Unit lebih kecil daripada keluasan SPA di Malaysia (2026): peraturan 2%, cara mengukur dan cara menuntut

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli kondominium dan rumah bertanah baharu di Johor Bahru dan seluruh Semenanjung Malaysia, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China, yang mengesyaki unit mereka lebih kecil daripada yang dijanjikan dalam perjanjian jual beli (SPA). Jawapan ringkasnya: di bawah SPA standard bagi rumah strata (Schedule H), jika keluasan pada hak milik strata anda lebih kecil daripada keluasan dalam pelan bangunan yang diluluskan melebihi 2%, pemaju mesti mengurangkan harga bagi kekurangan yang melebihi 2% itu, pada kadar per meter persegi yang dinyatakan dalam SPA, dalam tempoh 30 hari selepas hak milik strata dikeluarkan. Jika pemaju tidak membayar, Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) boleh mendengar tuntutan itu.

Mengapa unit anda boleh diukur sebagai “lebih kecil”

Kebanyakan aduan “unit saya lebih kecil” yang saya dengar di JB bermula dengan membandingkan dua ukuran yang berbeza. Sebelum menganggap ada kekurangan, semak angka mana yang sedang anda lihat:

Angka	Di mana anda melihatnya	Apa yang diukur
“Keluasan binaan” dalam brosur atau iklan	Galeri jualan, senarai harga, iklan	Angka pemasaran, biasanya dalam kaki persegi; mungkin termasuk balkoni, tebing penghawa dingin (AC ledge) atau kotak tanaman
Keluasan pelan bangunan dalam SPA	Jadual SPA dan pelan yang dilampirkan	Keluasan petak daripada pelan bangunan yang diluluskan, dalam meter persegi; angka yang digunakan oleh klausa 13
Keluasan hak milik strata	Hak milik strata anda dan pelan strata yang diperakui	Keluasan petak yang diukur, ke tengah dinding, lantai dan siling
Ukuran anda sendiri	Pengukur laser atau pita ukur	Ruang lantai bersih di dalam dinding, yang sentiasa kurang daripada keluasan petak
Petak aksesori	Hak milik strata, pelan petak aksesori	Ruang seperti petak letak kereta yang milik unit anda tetapi disenaraikan secara berasingan

Di bawah seksyen 13(3) Strata Titles Act 1985, sempadan antara satu petak dengan petak bersebelahan atau harta bersama secara amnya dianggap berada di tengah lantai, dinding atau siling, kecuali pelan tingkat menunjukkan sebaliknya. Jadi keluasan hak milik termasuk separuh ketebalan dinding anda, dan sebahagian daripada 30 kaki persegi yang kelihatan “hilang” mungkin hanyalah dinding dan tiang. Panduan saya tentang keluasan binaan vs keluasan tanah dan petak aksesori menerangkan istilah-istilah ini.

Apa yang dinyatakan dalam SPA standard

Rumah baharu yang dijual oleh pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia mesti menggunakan borang SPA berkanun dalam Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989: Schedule G bagi rumah bertanah dan Schedule H bagi petak strata. Borang semasa telah digantikan oleh peraturan pindaan 2015, berkuat kuasa mulai 1 Julai 2015.

	Schedule H (strata), klausa 13	Schedule G (bertanah), klausa 14
Membandingkan	Keluasan pada hak milik strata vs keluasan dalam pelan bangunan yang diluluskan	Keluasan pada hak milik tanah muktamad vs keluasan dalam pelan susun atur yang diluluskan
Jika lebih kecil	Harga dikurangkan bagi kekurangan yang melebihi 2% daripada keluasan pelan bangunan, pada kadar per m² dalam SPA	Harga diselaraskan pada kadar per m² dalam SPA
Jika lebih besar	Tiada kenaikan harga bagi pemaju	Pemaju boleh mengenakan caj tambahan, tetapi hanya sehingga 2% daripada keluasan lot
Tarikh akhir	Pemaju membayar dalam tempoh 30 hari selepas hak milik strata dikeluarkan	Pelarasan dibayar dalam tempoh 30 hari selepas hak milik muktamad dikeluarkan
Bolehkah anda membatalkan?	Tidak. Keluasan yang salah tidak menamatkan jualan; ia memberi hak kepada pelarasan (klausa 13(1) dan (2))	Klausa itu memperuntukkan pelarasan harga

Jika SPA anda ditandatangani menggunakan borang lama, ambangnya mungkin berbeza: teks Schedule H sebelum 2015 yang diterbitkan oleh National House Buyers Association menggunakan 3% dan bukannya 2%. Tanya peguam anda versi mana yang anda tandatangani.

Contoh pengiraan

Perkara	Angka
Keluasan pelan bangunan dalam SPA	100 m² (kira-kira 1,076 kaki persegi)
Keluasan pada hak milik strata	96 m²
Kekurangan	4 m² (4%)
Toleransi tanpa pelarasan (2% daripada 100 m²)	2 m²
Keluasan yang perlu diselaraskan	2 m²
Kadar yang dinyatakan dalam SPA (andaian)	RM6,500 per m²
Pengurangan harga yang perlu dibayar oleh pemaju	RM13,000

Jika anda mempunyai pinjaman perumahan, bank membiayai harga asal, jadi maklumkan peguam dan bank anda tentang cara sebarang bayaran balik akan dikendalikan.

Apa yang tidak diliputi oleh klausa itu

• Brosur dan unit pameran. Pada Februari 2021, Mahkamah Persekutuan mengetepikan award tribunal kepada seorang pembeli warga Singapura bagi sebuah kondominium di Johor yang menjangkakan balkoni berbumbung seperti di unit pameran. Tribunal hanya boleh memutuskan tuntutan berdasarkan terma nyata dalam SPA, bukan berdasarkan apa yang digambarkan oleh unit pameran atau bilik pameran (Malay Mail, 10 Februari 2021).
• Keluasan binaan rumah bertanah. Klausa 14 berkaitan keluasan tanah. Jika rumah itu sendiri tidak dibina mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan dalam SPA, itu merupakan tuntutan teknikal (kecacatan).
• Pembeli subsale. Hak pelarasan terletak pada pembeli asal di bawah SPA. Jika anda membeli daripada pemilik pertama, tanya peguam sama ada hak itu berpindah kepada anda.
• Rumah di luar Housing Development Act. Pangsapuri servis berhak milik komersial dan sesetengah projek lain mungkin menggunakan SPA bukan berkanun dengan klausa yang berbeza; lihat pangsapuri servis berhak milik komersial.

Cara menyemak saiz unit anda

1. Cari angka dalam SPA. Cari keluasan petak dalam meter persegi dalam jadual SPA dan pelan bangunan, lantai serta tingkat yang dilampirkan. Tukar angka brosur hanya sebagai rujukan.
2. Dapatkan angka hak milik. Sebaik sahaja hak milik strata anda dikeluarkan, keluasannya ialah keluasan yang sah di sisi undang-undang. Peguam anda, pemaju atau carian hak milik di PTG Johor atau pejabat tanah daerah boleh mengesahkannya; lihat carian hak milik tanah.
3. Semak petak aksesori. Pastikan anda tidak membandingkan angka yang termasuk petak letak kereta atau laman dengan angka yang menyenaraikannya secara berasingan.
4. Ukur, tetapi baca hasilnya dengan teliti. Ukuran laser bagi setiap bilik membantu anda mengesan perbezaan besar, seperti balkoni yang tiada atau bilik yang jauh lebih kecil daripada pelan lantai. Ia tidak dapat membuktikan kekurangan 2%, kerana sebahagian dinding berada di dalam petak.
5. Dapatkan bantuan pakar untuk pertikaian sebenar. Juruukur tanah berlesen boleh membandingkan pelan strata yang diperakui dengan bangunan, dan arkitek boleh membandingkan unit yang dibina dengan pelan yang diluluskan.

Bagi rumah bertanah, bandingkan keluasan tanah pada hak milik muktamad dengan pelan susun atur dalam SPA. Semasa serahan kunci, gunakan senarai semak pemeriksaan penyerahan milikan kosong saya untuk merekod saiz bilik dan apa-apa yang berbeza daripada pelan.

Cara menuntut pelarasan

1. Tulis kepada pemaju

Hantar surat yang memetik klausa 13 SPA anda (atau klausa 14 bagi rumah bertanah), bersama salinan pelan SPA dan hak milik strata, keluasan, kekurangan yang melebihi 2% dan jumlahnya pada kadar SPA. Minta bayaran dalam tempoh 30 hari yang dibenarkan klausa dari tarikh hak milik dikeluarkan, atau dalam tempoh singkat jika tempoh itu telah berlalu. Simpan bukti penghantaran.

2. Failkan di Tribunal for Homebuyer Claims

Jika pemaju enggan membayar, tribunal (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) di bawah kementerian perumahan, KPKT, mendengar tuntutan berdasarkan SPA antara pembeli dan pemaju berlesen di Semenanjung Malaysia dan Labuan. Pejabat Zon Selatannya terletak di Johor Bahru (KPKT, Ogos 2025).

Perkara	Apa yang terpakai
Had	Sehingga RM50,000 bagi setiap tuntutan (seksyen 16M Act 118), atau lebih jika kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis; pada Mac 2023 Mahkamah Persekutuan memutuskan had itu terpakai bagi setiap tuntutan yang berasingan
Fi	RM10 untuk memfailkan Borang 1
Had masa	Dalam tempoh 12 bulan dari perakuan siap dan pematuhan (CCC), atau dari tamatnya tempoh liabiliti kecacatan dalam SPA (seksyen 16N(2)); Schedule H menetapkan tempoh itu selama 24 bulan dari penyerahan milikan kosong
Peguam	Secara amnya tidak dibenarkan; anda membentangkan tuntutan sendiri
Award	Mengikat dan boleh dikuatkuasakan seperti perintah mahkamah; mengabaikannya ialah satu kesalahan

Bawa SPA berserta pelannya, hak milik strata, CCC, surat-surat anda kepada pemaju dan sebarang laporan juruukur. Panduan saya tentang Tribunal for Homebuyer Claims menerangkan borang dan pendengaran langkah demi langkah.

3. Mahkamah, jika tribunal tidak boleh digunakan

Jika tempoh untuk tribunal telah berlalu, contohnya kerana hak milik strata lewat dikeluarkan, atau tuntutan terlalu besar, tuntutan mahkamah berdasarkan SPA secara amnya boleh dibuat dalam tempoh enam tahun yang dibenarkan Limitation Act 1953 (seksyen 6) bagi tuntutan kontrak. Ini memerlukan peguam dan kosnya lebih tinggi, jadi timbangkan jumlah yang dipertaruhkan.

Sebelum anda membeli: elakkan masalah ini

• Minta keluasan petak dalam SPA dalam meter persegi sebelum anda membuat tempahan, dan bandingkan harga per kaki persegi berdasarkan angka itu; lihat membandingkan harga per kaki persegi.
• Tanya apa yang termasuk dalam angka brosur: balkoni, laman, tebing penghawa dingin, kotak tanaman.
• Baca pelan lantai, bukan unit pameran; lihat tanda amaran pada pelan lantai dan senarai semak galeri jualan saya.
• Pastikan SPA menggunakan borang berkanun Schedule G atau H; lihat penerangan tentang SPA.

Di mana untuk membeli jika saiz penting bagi anda

• Iskandar Puteri: kondominium dan skim bertanah yang lebih baharu dengan SPA dan hak milik terkini.
• Mount Austin: pelbagai susun atur kondominium untuk dibandingkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: unit kompak di pusat bandar di mana setiap meter persegi penting.
• Danga Bay: kondominium tepi laut dengan susun atur lebih besar.
• Projek baharu di JB: semak keluasan dalam SPA sebelum membuat tempahan.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Tribunal for Homebuyer Claims · Keluasan binaan vs keluasan tanah · Penerangan hak milik strata · Penyerahan milikan kosong lewat dan tuntutan LAD

Soalan lazim

Apa yang boleh saya lakukan jika unit kondominium saya lebih kecil daripada yang dinyatakan dalam SPA?

Bandingkan keluasan pada hak milik strata anda dengan keluasan pelan bangunan dalam SPA. Di bawah klausa 13 SPA Schedule H, jika keluasan hak milik lebih kecil melebihi 2%, pemaju mesti mengurangkan harga bagi kekurangan yang melebihi 2% pada kadar SPA, dalam tempoh 30 hari selepas hak milik dikeluarkan.

Apakah toleransi keluasan dalam SPA Malaysia?

Bagi unit strata di bawah borang Schedule H 2015, 2% daripada keluasan pelan bangunan: kekurangan sehingga 2% tidak membawa sebarang pelarasan. Bagi rumah bertanah di bawah Schedule G, pemaju hanya boleh mengenakan caj tambahan bagi lot yang lebih besar sehingga 2% daripada keluasan. Borang lama menggunakan 3% bagi unit strata.

Mengapa ukuran saya sendiri menunjukkan keluasan yang lebih kecil daripada hak milik strata?

Sempadan petak secara amnya diambil ke tengah dinding, lantai dan siling di bawah seksyen 13(3) Strata Titles Act 1985. Mengukur di dalam bilik tidak mengambil kira separuh ketebalan dinding, tiang dan saluran, jadi ia akan sentiasa menunjukkan angka yang lebih kecil.

Bolehkah saya menuntut jika unit lebih kecil daripada brosur atau unit pameran?

Biasanya tidak atas dasar itu sahaja. Pada Februari 2021, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa tribunal pembeli rumah hanya boleh memutuskan tuntutan berdasarkan terma nyata SPA, bukan berdasarkan apa yang digambarkan oleh unit pameran. Sebaliknya, bandingkan pelan SPA dan hak milik.

Bagaimana saya menuntut pelarasan harga daripada pemaju?

Tulis kepada pemaju dengan memetik klausa keluasan, bersama pelan SPA, hak milik strata dan kiraan anda. Jika pemaju tidak membayar, failkan di Tribunal for Homebuyer Claims: sehingga RM50,000 bagi setiap tuntutan, RM10 untuk memfailkan, secara amnya dalam tempoh 12 bulan dari CCC atau tamatnya tempoh liabiliti kecacatan.

Adakah pemaju mengenakan caj lebih jika unit saya didapati lebih besar?

Tidak bagi unit strata di bawah Schedule H: klausa 13(4) menyatakan pemaju tidak mendapat sebarang pelarasan jika keluasan hak milik lebih besar. Bagi lot bertanah di bawah Schedule G, pemaju hanya boleh mengenakan caj bagi tanah tambahan sehingga 2% daripada keluasan lot.

Menyemak saiz unit di JB?

Sama ada anda sudah memiliki unit atau sedang membandingkan projek baharu, hantarkan keluasan dalam SPA, keluasan dalam hak milik atau pelan lantai kepada saya. Saya akan membantu anda membandingkan angka yang setara dan menyusun dokumen anda jika tuntutan kelihatan berbaloi; tuntutan itu sendiri difailkan oleh anda, atau peguam anda. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, Schedule G baharu (klausa 14) dan H (klausa 13 dan 30), berkuat kuasa 1 Julai 2015, teks bahasa Melayu diterbitkan oleh PKNS, disemak November 2026; Schedule H (borang 2002), klausa 13, seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association, diakses November 2026; Jabatan Peguam Negara (Attorney General’s Chambers), Laws of Malaysia: Strata Titles Act 1985 (seksyen 4, 8A dan 13), Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (seksyen 16M, 16N, 16AC dan 16AD) dan Limitation Act 1953 (seksyen 6), disemak November 2026; Housing Developers (Control and Licensing) (Amendment) Act 2002 (Act A1142), seksyen 16N, seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, dikemas kini 20 Januari 2023, disemak November 2026; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (pejabat zon), dikemas kini 13 Ogos 2025; FMT, “House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”, 17 Mac 2023; Malay Mail, “Federal Court allows developer’s appeal to quash compensation awarded to Singaporean house buyer”, 10 Februari 2021

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Klausa, pelan dan kadar dalam SPA anda sendiri yang menentukan hak anda; minta peguam guaman hartanah anda menyemaknya, dan sahkan prosedur serta tarikh akhir tribunal dengan KPKT sebelum anda memfailkan.