Cukai perkhidmatan ke atas sewa komersial di Malaysia (6% mulai 2026): apa yang pemilik dan penyewa kedai serta pejabat perlu tahu

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Untuk pemilik dan penyewa kedai, pejabat dan gudang di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, jawapan ringkasnya: sejak 1 Julai 2025, sewa hartanah komersial telah menjadi perkhidmatan bercukai. Kadarnya ialah 8% bagi perkhidmatan dari 1 Julai hingga 31 Disember 2025 dan 6% sejak 1 Januari 2026. Hanya pemilik yang pendapatan sewaan dan pajakannya melebihi RM1 juta dalam tempoh 12 bulan wajib mendaftar dan mengenakannya. Rumah yang disewakan sebagai kediaman tidak tertakluk kepada cukai ini, dan ramai penyewa perniagaan kecil boleh menuntut pengecualian.

Apa yang berubah dan bila

Kerajaan meluaskan cukai perkhidmatan mulai 1 Julai 2025 dan menambah perkhidmatan sewaan dan pajakan sebagai kumpulan baharu, Group K. Selepas maklum balas industri, ambang pendaftaran dinaikkan daripada RM500,000 yang dicadangkan pada awalnya kepada RM1 juta sebelum tarikh mula. Pada Januari 2026, kadar yang lebih rendah dan pelepasan yang lebih luas untuk perniagaan kecil pula diumumkan.

Tarikh	Perubahan
Jun 2025	Kementerian Kewangan mengumumkan skop cukai perkhidmatan yang lebih luas, termasuk sewaan dan pajakan pada kadar 8%
27–28 Jun 2025	Ambang pendaftaran bagi sewaan dan pajakan dinaikkan daripada RM500,000 kepada RM1 juta
1 Julai 2025	Cukai perkhidmatan ke atas sewaan dan pajakan bermula pada kadar 8%
1 Julai 2025 hingga 30 Jun 2026	Pengecualian bagi kontrak sedia ada yang tidak dapat disemak semula, tertakluk kepada syarat (kini telah tamat)
5 Januari 2026	Pengumuman penurunan kadar kepada 6% dan kenaikan ambang penyewa PMKS kepada RM1.5 juta
1 Januari 2026	Kadar 6% terpakai bagi perkhidmatan mulai tarikh ini, pada awalnya melalui pengecualian 2%
13 Mac 2026	Service Tax (Rate of Tax) (Amendment) Order 2026, P.U.(A) 125/2026, menetapkan kadar 6% dalam undang-undang
14 Mei 2026	Kastam mengeluarkan panduan terkini mengenai perkhidmatan sewaan atau pajakan, menggantikan panduan 9 Jun 2025

Kadar bergantung pada bila perkhidmatan diberikan, bukan bila perjanjian sewa ditandatangani: sewa bagi Julai hingga Disember 2025 dikenakan 8%, dan sewa mulai Januari 2026 dikenakan 6%, walaupun di bawah perjanjian yang sama. Saya tidak menemui sebarang perubahan lanjut pada cukai perkhidmatan sewaan dalam liputan Belanjawan 2027 (dibentangkan pada 9 Oktober 2026), tetapi semak portal MySST sebelum anda menandatangani pajakan baharu.

Hartanah mana yang dikenakan cukai dan mana yang tidak

Group K meliputi penyewaan atau pajakan aset ketara yang terletak di Malaysia. Bagi hartanah, ini bermaksud ruang bukan kediaman: kedai, pejabat, gudang, kilang dan ruang runcit di pusat beli-belah. Kastam juga menganggap ruang paparan runcit dan pajakan tanah jangka panjang tanpa pemindahan pemilikan sebagai sewaan.

Hartanah dan penggunaan	Cukai perkhidmatan ke atas sewa?
Lot kedai, kedai pejabat atau pejabat yang disewakan kepada perniagaan	Ya, jika pemilik melebihi ambang RM1 juta
Gudang atau kilang di kawasan perindustrian	Ya, ambang yang sama
Rumah teres, banglo, flat, pangsapuri, kondominium atau rumah mampu milik yang disewakan sebagai kediaman	Tidak, tempat tinggal (housing accommodation) dikecualikan
Unit SOHO yang didiami sebagai rumah	Tidak, apabila digunakan untuk tujuan kediaman
Unit SOFO yang digunakan sebagai pejabat	Ya, apabila digunakan sebagai premis pejabat atau pentadbiran
Pangsapuri servis atau suite servis yang disewakan sebagai kediaman	Tidak, disenaraikan sebagai tempat tinggal dalam bahan Kastam
Sewa daripada Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri sebagai pemilik	Dikecualikan
Sewa antara syarikat dalam kumpulan yang sama	Dikecualikan di bawah pelepasan kumpulan (group relief), tertakluk kepada syarat

Perkara utama dalam panduan 2026 ialah penggunaan sebenar yang menentukan, bukan hanya nama produk atau hakmilik tanah. Pangsapuri servis di atas tanah komersial yang disewakan kepada sebuah keluarga tetap dianggap rumah bagi tujuan ini, walaupun ia mungkin melibatkan kos hakmilik komersial yang lain. SOFO yang digunakan sebagai pejabat syarikat ialah ruang komersial. Lihat juga panduan kondo vs rumah bertanah vs SOHO saya.

Penginapan jangka pendek ialah kategori cukai perkhidmatan yang berasingan; lihat peraturan sewa jangka pendek di JB.

Untuk pemilik: perlukah anda mendaftar?

Pemilik wajib mendaftar cukai perkhidmatan di bawah Group K apabila nilai perkhidmatan sewaan dan pajakan bercukainya melebihi RM1 juta dalam tempoh 12 bulan, atau dijangka melebihinya. RM1 juta setahun bersamaan kira-kira RM83,000 sebulan sewa komersial. Kebanyakan pemilik individu di Johor Bahru yang mempunyai satu lot kedai di Mount Austin atau beberapa unit pejabat di pusat bandar jauh di bawah paras ini, jadi mereka tidak mendaftar dan tidak menambah cukai perkhidmatan pada sewa.

Pemilik yang biasanya melepasi had ini ialah syarikat yang memiliki pusat beli-belah, menara pejabat, deretan rumah kedai atau kawasan perindustrian. Jika anda memiliki beberapa hartanah komersial, jumlahkan semua sewa, dan tanya penasihat cukai anda bagaimana Kastam menganggap hartanah yang dipegang atas nama atau syarikat yang berbeza. Perniagaan yang sudah berdaftar di bawah kumpulan perkhidmatan lain hanya perlu mengemas kini rekod MySST mereka untuk menambah Group K, tanpa mendaftar semula.

Apa yang dilakukan oleh pemilik berdaftar

1. Daftar di portal MySST selewat-lewatnya pada akhir bulan berikutnya selepas ambang dicapai atau dijangka dicapai.
2. Kenakan 6% ke atas sewa bercukai dalam invois mengikut format yang ditetapkan oleh Kastam.
3. Gunakan pengecualian dengan betul, seperti bagi penyewa PMKS, dan simpan rekodnya.
4. Ambil kira cukai secara amnya apabila bayaran diterima, atau 12 bulan selepas perkhidmatan jika penyewa masih belum membayar pada masa itu.
5. Fail penyata SST-02 secara dalam talian bagi setiap tempoh bercukai dan simpan rekod selama tujuh tahun.

Apa yang termasuk dalam sewa bercukai

• Sewa dan caj yang digabungkan dengannya, termasuk perkhidmatan penyelenggaraan atau pembaikan yang disertakan bersama sewa.
• Utiliti: jika penyewa membayar terus kepada syarikat utiliti, ia bukan sebahagian daripada sewa. Jika pemilik menuntut semula kos utiliti daripada penyewa, melalui bacaan meter atau pembahagian, keseluruhan jumlah yang dituntut semula adalah sebahagian daripada sewa bercukai, walaupun pada harga kos (panduan Kastam, 14 Mei 2026).
• Deposit yang boleh dikembalikan tidak dikenakan cukai melainkan digunakan sebagai bayaran sewa.
• Caj bayaran lewat ke atas sewa tertunggak tidak dianggap sebagai sewa bercukai.

Pemilik juga membayar cukai pendapatan ke atas sewa dan mungkin tertakluk kepada e-invois; lihat cukai pendapatan sewa dan e-invois untuk tuan rumah. Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai.

Untuk penyewa: berapa yang anda bayar dan cara menuntut pengecualian PMKS

Jika pemilik anda berdaftar dan tiada pengecualian terpakai, anda membayar 6% di atas sewa. Tidak seperti GST dahulu, cukai perkhidmatan tidak mempunyai kredit cukai input, jadi bagi kebanyakan penyewa ia merupakan kos sebenar; pakar cukai yang dipetik oleh The Edge Malaysia (Oktober 2026) menyebut pajakan sebagai bidang di mana cukai boleh terkumpul di sepanjang rantaian bekalan.

Sewa bulanan	Cukai perkhidmatan 6%	Jumlah bulanan	Cukai perkhidmatan dalam 12 bulan
RM3,000 (lot kedai kecil)	RM180	RM3,180	RM2,160
RM6,000 (kedai pejabat lot tepi)	RM360	RM6,360	RM4,320
RM15,000 (satu tingkat pejabat)	RM900	RM15,900	RM10,800
RM40,000 (gudang)	RM2,400	RM42,400	RM28,800

Pengecualian penyewa PMKS

Sewa yang dibayar oleh perusahaan mikro, kecil dan sederhana boleh dikecualikan. Pada Januari 2026, had jualan tahunan dinaikkan kepada RM1.5 juta, diukur berdasarkan pendapatan yang diisytiharkan kepada LHDN bagi tahun taksiran terkini (Kastam, 23 Januari 2026).

• Daftar dan isytiharkan status PMKS anda dalam MyPMK, sistem pendaftaran PMKS kerajaan. Firma yang berdaftar dalam MyPMK selewat-lewatnya 31 Disember 2025 mendapat pengecualian mulai 1 Julai 2025; firma yang mendaftar mulai 1 Januari 2026 mendapatnya mulai tarikh pendaftaran MyPMK mereka.
• Perniagaan baharu: mulai 1 Januari 2026, PMKS yang baru ditubuhkan dikecualikan selama satu tahun dari tarikh pendaftaran SSM. Untuk mengekalkan pengecualian selepas tahun tersebut, ia mesti mengemukakan borang nyata cukai pendapatan dan mengemas kini maklumat LHDN dalam MyPMK.
• Untuk kegunaan perniagaan sahaja: pelepasan ini meliputi premis yang digunakan untuk perniagaan, bukan kegunaan peribadi.
• Maklumkan pemilik anda dan tanya pengesahan apa yang diperlukan supaya invois boleh dikeluarkan kepada anda tanpa cukai.

Penyewa berdaftar di bawah Group K yang menyewakan semula ruang tersebut, seperti pengendali ruang kerja bersama, mungkin layak mendapat pengecualian perniagaan-ke-perniagaan bagi bahagian yang disewakan semula, tertakluk kepada syarat. Perjanjian sewa utama mesti membenarkan penyewaan semula.

Apa yang perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa komersial

Sebelum menandatangani atau memperbaharui pajakan kedai atau pejabat di JB, semak perkara berikut dengan peguam anda:

• Adakah sewa dinyatakan sebelum cukai? Pendekatan biasa ialah klausa bahawa sebarang cukai perkhidmatan dibayar sebagai tambahan pada kadar yang sedang berkuat kuasa.
• Bagaimana jika pemilik mendaftar kemudian, atau kadar berubah? Klausa patut menyatakan siapa yang menanggung cukai jika pemilik melepasi ambang di pertengahan tempoh sewa.
• Utiliti: adakah penyewa akan membuka akaun atas namanya sendiri, atau pemilik akan mengecaj semula? Utiliti yang dicaj semula adalah sebahagian daripada sewa bercukai.
• Pengecualian: bagaimana penyewa akan menunjukkan status PMKS, dan apa yang berlaku jika ia tidak lagi layak?
• Invois: pemilik patut menunjukkan cukai perkhidmatan secara berasingan dalam setiap invois.
• Duti setem: perjanjian sewa komersial disetemkan berdasarkan sewa, sama seperti perjanjian kediaman; lihat duti setem perjanjian sewa.

Untuk pembaharuan, lihat kenaikan sewa dan pembaharuan; untuk penyewa syarikat, lihat penyewaan korporat. Panduan perjanjian sewa umum saya merangkumi klausa-klausa lain. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Apa maksudnya jika anda membeli kedai atau pejabat

Pelabur individu dengan satu atau dua lot kedai di Johor Bahru biasanya jauh di bawah RM1 juta setahun, jadi cukai perkhidmatan tidak terpakai pada sewa. Ia lebih penting apabila:

• Anda membeli melalui syarikat yang sudah memiliki hartanah komersial lain, jadi gabungan sewa mungkin melepasi ambang. Lihat membeli hartanah melalui syarikat.
• Anda membeli unit yang sudah disewakan dan pajakan sedia ada tiada klausa cukai. Baca perjanjian itu sebelum membuat komitmen; lihat membeli hartanah yang sudah berpenyewa.
• Anda merancang menggunakan unit itu untuk perniagaan sendiri dan menyewa daripada pemilik besar buat sementara waktu, di mana 6% ditambah melainkan anda layak untuk pengecualian PMKS.

Ingat kos pegangan yang lain: cukai tanah dan cukai taksiran, caj perkhidmatan dan kumpulan wang penjelas bagi kedai strata, serta cukai pendapatan ke atas sewa. Jika anda kerap berjual beli unit komersial, baca bila keuntungan hartanah menjadi pendapatan perniagaan.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: jalan kedai pejabat yang sibuk dengan penyewa makanan dan runcit.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: jalur komersial yang mantap berhampiran kawasan perumahan besar.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kedai pejabat di sebelah barat, ke arah Second Link (Laluan Kedua).
• JB Sentral dan Bukit Chagar: pejabat di pusat bandar berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: pusat komersial yang lebih baharu di sekitar Medini dan Puteri Harbour.
• Kulai dan Senai: gudang dan ruang perindustrian berhampiran lapangan terbang dan lebuh raya.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: E-invois untuk tuan rumah · Cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah pemastautin · Duti setem perjanjian sewa · Menjalankan perniagaan dari rumah di Johor

Soalan lazim

Adakah cukai perkhidmatan dikenakan ke atas sewa kedai dan pejabat di Malaysia?

Ya. Sejak 1 Julai 2025, menyewakan kedai, pejabat, gudang dan ruang bukan kediaman lain ialah perkhidmatan bercukai, tetapi hanya pemilik yang mempunyai pendapatan sewaan dan pajakan melebihi RM1 juta dalam tempoh 12 bulan wajib mendaftar dan mengenakannya.

Adakah cukai perkhidmatan ke atas sewa komersial 8% atau 6%?

Kadarnya 8% bagi perkhidmatan dari 1 Julai hingga 31 Disember 2025. Sejak 1 Januari 2026, kadarnya 6%, ditetapkan dalam undang-undang oleh P.U.(A) 125/2026 yang diwartakan pada 13 Mac 2026. Kadar bergantung pada bila perkhidmatan diberikan.

Adakah sewa kediaman dikenakan cukai perkhidmatan?

Tidak. Rumah, flat, pangsapuri, kondominium dan suite servis yang disewakan sebagai kediaman dikecualikan sebagai tempat tinggal. SOHO yang digunakan sebagai rumah tidak dikenakan cukai, tetapi SOFO yang digunakan sebagai pejabat dikenakan cukai, kerana penggunaan sebenar yang menentukan.

Adakah individu yang menyewakan satu lot kedai perlu mendaftar?

Biasanya tidak. Pendaftaran hanya diperlukan apabila pendapatan sewaan dan pajakan melebihi RM1 juta dalam tempoh 12 bulan, iaitu kira-kira RM83,000 sebulan. Pemilik beberapa hartanah komersial patut menjumlahkan semua sewa mereka dan menyemak dengan penasihat cukai.

Adakah penyewa perniagaan kecil dikecualikan daripada cukai perkhidmatan ke atas sewa?

Perusahaan mikro, kecil dan sederhana dengan jualan tahunan sehingga RM1.5 juta boleh dikecualikan selepas mendaftar dan mengisytiharkan status mereka dalam MyPMK. PMKS yang baru ditubuhkan dikecualikan selama satu tahun dari tarikh pendaftaran SSM, mulai 1 Januari 2026.

Adakah deposit sewa dikenakan cukai perkhidmatan?

Deposit yang boleh dikembalikan tidak dikenakan cukai melainkan digunakan untuk membayar sewa. Kos utiliti yang dicaj semula oleh pemilik kepada penyewa adalah sebahagian daripada sewa bercukai, manakala bil yang dibayar terus oleh penyewa kepada syarikat utiliti tidak termasuk.

Membeli, menyewakan atau menyewa ruang komersial di JB?

Beritahu saya jenis ruang, kawasan dan bajet atau sewa anda. Saya akan bantu anda menyenarai pendek kedai, pejabat atau gudang dan memastikan perjanjian menangani cukai perkhidmatan, utiliti dan duti setem dengan jelas. Anda juga boleh menempah janji temu, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Ministry of Finance, Expansion of the SST scope (rental and leasing at 8%, exclusions, B2B and group relief), Jun 2025; Ministry of Finance, Revision to the expanded sales tax and service tax (rental threshold raised to RM1 million), 28 Jun 2025; Bernama, “Service tax on rentals for MSMEs reduced to 6 pct”, 5 Januari 2026; The Star, “Service tax on rentals for MSMEs reduced to 6%”, 5 Januari 2026; Malay Mail, service tax on rentals for MSMEs reduced to 6pc, 5 Januari 2026; Royal Malaysian Customs Department (Jabatan Kastam Diraja Malaysia), Service Tax Policy No. 2/2025 (Amendment No. 3), 23 Januari 2026 (portal MySST); Service Tax (Rate of Tax) (Amendment) Order 2026, P.U.(A) 125/2026, diwartakan 13 Mac 2026; Royal Malaysian Customs Department, Guide on rental or leasing services, 14 Mei 2026, menggantikan panduan bertarikh 9 Jun 2025 (portal MySST); The Edge Malaysia, “Experts expect Putrajaya to sweat existing tax system”, 2 Oktober 2026; Service Tax Act 2018 (Act 807)

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar, ambang dan pengecualian cukai perkhidmatan boleh berubah; sahkan dengan Jabatan Kastam Diraja Malaysia (portal MySST), peguam anda atau penasihat cukai sebelum anda menandatangani pajakan atau mengeluarkan invois.