马来西亚租客不交租怎么办（2026）：柔佛房东逐步指南

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

本指南写给新山的房东，包括住在新加坡、印尼、印度、中国或其他地方的业主，他们的租客已经停止交租。简短回答：先发书面提醒，再发正式的催缴通知书（notice of demand）；只按租约允许的方式动用押金；如果仍然无效，就上法庭追讨欠租，必要时再申请收回房产。截至2026年11月，马来西亚仍没有生效的住宅租赁法令（Residential Tenancy Act），所以你不能换锁或切断水电来逼租客搬走；只有法庭才能下这样的命令。

2026年11月的法律状况

2026年8月4日，房屋部副部长在上议院（Dewan Negara）表示，住宅租赁法案（Residential Tenancy Bill，Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman）仍在最后定稿阶段，其目标之一是提供更快、成本更低的租赁纠纷解决方式（Bernama）。截至2026年11月初，我没有找到该法案已提呈的报道，所以目前还没有租赁仲裁庭。在此之前，欠租问题按现行法律处理：

• Contracts Act 1950 与你的租约。你能执行的租金、到期日、迟缴费、押金规定和终止条款，就是你白纸黑字写下的那些。
• Specific Relief Act 1950 第7条。租约已结束而占用者仍不搬走时，业主只能通过法庭程序向其收回房产。
• Distress Act 1951。允许房东向法庭申请扣押令，扣押并变卖租客的动产以追讨欠租。
• Civil Law Act 1956 第28(4)条。租约结束后仍逾期占用的租客，房东可选择向其收取逾期占用期间的双倍租金（或双倍价值）。
• Stamp Act 1949 第52条。未盖印花的协议在缴清印花税及任何罚款之前，不能被接纳为证据。
• Limitation Act 1953 第6条。基于合约的索偿，一般须在诉因产生后六年内提出。

以上为一般资讯，并非法律意见。在终止租约、扣留押金或展开法庭诉讼之前，请就你的租约和具体情况咨询马来西亚律师。

租金停了怎么办：逐步说明

1. 先查清楚。确认款项确实没有到账，并重读租金、迟缴费和终止条款。
2. 先沟通，再书面记录。先发一则友善的讯息，然后发出注明日期的书面提醒，列明欠款金额、到期日和付款方式。
3. 任何还款安排都要书面约定，列明日期和金额，并注明这不代表你放弃任何权利。
4. 发出正式的催缴通知书。通常由律师以挂号信和电邮发出，给出期限，并说明若欠租未清，你可按租约终止租赁。
5. 决定：追讨钱、收回单位，还是两者兼顾。小额索偿、民事索偿、扣押令或收回房产诉讼，详见下文。
6. 如果决定终止，就要按规矩终止。严格按照租约中的通知步骤办理。跳过任何一步的终止都可能被挑战。
7. 如果租客搬走，按家具清单检查，拍下注明日期的照片，并以书面结算押金。

从第一天起保留书面记录

你需要：已盖印花的租约及其印花证书、已签署的家具清单、租金账目（到期日、已付金额）、银行结单、每一份提醒及催缴通知书的副本连同送达证明，以及讯息截图。

动用保证押金

马来西亚没有法律规定租赁押金的数额。Malay Mail 在2026年7月形容为标准做法的常见模式是：两个月租金作保证押金、一个月预付租金，以及半个月作水电押金：月租 RM2,000 时，前期约需 RM7,000。

问题	通常由什么决定
我可以从保证押金中扣除欠租吗？	在租约结束时通常可以，前提是租约把欠租列为可扣除项目。
我可以在租期中途动用押金吗？	只有在租约允许的情况下才可以，而且许多租约规定租客之后须补足押金。
租客可以把押金当作最后几个月的租金吗？	如果租约写明不可以，就不行。每一份租约都应写上这一句。
水电押金呢？	留作最后的电费、水费和排污费账单；只扣除账单显示的金额。

退还余额时，请提供列明每一项扣除的明细，附上收据或报价单。更多关于押金和条款的内容，见我的新山房东租约指南。

你的法律途径

途径	能为你争取什么	在哪里	注意事项
小额索偿程序	欠款判决，最高 RM5,000	推事庭（Magistrates’ Court）	Rules of Court 2012 的 Order 93。只限个人；双方一般不请律师出庭；不得上诉。
追讨欠租与赔偿的民事索偿	金额较大的判决，连同利息和讼费	按金额在推事庭、地庭（Sessions Court）或高等法院	通常须聘请律师。可与收回房产的索偿合并提出。
扣押令（writ of distress）	在租赁处所扣押并变卖租客的物品	法庭，以单方面（ex parte）申请	Distress Act 1951：最多12个完整月份的欠租；部分物品获豁免。
收回房产诉讼	下令交还单位的法庭命令，以收回房产令（writ of possession）执行	法庭	迁出逾期不走租客的唯一合法途径（Specific Relief Act 1950，第7条）。
逾期占用的双倍租金	租约结束后的额外赔偿	在法庭诉讼中一并索偿	Civil Law Act 1956 第28(4)条，由房东选择。

根据 Council of ASEAN Chief Justices 对马来西亚法院的介绍，地庭（Sessions Court）审理超过 RM100,000、最高 RM1 million 的民事索偿，以及不设金额上限的房东与租客纠纷和扣押事项。费用和所需时间视案件以及租客是否抗辩而定，所以请先向你的律师索取估算。

小额索偿：最高 RM5,000，无需律师

对于小额欠款，例如扣除押金后仍欠一两个月租金，小额索偿程序（tuntutan kecil）是最简单的途径。正如 Malay Mail 在2025年2月所解释，索偿额不得超过 RM5,000，由推事审理，双方自行出庭，判决为最终判决。判决后若仍不付款，可以强制执行，例如扣押并变卖财物。提交申请前，请向新山推事庭登记处查核现行上限和提交步骤；另须注意，公司房东不能使用这一途径。

扣押令：扣押物品抵租

根据 Distress Act 1951 第5条，房东或获书面授权的代理，可向法官或登记官申请扣押令。它涵盖申请前紧接的最多十二个完整月份的租金；若租客仍在占用或其物品仍留在单位内，即使租约已结束仍可使用。第8条豁免某些物品，包括必需的衣物和床上用品。执行扣押的是执达员，而不是房东。它只适用于租金，不适用于水电账单；而在附家具的单位中，大部分物品可能是你自己的，所以它较适合自己拥有贵重物品的租客。

收回单位

如果租客既不付钱也不搬走，你要先按租约允许的方式终止租赁，然后同时起诉要求收回房产和追讨欠租。法庭判准收回房产后，由法庭人员执行收回房产令。Civil Law Act 1956 第28(4)条也允许你就租客在租约结束后逾期占用的期间索取双倍租金；请询问你的律师是否适用于你的情况。

不该做的事

自行采取行动，可能让你的欠租索偿变成别人对你的索偿：

• 不要换锁，也不要停用门禁卡来把租客挡在门外。
• 不要切断电力或水供来向租客施压。
• 不要自行搬走或扣留租客的物品；为追讨租金而扣押物品，须凭法庭的扣押令执行。
• 不要在未按租约规定发出通知的情况下进入，真正的紧急情况除外。

原因在于 Specific Relief Act 1950 第7(2)条：租约一旦结束，就只能通过法庭收回房产。如果租客明显已弃租（已交还钥匙、物品已搬走），请把证据记录下来，并在重新出租前咨询律师。

预防：筛选租客与租约

预防比追讨容易。在接受租客之前，请索取：

• 身份证明：马来西亚人提供 MyKad；外国人提供护照及有效准证。根据 Immigration Act 1959/63 第55E条，把房子租给没有有效准证的人，业主或占用者即属违法（Daily Express 法庭报道，2024年4月）。
• 付款能力：雇佣信和最近的薪水单；若租给公司，则须提供公司注册文件和获授权签署人。
• 过往记录：前任房东的联络方式；在申请人书面同意下，可向注册信用报告机构索取信用报告。
• 住户：所有将入住者的姓名和身份证明。

条款	欠租时为什么重要
租金到期日、收款账户、迟缴费	界定租客何时违约，以及须额外缴付多少。
违约与终止	欠租多少天后你可以终止租约，以及须发出什么通知。
押金扣除	允许你把押金用于抵扣欠租；写明押金不是最后一个月的租金。
追讨费用	若法庭同意，允许你索取追讨欠租的合理律师费。
通知地址	一个电邮地址和一个邮寄地址，让租客不能声称没收到催缴通知书。
家具清单附表	作为租约结束时扣除费用的屋况证据。

按时为租约盖印花

根据 LHDN 2026年6月30日的指南，租约印花税为：租期一年或以下，每年租金每 RM250 征 RM1；一至三年则征 RM3。所以月租 RM2,000、租期一年，印花税为 RM96。请在签署后30天内通过 MyTax 上 LHDN 的 e-Duti Setem 盖印花。逾期盖印花的罚款为：三个月内取 RM50 或印花税10%的较高者，之后取 RM100 或20%的较高者（LHDN，2026年5月）。未盖印花的租约之后仍可连同罚款补盖，但应在发生纠纷之前办理，而不是在纠纷期间。

如果你人在海外

距离会让每一步都变慢，所以要在问题出现之前做好安排。

• 以书面委任代表。Distress Act 允许获书面授权的代理提出申请，授权书也可能被接受。我的授权书指南介绍了如何在海外签署授权书并在马来西亚存放登记。
• 通知书和任何索偿都交由马来西亚律师处理。你留在海外时，律师可以代你行事。小额索偿途径要求双方亲自出庭，所以请先就你的情况询问法庭。
• 让租金有迹可循。租金须存入你名下的账户，绝不要以现金交给第三方。在 LPPEH 名册上查核任何中介的注册。
• 规划日常管理。我的从海外管理新山房产指南涵盖巡查、维修和账单。

税务：欠租与追讨费用

来自马来西亚房产的租金须在马来西亚缴税，LHDN 对非居民个人按30%统一税率征税，且没有个人减免。LHDN 关于房地产出租收入的 Public Ruling No. 12/2018，把租金收取费用以及为追讨租金而产生的法律费用，列为可从非业务租金收入中扣除的开支（第8.2(d)段）。该裁定并未说明从未收到的租金如何处理，所以请保留记录，并咨询税务顾问或 LHDN。请参阅我的租金收入税务指南。以上并非税务意见。

当欠下的租金原本用来供房贷

在你追讨租客期间，你的房贷、管理费、地税和门牌税仍然照样到期。如果房贷开始拖欠，请及早与你的银行沟通；我的拖欠房贷指南说明了各种选择。也要继续缴付管理费和偿债基金。

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

稳定的租赁需求，能让租约出问题时更容易重新出租。以下地区吸引新加坡通勤族、家庭、学生和本地上班族。

• JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。另请参阅RTS Link 车站附近的住宅。
• Mount Austin：家庭、学校和咖啡馆，有公寓也有有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah 与 Molek：靠近购物中心的成熟社区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道。
• Skudai、Tampoi 与 Kempas：Universiti Teknologi Malaysia 周边，有学生和上班族的需求。
• Permas Jaya 与 Senibong：东区公寓，租金适中。

在我的新山房产地图上比较各区，并参阅我的柔佛房产出租和出租给新加坡通勤族指南。

更多柔佛生活指南：新山房东租约 · 在新山购买有租客的房产 · 新山房屋保险 · 外国人在新山租房

常见问题

在马来西亚，租客不交租我可以怎么做？

先发书面提醒，再发附有期限的正式催缴通知书。如果仍然无效，你可以起诉追讨欠租（最高 RM5,000 的小额索偿，或民事索偿），根据 Distress Act 1951 申请扣押令，并终止租约、向法庭申请收回房产令。

租客不交租，房东可以换锁或切断水电吗？

不可以。根据 Specific Relief Act 1950 第7(2)条，租约结束后仍不搬走的租客，只能通过法庭程序迁出。把租客锁在门外、切断电力或水供，或拿走租客的物品，都可能让房东面对索偿。

我可以用保证押金抵扣欠租吗？

在租约结束时通常可以，前提是租约把欠租列为可扣除项目。能否在租期中途动用，取决于你的租约。请向租客提供列明各项扣除的明细。

在马来西亚小额索偿庭最多可以追讨多少？

根据2025年2月的报道，按 Rules of Court 2012 的 Order 93，最高为 RM5,000。案件由推事审理，个人自行出庭，判决为最终判决。请向法庭登记处查核现行上限。

追讨欠租的扣押令是什么？

根据 Distress Act 1951 发出的法庭令状，允许执达员在租赁处所扣押并变卖租客的动产，以追讨申请前最多12个完整月份的欠租。部分物品获豁免，例如必需的衣物和床上用品。

2026年马来西亚有住宅租赁法令或租赁仲裁庭吗？

还没有。2026年8月，房屋部表示住宅租赁法案（Residential Tenancy Bill）仍在最后定稿阶段，截至2026年11月初也没有提呈的报道。纠纷须交由民事法庭处理。

需要为你的新山房子找可靠的租客吗？

告诉我项目、单位类型、家具配置以及何时可迎接新租客。我可以提供附近目前的叫租、为单位做推广，并在你决定之前查核申请人的文件和准证。至于欠租、通知书和法庭诉讼，请交由马来西亚律师处理。你也可以预约，若身在海外，可预约Zoom 咨询。

资料来源：Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Sinar Daily, “Govt finalises Residential Tenancy Bill to protect tenants”，2026年8月4日；Specific Relief Act 1950（Act 137），第7条，Laws of Malaysia 法令文本，2026年11月查阅；Distress Act 1951（Act 255），第2、5、6及8条，Laws of Malaysia 法令文本（截至2006年1月1日的重印本），2026年11月查阅；Civil Law Act 1956（Act 67），第28条，Laws of Malaysia 法令文本，2026年11月查阅；Stamp Act 1949（Act 378），第52条，Laws of Malaysia 法令文本，2026年11月查阅；Limitation Act 1953（Act 254），第6条，Laws of Malaysia 法令文本，2026年11月查阅；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93, Rules of Court 2012），2025年2月28日；Council of ASEAN Chief Justices, Malaysia: Sessions Court jurisdiction，2026年11月查阅；Malay Mail，关于租赁押金与租客查核，2026年7月12日；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，印花税罚款与盖印花期限，2026年5月13日更新；LHDN, Public Rulings（No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018年12月19日），2026年11月查阅；Chartered Tax Institute of Malaysia，Public Ruling No. 12/2018 摘要，2019年12月23日；LHDN, Who is taxable（非居民个人），2026年11月查阅；Daily Express，Immigration Act 第55E(1)条案件，2024年4月26日；LPPEH，房地产中介与谈判员公开名册，2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或税务意见。欠租、终止租约或法庭诉讼，请交由马来西亚律师处理。法律、法庭规则和印花税规定会有变动；在采取行动之前，请向法庭登记处、LHDN 和你的律师确认。