Ini untuk rakyat Singapura yang tinggal di flat HDB, merancang membeli BTO (flat baharu HDB yang dibina mengikut tempahan) atau EC (kondominium eksekutif), atau sudah memiliki hartanah persendirian, dan sedang memikirkan rumah di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: memiliki hartanah JB tidak menjejaskan kiraan ABSD (duti setem tambahan pembeli Singapura) anda di Singapura, tetapi ia boleh menghalang anda membeli flat HDB bersubsidi atau EC, dan anda tidak boleh menggunakan CPF (Kumpulan Wang Simpanan Pusat Singapura) untuk membayarnya. Butiran di bawah datang daripada halaman HDB, IRAS (lembaga hasil dalam negeri Singapura) dan Lembaga CPF yang saya semak bulan ini.
Sekilas pandang
| Situasi anda | Maksud hartanah JB bagi anda |
|---|---|
| Pemilik HDB, MOP (tempoh penghunian minimum) belum dipenuhi | Anda tidak boleh memperoleh hartanah kediaman persendirian, di dalam atau di luar negara, sehingga MOP dipenuhi. |
| Pemilik HDB, MOP sudah dipenuhi, sekurang-kurangnya seorang pemilik ialah warganegara | Anda boleh membeli dan mengekalkan flat anda. HDB tidak menetapkan had bilangan hartanah persendirian. |
| Pemilik HDB, semua pemilik ialah penduduk tetap (PR) | Halaman HDB mewajibkan flat dijual dalam tempoh enam bulan selepas membeli hartanah persendirian di Singapura. Semak dengan HDB sebelum membeli di luar negara. |
| Merancang flat HDB baharu, flat jualan semula Plus atau Prime, flat jualan semula dengan geran perumahan CPF, atau pinjaman HDB | Tiada sesiapa dalam permohonan boleh memiliki hartanah persendirian tempatan atau luar negara, dan sebarang pelupusan mesti berlaku sekurang-kurangnya 30 bulan sebelum anda memohon. |
| Merancang flat jualan semula tanpa subsidi | Peraturan larangan pemilikan yang sama, dengan tempoh menunggu 15 bulan selepas pelupusan. |
| Merancang EC daripada pemaju | Tiada hartanah persendirian tempatan atau luar negara, dan tempoh menunggu 30 bulan selepas pelupusan. |
| Membeli lagi hartanah Singapura kemudian | Rumah di luar negara tidak dimasukkan dalam kiraan ABSD. |
Peraturan HDB: hartanah luar negara dikira sama seperti hartanah tempatan
Inilah bahagian yang sering mengejutkan orang. HDB menganggap kondominium di Johor Bahru sama seperti kondominium di Singapura. Halaman kelayakannya menyatakan semua pemohon dan penghuni yang disenaraikan untuk surat HDB Flat Eligibility (HFE) tidak boleh memiliki atau mempunyai kepentingan dalam mana-mana hartanah kediaman persendirian tempatan atau luar negara, sama ada sudah siap atau masih dalam pembinaan.
Jika anda telah menjualnya, terdapat tempoh menunggu, dikira dari tarikh penyempurnaan sah jualan tersebut:
- 30 bulan sebelum memohon flat baharu daripada HDB, flat jualan semula Plus atau Prime, flat jualan semula Standard dengan geran perumahan CPF, atau pinjaman perumahan HDB.
- 15 bulan sebelum memohon flat jualan semula Standard tanpa subsidi, dengan atau tanpa Proximity Housing Grant.
- Contoh HDB sendiri: hartanah yang dijual pada 1 Julai 2024 membolehkan isi rumah membeli flat jualan semula tanpa subsidi mulai 1 Oktober 2025, tetapi flat baharu hanya mulai 1 Januari 2027.
Bagi kondominium eksekutif, halaman kelayakan EC HDB mempunyai dua peraturan yang sama: tiada hartanah kediaman persendirian tempatan atau luar negara, dan tiada pelupusan dalam tempoh 30 bulan terakhir. Dalam jawapan bertulis pada 2024, Kementerian Pembangunan Negara mengesahkan tempoh menunggu terpakai kepada pemilik rumah tempatan dan luar negara, dan menyatakan HDB menilai kes mendesak secara individu. Sesetengah warga emas berumur 55 tahun ke atas mendapat pengecualian, dengan syarat hartanah persendirian itu dijual dalam tempoh enam bulan.
Ingat, peraturan ini meliputi semua orang yang disenaraikan dalam permohonan. Jika tunang anda atau ibu bapa yang disenaraikan sebagai penghuni memiliki unit di JB, isi rumah anda turut terjejas.
Sudah tinggal di flat HDB? MOP yang menentukan
Halaman HDB tentang memperoleh hartanah persendirian menyatakan anda dan pasangan tidak boleh memperoleh hartanah kediaman persendirian, di dalam atau di luar negara, sebelum tempoh penghunian minimum (MOP) flat anda dipenuhi. Ini termasuk melaksanakan opsyen atau menandatangani perjanjian jualan dalam tempoh MOP. MOP ialah lima tahun bagi kebanyakan flat, sepuluh tahun bagi flat Plus dan Prime, dan 20 tahun bagi flat Fresh Start.
Selepas MOP, isi rumah dengan sekurang-kurangnya seorang pemilik warganegara boleh membeli hartanah persendirian dan mengekalkan flat, dan HDB tidak menetapkan had bilangan. Jika semua pemilik ialah PR, HDB mewajibkan flat dijual dalam tempoh enam bulan selepas membeli hartanah persendirian di Singapura. Halaman yang saya baca merangka peraturan itu berdasarkan hartanah Singapura, jadi jika semua pemilik dalam isi rumah anda ialah PR, tanya HDB secara bertulis sebelum anda membeli di JB.
ABSD: hartanah JB tidak dikira
Halaman ABSD IRAS menyatakan hanya hartanah kediaman di Singapura dimasukkan dalam kiraan, dan semua hartanah kediaman di luar Singapura dikecualikan. Kementerian Kewangan menyatakan perkara yang sama ketika ABSD bermula pada 2011. Jadi, warganegara yang memiliki satu flat HDB dan satu kondominium di JB masih dikira membeli hartanah Singapura kedua, bukan ketiga, dan kadar ABSD yang disenaraikan oleh IRAS untuk itu ialah 20%.
Sebaliknya juga benar. Membeli di JB tidak mencetuskan ABSD Singapura, kerana ABSD ialah duti setem Singapura ke atas hartanah Singapura. Sebaliknya, anda akan membayar duti setem dan yuran guaman Malaysia.
CPF tidak boleh digunakan
Halaman perumahan Lembaga CPF menyatakan simpanan Akaun Biasa (Ordinary Account) boleh digunakan untuk flat HDB atau hartanah kediaman persendirian di Singapura, jadi pembelian di JB perlu dibiayai dengan tunai atau pinjaman Malaysia. Lembaga CPF juga menyatakan hartanah asing tidak boleh digunakan untuk mengeluarkan sebahagian simpanan Akaun Persaraan (Retirement Account) anda, kerana hartanah itu mesti berada di Singapura. Artikel saya tentang CPF dan hartanah JB menerangkan perkara ini dengan lebih terperinci.
Cukai ke atas sewa daripada hartanah JB
Di Singapura, panduan e-Tax IRAS tentang pendapatan bersumber asing (edisi kelima, Januari 2026) menyatakan pendapatan bersumber asing yang diterima di Singapura oleh individu pemastautin telah dikecualikan sejak 1 Januari 2004, kecuali pendapatan yang diterima melalui perkongsian Singapura. Oleh itu, bagi kebanyakan pemilik individu, sewa daripada unit JB yang dibawa pulang ke Singapura tidak dicukai sekali lagi di Singapura.
Cukai Malaysia tetap terpakai di Malaysia. Sebagai bukan pemastautin, anda memfailkan cukai dengan LHDN dan membayar cukai ke atas sewa bersih di sana. Saya menerangkan kadar dan potongannya dalam artikel cukai pendapatan sewa saya.
Sebelum anda membeli: senarai semak
Jika anda memiliki flat HDB:
- Semak tarikh sebenar MOP anda tamat di My HDBPage. Jangan tandatangani borang tempahan atau perjanjian jual beli (SPA) sebelum tarikh itu.
- Jika semua pemilik ialah PR, dapatkan jawapan HDB secara bertulis terlebih dahulu.
- Rancang wang tunai anda: CPF tidak boleh digunakan, dan bank Malaysia memberi pinjaman mengikut terma mereka sendiri.
Jika anda merancang membeli BTO, EC atau flat jualan semula dengan geran:
- Membeli di JB sekarang, atau meletakkan nama ahli keluarga dalam hakmilik, boleh melewatkan flat anda bertahun-tahun.
- Jika anda sudah memiliki hartanah di JB, kira mundur dari tarikh permohonan sasaran anda: jualan itu mesti disempurnakan secara sah sekurang-kurangnya 30 bulan sebelumnya.
- Semak semua orang yang akan disenaraikan sebagai penghuni, bukan anda sahaja.
Jika anda memiliki hartanah persendirian di Singapura:
- Rumah di JB tidak menambah kiraan ABSD anda, tetapi ia juga tidak memulihkan kelayakan HDB anda.
- Ambil perhatian harga minimum yang dikenakan kepada warga asing di Johor: lihat harga minimum dan kuota warga asing di Johor.
- Buat wasiat Malaysia untuk hartanah itu: lihat artikel saya tentang harta pusaka merentasi kedua-dua negara.
Untuk proses pembelian secara keseluruhan, mulakan dengan panduan saya untuk pembeli Singapura.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya sama ada anda memiliki flat HDB, bila MOP anda tamat dan apa rancangan anda seterusnya, dan saya akan kongsikan apa yang saya tahu serta soalan yang perlu diajukan kepada HDB.
Jika anda ingin melihat unit secara langsung, saya boleh berjumpa anda di JB Sentral pada hujung minggu dan membawa anda melihat-lihat: lihat halaman lawatan hartanah hujung minggu saya.
Sumber: HDB, “Flat and grant eligibility: Couples and Families”, diakses Oktober 2026; HDB, “Executive Condominium: Eligibility”, diakses Oktober 2026; HDB, “Acquiring Private Property”, diakses Oktober 2026; Ministry of National Development, “Written answer on the wait-out period for owners who have recently disposed of overseas property”, Februari 2024; IRAS, “Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)”, diakses Oktober 2026; Ministry of Finance, “Additional Buyer’s Stamp Duty for a Stable and Sustainable Property Market”, Disember 2011; IRAS, “e-Tax Guide: Tax Exemption for Foreign-Sourced Income (Fifth Edition)”, Januari 2026; CPF Board, “Using your CPF to buy a property under the Housing Scheme”, diakses Oktober 2026; CPF Board, “Can I set aside my Full Retirement Sum with a mixture of property and cash if I own a foreign property?”, diakses Oktober 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.