2026.
• Sekitar 6% sampai 8% kotor di sembilan zona unggulan Johor-Singapore SEZ selama setahun terakhir, dibandingkan sekitar 5% sampai 6% untuk Johor secara keseluruhan, menurut riset Savills yang dilaporkan Stacked Homes pada Oktober 2026.
• 6% sampai 8% kotor di lokasi utama pusat kota, menurut CBRE | WTW (EdgeProp, Oktober 2026).

Ini adalah angka berdasarkan harga sewa yang ditawarkan dan perkiraan konsultan, bukan imbal hasil yang diaudit: sebuah kisaran, bukan perkiraan untuk unit Anda.

Imbal hasil sewa per area di Johor Bahru

Area	Imbal hasil kotor yang dilaporkan	Sumber
Pusat kota JB / Bukit Chagar	6%–8% kotor di lokasi utama pusat kota; kondominium di pusat kota dan zona RTS 6%–7%	CBRE | WTW melalui EdgeProp, Okt 2026; PropertyGuru, Jun 2026
Danga Bay	Tidak ditemukan imbal hasil area yang dipublikasikan; satu proyek besar di tepi laut memiliki 824 iklan sewa di EdgeProp	Jumlah iklan EdgeProp, dicek 17 Okt 2026
Mount Austin / Tebrau	Apartemen Mount Austin: 4.22% (2 kamar tidur), 5.52% (3 kamar tidur); rumah tapak di Tebrau 4%–5.5%	Global Property Guide, Sep 2026; PropertyGuru, Jun 2026
Iskandar Puteri (Medini, Puteri Harbour, Bukit Indah)	Serviced apartment di Medini dan Iskandar Puteri 6%–7%	PropertyGuru, Jun 2026
Skudai / Tampoi	Skudai: 6.35% (3 kamar tidur), 5.40% (4+ kamar tidur); Tampoi: sekitar 6.7% sampai 8.0% untuk berbagai ukuran unit	Global Property Guide, Sep 2026
Permas Jaya	Tidak ditemukan survei area yang bertanggal	—
Kulai / Senai	Rumah tapak 4%–5.5%; tingkat hunian dan imbal hasil dilaporkan membaik	PropertyGuru, Jun 2026; CBRE | WTW melalui EdgeProp, Okt 2026

Pusat kota dan Bukit Chagar. CBRE | WTW menyebut unit yang terawat di dekat CIQ dan calon stasiun RTS memiliki tingkat kekosongan yang rendah. Artikel bermerek dari sebuah konsultan di EdgeProp (Februari 2026) menyebut harga sewa yang ditawarkan di dekat RTS mulai RM3,300; anggap itu sebagai pandangan satu perusahaan. Satu contoh yang dilaporkan: EdgeProp Singapore melaporkan pada November 2023 sebuah unit 2 kamar tidur seluas 700 kaki persegi di Jalan Abdullah Tahir, sekitar 3.3 km dari stasiun RTS, yang dibeli sekitar RM600,000 dan disewakan RM2,100 per bulan. Ilustrasi dari harga sewa dan harga beli yang dikutip: RM2,100 × 12 = RM25,200; RM25,200 ÷ RM600,000 = 4.2% kotor. Lihat panduan saya tentang rumah dekat stasiun RTS Link (Bukit Chagar).

Danga Bay. Masalahnya adalah persaingan. Saat saya mengecek, satu proyek besar di Danga Bay memiliki 824 iklan sewa di EdgeProp, dari total 10,061 iklan sewa hunian di seluruh Johor Bahru. Data NAPIC yang dikutip EdgeProp juga menunjukkan 10,349 unit serviced apartment dan SoHo yang sudah selesai dibangun tetapi belum terjual di Johor pada 1Q2026, hampir semuanya di JB. Ketika ratusan unit serupa memperebutkan penyewa yang sama, pemilik yang memasang harga termurahlah yang menentukan harga sewa.

Mount Austin dan Tebrau. Dalam data Global Property Guide, imbal hasil apartemen di Mount Austin berada di bawah rata-rata JB; kawasan keluarga yang sudah matang ini cocok untuk rumah tapak yang tersewa secara stabil dengan imbal hasil lebih rendah.

Iskandar Puteri. Medini dan Puteri Harbour sebagian besar berupa serviced apartment, sehingga kelebihan pasokan di atas berpengaruh; Bukit Indah lebih banyak rumah tapak yang ditempati pemiliknya sendiri.

Skudai dan Tampoi. Stok yang lebih tua dan lebih murah, serta penyewa dari kalangan mahasiswa dan pekerja, menghasilkan sebagian persentase tertinggi yang dipublikasikan, tetapi harga yang rendah tidak menjamin unit tetap tersewa.

Permas Jaya. Saya tidak menemukan survei sewa yang bertanggal, jadi saya tidak mencantumkan angka. Mintalah data sewa yang sudah ditandatangani di blok yang persis sama sebelum Anda membeli.

Kulai dan Senai. CBRE | WTW menyebut tingkat hunian dan imbal hasil di sini membaik, didorong oleh investasi industri dan pusat data. Lihat panduan Kulai dan Senai saya (dalam bahasa Inggris).

Biaya yang memangkas imbal hasil bersih di JB

• Biaya pemeliharaan dan sinking fund untuk kondominium dan serviced apartment, dibayar setiap bulan baik unit tersewa maupun tidak. Lihat panduan saya tentang biaya pemeliharaan dan sinking fund (dalam bahasa Inggris).
• Kekosongan. Satu bulan kosong dalam setahun memangkas sekitar 8% dari sewa kotor Anda.
• Komisi agen. Skala tarif Board of Valuers membatasi komisi penyewaan maksimal 1.25 bulan sewa kotor untuk masa sewa hingga tiga tahun, dengan minimum satu bulan.
• Perabot dan perbaikan, yang lama-kelamaan aus.
• Quit rent, pajak penilaian (assessment), dan asuransi.
• Pajak penghasilan atas sewa. Pemilik non-residen, termasuk WNI, sebaiknya membaca panduan saya tentang pajak sewa properti JB untuk non-residen dan pajak properti Malaysia untuk WNI.

Ilustrasi dari harga sewa dan harga beli yang dikutip di atas: ambil RM25,200 per tahun, dikurangi satu bulan kosong (RM2,100) dan komisi agen satu bulan (RM2,100). Sisanya RM21,000, atau 3.5% dari RM600,000, sebelum biaya pemeliharaan, quit rent, assessment, asuransi, perbaikan, dan pajak.

Ingin tahu dalam rupiah? Hitung perkiraan total biaya pembelian dalam rupiah dengan kalkulator saya, termasuk bea meterai dan biaya lainnya.

Siapa yang menyewa di Johor Bahru

• Pekerja lintas batas. Pos pemeriksaan Singapura melayani hampir 245 juta pelintas pada 2025, sebuah rekor, dengan sekitar tiga perempatnya melalui jalur darat dengan Malaysia (angka ICA yang dilaporkan SCMP, Februari 2026).
• Profesional muda yang bekerja untuk investor pusat data, manufaktur, dan jasa (CBRE | WTW melalui EdgeProp, Oktober 2026).
• Mahasiswa di dekat kampus, terutama di sekitar Skudai.
• Penyewa korporat dan ekspatriat, yang menurut Savills merupakan permintaan utama di zona unggulan SEZ.

Sewa jangka pendek (Airbnb) di Johor

Saya tidak menemukan undang-undang sewa jangka pendek khusus Johor. Pedoman nasional masih dalam tahap peninjauan akhir bersama kementerian pariwisata, kata Menteri Perumahan Nga Kor Ming pada Oktober 2026. Periksa strata by-laws gedung Anda dan tanyakan soal perizinan kepada pemerintah daerah sebelum memasang iklan.

Yang akan saya perhatikan sebelum membeli demi imbal hasil

CBRE | WTW mengingatkan bahwa ketatnya pasar sewa saat ini sebagian mencerminkan jeda penyelesaian proyek, dan bahwa pasokan baru mulai 2027 dapat memperlambat kenaikan sewa, dengan sekitar 60,000 unit bertingkat tinggi dalam rencana pembangunan di Johor. Jadi saya menilai suatu pembelian berdasarkan sewa yang sudah ditandatangani saat ini, bukan sewa yang diharapkan setelah RTS beroperasi, dan membandingkannya dengan harga subsale di halaman daftar kondominium JB saya. Harga sewa dan imbal hasil berubah, dan tidak ada area yang menjanjikan imbal hasil.

Ada pertanyaan tentang situasi Anda?

Kirimkan area, harga, dan sewa yang ditawarkan, dan saya akan membantu Anda menghitung imbal hasil bersih yang realistis.

Sumber: Global Property Guide, “Gross rental yields in Malaysia: Kuala Lumpur and 7 other areas”, September 2026; EdgeProp, “Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ”, Oktober 2026; Stacked Homes, “Johor-Singapore SEZ Property Prices Are Up 7–9% — But Investors Still Face One Big Risk”, Oktober 2026; PropertyGuru, “Rental Yield Trends in Malaysia 2026: Where Are Returns Rising?”, Juni 2026; BusinessToday, “Johor Named Malaysia’s Top Property Investment Hotspot For 2026”, Maret 2026; EdgeProp (konten bermerek oleh Far Capital), “How to reap Johor Bahru’s ripe opportunities without getting burned if the bubble bursts”, Februari 2026; EdgeProp Singapore, “Progress of RTS Link fuels boom in Johor Bahru properties”, November 2023; South China Morning Post, “Cross-border trips to Johor push Singapore checkpoint traffic to record high in 2025”, Februari 2026; EdgeProp, “Residential properties for rent in Johor Bahru (jumlah iklan)”, diakses Oktober 2026; EdgeProp, “Condominium properties for rent at Country Garden @ Danga Bay (jumlah iklan)”, diakses Oktober 2026; Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (LPPEH), “Scale of fees”, diakses Oktober 2026; Media Selangor, “Short-term rental guidelines at final review stage — Minister”, Oktober 2026; New Straits Times, “New rules coming for Airbnb-style stays”, Juli 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.