Artikel ini untuk sesiapa yang merancang membeli rumah pertama di Johor Bahru tidak lama lagi. Jawapan ringkasnya: Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, mencadangkan untuk mengekalkan pengecualian penuh duti setem bagi rumah pertama sehingga RM500,000 dan menambah pelepasan separa bagi rumah pertama sehingga RM750,000, untuk perjanjian jual beli (SPA) yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030. Di bawah, saya huraikan apa yang dinyatakan dalam ucapan itu, apa yang belum dinyatakan, dan maksudnya pada harga biasa di JB.
Untuk cara duti setem berfungsi secara umum, lihat panduan duti setem 2026 saya. Artikel ini hanya merangkumi apa yang diubah oleh Belanjawan 2027.
Apa yang dicadangkan oleh Belanjawan 2027 bagi duti setem rumah pertama
- Sehingga RM500,000: pengecualian duti setem 100% ke atas kedua-dua surat cara pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama.
- RM500,001 hingga RM750,000: RM500,000 pertama daripada harga rumah dikecualikan sepenuhnya, dan jumlah melebihi RM500,000 mendapat pengecualian 50%.
- Melebihi RM750,000: tiada pelepasan rumah pertama diumumkan.
- Tempoh: SPA yang disempurnakan dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030.
- Siapa yang layak: ringkasan langkah cukai oleh EY dan PwC menggambarkannya sebagai pengecualian bagi warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama. Tiada satu pun dokumen yang saya baca menyebut had umur.
Semua ini masih cadangan. Bernama, yang melaporkan dokumen langkah cukai Kementerian Kewangan pada 12 Oktober, menyifatkannya sebagai cadangan, dan syarat terperinci akan dinyatakan dalam perintah pengecualian duti setem sebaik sahaja ia diwartakan.
Bagaimana ini berkait dengan pengecualian sedia ada
Hari ini, warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama berharga sehingga RM500,000 sudah tidak membayar duti setem ke atas MOT atau perjanjian pinjaman. Pengecualian itu meliputi SPA yang ditandatangani mulai 1 Januari 2021 dan telah dilanjutkan dalam Belanjawan 2026 hingga 31 Disember 2027. Bagi harga melebihi RM500,000, tiada pelepasan rumah pertama langsung: rumah RM548,000 membayar duti penuh.
Jadi bagi rumah sehingga RM500,000, kedua-dua peraturan bertindih pada 2027, dan Belanjawan 2027 terutamanya melanjutkan pelepasan itu hingga 2030. Perubahan sebenar ialah jalur baharu dari RM500,001 hingga RM750,000, yang penting di JB kerana harga rumah bertanah biasa kita berada sedikit di atas garis RM500,000.
Maksudnya pada harga JB
Berdasarkan penyenaraian co-broke IQI saya pada 17 Oktober 2026, median harga diminta bagi rumah subjual (jualan semula) di Johor Bahru ialah RM548,000 (263 penyenaraian) dan bagi kondo RM258,000 (82 penyenaraian). Jadual ini membandingkan duti setem yang akan dibayar oleh pembeli rumah pertama pada lima harga.
| Harga rumah pertama | Hari ini: SPA pada 2026 (MOT + perjanjian pinjaman) | Belanjawan 2027: MOT | Belanjawan 2027: perjanjian pinjaman | Belanjawan 2027: jumlah |
|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM0 (fully exempt) | RM0 | RM0 | RM0 |
| RM450,000 | RM0 (fully exempt) | RM0 | RM0 | RM0 |
| RM548,000 | RM10,440 + RM2,466 = RM12,906 | RM720 | RM108 | RM828 |
| RM650,000 | RM13,500 + RM2,925 = RM16,425 | RM2,250 | RM337.50 | RM2,587.50 |
| RM750,000 | RM16,500 + RM3,375 = RM19,875 | RM3,750 | RM562.50 | RM4,312.50 |
Pada median kondo, tiada apa yang berubah: rumah pertama RM258,000 dikecualikan hari ini dan akan kekal dikecualikan. Pada median rumah, perbezaannya besar. Mengikut angka saya, rumah pertama RM548,000 membayar RM12,906 hari ini dan kira-kira RM828 dengan SPA yang ditandatangani pada 2027.
Cara saya mengira pengecualian separa. Ucapan itu menyatakan RM500,000 pertama daripada harga rumah dikecualikan sepenuhnya dan jumlah selebihnya mendapat 50%. Ia tidak menyatakan bagaimana perkara ini dipadankan dengan skala MOT berjalur atau dengan jumlah pinjaman. Bagi MOT, saya mengenakan duti pada bahagian melebihi RM500,000 pada jalur 3% dan membahagi duanya. Bagi perjanjian pinjaman, saya membahagikan pinjaman mengikut nisbah harga: bahagian yang sepadan dengan RM500,000 pertama dikecualikan sepenuhnya dan bakinya mendapat 50%. Tafsiran lain menggunakan pembahagian RM500,000 pada jumlah pinjaman itu sendiri, yang menghasilkan duti pinjaman lebih rendah (RM0 pada RM548,000 dan RM437.50 pada RM750,000). Teks rasmi tidak memutuskan perkara ini, jadi anggap lajur Belanjawan 2027 sebagai ilustrasi sahaja.
Apa yang perlu dilakukan jika anda membeli sekarang (SPA pada akhir 2026)
- Sehingga RM500,000: tiada sebab berkaitan duti setem untuk menunggu. Pengecualian sedia ada sudah meliputi anda.
- RM500,001 hingga RM750,000: menandatangani pada 2026 bermakna duti penuh, seperti dalam jadual. Jika rumah itu tidak akan terlepas dan masa anda fleksibel, bincang dengan peguam anda sama ada SPA pada Januari 2027 wajar. Timbang perkara itu berbanding risiko kehilangan unit tersebut atau perubahan harga.
- Melebihi RM750,000: Belanjawan 2027 tidak mengubah apa-apa untuk anda.
- Dapatkan kelulusan pinjaman anda dahulu. Penjimatan duti setem tidak banyak bermakna jika pinjaman gagal. Lihat panduan pinjaman perumahan JB saya.
Jika anda membeli pada 2027 atau selepasnya
- Pastikan anda masih dikira sebagai pembeli rumah pertama. Syarat penuh akan dinyatakan dalam perintah pengecualian.
- Duti setem dikenakan ke atas harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi, jadi rumah berharga hampir RM750,000 memerlukan penilaian yang menyokong harga itu.
- Sebelum anda bergantung pada pelepasan ini, minta peguam anda mengesahkan bahawa perintah pengecualian telah diwartakan.
- Sediakan bajet untuk yuran guaman, yang tidak terjejas oleh langkah ini. Kalkulator kos membeli rumah saya menghimpunkan semua kos, dan panduan rumah pertama di JB saya menerangkan langkah-langkahnya.
Langkah perumahan lain dalam Belanjawan 2027
- Jaminan kredit perumahan: Syarikat Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) akan menyediakan sehingga RM20 bilion jaminan pembiayaan untuk kira-kira 80,000 pembeli rumah pertama, terutamanya mereka yang bekerja sendiri tanpa pendapatan tetap.
- Perumahan awam: hampir RM1 bilion untuk Rumah Mesra Rakyat dan Program Residensi Rakyat, termasuk satu projek baharu di Kulai, Johor. Belum ada butiran tentang saiz atau kelayakan.
- Projek terbengkalai: pengecualian penuh duti setem ke atas perjanjian pinjaman dan surat cara pindah milik bagi kontraktor atau pemaju penyelamat dan pembeli asal, dari 2027 hingga 2030.
- Pengangkutan JB: ucapan itu menambah laluan bas tempatan di Johor Bahru sebelum RTS Link dibuka.
Saya tidak menemui sebarang perubahan pada RPGT (cukai keuntungan harta tanah), duti setem pembeli asing, pengeluaran KWSP untuk perumahan, skim sewa-untuk-milik atau cukai perkhidmatan ke atas sewa dalam ucapan itu atau dalam ringkasan cukai yang saya baca. Insentif pejabat keluarga di Forest City berkaitan dana pelaburan, bukan hartanah. Untuk gambaran pasaran yang lebih luas, lihat berita hartanah JB bagi Oktober 2026 saya, dan untuk melihat apa yang ada di pasaran sekitar garis RM500,000, layari senarai rumah subjual JB saya.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya harga, jenis rumah dan bila anda merancang untuk menandatangani, dan saya akan memberitahu anda peraturan mana yang terpakai serta anggaran duti setem yang perlu disediakan.
Sumber: Ministry of Finance Malaysia, “Speech: The Fifth MADANI Budget 2027”, 9 Oktober 2026; Bernama, “Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Home, Revival Of Abandoned Housing Projects”, 12 Oktober 2026; Bernama, “Budget 2027: RM20 Billion To Assist 80,000 First-time Homebuyers – PM Anwar”, 9 Oktober 2026; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; Malay Mail, “Budget 2027: Stamp duty exemption proposed for first homes up to RM500,000”, 9 Oktober 2026; PwC Malaysia, “Tax in Motion: Budget 2027 Edition”, Oktober 2026; EY Malaysia, “Take 5: Malaysia Budget 2027”, Oktober 2026; SAYS, “#Belanjawan2026: First-Time Home Buyers To Enjoy Stamp Duty Exemption Until 2027”, 10 Oktober 2025; iProperty, “Stamp duty in Malaysia 2026: how much is it and who may be exempt”, September 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.