Cara Membaca Penyata Pinjaman Perumahan di Malaysia (2026): Faedah, Prinsipal, SBR dan Tunggakan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik rumah di Johor Bahru, sama ada rakyat Malaysia atau warga asing, yang membuka penyata pinjaman perumahan mereka tetapi kurang pasti maksud angka-angkanya. Jawapan ringkasnya: setiap ansuran dibahagikan antara faedah, yang dikira atas baki yang masih anda hutang, dan prinsipal, yang mengurangkan baki tersebut. Pada tahun-tahun awal, kebanyakan wang pergi kepada faedah. Kadar bagi pinjaman kadar terapung ialah kadar rujukan bank (SBR bagi pinjaman sejak Ogos 2022) campur spread tetap anda, jadi ia berubah apabila Bank Negara Malaysia mengubah OPR, yang berada pada 2.75% selepas mesyuarat 5 November 2026. Maklumat am sahaja, bukan nasihat kewangan atau cukai.

Apa yang biasanya ditunjukkan dalam penyata pinjaman perumahan

Setiap bank menyusun penyatanya secara berbeza, dan ada yang hanya menunjukkan butiran penuh dalam talian atau atas permintaan. Namun, item yang sama muncul dalam hampir semuanya. Surat tawaran dan helaian pendedahan produk (PDS) yang anda terima sebelum menandatangani menerangkan terma di sebalik setiap baris, jadi letakkan dokumen itu di sebelah penyata semasa kali pertama anda membacanya (lihat panduan saya tentang surat tawaran bank).

Baris dalam penyata	Maksudnya	Apa yang perlu disemak
Jumlah / had pinjaman	Jumlah keseluruhan yang diluluskan, termasuk premium insurans atau yuran guaman yang dibiayai ke dalam pinjaman.	Sepadan dengan surat tawaran.
Jumlah yang telah dikeluarkan (disbursed)	Berapa banyak yang sebenarnya telah dibayar oleh bank. Penting bagi projek baharu yang masih dalam pembinaan.	Sepadan dengan bil kemajuan yang telah dibayar setakat ini.
Prinsipal tertunggak (baki)	Jumlah yang masih anda hutang, sebelum faedah yang terakru sejak tarikh caj terakhir.	Berkurang setiap bulan mengikut jadual bayaran balik biasa.
Kadar faedah / kadar efektif	Kadar rujukan campur spread anda, contohnya SBR + 1.25%.	Spread itu sama seperti dalam kontrak anda; kadar rujukan sepadan dengan kadar yang diterbitkan oleh bank.
Ansuran	Jumlah bulanan tetap yang perlu dibayar.	Berubah hanya selepas perubahan kadar, penstrukturan semula atau permintaan anda sendiri.
Faedah dikenakan	Faedah bagi tempoh itu, atas baki harian atau bulanan.	Lebih kurang baki × kadar ÷ 12 bagi sebulan.
Bayaran diterima	Setiap bayaran dan tarikh ia dikreditkan.	Setiap bayaran ada, pada tarikh yang anda jangka.
Yuran dan debit lain	Caj lewat bayar, premium insurans, kos guaman atau kos lain yang ditambah ke dalam pinjaman.	Anda mengenali setiap item.
Tunggakan / jumlah lampau tempoh	Ansuran yang sudah perlu dibayar tetapi belum dibayar.	Sepatutnya sifar.
Bayaran lebihan atau pengeluaran semula (pinjaman flexi)	Wang yang dibayar melebihi ansuran dan sama ada anda boleh mengeluarkannya semula.	Sepadan dengan bayaran tambahan anda.
Tarikh matang / baki tempoh	Bila pinjaman sepatutnya tamat pada ansuran semasa.	Tidak berganjak lebih lewat tanpa pengetahuan anda.

Mengapa kebanyakan bayaran awal anda pergi kepada faedah

Pinjaman perumahan biasa dilunaskan secara amortisasi: ansuran kekal sama, tetapi komposisinya berubah. Faedah dikira atas baki, jadi apabila baki tinggi, faedah mengambil sebahagian besar ansuran. Apabila baki berkurang, faedah mengecil dan lebih banyak daripada setiap bayaran pergi kepada prinsipal. Inilah sebabnya pemilik sering terkejut apabila, selepas lima tahun membayar, baki hampir tidak berubah.

Contoh: RM500,000 selama 35 tahun pada 4.00% (ansuran kira-kira RM2,214)	Faedah bulan itu	Prinsipal bulan itu	Baki selepas bayaran
Bulan 1	RM1,667	RM547	RM499,453
Bulan 60 (tahun 5)	RM1,548	RM666	RM463,721
Bulan 120 (tahun 10)	RM1,401	RM813	RM419,424
Bulan 240 (tahun 20)	RM1,002	RM1,212	RM299,298
Bulan 360 (tahun 30)	RM407	RM1,807	RM120,211

Dalam tahun pertama contoh ini, anda membayar kira-kira RM26,600, dengan kira-kira RM19,900 ialah faedah dan hanya RM6,700 mengurangkan pinjaman. Menjelang tahun 20, pecahannya lebih kurang RM12,300 faedah dan RM14,300 prinsipal. Anda boleh mencuba angka anda sendiri dalam kalkulator pinjaman perumahan saya.

Rehat harian atau rehat bulanan?

Surat tawaran atau PDS anda menyatakan cara faedah dikira. Dengan rehat bulanan (monthly rest), faedah dikenakan atas baki pada satu titik tetap setiap bulan, jadi membayar beberapa hari lebih awal tidak banyak bezanya. Dengan rehat harian (daily rest), faedah dikira atas baki setiap hari, jadi bayaran yang dikreditkan lebih awal dalam bulan itu, atau sebarang bayaran tambahan, mula menjimatkan faedah serta-merta. Sebab itulah baris faedah boleh berbeza sedikit dari bulan ke bulan walaupun kadar tidak berubah: bilangan hari setiap bulan tidak sama. Panduan saya tentang membayar pinjaman perumahan lebih awal menunjukkan berapa banyak yang boleh dijimatkan dengan pemilihan masa yang betul.

Baris kadar: kadar rujukan, spread dan perubahan OPR

Bagi pinjaman kadar terapung, kadar efektif dalam penyata anda ialah kadar rujukan campur spread. Kadar rujukan yang digunakan bergantung pada bila pinjaman diluluskan atau kali terakhir dibiayai semula:

• Standardised Base Rate (SBR): pinjaman runcit kadar terapung baharu dan pembiayaan semula mulai 1 Ogos 2022. BNM mengaitkannya dengan OPR sahaja.
• Base Rate (BR): pinjaman yang diluluskan dari 2 Januari 2015 hingga 31 Julai 2022.
• Base Lending Rate (BLR), atau Base Financing Rate (BFR) bagi pembiayaan Islamik: pinjaman lama. Ada yang menunjukkan spread sebagai tolak, seperti BLR − 2%.

Di bawah Reference Rate Framework BNM yang disemak semula, yang dikeluarkan pada 27 Mac 2026, kadar rujukan ini bergerak dengan jumlah yang sama dalam tempoh 7 hari bekerja selepas perubahan OPR. Mulai 1 Julai 2026, bank mesti menyemak semula ansuran dalam tempoh 60 hari kalendar selepas perubahan kadar rujukan (30 hari mulai 2 Januari 2028), dan memaklumkan jumlah baharu serta tarikh mula kepada anda sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ia berkuat kuasa. Bank boleh mengekalkan ansuran dalam sesetengah keadaan, seperti perubahan kurang daripada RM10 sebulan, pinjaman yang hampir matang, atau akaun di bawah bantuan AKPK atau penstrukturan semula, tetapi bank mesti menerangkan sebabnya. BNM mengekalkan OPR pada 2.75% pada 5 November 2026; saya tidak membuat sebarang ramalan.

Jika ansuran kekal sama selepas kenaikan, lebih banyak daripada setiap bayaran pergi kepada faedah dan tarikh matang berganjak lebih lewat; selepas penurunan, pinjaman tamat lebih awal. Semak baris tarikh matang dalam penyata selepas sebarang notis kadar. Panduan saya tentang kadar asas dan SBR dan tentang bagaimana perubahan OPR sampai kepada ansuran anda memberikan butiran lanjut, dan kadar tetap vs boleh ubah membincangkan pinjaman dengan tempoh kadar tetap.

Term, flexi, progresif dan Islamik: apa yang berubah dalam penyata

Pinjaman term vs pinjaman flexi

Bagi pinjaman term, wang yang dibayar melebihi ansuran mungkin dipegang sebagai bayaran pendahuluan untuk ansuran akan datang dan bukannya terus mengurangkan prinsipal; surat tawaran menyatakan yang mana satu. Bagi pinjaman flexi atau semi-flexi, bayaran tambahan biasanya terus mengurangkan baki yang dikenakan faedah, dan penyata atau akaun dalam talian menunjukkan jumlah lebihan atau pengeluaran semula yang mungkin boleh anda keluarkan. Jika anda mengeluarkannya, baki dan faedah naik semula. Sesetengah pinjaman flexi beroperasi melalui akaun semasa yang dipautkan, dengan penyatanya sendiri yang menunjukkan wang yang mengimbangi pinjaman.

Projek baharu yang masih dalam pembinaan

Bagi hartanah yang dibeli daripada pemaju, bank mengeluarkan pinjaman secara berperingkat mengikut bil kemajuan. Faedah hanya dikenakan atas jumlah yang telah dikeluarkan setakat ini, jadi penyata awal menunjukkan bayaran faedah sahaja yang kecil dan berubah-ubah; ansuran penuh biasanya bermula apabila pinjaman dikeluarkan sepenuhnya. Semak jumlah yang dikeluarkan berbanding bil pemaju yang telah anda luluskan. Lihat penjelasan pembiayaan akhir (end financing) dan jadual bayaran progresif.

Pembiayaan perumahan Islamik

Penyata Islamik menggunakan keuntungan (profit) dan bukannya faedah. Kemudahan kadar boleh ubah menunjukkan kadar keuntungan efektif, yang mengikut kadar rujukan bank, dan kadar keuntungan siling yang ditulis dalam kontrak dan tidak boleh dilebihi oleh kadar efektif. Bergantung pada kontrak, penyata juga mungkin menunjukkan jumlah harga jualan atau bahagian bank dalam hartanah. Semasa penyelesaian awal, anda membayar jumlah tertunggak selepas sebarang ibra’ (pengecualian keuntungan yang belum diperoleh) di bawah kontrak. Panduan saya tentang pembiayaan perumahan Islamik menerangkan kontrak-kontrak utama.

Yuran dan debit lain yang perlu diberi perhatian

• Insurans yang dibiayai ke dalam pinjaman. MRTA atau MRTT premium tunggal sering ditambah kepada jumlah pinjaman pada permulaan, jadi anda turut membayar faedah ke atasnya. Lihat MRTA vs MLTA.
• Insurans kebakaran atau insurans pemilik rumah. Jika anda mengambil polisi melalui bank, premium tahunan mungkin didebitkan ke pinjaman atau akaun anda. Jika bangunan dilindungi oleh polisi induk strata, tanya sama ada polisi berasingan masih diperlukan (lihat insurans rumah di JB).
• Yuran guaman dan penilaian. Kadangkala dibiayai pada permulaan; semak jumlah pinjaman, bukan hanya harga belian.
• Caj lewat bayar. Biasanya 1% setahun atas ansuran tertunggak dalam helaian pendedahan produk yang saya semak pada November 2026; bagi pembiayaan Islamik, caj pampasan (ta’widh).
• Caj dokumen. Bank mungkin mengenakan caj untuk penyata pendua, penyata penebusan atau surat lain; jadual yuran di laman web bank menyenaraikannya.

Apa-apa yang anda tidak kenali wajar ditanyakan kepada bank sebelum penyata seterusnya, bukan bertahun-tahun kemudian semasa anda menjual.

Baris tunggakan dan notis

Jika satu ansuran terlepas, penyata menunjukkan jumlah lampau tempoh dan caj lewat bayar mula dikenakan. Daftar kredit pusat BNM, CCRIS, menunjukkan bilangan ansuran tertunggak bagi setiap bulan dalam 12 bulan terakhir, dan pemberi pinjaman membacanya apabila anda memohon kredit seterusnya. Anda boleh menyemak laporan anda sendiri melalui eCCRIS dalam talian atau di kiosk pejabat AKPK, tanpa bayaran, seberapa kerap yang anda mahu. Tunggakan yang telah dijelaskan dikemas kini oleh pemberi pinjaman selewat-lewatnya pada 10 haribulan berikutnya; jika rekod kelihatan salah, bangkitkan perkara itu dengan pemberi pinjaman terlebih dahulu.

Pinjaman yang tertunggak lebih daripada 90 hari diklasifikasikan sebagai terjejas di bawah peraturan BNM, dan tindakan pemulihan biasanya menyusul. Bagi hartanah yang mempunyai hak milik sendiri, langkah rasmi bank di bawah National Land Code ialah notis Form 16D yang memberi tempoh satu bulan untuk memperbetulkan keingkaran. Jika anda menerima sebarang notis, bertindak awal: jelaskan tunggakan, tanya bank tentang penjadualan semula, atau hubungi AKPK. Panduan saya tentang ansuran pinjaman perumahan yang terlepas dan laporan CCRIS anda menerangkan langkah-langkahnya.

Menggunakan penyata untuk cukai, KWSP dan jualan

Tujuan	Apa yang anda perlukan daripada bank	Peraturan utama
Pelepasan faedah rumah pertama	Faedah yang dibayar dalam tahun itu (penyata tahunan atau surat faedah)	Bagi pemastautin cukai Malaysia dengan SPA rumah pertama yang ditandatangani dari 1 Januari 2025 hingga 31 Disember 2027: sehingga RM7,000 setahun (harga sehingga RM500,000) atau RM5,000 (melebihi RM500,000 sehingga RM750,000), selama tiga tahun taksiran berturut-turut.
Cukai pendapatan sewa	Faedah yang dikenakan bagi tahun itu atas hartanah yang disewakan	Faedah atas pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah yang disewakan boleh ditolak daripada sewa (LHDN Public Ruling 12/2018). Bayaran balik prinsipal tidak boleh ditolak.
Pengeluaran KWSP untuk mengurangkan pinjaman perumahan	Penyata baki pinjaman perumahan	Sekali setahun daripada Akaun Sejahtera, dibayar terus ke akaun pinjaman; rumah pertama atau kedua sahaja.
Menjual atau membiayai semula	Penyata penebusan	Menunjukkan jumlah penuh untuk diselesaikan pada tarikh yang ditetapkan, termasuk faedah terakru, caj dan sebarang fi penyelesaian awal.

Untuk cukai, ambil perhatian bahawa pelepasan dan potongan dikira atas faedah yang sebenarnya dibayar atau dikenakan, bukan atas ansuran. Peminjam bersama hanya menuntut bahagian faedah masing-masing, dan jika rumah disewakan hanya untuk sebahagian tahun, faedah biasanya dibahagikan secara berkadar. Maklumat lanjut dalam panduan saya tentang pelepasan faedah rumah pertama, cukai pendapatan sewa bagi tuan rumah pemastautin dan bagi tuan rumah bukan pemastautin. Anda memfailkan cukai melalui e-Filing LHDN, dan LHDN mengharapkan rekod disimpan selama tujuh tahun, jadi simpan penyata setiap tahun bersama dokumen hartanah anda.

Apabila anda menjual, peguam akan mendapatkan penyata penebusan daripada bank anda dan jumlah penebusan dibayar kepada bank daripada harga belian; semak sama ada anda masih dalam tempoh lock-in. Lihat menebus pinjaman perumahan semasa menjual, tempoh lock-in dan pembiayaan semula. Untuk butiran KWSP, lihat menggunakan KWSP untuk membeli rumah.

Semakan tahunan sepuluh minit

1. Baki. Adakah ia berkurang lebih kurang seperti yang diramalkan oleh jadual amortisasi?
2. Kadar. Adakah spread sama seperti dalam surat tawaran anda, dan adakah sebarang perubahan OPR dicerminkan dalam penyata tepat pada masanya?
3. Bayaran. Adakah kesemua dua belas bayaran ada, dan dikreditkan tepat pada masanya? Kemas kini arahan tetap (standing instruction) anda selepas sebarang perubahan ansuran.
4. Debit. Adakah anda mengenali setiap yuran dan premium?
5. Tarikh matang. Adakah tarikh tamat telah berubah? Jika ya, mengapa?
6. Rekod. Simpan penyata tahunan untuk cukai dan untuk sebarang jualan pada masa hadapan.

Jika ada yang salah, bangkitkan secara bertulis dengan unit aduan bank dan simpan nombor rujukan. Jika jawapan bank tidak menyelesaikannya, Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), yang dilancarkan oleh BNM dan Suruhanjaya Sekuriti pada Januari 2025, mengendalikan pertikaian perbankan yang layak sehingga RM250,000 tanpa kos kepada pengguna. Jika anda berfikir untuk meminjam dengan cagaran rumah, lihat top-up pinjaman perumahan.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika penyata anda menunjukkan baki yang sihat dan anda merancang rumah seterusnya atau menaik taraf, kawasan JB berikut merangkumi kebanyakan bajet dan saiz pinjaman:

• Mount Austin: kondo dan rumah bertanah yang mesra keluarga, dengan sekolah dan kedai berdekatan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan matang dengan banyak rumah bertanah subsale.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: taman perumahan lama di mana saiz pinjaman cenderung lebih kecil.
• Iskandar Puteri: perbandaran baharu berhampiran Laluan Kedua (Second Link), termasuk projek baharu dengan pinjaman progresif.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kondo pusat bandar berhampiran stesen RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dan projek tepi air.

Bandingkan kawasan-kawasan ini dalam peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Pinjaman perumahan di JB 2026 · Penjelasan perjanjian pinjaman dan gadaian · Senarai semak tuan rumah kali pertama · Membayar pinjaman perumahan lebih awal

Soalan lazim

Apa yang ditunjukkan dalam penyata pinjaman perumahan di Malaysia?

Ia biasanya menunjukkan jumlah pinjaman, jumlah yang telah dikeluarkan, baki tertunggak, kadar faedah anda (kadar rujukan campur spread), ansuran, faedah yang dikenakan, bayaran yang diterima, sebarang yuran atau premium yang didebitkan, tunggakan dan tarikh matang. Format berbeza mengikut bank; surat tawaran dan helaian pendedahan produk menerangkan termanya.

Mengapa baki pinjaman perumahan saya hampir tidak berkurang?

Faedah dikenakan atas baki tertunggak, jadi pada tahun-tahun awal kebanyakan setiap ansuran ialah faedah. Dalam contoh pinjaman RM500,000 selama 35 tahun pada 4%, kira-kira RM19,900 daripada RM26,600 yang dibayar pada tahun pertama ialah faedah dan hanya kira-kira RM6,700 mengurangkan baki.

Bagaimana saya tahu kadar mana yang digunakan oleh pinjaman perumahan saya?

Surat tawaran anda menyatakannya. Pinjaman kadar terapung yang diluluskan atau dibiayai semula mulai 1 Ogos 2022 menggunakan Standardised Base Rate (SBR), yang mengikut OPR; pinjaman lama menggunakan Base Rate atau BLR. Kadar efektif anda ialah kadar rujukan itu campur spread dalam kontrak anda.

Bilakah ansuran saya akan berubah selepas perubahan OPR?

Di bawah Reference Rate Framework BNM yang disemak semula, mulai 1 Julai 2026 bank mesti menyemak semula ansuran pinjaman kadar terapung dalam tempoh 60 hari kalendar selepas perubahan kadar rujukan, dan tempoh ini dikurangkan kepada 30 hari mulai 2 Januari 2028. Anda sepatutnya dimaklumkan tentang jumlah baharu sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ia berkuat kuasa.

Bolehkah saya menggunakan penyata pinjaman perumahan untuk cukai pendapatan?

Ya. Faedah yang dibayar dalam setahun menyokong pelepasan faedah rumah pertama (sehingga RM7,000 atau RM5,000 setahun bagi SPA layak yang ditandatangani pada 2025 hingga 2027) atau, bagi hartanah yang disewakan, potongan faedah pinjaman daripada pendapatan sewa. Bayaran balik prinsipal tidak boleh ditolak. Simpan penyata selama tujuh tahun.

Adakah baki tertunggak itu jumlah yang perlu saya lunaskan apabila menjual?

Tidak tepat. Baki tidak termasuk faedah yang terakru sejak caj terakhir dan sebarang yuran atau caj penyelesaian awal. Apabila anda menjual atau membiayai semula, minta penyata penebusan daripada bank, yang memberikan jumlah penuh untuk diselesaikan pada tarikh yang ditetapkan.

Ada soalan tentang pinjaman perumahan anda dan langkah seterusnya?

Beritahu saya hartanah anda, lebih kurang berapa baki pinjaman, dan apa yang anda rancang: menjual, membiayai semula, menyewakan atau membeli rumah lain. Saya akan membantu anda mengira angka berdasarkan penyata anda dan menyelaraskan masa dengan bank dan peguam anda. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bank Negara Malaysia, revised Reference Rate Framework policy document, dikeluarkan 27 Mac 2026 (berperingkat mulai 1 Julai 2026 dan 2 Januari 2028); Bank Negara Malaysia, Reference Rate Framework policy document (PDF), Mac 2026, perenggan 9.6–9.24; Bank Negara Malaysia, policy document on the revised Reference Rate Framework (SBR mulai 1 Ogos 2022), 11 Ogos 2021; Bank Negara Malaysia, new reference rate framework (Base Rate mulai 2 Januari 2015), 19 Mac 2014; The Star, “Bank Negara keeps OPR steady at 2.75%”, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, policy document on Product Transparency and Disclosure, dikeluarkan 2 Disember 2024; Bank Negara Malaysia, FAQ on CCRIS, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, Classification and Impairment Provisions for Loans/Financing, 6 April 2015; Attorney General’s Chambers, National Land Code (Act 828), seksyen 254 dan Form 16D, semakan 2020; Bank Negara Malaysia, pelancaran Financial Markets Ombudsman Service, 17 Januari 2025; Finance Act 2024 (Act 862), seksyen 10, diwartakan 31 Disember 2024, salinan diedarkan oleh MAICSA, 6 Januari 2025; LHDN, Nota Penerangan Borang BE Tahun Taksiran 2025, item G22, disemak November 2026; LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (pemfailan dan penyimpanan rekod), 2026; KWSP, Reduce/Redeem Housing Loan Withdrawal, disemak 15 November 2026; helaian pendedahan produk pinjaman perumahan beberapa bank di Malaysia (caj lewat bayar, kaedah pengiraan faedah), disemak November 2026, tiada pautan.

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Terma pinjaman dan format penyata berbeza antara bank, dan kadar serta peraturan boleh berubah; sahkan dengan bank anda, LHDN dan KWSP sebelum bertindak. Contoh pengiraan ialah ilustrasi, bukan sebut harga.