Bandar Tiram，乌鲁地南 · 分期完工，包括2024年 · 二手房
Bandar Tiram
JLG Land 位于乌鲁地南的永久地契城镇，距新山市中心东北约 20 公里，以门禁社区形式发展，主要为双层排屋。本页涵盖已完工的阶段，例如 Nigella（144 间排屋，预定2024年完工）、Verbena 和 Bandar Tiram 3。
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解答区
Bandar Tiram 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
Bandar Tiram
由 JLG Land Berhad（Johor Corporation 集团）发展；Nigella 和 Verbena 等阶段登记在其子公司 Advance Development Sdn Bhd 名下。本页只涵盖已完工阶段
地址
Jalan Tiram 1/1, 81800 乌鲁地南
位于新山与哥打丁宜之间，沿 Jalan Kota Tinggi（PropertyGuru、JLG Land）
地契
永久地契
JLG Land 准证页面（Nigella）和 PropertyGuru
面积
记录不一
2019年销售展厅开幕时为 1,082 英亩（The Iskandarian）；PropertyGuru 上约为 1,560 英亩
已完工
分阶段
Nigella 的准证显示预定2024年8月完工，PropertyGuru 列为2024年完工；PropertyGuru 列出 Bandar Tiram 3 排屋为2026年。较新的阶段仍在建设中，本页未涵盖
住宅
以 2 层排屋为主
通常为4房3浴；Bandar Tiram 3 建筑面积约 1,541–1,800 平方尺
外国买家
按所见价格，没有符合条件的单位
叫价远低于 RM100万；Nigella 的土地附有不得转让给非公民的限制
为何选择这个地点
买家在 Bandar Tiram 需要权衡的四件事
位于新山东北边缘的永久地契门禁式排屋城镇。以下是它的优点，以及需要留意的地方。
永久地契有地住宅
已完工阶段主要为双层排屋，地段为 18 × 70 尺和 20 × 70 尺，一般有四间卧室。
门禁社区
PropertyGuru 描述各阶段为门禁及有保安看守的社区，Verbena 期列出 24 小时保安、外围围篱、会所和跑步径。
向北和向东的道路连接
JLG Land 指城镇位于 Jalan Kota Tinggi 和 Senai–Desaru Expressway 旁；PropertyGuru 估计到 Hospital Sultan Ismail 约 12 分钟车程。
需要权衡的：距离与供应量
这里距新山市中心约 20 公里，租赁需求比市区弱，附近仍有新阶段在建设中。挂牌不多，出价前请多比较几个。
项目概况
Bandar Tiram 深度解读
JLG Land 发展的永久地契门禁社区城镇，2019年随销售展厅开幕推出，整个城镇规划有绿地。
设施
依据 PropertyGuru 对城镇和 Verbena 期的描述；设施因阶段而异。
保安
门禁式住宅
- 门禁及保安看守的阶段
- 外围围栏
- 24 小时保安（Verbena）
户外
绿地
- 森林公园
- 慢跑道
- 雨水花园
- 自行车道
住户
共享空间
- 会所（Verbena）
项目目前进度
户型
Bandar Tiram 全部 2 种户型
典型面积来自 PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月。PropertyGuru 给出的 Nigella 面积约 1,400 平方尺，与地段面积相同，因此请在地契或买卖合约（SPA）上确认建筑面积。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
图片
Bandar Tiram 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
Bandar Tiram 的位置
Jalan Tiram 1/1, Bandar Tiram, 81800 乌鲁地南, 柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 镇区 | 未找到可用数据 | 已查阅 EdgeProp，2026年10月 |
| 原始准证价格 Nigella，144 间排屋（2022年） | RM617,100 – RM746,500 | JLG Land 准证页面，2026年10月 |
| 叫价 Bandar Tiram 3，2层排屋 | 约 RM568,000 起 · 每平方尺 RM366–529 · 3 个挂牌 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫价 Verbena，2层排屋 | 约每平方尺 RM168–366 · 4 个挂牌 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
| 叫租 Bandar Tiram 3，整栋房屋 | 每月约 RM1,800 起 · 2 个挂牌 | PropertyGuru 楼盘页面，2026年10月 |
2026年10月在 EdgeProp 上未找到成交数据。准证行是 Nigella 期于2022年申报的价格区间，并非现今价值。买卖和租赁行是2026年10月在 PropertyGuru 上所见的叫价，挂牌极少，且每平方尺价格范围很宽，因此仅供粗略参考。
过往记录
关于 JLG Land Berhad
Bandar Tiram 由 JLG Land Berhad 发展，该公司前称 Johor Land Berhad（JLand），是 Johor Corporation 集团的产业部门。
Nigella 和 Verbena 等阶段登记在其子公司 Advance Development Sdn Bhd 名下。该集团也发展了 Bandar Dato’ Onn。
据 The Iskandarian 报道，2019年销售展厅开幕时，该城镇面积为 1,082 英亩，总发展价值约 RM26亿。
周边环境
Bandar Tiram 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- Perhentian Bas dan Kereta Sewa Ulu Tiram~1.9 km
🛍️ 购物中心
- Desa Mall~5.5 km
🎓 学校
- Madrasah Alattas Alarabiah Johor~500 m
- Sekolah Kebangsaan Ulu Tiram~1.6 km
- 智南华小~1.9 km
🏥 医院
- KLINIK PERGIGIAN CEMERLANG~6.3 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 1,400 至 1,800 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 有地房产：请检查地契、朝向，以及房子是否有需要批准图则的扩建。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM620,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM620,000 | RM620,000 |
| 首期 | RM62,000 | RM186,000 |
| 贷款额 | RM558,000 | RM434,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM12,600 | RM49,600 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM2,790 | RM2,170 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM8,046 | RM8,046 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM7,376 | RM5,859 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM92,812 | RM251,675 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
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常见问题
有哪些住宅和面积？
已完工阶段主要为永久地契双层排屋，4房3浴。PropertyGuru 给出 Bandar Tiram 3 的地段为 18 × 70 尺和 20 × 70 尺，建筑面积约 1,541 至 1,800 平方尺。Nigella 期在2022年的准证上有 144 间排屋。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格至少 RM100万 的住宅房产，并须获得州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛州向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准；自2026年1月1日起，转让给外国人的印花税统一为8%。土著保留单位、廉价和可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋均不对外国人开放。Bandar Tiram 已完工的房屋主要为双层排屋，叫价远低于 RM100万，且 JLG Land 对 Nigella 期的准证记录注明，未经州政府批准不得转让给非公民，因此实际上所见出售的已完工房屋都不符合条件。请使用外国人可以买吗？查核具体单位。
房屋租金是多少？
出租挂牌很少。2026年10月 PropertyGuru 显示 Bandar Tiram 3 的整栋双层排屋月租约 RM1,800 起。
Bandar Tiram 的房屋价格多少？
Bandar Tiram 3 双层排屋叫价约 RM568,000 起（PropertyGuru，2026年10月），租金约每月 RM1,800 起。Bandar Tiram 是 JLG Land 在乌鲁地南发展的永久地契城镇。
Bandar Tiram 价格多少？
Bandar Tiram是JLG Land在新山乌鲁地南的永久地契城镇，以双层排屋为主。根据PropertyGuru（2026年10月），Bandar Tiram 3的双层排屋挂牌价约RM56.8万起，月租约RM1,800起。
Bandar Tiram 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 Madrasah Alattas Alarabiah Johor (~500 m), Sekolah Kebangsaan Ulu Tiram (~1.6 km), 智南华小 (~1.9 km)。距离为直线距离。
Bandar Tiram 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 Perhentian Bas dan Kereta Sewa Ulu Tiram (~1.9 km)。
Bandar Tiram 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 KLINIK PERGIGIAN CEMERLANG (~6.3 km)，最近的购物中心是 Desa Mall (~5.5 km)。
在 Bandar Tiram 买房需要准备多少现金？
以 RM620,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM5,859，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM92,812（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
获取 Bandar Tiram 目前的价格表和可售单位
价格会变动，好单位先售完。告诉我您的预算，以及是自住还是出租，我会发给您合适的单位，而不是一份通用册子。
买房、卖房或租房：一次沟通，没有任何义务。