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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
这份指南写给马来西亚人，以及来自新加坡、印尼、印度、中国的买家和 MM2H 参与者：无论你是在柔佛预订新项目之前想先了解停滞的房屋项目，还是你的项目已经放缓。简单来说：房屋及地方政府部（KPKT）把有问题的私人房屋项目分为延误、病态和废弃三类，而只有该部才能确认一个项目为废弃项目。持有执照的房屋项目的买家，在 Housing Development Act 下享有实际保障，但拯救需要时间，而你的房屋贷款照常计算，所以及早、冷静地采取行动很重要。
简要答案
- 三种标签：当工地进度落后原定进度10%至30%时，KPKT 视项目为延误；落后超过30%或已超过 SPA 交屋日期时，视为病态；只有经该部确认后，才算废弃。
- 规模：截至2026年6月30日，KPKT 记录马来西亚半岛有100个废弃和303个病态的私人房屋项目，废弃项目涉及14,961名买家。
- 你的钱：持有执照的房屋项目的付款会存入 Housing Development Account（HDA）；如果公司被清盘，这笔钱与发展商的其他资产分开处理。
- 你的权利：法定 SPA 规定了交屋期限和延迟交屋赔偿；Act 118 第8A条允许签订较新 SPA 的买家，在工程停顿六个月后终止合约，但须符合条件。
- 你的贷款：已发放款项的供款和利息通常会继续。及早和银行沟通；KPKT 曾为贷款重组发出支持信。
- 预防：预订之前，在 KPKT 的 TEDUH 平台查核发展商执照、准证和项目状态，并留意每期进度账单之间的间隔。
延误、病态或废弃：这些名词是什么意思
官方上，KPKT 及其国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara，JPN）把私人房屋项目（projek perumahan swasta）分为三类：
| 状态 | 采用的标准 | 对买家通常意味着什么 |
|---|---|---|
| 延误（lewat） | 工地进度落后原定进度10%至30% | 密切留意；交屋日期仍可能达成或获得延长 |
| 病态（sakit） | 落后进度超过30%，或 SPA 交屋期限已过 | 很可能延迟交屋；延迟交屋赔偿可能正在累积 |
| 废弃（terbengkalai） | 未能在 SPA 期限内完工且工程停顿六个月或以上，或发展商正在清盘或由接管人兼经理人接管；发展商书面承认无法继续；并由部长根据 Act 118 第11(1)(ca)条确认 | 拯救需要新的计划、新的资金，往往还需要新的一方来完成工程 |
法律另有一套独立的标准。Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966，Act 118）第18A条规定，持有执照的发展商废弃项目即属犯罪，并把“废弃”定义为连续停工或延误六个月或以上，或超过 SPA 中的完工期限。罚则为罚款至少 RM250,000、监禁最长三年，或两者兼施。根据第22条，董事和高级职员可被视为犯了发展商所犯的罪，除非他们能证明罪行是在未经其同意下发生，且他们已尽了应有的谨慎。
2026年有多少项目受影响？
随着一些项目获得拯救、另一些项目开始落后，数字一直在变动：
| 日期（KPKT 数字） | 延误 | 病态 | 废弃 | 报道来源 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年9月30日 | – | – | 107（15,553名买家） | RTM，2025年10月27日 |
| 2025年12月31日 | 161 | 349 | 99 | RTM，2026年1月30日 |
| 2026年6月30日 | – | 303（43,288个单位） | 100（27,998个单位，14,961名买家） | Sinar Harian / Bernama，2026年7月29日 |
- 地区：截至2026年6月30日，雪兰莪的废弃项目最多（41个），其次是吉兰丹（13个）和登嘉楼（11个）；公布的答复没有提供柔佛的数字。
- 拯救：KPKT 表示，从2023年至2026年8月，共有1,726个问题项目、199,643个单位获得复苏，其中包括37个废弃项目（Bernama，2026年10月14日）。
- 无执照发展商：Khazanah Research Institute 在2024年10月另外统计了175个由无执照发展商发展的废弃项目，影响5,760名买家，这也是查核执照很重要的原因之一。
- 柔佛：2024年2月，州房屋委员会主席表示，柔佛计划在当年解决位于麻坡、古来、新山和东甲的五个病态项目和一个废弃项目（Sinar Harian，2024年2月21日）。
常见原因包括建筑成本上涨速度超过原来的售价（KPKT 秘书长在2026年5月指出，近期涨幅约为20%至40%）、与承包商或地主的纠纷，以及现金流不足。
你作为买家已经拥有的保障
这些保障适用于受 Act 118 规管的房屋项目，即马来西亚半岛（包括柔佛）超过四个住宅单位的发展项目。它们并不以同样方式适用于店屋和办公楼等商业地契项目。
| 保障 | 作用 | 来源 |
|---|---|---|
| Housing Development Account（HDA） | 你的付款会存入一个提款受到限制的项目户口。如果发展商被清盘，这笔钱不会被视为发展商的财产。 | Act 118，第7A条 |
| 法定 SPA | 在24个月（有地住宅，Schedule G）或36个月（分层住宅，Schedule H）内交屋，延迟交屋赔偿为每年房价的10%。进度付款与发展商的建筑师或工程师认证的阶段挂钩。 | Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule G 及 Schedule H |
| 工程停顿六个月后终止合约 | 如果工程连续停顿六个月或以上，你可以终止 SPA，但须取得银行的书面同意（银行不得无理拒绝）以及 Controller of Housing 的认证。发展商必须在30天内退还所有已付款项，不计利息。 | Act 118，第8A条（适用于2012年修正案 Act A1415 生效后签订的 SPA） |
| Tribunal for Homebuyer Claims | 审理基于 SPA 的索偿，上限 RM50,000，一般须在 CCC 发出、缺陷保修期结束或 SPA 终止后12个月内提出，并力求在首次聆讯后60天内作出裁决。 | Act 118，第16M、16N及16Y条 |
| 部长权力 | 部长可以指示纠正、委任顾问、指示接管、认证项目为废弃，或指示清盘。 | Act 118，第11条 |
第8A条的退款取决于发展商有没有能力支付，而延迟交屋赔偿只是一项索偿权，不是已到手的钱。我的延迟交屋与 LAD 索偿、SPA 详解和新项目进度付款表指南有详细说明。
项目停滞时 KPKT 会做什么
- 专责小组：KPKT 于2023年1月成立的病态与废弃私人房屋项目专责小组（TFST），召集发展商、买家、银行和各机构，共同商定解决方案（RTM，2026年1月30日）。
- 拯救方（“白武士”）：大多数复苏项目都依靠私人发展商或承包商接手，检查结构，并以现时价格重新估算剩余工程的成本；银行通常需要有信用的一方，才会发放被冻结的融资（The Star，2026年9月27日）。
- 政府复苏拨款：少数项目通过 JPN 和州房屋局，以公款获得复苏。截至2025年11月已花费 RM267.5 million，2026年的拨款为 RM25.84 million，用于九个项目。只有房价在 RM300,000 或以下、售出超过50%且实际进度超过70%的项目才符合资格，复苏需时一至五年（RTM，2025年11月20日）。
- 拯救项目的印花税：2027年财政预算案建议，从2027年1月1日至2030年12月31日，拯救发展商或承包商与原买家之间的贷款协议和转名文件，全额豁免印花税，但须取得 KPKT 的认证（The Star，2026年11月1日）。在宪报公布之前，请把它当作建议看待。
- 加强执法：2025年10月，KPKT 表示计划把违规的发展商和董事列入黑名单，措施包括禁止出国、不发新执照及冻结 HDA（RTM，2025年10月27日）。
- 新法律：取代 Act 118、并把监管范围扩大到部分商业发展项目的 Real Property Development Act，在2026年7月已进入最后起草阶段，但尚未公布提呈日期（Bernama，2026年7月31日）。截至2026年11月，在 SPA 之前加入购买选择权（option-to-purchase）步骤，以及“先建后售”（order to build）模式，仍在研究之中。
项目停滞期间的房屋贷款
一般资讯，并非财务意见；请向你的银行确认。
- 贷款不会自动暂停。银行按阶段发放款项，即使房子尚未完工，你仍须就已发放的款额支付利息，之后还要支付全额供款（The Star，2026年11月1日）。
- 询问贷款重组。2023年2月，部长表示 JPN 会发出支持信，让问题项目的买家在要求银行重组贷款时使用（The Edge Malaysia，2023年2月16日）。银行是否以及如何重组，由银行自行决定。
- 不要直接停止供款。漏缴供款会导致拖欠和迟付费用。如果手头紧，由 Bank Negara Malaysia 设立的信贷辅导机构 AKPK 提供辅导和债务重组协助，不收费。请看我的房贷供款拖欠指南。
- 终止合约需要银行同意。第8A条规定须取得银行的书面同意；问清楚退款会如何用于你的贷款。
- 查看你的保险。询问你的保险公司，如果 SPA 被终止或贷款重组，MRTA 或 MLTA 保单会受到什么影响。请看MRTA 与 MLTA 比较。
预订之前及施工期间的警讯
预订之前
- 没有执照或广告与销售准证（APDL）编号，或编号与 KPKT 的 TEDUH 平台不符。
- 该项目或该集团较早的项目在 TEDUH 上显示为延误、病态或废弃。
- 没有可以参观的已完工项目。
- 商业地契项目没有法定 Schedule H SPA 或 HDA。请看商业地契服务式公寓。
我的预订新项目前如何查核发展商逐步指南详细讲解这些查核，而售楼处清单则列出当天应该问的问题。
签约之后
- 进度账单之间相隔很久。每张账单都对应一个已认证的阶段。如果按进度表本应有新账单，却几个月都没有，就要问清楚原因。
- 工地冷清。工人减少、起重机不动、材料没有运到。亲自去看，或请人发送带日期的照片。
- TEDUH 显示的进度落后于你已被收费的阶段，或出现你未获通知的延期。
- 发展商沉默不语，连简单的问题也不回答。
如果你的项目已经停滞：该怎么做
一般资讯，并非法律意见；关于你自己的 SPA，请咨询律师。
- 查核官方状态。在 TEDUH 上查询项目，记下它被列为延误、病态还是废弃，以及日期。
- 整理文件。SPA、订金收据、每一张进度账单和收据、贷款批准信和贷款协议、保险单，以及发展商发出的所有信件和信息。
- 写信给发展商。询问工程进度、延误原因和修订后的完工日期。
- 联系 KPKT。通过 TEDUH 向 JPN 投诉，并询问项目是否已交由专责小组处理，以及是否可以取得支持信。
- 和银行沟通。在漏缴任何供款之前说明情况，并询问银行有哪些方案。
- 联系其他买家。买家组织可以共同聘请一位律师，并以统一的声音与 KPKT 沟通。
- 就你的选择寻求法律意见。选择可能包括等待拯救、根据第8A条终止合约、在 Tribunal for Homebuyer Claims 或法庭提出延迟交屋赔偿索偿，或在发展商被清盘时向清盘人提出索偿。
- 小心新的付款要求。如果有人要求你付钱让项目“重新启动”，请先向 KPKT 和你的律师确认。我的房地产诈骗指南有更多说明。
拯救条款可能会改变完工日期、规格或付款；任何新协议都要和你的律师一起细读。拿到钥匙时，使用我的交屋与缺陷检查清单，并查核CCC。
外国买家须额外注意的事项
- 同样的保障，额外的步骤。Act 118 也保障你。你的购买还需要取得柔佛州政府的批准，而外国人一般只能购买 RM1 million 起的柔佛住宅产业，指定区域有一些例外（New Straits Times，2026年4月）。请看柔佛外国人最低购屋价格与配额。
- 退款以令吉支付，所以请保留一个马来西亚银行户口。请看从海外支付柔佛房产款项。
- 在海外处理事务。保留所有文件的副本，并考虑聘请律师或通过授权书出席你无法参加的会议。我的不必飞来也能买新山房产指南讲解如何在海外签约和付款。
- 现房可以消除建筑风险。如果你因工作调动、孩子上学或 MM2H 需要确定性，现房可能更适合你。至于 MM2H，签证方面我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合，房产方面由我负责；批准与否由有关当局决定。请看MM2H 房产支援。
如果你在意这一点，可以在哪里买
如果你担心建筑风险，可以先从已完工或接近完工的房子开始，或选择通过上述查核的新项目：
- 靠近长堤的新山现房：付款前可以亲自检查的现房。
- 新项目与二手房比较：风险和成本有何不同。
- 新山新项目：目前推出的项目，可逐一用上述方法查核。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
- Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道一带。
- Mount Austin：成熟的家庭区，有公寓和有地住宅。
更多柔佛生活指南：买房前查核发展商 · 延迟交屋与 LAD · 订金退还 · 地契查册与私人禁制
常见问题
马来西亚的废弃房屋项目是什么？
它是经 KPKT 确认为废弃的私人房屋项目，通常是因为工程停顿六个月或以上并超过 SPA 期限，或发展商正在清盘，并由部长根据 Act 118 第11(1)(ca)条认证。落后进度超过30%的项目称为病态项目。
马来西亚有多少个废弃房屋项目？
截至2026年6月30日，KPKT 记录马来西亚半岛有100个废弃和303个病态的私人房屋项目，废弃项目涉及14,961名买家。废弃项目最多的是雪兰莪，其次是吉兰丹和登嘉楼。
如果项目被废弃，我还要继续缴付房屋贷款吗？
通常要。你与银行的贷款协议继续有效，你须就已发放给发展商的款额支付利息。及早和银行讨论贷款重组，并询问 KPKT 是否可以取得支持信。
如果发展商停工，我可以取消 SPA 吗？
根据 Act 118 第8A条，在2012年修正案之后签订 SPA 的买家，如果工程连续停顿六个月或以上，在取得银行书面同意及 Controller of Housing 认证后，可以终止合约。发展商必须在30天内退还已付款项，不计利息。
马来西亚的废弃房屋项目由谁拯救？
KPKT 的专责小组负责协调拯救工作。大多数由私人拯救发展商或承包商完成；少数低价项目则通过国家房屋局和州房屋局，以政府资金复苏。
买房前如何查核项目是否病态或废弃？
在 KPKT 的 TEDUH 平台上搜索发展商和项目，平台会显示执照、广告与销售准证、进度，以及任何延误、病态或废弃状态。也要去看看发展商已完工的项目和工地本身。
想在预订前先查核项目？
把项目名称和地区发给我。我会在 TEDUH 上查核它的状态和发展商记录，看看发展商在新山已完成的项目，并告诉你在付任何钱之前应向律师确认哪些事项。如果你的项目停滞了，而你在此期间需要一个住处，我可以帮你找出租房或现房单位。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：The Star，“Abandoned projects: No easy fix”，2026年11月1日；Sinar Harian（Bernama），KPKT 关于截至2026年6月病态与废弃项目的书面答复，2026年7月29日；Bernama，KPKT 截至2026年8月的复苏数字，2026年10月14日；Berita RTM，截至2025年12月31日的 TFST 数字，2026年1月30日；Berita RTM，KPKT 加强对违规发展商的执法，2025年10月27日；Berita RTM，RM267.5 million 用于复苏废弃房屋项目，2025年11月20日；Khazanah Research Institute，“Abandoned Housing: An Unfinished Dream”，2024年12月23日；Bernama，KPKT 秘书长谈建筑成本与废弃项目，2026年5月15日；The Star，“Malaysia needs more white knights”，2026年9月27日；The Edge Malaysia，问题项目买家可凭政府支持信申请贷款重组，2023年2月16日；Bernama，Real Property Development Act 进入最后起草阶段，2026年7月31日；Sinar Harian，柔佛病态与废弃项目将于2024年解决，2024年2月21日；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第3、7A、8A、11、16M、16N、16Y、18A及22条，修订后文本，2026年11月查阅；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule G，第23条款，National House Buyers Association 发布，2026年11月查阅；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，第4及26条款，National House Buyers Association 发布，2026年11月查阅；KPKT / Jabatan Perumahan Negara，TEDUH 平台，2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，“Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”，2006年4月17日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。项目状态、数字和规定会改变；采取行动前，请向 KPKT、你的银行、你的保险公司和律师确认。