Dinding Lembap, Jamur dan Rembesan di Rumah Malaysia: Penyebab, Perbaikan dan Siapa yang Membayar

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Dicek pada 10 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik rumah, pemberi sewa dan penyewa di Johor Bahru dan wilayah Malaysia lainnya, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok dan peserta MM2H. Jawaban singkatnya: dinding lembap (lembap), jamur (kulat) dan rembesan dinding hampir selalu berasal dari salah satu dari lima sumber: kondensasi, air hujan yang masuk melalui dinding luar atau jendela, pipa bocor di dalam dinding, air dari unit tetangga, atau kelembapan yang naik dari tanah (rising damp). Temukan sumbernya terlebih dahulu, karena masing-masing memiliki cara perbaikan yang berbeda dan pihak yang membayar pun berbeda.

Lima penyebab umum dinding lembap di rumah-rumah Malaysia

Malaysia hangat dan lembap sepanjang tahun, dan MetMalaysia memperkirakan monsun timur laut tahun ini dimulai pada 27 Oktober 2026 (The Star, Oktober 2026). Penyebab yang umum:

Penyebab	Lokasi yang biasa terlihat	Petunjuk khas
Kondensasi	Di balik lemari, plafon kamar mandi, dekat unit AC, ruangan yang tertutup	Bintik-bintik jamur hitam di permukaan; lebih parah di tempat yang udaranya tidak bergerak
Rembesan air hujan (resapan air hujan)	Dinding luar, kusen jendela, plafon lantai teratas, di bawah balkon	Lebih parah saat atau setelah hujan lebat; cat mengelupas dan garam berbentuk serbuk
Pipa bocor di dalam dinding	Dinding di sebelah kamar mandi, dapur dan pemanas air	Tetap basah saat cuaca kering; menyebar dari satu titik
Kebocoran dari tetangga	Plafon dan dinding bersama di kondominium dan rumah teres	Sejajar dengan kamar mandi, dapur atau balkon tetangga
Kelembapan naik dari tanah (rising damp)	Bagian bawah dinding lantai dasar, sering pada rumah tapak yang lebih tua	Garis bekas air di dekat lantai, plester yang terkelupas; hampir tidak berubah saat hujan

Periksa juga AC: pipa pembuangan yang tersumbat atau pipa tanpa insulasi di dalam dinding atau plafon gantung dapat membasahi plester seperti pipa bocor.

Cara mengetahui penyebab yang Anda alami

• Perhatikan cuaca. Tandai tepi bercak dengan pensil dan tuliskan tanggalnya. Jika bercak membesar setelah hujan, curigai dinding luar, jendela atau atap.
• Uji meteran. Tutup semua keran, baca meteran air, lalu periksa lagi satu jam kemudian. Jika angkanya bergerak, mungkin ada pipa tersembunyi yang bocor.
• Periksa sisi sebaliknya. Apakah di balik dinding itu ada kamar mandi, dapur tetangga atau bagian luar bangunan?
• Uji aluminium foil. Rekatkan aluminium foil dapur dengan rapat di atas bercak selama satu atau dua hari. Jika ada embun di atas foil, kemungkinan kondensasi; jika ada embun di bawahnya, kemungkinan air masuk melalui dinding.
• Panggil tenaga profesional jika belum jelas. Surveyor, insinyur dan kontraktor berpengalaman menggunakan alat ukur kelembapan dan kamera termal untuk melacak air tanpa membongkar dinding. Pastikan kontraktor mana pun terdaftar di Construction Industry Development Board (CIDB), yang diwajibkan oleh undang-undang bagi semua kontraktor (CIDB, dicek November 2026).

Simpan foto yang bertanggal: itu bukti terbaik Anda jika nanti Anda perlu meminta pengelola, pengembang, pemberi sewa atau tribunal untuk bertindak.

Apakah dinding lembap dan jamur berisiko bagi kesehatan?

Pedoman World Health Organization tahun 2009 tentang kelembapan dan jamur menemukan cukup bukti yang mengaitkan rumah yang lembap dan berjamur dengan gejala pernapasan, infeksi saluran pernapasan dan asma yang memburuk. Pedoman itu menekankan pencegahan sebagai solusi utama: pemilik harus menjaga bangunan tetap kokoh dan kering, dan penghuni harus mengatur penggunaan air dan ventilasi.

Department of Occupational Safety and Health Malaysia (DOSH, Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan) menerbitkan pedoman tentang jamur untuk tempat kerja pada 2019 yang juga berguna untuk rumah:

• Jamur tumbuh ketika kelembapan relatif terus berada di atas 70%, dan sebagian jamur dapat mulai berkecambah dalam 4 hingga 12 jam.
• Jika dibiarkan, jamur dapat menyebar dalam 24 hingga 72 jam, sehingga material basah yang belum berjamur sebaiknya dikeringkan dalam 48 jam.
• Hentikan sumber airnya dahulu, baru bersihkan. Permukaan keras dapat dibersihkan dengan sabun atau larutan deterjen; material berpori seperti karpet, papan gipsum dan insulasi yang tidak dapat dibersihkan sebaiknya dibuang dalam kantong tertutup rapat.
• Orang dengan gangguan pernapasan atau sistem kekebalan tubuh yang lemah sebaiknya tidak ikut membersihkan.

Ini informasi umum, bukan nasihat medis. Jika ada anggota keluarga yang menderita asma atau alergi, tanyakan kepada dokter Anda; setelah banjir, lihat panduan risiko banjir saya.

Perbaikan umum, menurut penyebabnya

Penyebab	Perbaikan yang biasa dilakukan	Siapa yang dihubungi
Kondensasi	Ventilasi, kipas pembuangan, celah di balik lemari, dehumidifier, memperbaiki saluran pembuangan AC	Biasanya penghuni
Rembesan air hujan	Menyegel ulang jendela, memperbaiki retakan dan sambungan, lapisan kedap air untuk bagian luar	Kondominium: pengelola; rumah tapak: kontraktor
Pipa bocor di dalam dinding	Membongkar dinding, mengganti pipa atau sambungannya, mengeringkan, memplester ulang	Tukang ledeng; di kondominium, pengelola jika pipa melayani beberapa unit
Kebocoran dari tetangga	Memperbaiki lapisan kedap air atau pipa tetangga, lalu dinding Anda	Kondominium: pengelola terlebih dahulu; rumah teres: tetangga
Kelembapan naik dari tanah (rising damp)	Memperbaiki atau menambahkan lapisan kedap lembap (damp-proof course), mengganti plester yang rusak akibat garam, memperbaiki drainase	Building surveyor atau kontraktor spesialis

Hindari mengecat bercak lembap sebelum sumbernya diperbaiki, atau menutupinya dengan lemari baru. Lihat panduan saya tentang menyewa kontraktor di JB dan izin renovasi. Menyalakan dehumidifier atau mode dry pada AC memakai listrik; panduan tagihan listrik dan air JB saya menjelaskan tarifnya.

Di kondominium: siapa yang bertanggung jawab atas dinding lembap

Berdasarkan Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata 2013, Act 757), tanggung jawab mengikuti sumber airnya.

Dinding bersama: aturan party wall

Bagian XVI dari Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 mengatur kerusakan pada party wall (dinding dua pihak): dinding antara dua unit, atau antara unit dan area bersama. Kerusakan termasuk kelembapan dan rembesan air di dinding atau di plester, panel atau papan gipsum yang menempel padanya (peraturan 65 dan 66). Peraturan 67 kemudian menerapkan prosedur kebocoran antarlantai dalam Bagian XV:

1. Laporkan secara tertulis kepada pengembang, Joint Management Body (JMB) atau Management Corporation (MC) (peraturan 56).
2. Inspeksi dalam 7 hari (peraturan 57), lalu Form 28 yang menyebutkan penyebab dan pihak yang memperbaiki dalam 5 hari (peraturan 59).
3. Perbaikan dalam 7 hari sejak Form 28 oleh pemilik yang disebutkan, atau oleh pengelola untuk area bersama seperti pipa yang melayani beberapa unit (peraturan 58, 61, 62). Jika seorang pemilik tidak berbuat apa-apa, pengelola yang memperbaiki dan menagih biayanya.
4. Akses: menolak memberi akses setelah pemberitahuan tertulis 7 hari dapat dikenai denda hingga RM50,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (peraturan 63).
5. Tidak setuju? Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan, COB) di pemerintah daerah Anda yang memutuskan (peraturan 64).

Untuk kebocoran plafon, pasal 142 dari Act tersebut menganggap air berasal dari atas kecuali dibuktikan sebaliknya; lihat panduan saya tentang air yang bocor dari unit di atas.

Dinding luar, atap dan jendela

Act tersebut mendefinisikan area bersama (common property) sebagai bagian dari pembangunan yang tidak termasuk dalam unit (parcel) mana pun dan digunakan, atau dapat digunakan, oleh dua unit atau lebih. Karena itu, dinding luar, atap dan struktur umumnya merupakan area bersama, dan JMB atau MC wajib menjaganya “dalam kondisi baik dan layak pakai” (pasal 21 untuk JMB; pasal 59 untuk MC). Air hujan yang merembes melalui dinding luar biasanya menjadi urusan pengelola, yang dibayar dari biaya pemeliharaan atau sinking fund (lihat panduan biaya pemeliharaan dan sinking fund saya).

Periksa strata plan Anda, dan perhatikan bahwa segel jendela serta perubahan yang Anda buat sendiri, misalnya balkon yang ditutup, dapat dianggap sebagai tanggung jawab Anda. Jika kerusakan timbul karena kelalaian pemilik atau penyewa atau pelanggaran by-law, pengelola dapat menagih biayanya dari pemilik tersebut (pasal 21(4)).

Jika pengelola tidak bertindak

Eskalasikan ke COB di MBJB, MBIP atau MPKu, lalu ke Strata Management Tribunal (Tribunal Pengurusan Strata), yang memeriksa klaim hingga RM250,000 (pasal 105) dengan biaya pendaftaran RM100 untuk properti hunian (KPKT, Juli 2025). Lihat panduan Strata Management Tribunal saya. Bukan nasihat hukum: konfirmasikan kasus Anda dengan COB, tribunal atau pengacara.

Rumah baru: masa tanggung jawab cacat

Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, perjanjian jual beli statutori (Schedule G untuk rumah tapak, Schedule H untuk strata) memberikan masa tanggung jawab cacat (tempoh liabiliti kecacatan) selama 24 bulan sejak serah terima kunci (vacant possession) (berlaku sejak Desember 2007). Pengembang wajib memperbaiki cacat seperti kelembapan akibat pengerjaan yang buruk dalam 30 hari sejak pemberitahuan tertulis Anda. Jika tidak, perjanjian memungkinkan Anda menyampaikan biaya perbaikan kepada pengembang secara tertulis dan, jika pengembang tetap tidak bertindak dalam 14 hari, melaksanakan pekerjaan itu sendiri dan menagih biayanya, termasuk dari dana stakeholder yang dipegang pengacara pengembang (Schedule H, klausul defect liability).

Untuk unit strata, peraturan tersebut juga membebankan kebocoran akibat pengerjaan yang buruk dalam masa tanggung jawab cacat kepada pengembang (peraturan 60). Klaim hingga RM50,000 dapat diajukan ke Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) berdasarkan pasal 16M Housing Development (Control and Licensing) Act 1966. Daftar periksa cacat saat serah terima kunci saya membahas apa yang perlu diuji, dan cacat tersembunyi setelah DLP menjelaskan pilihan Anda setelah masa itu berakhir.

Rumah tapak: tetangga, atap dan kelembapan dari tanah

• Dinding bersama rumah teres. Kelembapan yang masuk melalui dinding bersama dari kamar mandi atau taman tetangga adalah urusan antartetangga, bukan urusan pemerintah daerah. Bicarakan terlebih dahulu, lalu tuangkan secara tertulis; lihat panduan sengketa tetangga dan batas tanah saya jika buntu.
• Kebocoran atap sering pertama kali terlihat sebagai noda plafon dan jamur di lantai teratas. Periksa plafon setelah hujan lebat dan bersihkan talang sebelum musim monsun.
• Kelembapan dari tanah. Tanah, bak tanaman atau paving yang ditinggikan menempel ke dinding memperparahnya; sisakan celah. Sambungan antara bangunan tambahan dan rumah asli juga bisa dimasuki air hujan.

Penyewa dan pemberi sewa

Malaysia belum memiliki undang-undang sewa hunian yang berlaku; pada Agustus 2026 pemerintah menyatakan bahwa Residential Tenancy Bill masih dalam tahap finalisasi (Bernama). Sampai saat itu, perjanjian sewa yang menentukan siapa memperbaiki apa.

• Penyewa: laporkan dinding lembap secara tertulis disertai foto bertanggal segera setelah Anda melihatnya, dan jaga sirkulasi udara di dalam ruangan. Jamur akibat kebocoran atau cacat bangunan biasanya bukan kerusakan oleh penyewa; jamur di ruangan yang tidak pernah diangin-anginkan bisa saja dianggap demikian.
• Pemberi sewa: bertindaklah cepat. Di kondominium, Anda berurusan dengan pengelola; penyewa umumnya memerlukan izin Strata Management Tribunal untuk mengajukan klaim (pasal 107), sehingga biasanya pemiliklah yang memimpin.
• Saat masuk dan keluar: foto dinding, plafon dan bagian dalam lemari. Panduan pengembalian uang jaminan sewa saya menjelaskan potongan, dan panduan perjanjian sewa untuk pemberi sewa menunjukkan klausul perbaikan yang perlu dicantumkan.

Apakah asuransi rumah menanggung kelembapan dan rembesan?

Hanya untuk peristiwa (risiko atau peril) yang tercantum dalam polis. Polis asuransi bangunan rumah (houseowner) dan isi rumah (householder) umumnya mencantumkan peristiwa mendadak seperti pipa pecah dan tangki meluap (Insuranceinfo, situs konsumen Bank Negara Malaysia, dicek November 2026). Rembesan perlahan dan kelembapan jangka panjang tidak termasuk dalam daftar risiko tersebut, jadi tanyakan secara tertulis kepada perusahaan asuransi Anda apakah hal itu ditanggung, alih-alih berasumsi. Polis induk (master policy) kondominium, yang wajib diambil pengelola berdasarkan pasal 93 Act tersebut, menanggung bangunan, bukan barang-barang Anda. Baca isi polis Anda sendiri dan segera laporkan klaim; lihat panduan asuransi rumah saya.

Sebelum membeli: tanda-tanda yang perlu diperhatikan saat kunjungan

Tempat memeriksa	Yang perlu diperhatikan	Yang perlu ditanyakan
Plafon di bawah kamar mandi, dapur dan balkon	Noda, cat menggelembung, plafon gantung baru di satu titik	Pernahkah ada kebocoran, Form 28 atau perbaikan lapisan kedap air di unit ini atau unit di atasnya?
Dinding luar dan sudut jendela	Cat mengelupas, garam, jamur hitam di tepi jendela	Apakah makin parah saat monsun? Pernahkah pengelola memperbaiki fasad?
Dinding lantai dasar (rumah tapak)	Garis bekas air di dekat lantai, plint yang terkelupas	Pernahkah ada penanganan kelembapan dari tanah atau plester ulang?
Bagian yang baru dicat	Satu dinding atau sudut dicat dengan warna yang sedikit berbeda	Mengapa bagian ini dicat ulang?

Tanyakan kepada penjual secara tertulis tentang kebocoran sebelumnya, dan untuk kondominium bacalah notulen AGM terkait pekerjaan fasad, atap atau pipa. Panduan saya tentang inspeksi rumah subsale dan memeriksa pengelolaan kondominium memuat dokumen yang perlu diminta. Pemilik di luar negeri: lihat mengelola properti JB dari luar negeri. Pembeli asing juga perlu mencatat bahwa Johor umumnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum untuk sebagian besar rumah yang dibeli orang asing, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026; lihat halaman saya tentang harga minimum bagi orang asing di Johor).

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Kelembapan lebih bergantung pada bangunan dan perawatannya daripada kawasannya, jadi nilailah setiap rumah berdasarkan catatannya sendiri. Pasar utama JB:

• Mount Austin: kondominium dan rumah teres yang lebih baru, populer di kalangan keluarga.
• Iskandar Puteri: banyak rumah yang lebih baru, sebagian masih dalam masa tanggung jawab cacat.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah tapak lama dan baru berdampingan; periksa lantai dasar rumah yang lebih tua untuk kelembapan dari tanah.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium tepi laut dan kondominium lama di sisi timur; periksa dinding luar yang menghadap laut.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi di dekat CIQ dan stasiun RTS Link.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, atau baca kondominium vs rumah tapak vs SOHO untuk menimbang siapa yang menangani perbaikan dinding luar.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Kebocoran air dari unit di atas · Cacat tersembunyi setelah DLP · Risiko banjir di Johor Bahru · Kondominium lantai tinggi vs lantai rendah · Rumah tapak di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang membayar rembesan dinding di antara dua unit kondominium?

Pihak yang disebutkan dalam hasil inspeksi. Berdasarkan Strata Management Regulations 2015 (Bagian XVI), pengelola melakukan inspeksi dalam 7 hari, menerbitkan Form 28 yang menyebutkan penyebabnya, lalu pemilik yang disebutkan, atau pengelola untuk area bersama, melakukan perbaikan dalam 7 hari.

Apakah dinding luar kondominium saya menjadi tanggung jawab saya?

Biasanya tidak. Dinding luar dan atap umumnya merupakan area bersama berdasarkan Strata Management Act 2013, sehingga JMB atau MC yang memperbaikinya. Segel jendela dan perubahan yang Anda buat sendiri mungkin tetap menjadi tanggung jawab Anda; periksa strata plan Anda.

Apakah jamur di dinding saya berbahaya?

Pedoman WHO tahun 2009 mengaitkan rumah yang lembap dan berjamur dengan gejala pernapasan, infeksi dan asma yang memburuk. Atasi kelembapannya, bersihkan atau buang jamurnya, dan tanyakan kepada dokter tentang gangguan pernapasan apa pun. Bukan nasihat medis.

Rumah baru saya dindingnya lembap. Bisakah pengembang diwajibkan memperbaikinya?

Dalam masa tanggung jawab cacat 24 bulan sejak serah terima kunci, beri tahu pengembang secara tertulis; pengembang wajib memperbaikinya dalam 30 hari. Klaim hingga RM50,000 dapat diajukan ke Tribunal for Homebuyer Claims.

Bisakah pemberi sewa memotong biaya pembersihan jamur dari uang jaminan saya?

Tergantung pada perjanjian dan penyebabnya. Jamur akibat kebocoran atau cacat bangunan biasanya bukan kesalahan penyewa. Segera laporkan dinding lembap secara tertulis disertai foto bertanggal.

Apakah dehumidifier dapat menghentikan rembesan dinding?

Tidak. Alat itu membantu mengatasi kondensasi, tetapi air yang masuk melalui dinding dari hujan, pipa atau tetangga harus dihentikan dari sumbernya.

Ingin membeli atau menyewa rumah di Johor Bahru?

Beri tahu saya rumah mana saja yang sedang Anda pertimbangkan. Saat kunjungan, saya menunjukkan tanda-tanda rembesan dan jamur, serta menanyakan kepada penjual tentang kebocoran, perbaikan dan catatan pengelola sebelumnya sebelum Anda mengambil keputusan. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda masih di luar negeri.

Sumber: World Health Organization, WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould, 2009; DOSH (JKKP), Guidelines on Control of Molds Contamination and Remediation, 2019 (bagian 2.3, 3.1, 6.1 hingga 6.4 dan Lampiran 2), dicek November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Bagian XV dan XVI, peraturan 55 hingga 67 (salinan yang diterbitkan DBKL), berlaku sejak 1 Juni 2015, dicek November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 2 dan 21 (salinan yang diterbitkan DBKL), dicek November 2026; Act 757, pasal 142, dicek November 2026; Act 757, pasal 59, dicek November 2026; Act 757, pasal 93, dicek November 2026; Act 757, pasal 105, dicek November 2026; Act 757, pasal 107, dicek November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Juni 2018; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, Schedule H, klausul 30 (defect liability; teks tahun 2002, masanya kemudian diperpanjang menjadi 24 bulan), diterbitkan oleh National House Buyers Association, dicek November 2026; The Sunday Star, tentang masa tanggung jawab cacat 24 bulan sejak Desember 2007 (dimuat ulang oleh National House Buyers Association), 16 Desember 2007; Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), pasal 16M, dicek November 2026; CIDB, pendaftaran kontraktor (Act 520, pasal 25), dicek November 2026; Insuranceinfo (Bank Negara Malaysia), asuransi kebakaran, houseowner dan householder, dicek November 2026; Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Agustus 2026; The Star, “Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”, 23 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang dicek pada 10 November 2026, bukan nasihat hukum, medis atau teknis. Mintalah tenaga profesional berlisensi untuk memeriksa masalah kelembapan atau struktural, dan konfirmasikan hak Anda dengan Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda, tribunal atau pengacara sebelum bertindak.