Penipuan Properti di Johor Bahru (2026): Cara Mengenalinya dan Melindungi Uang Anda

10 tahun di bidang properti Malaysia · Johor Bahru & Kuala Lumpur · Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 4 November 2026 · English · 中文 · Bahasa Melayu

Panduan ini untuk pembeli dan penyewa dari Singapura, Indonesia, India, China, dan negara lain yang ingin menyewa atau membeli di Johor Bahru dengan aman. Jawaban singkatnya: sebagian besar penipuan properti di JB berakhir dengan Anda membayar ke rekening yang salah. Cek agennya di daftar Board of Valuers (LPPEH) dan proyeknya di portal TEDUH milik KPKT, konfirmasikan setiap rekening dengan pengacara Anda lewat telepon, dan bayar hanya ke Housing Development Account milik pengembang atau ke rekening pengacara atau stakeholder. Jika Anda sudah telanjur membayar, segera hubungi 997 dan bank Anda.

Mengapa pembeli dari luar negeri menjadi sasaran

Pembeli dari luar negeri sering berurusan dengan orang yang belum pernah mereka temui dan mengirim uang dalam jumlah besar lintas negara, persis yang dicari penipu. Konten penipuan daring terus bertambah: Malaysian Communications and Multimedia Commission (MCMC) menghapus 98,503 konten terkait penipuan pada 2025, naik dari 63,652 pada 2024, dan 43,618 pada kuartal pertama 2026, menurut Wakil Menteri Komunikasi pada April 2026. Pengecekan utama di bawah ini gratis dan bisa dilakukan secara daring.

Listing sewa dan jual palsu

Listing palsu memakai ulang foto asli, memasang harga murah, lalu menambahkan tekanan: ada peminat lain, pemiliknya di luar negeri, deposit kecil bisa mengamankan unitnya. The Star melaporkan pada Mei 2026 tentang penipuan sewa di mana orang yang mengaku sebagai agen memungut deposit untuk unit yang tidak berhak mereka sewakan.

• Terlalu murah adalah tanda bahaya. Bandingkan dengan unit serupa di gedung yang sama. Panduan sewa saya menemukan harga sewa yang ditawarkan untuk kondominium 2 kamar tidur sebagian besar antara RM1,500 dan RM2,500 per bulan pada awal November 2026.
• Tidak ada deposit sebelum survei. Lihat unitnya secara langsung, atau lewat video call live di mana Anda yang menentukan apa yang ditunjukkan kamera.
• Cek fotonya. Foto yang sama di beberapa listing dengan kontak berbeda biasanya berarti listing salinan.
• Cek kepemilikannya. Mintalah tagihan pajak penilaian (assessment) atau quit rent terbaru atas nama pemilik. Untuk pembelian, pencarian sertifikat tanah (land search) oleh pengacara Anda mengonfirmasi pemilik terdaftar.

Penjualan juga bisa dipalsukan. Pada April 2026, polisi Kulai menyatakan sebuah perusahaan kehilangan sekitar RM1.34 juta setelah membayar deposit untuk transaksi tanah seluas 80 hektare yang tidak pernah diizinkan oleh pemilik tanahnya. Land search dan kontak langsung dengan pemilik terdaftar, melalui pengacara Anda, bisa mencegah hal ini.

Deposit yang dibayar ke rekening pribadi

Pembelian properti di Malaysia sudah dilengkapi rekening yang terlindungi. Gunakanlah:

• Proyek baru: Housing Development Account (HDA). Berdasarkan Housing Development Act, pembayaran pembeli masuk ke HDA terpisah untuk proyek tersebut, bukan ke rekening umum pengembang. Penarikan dana dibatasi untuk proyek itu, dan KPKT dapat membekukan rekeningnya jika dana disalahgunakan. HDA tercantum di SPA dan progress bill Anda.
• Rumah subsale: rekening pengacara atau stakeholder. Earnest deposit biasanya dipegang oleh agensi atau pengacara sebagai stakeholder, dan sisanya dibayar ke rekening klien pengacara Anda.
• Booking fee dan deposit sewa: ke rekening pengembang, pemilik, atau rekening perusahaan agensi terdaftar, dengan tanda terima resmi.

Asosiasi properti sejak lama menyarankan agar deposit dibayar ke rekening milik klien sendiri, bukan pihak ketiga. Jika ada yang meminta Anda mengirim uang pembelian ke perorangan, berhenti dan telepon pengacara Anda. Alur pembayaran lengkapnya ada di panduan saya tentang membayar properti Johor dari luar negeri.

“Agen” yang tidak terdaftar

Agen properti diatur oleh Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, LPPEH). Situs resminya adalah lppeh.gov.my, dan daftar publiknya bisa dicari di search.lppeh.gov.my.

Tanda	Kepanjangan	Artinya
REA	Registered Estate Agent	Memenuhi syarat untuk menjalankan praktik agen properti dan bertanggung jawab atas sebuah firma agensi
PEA	Probationary Estate Agent	Sedang menuju registrasi penuh, di bawah pengawasan
REN	Real Estate Negotiator	Memasarkan, menunjukkan unit, dan bernegosiasi, tetapi hanya di bawah satu firma terdaftar

Cara mengecek REN, PEA, atau REA

1. Minta tanda pengenal dan nomornya. Banyak tanda pengenal memiliki kode QR yang membuka profil orang tersebut.
2. Cari di search.lppeh.gov.my. Pastikan nama dan fotonya cocok dan registrasinya aktif.
3. Cek firmanya dengan fitur pencarian firma di portal tersebut, lalu telepon agensinya di nomor dari situs resminya untuk memastikan orang itu bekerja di sana.
4. Mundurlah jika ada yang tidak cocok.

Siapa yang boleh memungut komisi agen

Berdasarkan Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242), hanya agen properti terdaftar yang memiliki izin praktik yang boleh menjalankan usaha agen properti. Berpraktik tanpa registrasi dapat dikenai denda hingga RM300,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya, dan orang yang tidak terdaftar tidak bisa menagih komisi melalui pengadilan. REN dan PEA bekerja di bawah firma terdaftar, jadi komisi agen seharusnya ditagih oleh dan dibayar kepada firma tersebut, bukan kepada negosiator secara pribadi. “Konsultan” yang memungut komisi tanpa firma terdaftar di belakangnya tidak berhak atas komisi itu.

Proyek tanpa izin iklan KPKT atau lisensi pengembang

Pengembang yang menjual rumah secara inden (off-plan) memerlukan lisensi pengembang serta izin iklan dan penjualan dari kementerian perumahan (KPKT). Portal TEDUH milik kementerian, yang dikelola National Housing Department (JPN), memungkinkan siapa pun mengeceknya. Pada September 2026, KPKT kembali mengimbau pembeli untuk mengecek sebelum membeli, dan menyebutkan TEDUH telah mencatat lebih dari 45 juta kunjungan sejak 2017.

1. Buka teduh.kpkt.gov.my atau aplikasi TEDUH dan cari berdasarkan nama proyek atau pengembang.
2. Pastikan lisensi pengembang dan APDL (Advertising Permit and Developer’s Licence) ada, masih berlaku, dan sesuai dengan proyeknya.
3. Cek harga jual yang disetujui dan status proyek, termasuk apakah proyeknya tertunda, bermasalah, atau terbengkalai.
4. Bandingkan dengan brosur, formulir pemesanan, dan SPA. Jika nama pengembang, izin, atau harganya berbeda, tanyakan alasannya sebelum membayar.

“Pre-launch” tanpa nomor izin adalah alasan untuk menunggu. Saya hanya menampilkan proyek inden yang memiliki izin iklan yang berlaku; halaman saya tentang cara saya memverifikasi proyek (dalam bahasa Inggris) mencantumkan pengecekannya.

Rekening bank palsu dan email yang diretas

Business email compromise (BEC) adalah penipuan yang paling saya khawatirkan bagi pembeli dari luar negeri, karena semua hal lainnya bisa saja asli. Pelaku membobol akun email atau membuat alamat yang mirip, memantau percakapan, lalu mengirim pesan saat waktu pembayaran: pengacara atau pengembang “telah mengganti bank”, dengan rekening baru dan faktur berkop surat tiruan. Dalam kasus tahun 2023 di luar sektor properti, Commercial Crime Investigation Department (CCID) kepolisian dan Bank Negara berhasil menahan lebih dari RM28 juta agar tidak keluar dari Malaysia setelah sebuah perusahaan membayar ke rekening “baru” yang dikirim lewat email atas nama pemasoknya.

• Anggap setiap perubahan rekening sebagai hal yang mencurigakan. HDA dan rekening klien pengacara jarang berubah di tengah proses pembelian.
• Telepon sebelum setiap transfer di nomor dari situs resmi firma tersebut, bukan dari pesannya, dan bacakan kembali nomor rekeningnya.
• Cek nama rekeningnya sesuai dengan pengembang, HDA proyek, atau firma hukum di SPA atau tagihan Anda, dan periksa rekening baru di Semak Mule.
• Lindungi email Anda sendiri dengan autentikasi dua faktor.

Skema janji pendapatan sewa dan land banking: tanda-tanda bahaya

Tawaran pendapatan tetap selama bertahun-tahun, atau kavling tanah yang “pasti” naik nilainya, adalah tanda bahaya. Sikapi dengan kecurigaan ekstra.

• Pendapatan yang dijanjikan bisa jadi uang Anda sendiri. Biayanya sering sudah dimasukkan ke dalam harga yang lebih tinggi (EdgeProp, Januari 2026).
• Janji itu berakhir. Setelah masa janji selesai, harga sewa pasar yang sebenarnya bisa jauh lebih rendah, dan pembeli berikutnya akan menilai unit berdasarkan angka itu.
• Nilainya hanya sebaik pihak yang membayar. Jika perusahaan yang membayar Anda bangkrut, kontraknya mungkin tidak bisa mengembalikan uang Anda.
• Land banking memecah tanah kosong atau lahan pertanian menjadi kavling kecil yang dijual dengan janji perubahan zonasi. UK Financial Conduct Authority memperingatkan bahwa persetujuan itu sering tidak pernah datang, sehingga kavlingnya nyaris tidak bernilai, dan korban kemudian bisa diincar dengan tawaran “pemulihan dana”. The Star melaporkan pada 2014 bahwa kebangkrutan satu perusahaan land banking luar negeri merugikan investor Malaysia sekitar RM76.5 juta.

Nilailah sebuah rumah dari sewa yang bisa diperolehnya di pasar terbuka. Untuk tanah, mintalah pengacara melakukan pencarian atas sertifikat, kategori, dan syarat-syaratnya, dan cek setiap perusahaan yang menawarkan imbal hasil investasi di Financial Consumer Alert List milik Bank Negara.

Tanah cadangan Melayu dan lot Bumiputera: jebakan bagi warga asing

Sebagian properti tidak boleh dijual secara sah kepada warga asing, apa pun kata penjualnya:

• Tanah cadangan Melayu (Malay reserve land) dicadangkan berdasarkan hukum negara bagian. Warga asing tidak bisa membelinya.
• Lot Bumiputera, yaitu unit yang dialokasikan untuk pembeli Bumiputera dalam suatu pengembangan, tertutup bagi warga asing.
• Rumah murah yang ditetapkan negara bagian juga tertutup bagi warga asing.
• Batas harga: warga asing umumnya hanya bisa membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zona tertentu (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan harga minimum bagi warga asing di Johor.

Jebakannya adalah tawaran untuk mengakali aturan ini dengan nominee (pinjam nama), perjanjian sampingan, atau surat kuasa. Pembatasan tersebut tidak bisa dihindari dengan cara ini: Anda tidak akan memiliki kepemilikan yang terdaftar dan bisa kehilangan uang sekaligus rumahnya. Land search oleh pengacara menunjukkan status tanah sebelum Anda menandatangani, dan alat cek can a foreigner buy it? (dalam bahasa Inggris) adalah langkah awal yang cepat.

Peniruan identitas secara daring dan dengan AI

Penipu mengkloning halaman media sosial pengembang, membuat akun WhatsApp dengan foto agen, dan kini memakai AI untuk memalsukan wajah dan suara. Pada Februari 2026, polisi Johor menyatakan sedang menyelidiki akun TikTok yang memakai AI untuk meniru wajah dan suara seorang anggota dewan eksekutif negara bagian guna mempromosikan program bantuan yang tidak ada.

• Datangi sumbernya: hubungi pengembang, firma hukum, atau agensi melalui situs resminya atau nomor yang Anda temukan sendiri.
• Jangan percaya pesan “nomor baru”, terutama menjelang pembayaran.
• Wajah yang dikenal di video bukan bukti. Tutup teleponnya dan hubungi kembali di nomor yang Anda ketahui.
• Tidak ada yang bisa menjanjikan persetujuan visa. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan persetujuannya diputuskan oleh pihak berwenang; lihat dukungan properti MM2H.

Nomor WhatsApp bisnis saya adalah +60 16-341 6299, dan saya tidak akan pernah meminta Anda membayar uang pembelian kepada saya secara pribadi.

Ke mana melaporkan penipuan properti

Kecepatan itu penting, karena bank terkadang bisa membekukan uang sebelum dipindahkan lebih lanjut.

Siapa	Untuk apa	Kontak resmi
National Scam Response Centre (NSRC)	Uang yang baru saja ditransfer ke penipu	Hubungi 997, setiap hari, 24 jam
Bank Anda	Menghentikan atau melacak transfer	Hotline resmi bank
Royal Malaysia Police	Laporan polisi	Kantor polisi terdekat
CCID Kepolisian	Informasi tentang kejahatan komersial	CCID Infoline 013-211 1222 (hanya WhatsApp dan SMS)
Semak Mule (kepolisian)	Mengecek rekening, nomor telepon, atau perusahaan sebelum membayar	semakmule.rmp.gov.my
Bank Negara Malaysia (BNM)	Skema investasi atau penghimpunan dana yang tidak berizin	BNMLINK 1-300-88-5465 (Senin–Jumat, 9am–5pm); formulir e-LINK di bnmlink.bnm.gov.my; daftar peringatan di bnm.gov.my/fca
KPKT (National Housing Department)	Pengaduan tentang pengembang dan proyek perumahan	Fitur pengaduan di teduh.kpkt.gov.my
Board of Valuers (LPPEH)	Agen tidak terdaftar atau pelanggaran oleh agen terdaftar	Melalui situs resmi Board, lppeh.gov.my

997 adalah nomor Malaysia. Jika Anda berada di luar negeri, segera hubungi bank Anda sendiri, laporkan juga ke polisi setempat, dan beri tahu pengacara Anda di Malaysia. Simpan setiap pesan dan bukti transfer. Hingga Maret 2026, hampir satu dari sepuluh pengecekan di Semak Mule cocok dengan laporan penipuan (New Straits Times), jadi cek dulu sebelum Anda membayar.

Daftar periksa sebelum Anda membayar apa pun

1. Saya sudah melihat unitnya secara langsung atau lewat video call live yang saya kendalikan.
2. Harga atau sewanya sejalan dengan unit serupa di gedung tersebut.
3. Agennya aktif di search.lppeh.gov.my dan firmanya sudah mengonfirmasi lewat telepon.
4. Untuk proyek baru, TEDUH menunjukkan lisensi pengembang dan APDL yang berlaku untuk proyek ini.
5. Pemiliknya sudah dikonfirmasi lewat land search atau tagihan pajak penilaian terbaru.
6. Penerima pembayarannya adalah HDA, rekening perusahaan agensi, atau rekening pengacara, bukan perorangan.
7. Saya sudah menelepon pengacara saya di nomor yang saya temukan sendiri untuk mengonfirmasi rekeningnya, dan tidak ada yang “berubah”.
8. Saya sudah mengecek setiap rekening atau nomor telepon baru di Semak Mule.
9. Tidak ada yang menawarkan janji pendapatan, skema nominee, lot tanah cadangan atau Bumiputera, atau persetujuan visa.
10. Saya akan mendapatkan tanda terima resmi dan menyimpan salinan semuanya.

Panduan saya tentang langkah hukum membeli properti di Johor (dalam bahasa Inggris) menunjukkan di tahap mana setiap pengecekan dilakukan dalam proses pembelian.

Pilihan lokasi membeli jika hal ini penting bagi Anda

Setiap area memiliki listing asli dan palsu, jadi pengecekannya lebih penting daripada lokasinya. Rumah siap huni yang bisa Anda inspeksi dan cek sertifikatnya, atau proyek baru yang izinnya sudah Anda periksa, menurunkan risikonya.

• Rumah siap huni dekat Causeway dan JB Sentral dan Bukit Chagar: rumah yang bisa Anda lihat dan verifikasi sekarang.
• Proyek baru di Johor Bahru: proyek yang dicantumkan beserta rincian izinnya.
• Iskandar Puteri dan Mount Austin: banyak stok subsale untuk membandingkan harga.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.
• Forest City: zona MM2H SEZ/SFZ, di mana pengecekan sertifikat dan aturan pembeli asing sangat penting.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, atau rencanakan perjalanan survei properti dari Singapura (dalam bahasa Inggris).

Panduan tinggal di Johor lainnya: Membayar properti JB dari luar negeri · Menyewa rumah di JB sebagai warga asing · Mengelola properti JB dari luar negeri · Cara saya memverifikasi proyek

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana cara mengecek apakah agen properti di Malaysia terdaftar?

Cari nomor REN, PEA, atau REA-nya di portal Board of Valuers (LPPEH) di search.lppeh.gov.my. Pastikan statusnya aktif dan fotonya cocok, lalu telepon firmanya di nomor dari situs resminya.

Bagaimana cara mengecek apakah proyek perumahan di Johor sudah disetujui?

Cari proyek atau pengembangnya di portal TEDUH milik KPKT, teduh.kpkt.gov.my. Portal ini menampilkan lisensi pengembang, APDL, harga jual yang disetujui, dan apakah proyeknya tertunda atau terbengkalai.

Ke mana saya harus membayar deposit untuk properti di JB?

Untuk proyek baru, ke Housing Development Account proyek yang tercantum di SPA atau tagihan Anda. Untuk subsale, ke stakeholder yang disebut dalam surat penawaran atau ke rekening klien pengacara Anda. Jangan pernah ke rekening pribadi, dan konfirmasikan lebih dulu lewat telepon dengan pengacara Anda.

Bisakah warga asing membeli tanah cadangan Melayu atau lot Bumiputera di Johor?

Tidak. Warga asing tidak bisa membeli tanah cadangan Melayu atau lot Bumiputera, dan skema nominee atau perjanjian sampingan tidak bisa mengakali aturan ini. Land search oleh pengacara menunjukkan statusnya sebelum Anda menandatangani.

Apakah janji pendapatan sewa tetap merupakan tanda bahaya?

Anggaplah sebagai tanda bahaya. Biayanya sering sudah dimasukkan ke dalam harga yang lebih tinggi, pembayarannya berakhir setelah periode tertentu, dan semuanya bergantung pada perusahaan yang membayarnya.

Apa yang harus saya lakukan jika sudah membayar penipu properti di Malaysia?

Segera hubungi National Scam Response Centre di 997, hubungi bank Anda, dan buat laporan polisi. Jika Anda berada di luar negeri, hubungi juga bank Anda sendiri dan polisi setempat. Simpan semua pesan dan bukti transfer.

Ingin pendapat kedua sebelum membayar?

Kirimkan listing, proyek, atau permintaan pembayaran yang Anda ragukan. Saya akan mengecek apa yang tercantum di daftar LPPEH dan TEDUH, menjelaskan kepada siapa setiap pembayaran seharusnya ditujukan, dan menyarankan pertanyaan untuk pengacara Anda. Anda juga bisa membuat janji temu untuk survei di JB, atau memesan konsultasi Zoom jika Anda di luar negeri.

Sumber: Malay Mail, angka penipuan dari polisi Johor untuk Januari hingga September 2026, 18 Oktober 2026; The Star, “Scam posts surge sharply as AI misuse escalates”, 27 April 2026; The Star, “Rental scams running rampant”, 24 Mei 2026; The Star, transaksi tanah palsu yang diselidiki polisi Kulai, 3 April 2026; iProperty, tentang audit KPKT dan Housing Development Account, diakses November 2026; EdgeProp, asosiasi mengimbau konsumen melaporkan calo ilegal, 17 Maret 2020; PropertyGuru, apa itu LPPEH (BOVAEA), diakses November 2026; PropertyGuru, cara mengecek nomor REN atau REA, diakses November 2026; list.my, penjelasan REN, PEA, dan REA, diakses November 2026; Speedhome, cara memverifikasi nomor REN, diakses November 2026; Malay Mail, KPKT mengimbau pembeli mengecek TEDUH, 7 September 2026; RinggitPlus, cara mengecek proyek perumahan di TEDUH, 8 September 2026; Malay Mail, polisi menggagalkan transfer RM28 juta dari penipuan email bisnis, 10 Juli 2023; EdgeProp (artikel bermerek), tentang properti dengan janji pendapatan, 20 Januari 2026; UK Financial Conduct Authority, penipuan investasi land banking, diperbarui 19 Januari 2026; The Star, “Are all real estate investments for real?”, 20 September 2014; iProperty, aturan dan batas harga bagi pembeli asing, diakses November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, polisi Johor menyelidiki peniruan identitas dengan AI di media sosial, 24 Februari 2026; MyGOV, hotline NSRC 997, diperbarui 21 Oktober 2026; The Star, Bukit Aman meluncurkan CCID Infoline, 16 April 2019; RinggitPlus, tentang portal Semak Mule, 6 November 2025; New Straits Times, “10pc of Semak Mule queries show positive scam hits”, 25 Maret 2026; Bank Negara Malaysia, pembaruan Financial Consumer Alert List, 3 Agustus 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 4 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Panduan ini menjelaskan pola penipuan yang umum dan tidak merujuk pada perusahaan atau orang tertentu. Rincian kontak dan aturan dapat berubah; konfirmasikan dengan lembaga yang disebutkan, bank, dan pengacara Anda sebelum membayar.