Bolehkah warga asing membeli hartanah di Malaysia?

Malaysia ialah antara segelintir negara di rantau ini yang membenarkan warga asing memiliki hartanah pegangan bebas dan pajakan atas nama sendiri. Namun, setiap negeri menetapkan peraturannya sendiri, dan peraturan itu berubah. Berikut cara ia berfungsi, dan perkara yang saya semak sebelum anda membuat sebarang komitmen.

Mencari di luar Johor? Bandingkan peraturan pembeli asing mengikut negeri di Malaysia mengikut negeri, atau tapis setiap projek di laman ini dalam Semua projek.

1. Setiap negeri menetapkan harga minimum tersendiri

Pembeli asing hanya boleh membeli di atas harga minimum tertentu, dan harga minimum itu bergantung pada negeri — dan kadangkala daerah serta jenis hartanah. Harga minimum semasa adalah antara kira-kira RM500,000 di sesetengah kawasan (seperti tanah besar Pulau Pinang) hingga RM1 juta di Kuala Lumpur dan RM2 juta atau lebih bagi sesetengah hartanah bertanah di Selangor.

Di Johor, harga minimum yang biasa digunakan ialah RM1 juta bagi hartanah strata, dengan harga minimum lebih tinggi bagi sesetengah hartanah bertanah. Sesetengah zon pernah mempunyai pengecualian tersendiri bagi unit baharu daripada pemaju.

2. Anda memerlukan kebenaran negeri — dan biasanya membayar levi

Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan kelulusan bertulis daripada pihak berkuasa negeri di bawah Kanun Tanah Negara. Peguam anda memohonnya selepas anda menandatangani perjanjian. Ia biasanya mengambil masa beberapa minggu hingga beberapa bulan, dan jualan tidak boleh disempurnakan sehingga kelulusan diberikan.

Kebanyakan negeri mengenakan levi bagi kelulusan ini. Johor mengumumkan pada Jun 2025 bahawa levinya akan dinaikkan daripada 2% (minimum RM20,000) kepada 3% daripada harga (minimum RM30,000).

3. Apa yang tidak boleh dibeli oleh warga asing

• Tanah Rizab Melayu
• Unit yang diperuntukkan kepada pembeli Bumiputera
• Perumahan kos rendah dan mampu milik
• Kebanyakan tanah pertanian

Sesetengah negeri menambah sekatan tersendiri di atas senarai ini. Jika sesuatu unit termasuk dalam salah satu kategori ini, ia tidak akan diluluskan walau apa pun dokumen yang disediakan — jadi inilah perkara pertama yang saya semak.

4. Kos tambahan selain harga

• Duti setem atas pindah milik: kadar rata 8% daripada harga bagi individu asing dan syarikat milik asing mulai 1 Januari 2026 (penduduk tetap Malaysia dikecualikan). Rakyat Malaysia membayar mengikut skala berperingkat 1–4%.
• Levi kebenaran negeri: ditetapkan oleh setiap negeri (lihat di atas).
• Duti setem atas perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman, jika anda meminjam.
• Yuran guaman bagi jualan dan, jika anda meminjam, bagi pinjaman.
• Cukai apabila anda menjual (RPGT): bagi individu yang bukan warganegara atau penduduk tetap, 30% daripada keuntungan jika dijual dalam tempoh lima tahun, dan 10% mulai tahun keenam dan seterusnya.

5. Perkara yang saya semak untuk anda sebelum anda membuat komitmen

• Sama ada unit itu melepasi harga minimum negeri semasa dan tidak tertakluk kepada sekatan
• Jumlah kos termasuk duti setem 8%, levi dan yuran — bukan harga sahaja
• Pegangan (pegangan bebas atau pajakan) dan baki tahun pajakan
• Sama ada pembiayaan realistik untuk anda sebagai pembeli asing
• Bagaimana hartanah itu akan diwarisi oleh keluarga anda — lihat panduan saya tentang wasiat untuk hartanah di Malaysia

Sumber

• KPMG Malaysia — Sorotan cukai Bajet 2026: duti setem
• Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) — Kadar RPGT
• The Star — Johor naikkan levi atas hartanah yang dibeli oleh pihak asing (18 Jun 2025)
• Global Law Experts (Viknesh & Yap) — Panduan membeli hartanah kediaman di Malaysia untuk warga asing

Peraturan, kadar dan polisi bank berubah. Panduan ini ialah maklumat umum yang disemak pada 24 September 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan — sahkan kedudukan semasa bagi pembelian anda sendiri dengan peguam atau penasihat cukai.

← Semua panduan