Adakah tuan rumah perlu mengeluarkan e-invois di Malaysia? (2026): ambang RM3 juta, e-invois kendiri dan rekod yang perlu disimpan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah, kedai atau pejabat di Johor Bahru dan seluruh Malaysia, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura. Jawapan ringkasnya: kebanyakan tuan rumah individu tidak perlu mengeluarkan e-invois. LHDN mengecualikan individu yang tidak menjalankan perniagaan, dan menyewakan rumah tanpa perkhidmatan penyelenggaraan yang aktif dan menyeluruh biasanya bukan perniagaan. Tuan rumah yang berniaga pun dikecualikan selagi hasil tahunan kekal di bawah RM3 juta, iaitu ambang mulai 1 September 2026. Apa yang mungkin berubah ialah penyewa syarikat mengeluarkan e-invois kendiri (self-billed e-invoice) kepada anda, jadi rekod yang kemas adalah penting.

Apa itu e-invois, dan kedudukannya pada akhir 2026

E-invois ialah rekod digital bagi jualan atau perkhidmatan yang dihantar ke sistem MyInvois LHDN dan disahkan sebelum sampai kepada pembeli. LHDN membawa masuk perniagaan mengikut perolehan atau hasil tahunan:

Perolehan atau hasil tahunan	Tarikh mula yang ditetapkan LHDN	Catatan
Melebihi RM100 juta	1 Ogos 2024	Fasa 1
Melebihi RM25 juta, sehingga RM100 juta	1 Januari 2025	Fasa 2
Melebihi RM5 juta, sehingga RM25 juta	1 Julai 2025	Fasa 3
Sehingga RM5 juta (melebihi ambang pengecualian)	1 Januari 2026	Peralihan dilanjutkan hingga 31 Disember 2027, e-invois disatukan dibenarkan dan tiada penalti (Kementerian Kewangan, April 2026)
Di bawah RM3 juta	Dikecualikan mulai 1 September 2026	Ambang sebelum tarikh itu ialah RM1 juta

Pada Januari 2026, Perdana Menteri memberi perniagaan dengan jualan RM1 juta hingga RM5 juta setahun lagi tanpa penalti (The Sun, 5 Januari 2026), dan pada April 2026 Kementerian Kewangan melanjutkan tempoh peralihan mereka hingga 31 Disember 2027. Pada Ogos 2026, ambang pengecualian dinaikkan kepada RM3 juta; LHDN menyatakan lebih 1.1 juta perniagaan akan mendapat manfaat. Program pendedahan sukarela juga membolehkan perniagaan membetulkan penghantaran e-invois tanpa penalti sehingga 31 Disember 2027 (The Edge Malaysia, 7 Julai 2026).

Adakah menyewakan hartanah dikira “menjalankan perniagaan”?

Inilah soalan utama, kerana LHDN mengecualikan “individu yang tidak menjalankan perniagaan”. Garis panduan e-invois tidak mentakrifkan istilah ini untuk tuan rumah, tetapi Public Ruling 12/2018 LHDN menerangkan bila sewa dikira pendapatan perniagaan (seksyen 4(a) Income Tax Act) atau pendapatan sewa bukan perniagaan (seksyen 4(d)).

• Sumber perniagaan: pemilik menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan bagi hartanah itu, secara aktif (sendiri atau dengan mengupah orang) dan secara menyeluruh (pada umumnya semua yang diperlukan untuk menyelenggara dan mengurus bangunan serta kawasan sekitarnya, seperti pembersihan, pembaikan, lif, tempat letak kereta dan landskap).
• Sumber bukan perniagaan: perkhidmatan tiada, separa atau hanya datang bersama pemilikan. Kemudahan yang dikendalikan oleh perbadanan pengurusan kondo, yang hanya digunakan oleh penyewa, tidak dikira. Kawalan keselamatan sahaja tidak mencukupi.

Kebanyakan pemilik individu di Johor Bahru menyewakan satu atau beberapa unit kondo, rumah teres atau kedai, dan menyerahkan penyelenggaraan bangunan kepada JMB atau perbadanan pengurusan. Ini biasanya pendapatan sewa bukan perniagaan, jadi pengecualian terpakai. Jika tidak pasti, tanya LHDN atau penasihat cukai; ini maklumat umum, bukan nasihat cukai. Panduan cukai pendapatan sewa saya menerangkan cara pendapatan itu sendiri dicukai.

Situasi anda	Pandangan biasa LHDN tentang sewa itu	Adakah anda mengeluarkan e-invois?
Satu atau dua kondo disewakan kepada keluarga, bangunan diurus oleh JMB atau MC	Bukan perniagaan, seksyen 4(d)	Tidak. Dikecualikan sebagai individu yang tidak menjalankan perniagaan
Rumah atau kedai disewakan kepada syarikat	Bukan perniagaan, seksyen 4(d)	Tidak. Jika penyewa berada dalam sistem, penyewa mengeluarkan e-invois kendiri kepada anda
Bangunan milik anda yang anda selenggara sendiri secara aktif, dengan perkhidmatan menyeluruh untuk penyewa	Mungkin perniagaan, seksyen 4(a)	Hanya jika hasil perniagaan anda RM3 juta atau lebih, atau syarat kumpulan terpakai
Hartanah dipegang oleh syarikat (Sdn Bhd)	Bergantung pada aktiviti syarikat	Pengecualian individu tidak terpakai; syarikat menyemak ujian RM3 juta dan syarat kumpulan

Bila penyewa anda mengeluarkan e-invois kendiri

Specific Guideline LHDN (v4.9, 7 September 2026) menyenaraikan transaksi dengan individu yang tidak menjalankan perniagaan sebagai keadaan di mana pembeli mengeluarkan e-invois kendiri. FAQ LHDN menggunakan prinsip ini untuk sewa: jika tuan rumah individu menjalankan perniagaan, tuan rumah mengeluarkan e-invois; jika tidak, penyewa perniagaan mengeluarkan e-invois kendiri untuk sewa.

• Contoh LHDN sendiri. Seorang guru yang mewarisi tanah kosong dan memajakkannya kepada sebuah perniagaan, tanpa perkhidmatan penyelenggaraan, tidak menjalankan perniagaan, jadi penyewa mengeluarkan e-invois kendiri (Example 12). Sebuah syarikat yang menyewa pejabat daripada tiga pemilik individu mengeluarkan e-invois kendiri berasingan kepada setiap pemilik, mengikut bahagian yang dipersetujui (Example 14).
• Penyewa yang dikecualikan tidak mengeluarkannya. Penyewa perniagaan yang hasilnya sendiri di bawah ambang juga dikecualikan daripada mengeluarkan e-invois kendiri (FAQ Q98). Klinik atau kedai kecil yang menyewa unit anda biasanya hanya membayar berdasarkan resit anda.
• Penyatuan bulanan. E-invois kendiri ini boleh disatukan setiap bulan dan dihantar dalam tempoh tujuh hari selepas bulan berakhir (Specific Guideline, seksyen 3.6.5 dan 3.6.6).
• Utiliti atas nama anda. Jika penyewa tidak dapat memindahkan akaun elektrik atau air ke namanya sendiri, kos utiliti yang dibayarnya kepada anda dimasukkan dalam e-invois kendiri yang sama (FAQ Q63).
• Butiran anda. Jangkakan pasukan kewangan penyewa meminta nombor pengenalan cukai (TIN) atau nombor kad pengenalan anda.

Bagi anda, e-invois kendiri ialah rekod, bukan bil. Semak jumlah, tempoh dan nama anda, simpan salinan, dan isytiharkan sewa seperti biasa. Lihat juga penyewaan korporat dan pajakan syarikat.

Pemilik bersama

Jika hartanah dimiliki oleh beberapa orang, contoh LHDN menunjukkan satu e-invois kendiri bagi setiap pemilik, dibahagikan mengikut bahagian yang dipersetujui. Simpan bahagian pemilikan secara bertulis dan pastikan setiap pemilik mengisytiharkan bahagian masing-masing. Lihat nama bersama dan tenancy in common.

Bila tuan rumah masuk, atau keluar, daripada e-invois

Masuk

• Penyewaan anda menjadi perniagaan, contohnya satu blok pejabat kedai yang anda selenggara dan sediakan perkhidmatan sendiri. Ketika itu ujian RM3 juta terpakai.
• Semua milikan tunggal anda dikira bersama. Bagi individu, LHDN menjumlahkan hasil setiap milikan tunggal yang didaftarkan atas nama orang itu (FAQ Q102).
• Masa. Jika hasil mencecah RM3 juta dalam suatu tahun taksiran mulai 2026, e-invois bermula pada 1 Januari tahun kedua selepas tahun itu (FAQ Q13). Perniagaan yang bermula antara 2023 dan 2025 dengan hasil sekurang-kurangnya RM3 juta telah bermula pada 1 Julai 2026.
• Asas hasil. Perolehan diambil daripada akaun beraudit jika ada, jika tidak daripada hasil dalam borang cukai anda (FAQ Q101).

Keluar

• Menghentikan perkhidmatan atau menjual hartanah perniagaan boleh mengembalikan sewa anda kepada pendapatan bukan perniagaan. Simpan bukti tentang apa yang berubah dan bila.
• Hasil jatuh di bawah RM3 juta. Garis panduan LHDN menyatakan bahawa sebaik tarikh pelaksanaan anda ditetapkan, perubahan perolehan selepas itu tidak mengubahnya, jadi jangan anggap setahun yang lemah akan mengeluarkan anda.
• Perniagaan antara RM1 juta dan RM3 juta yang bermula sebelum September 2026. Kenyataan LHDN pada Ogos 2026 menyatakan mereka tidak diwajibkan melaksanakannya dan menggalakkan penggunaan secara sukarela, tetapi tidak menerangkan langkah peralihan. Tanya LHDN sebelum anda menghentikan apa-apa.

Hartanah dipegang oleh syarikat

Syarikat bukan individu, jadi pengecualian “tidak menjalankan perniagaan” tidak membantunya. Syarikat pemegang hartanah masih boleh dikecualikan di bawah RM3 juta, tetapi tidak jika pemegang saham bukan individu, syarikat induk, syarikat berkaitan atau usaha sama mempunyai perolehan sekurang-kurangnya RM3 juta (Guideline v4.8, seksyen 1.6.1). Lihat membeli hartanah melalui syarikat dan syarikat hartanah.

Empat contoh di Johor

Contoh	Siapa mengeluarkan apa
Pemilik yang tinggal di Singapura menyewakan kondo 3 bilik di Mount Austin kepada sebuah keluarga	Tiada e-invois. Pemilik memberi resit; keluarga itu tidak memerlukan apa-apa lagi.
Pemilik di Iskandar Puteri menyewakan unit kepada syarikat besar sebagai asrama pekerja	Pemilik tidak mengeluarkan apa-apa. Jika syarikat berada dalam sistem, ia mengeluarkan e-invois kendiri setiap bulan atau secara disatukan setiap bulan.
Pemilik menyewakan unit kedai di Bukit Indah kepada klinik kecil dengan hasil di bawah RM3 juta	Kedua-dua pihak tidak mengeluarkan e-invois; kedua-duanya dikecualikan. Resit biasa dan perjanjian yang telah disetem menjadi rekod.
Adik-beradik memiliki bersama lot pejabat berhampiran JB Sentral yang disewakan kepada syarikat dalam sistem	Penyewa mengeluarkan e-invois kendiri berasingan kepada setiap adik-beradik mengikut bahagian mereka.

Sewa komersial menimbulkan persoalan cukai perkhidmatan yang berasingan; lihat SST atas sewa komersial. Pemilik di luar negara wajar membaca cukai Singapura atas pendapatan sewa JB dan mengurus hartanah JB dari luar negara.

Rekod yang patut disimpan setiap tuan rumah

LHDN boleh meminta anda menyokong angka sewa dalam borang cukai anda, sama ada ada e-invois atau tidak. Seksyen 82 Income Tax Act 1967 mewajibkan rekod disimpan selama tujuh tahun dari akhir tahun berkaitan. Satu fail bagi setiap hartanah sudah memadai:

Rekod	Mengapa penting
Perjanjian sewa yang ditandatangani dan bukti setem	Menunjukkan sewa, tempoh dan pihak-pihak. Lihat panduan saya tentang duti setem perjanjian sewa.
Resit sewa atau penyata bank yang menunjukkan sewa diterima	Menyokong pendapatan sewa yang anda isytiharkan
E-invois kendiri daripada penyewa syarikat	Semak sama ada ia sepadan dengan sewa yang diterima dan simpan bersama rekod tahun itu
Bil cukai tanah, cukai pintu, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas	Perbelanjaan biasa bagi hartanah yang disewakan; lihat cukai tanah dan cukai pintu
Rekod pembaikan, insurans dan faedah pinjaman	Menyokong perbelanjaan yang anda tuntut terhadap sewa
Rekod deposit, senarai inventori dan gambar bertarikh	Menyokong sebarang potongan deposit semasa keluar; lihat saringan penyewa dan inventori
Invois yuran ejen dan guaman	Menunjukkan apa yang anda bayar untuk menyewakan hartanah
Dokumen pembelian (SPA, hakmilik, duti setem)	Diperlukan kemudian untuk RPGT apabila anda menjual

Kutip sewa melalui pindahan bank supaya rekod terbina dengan sendirinya, dan nyatakan dalam perjanjian alamat e-mel untuk sebarang e-invois kendiri. Jika anda menyewakan bilik atau penginapan jangka pendek, baca menyewakan bilik dan peraturan penginapan jangka pendek di JB, kerana menyediakan perkhidmatan boleh mengubah cara LHDN melihat pendapatan itu.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kawasan sewaan aktif untuk kondo dan rumah teres.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah dan unit kedai di kawasan yang sudah mapan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan keluarga berhampiran pusat beli-belah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan industri.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Cukai pendapatan sewa bagi tuan rumah pemastautin · Perjanjian sewa untuk tuan rumah JB · Duti setem perjanjian sewa · Peraturan 182 hari pemastautin cukai

Soalan lazim

Adakah tuan rumah individu di Malaysia perlu mengeluarkan e-invois?

Biasanya tidak. LHDN mengecualikan individu yang tidak menjalankan perniagaan, dan menyewakan rumah tanpa perkhidmatan penyelenggaraan yang aktif dan menyeluruh biasanya merupakan pendapatan sewa bukan perniagaan di bawah Public Ruling 12/2018.

Berapakah ambang pengecualian e-invois pada 2026?

Mulai 1 September 2026, perniagaan dengan hasil tahunan di bawah RM3 juta dikecualikan, naik daripada RM1 juta. Pengecualian tidak terpakai jika pemegang saham bukan individu, syarikat induk atau syarikat berkaitan mempunyai perolehan sekurang-kurangnya RM3 juta.

Penyewa saya ialah syarikat. Siapa yang mengeluarkan e-invois?

Jika anda individu yang tidak menjalankan perniagaan, penyewa syarikat mengeluarkan e-invois kendiri untuk sewa, dengan syarat ia sendiri berada dalam sistem e-invois. Penyewa perniagaan yang dikecualikan tidak perlu mengeluarkannya.

Perlukah saya memberi e-invois kepada penyewa kediaman saya?

Tidak. Keluarga atau individu yang menyewa rumah anda tidak memerlukan e-invois. Resit atau rekod pindahan bank, bersama perjanjian sewa yang telah disetem, ialah rekod yang biasa.

Bilakah tuan rumah perlu mula mengeluarkan e-invois?

Hanya jika penyewaan dijalankan sebagai perniagaan dan hasil mencecah RM3 juta. Bagi pemilik tunggal, semua milikan tunggal yang didaftarkan dikira bersama, dan pelaksanaan bermula pada 1 Januari tahun kedua selepas tahun hasil pertama kali mencecah RM3 juta.

Berapa lama tuan rumah perlu menyimpan rekod sewa?

Tujuh tahun dari akhir tahun berkaitan, di bawah seksyen 82 Income Tax Act 1967. Simpan perjanjian, bukti setem, rekod sewa, resit perbelanjaan dan sebarang e-invois kendiri.

Menyewakan hartanah di JB?

Beritahu saya hartanah itu, jenis penyewa dan cara anda memegangnya. Saya akan bantu anda mencari dan menyaring penyewa, menyediakan dokumen penyewaan dan menyimpan rekod sewa dengan kemas, serta merujuk anda kepada LHDN atau penasihat cukai untuk bahagian cukai. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: LHDN, e-Invoice Guideline version 4.8 (Jadual 1.1, seksyen 1.5, 1.6.1 dan 2.3.7), 30 Ogos 2026; LHDN, e-Invoice Specific Guideline version 4.9 (seksyen 8.3(f), seksyen 3.6.5 dan 3.6.6, Examples 12 dan 14), 7 September 2026; LHDN, Implementation of e-Invoice in Malaysia: FAQs (Q13, Q62, Q63, Q98, Q101, Q102), dikemas kini 4 September 2026; kenyataan media LHDN, e-Invoice exemption threshold raised to RM3 million, 30 Ogos 2026; The Star, “Over 1.1 million businesses to benefit from higher e-invoicing threshold, says LHDN”, 30 Ogos 2026; LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018; The Sun, “E-invoicing for mid-sized firms postponed by a year”, 5 Januari 2026; Business Today, “Government extends e-invoice transition for mid-size companies to 31 Dec 2027”, 20 April 2026; The Edge Malaysia, “Govt announces grace period to amend e-invoices till end-December 2027”, 7 Julai 2026; Income Tax Act 1967 (Act 53), seksyen 4(a), 4(d) dan 82

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Ambang, tarikh dan garis panduan e-invois boleh berubah; sahkan kedudukan anda sendiri dengan LHDN (hasil.gov.my/e-invois) atau penasihat cukai.