Special levy dan perbaikan besar di kondominium Malaysia (2026): cara diputuskan, dibagi, dan diperiksa sebelum Anda membeli

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik dan pembeli kondominium serta properti strata di Johor Bahru dan Malaysia, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan peserta MM2H. Jawaban singkatnya: pekerjaan besar satu kali seperti penggantian lift, pengecatan ulang, atau pelapisan kedap air atap seharusnya dibiayai dari sinking fund (dana cadangan), yang dihimpun pemilik minimal 10% dari biaya pemeliharaan mereka berdasarkan Strata Management Act 2013. Jika dana tersebut tidak cukup, para pemilik memutuskan dalam rapat umum (general meeting) berapa tambahan dana yang perlu dihimpun, dan setiap unit membayar sesuai proporsi share unit-nya. Biaya tambahan inilah yang oleh kebanyakan orang disebut special levy (iuran khusus).

Biaya pemeliharaan, sinking fund, dan special levy

Pembayaran	Kegunaannya	Cara penetapannya
Biaya pemeliharaan (maintenance charges)	Operasional sehari-hari: kebersihan, keamanan, utilitas area bersama, perbaikan rutin, asuransi, pengelolaan	Ditetapkan dalam rapat umum berdasarkan anggaran dan dibagi berdasarkan share unit
Kontribusi sinking fund	Belanja modal di masa depan untuk properti bersama	10% dari biaya pemeliharaan, atau lebih jika diputuskan rapat umum
Special levy (kontribusi tambahan)	Biaya besar tertentu yang tidak dapat ditutup oleh dana yang ada	Diputuskan dalam rapat umum tahunan atau luar biasa dan dibagi berdasarkan share unit

Apa yang seharusnya ditanggung sinking fund

Berdasarkan section 24(2) undang-undang tersebut (dan ketentuan setara untuk pengembang dan management corporation), dana sinking fund hanya boleh digunakan untuk pos-pos modal:

• pengecatan atau pengecatan ulang bagian mana pun dari properti bersama;
• pembelian barang bergerak untuk properti bersama;
• pembaruan atau penggantian perlengkapan dan instalasi di properti bersama;
• peningkatan dan renovasi properti bersama;
• belanja modal lain yang dianggap perlu oleh badan pengelola.

Minimum 10% adalah batas bawah, bukan rencana. Gedung yang selama bertahun-tahun hanya menghimpun jumlah minimum, atau yang banyak pemiliknya menunggak, dapat menghadapi penggantian lift pertama atau pengecatan ulang fasad dengan tabungan yang terlalu sedikit. Dari celah itulah special levy muncul.

Kapan special levy biasanya muncul

• Lift. Setiap lift memerlukan sertifikat kelayakan (certificate of fitness) dari Department of Occupational Safety and Health, dan lift yang menua pada akhirnya perlu dimodernisasi atau diganti, bukan sekadar diperbaiki. Lihat panduan saya tentang keselamatan kebakaran dan lift di kondominium.
• Pengecatan ulang eksterior. Pengecatan ulang gedung tinggi memerlukan gondola atau perancah, dan sering kali sekaligus perbaikan retakan.
• Atap dan lapisan kedap air. Dek atap, tempat parkir podium, dan bak tanaman yang bocor dapat berdampak pada banyak unit.
• Sistem kebakaran. Pompa, gulungan selang, alarm, dan pintu tahan api harus berfungsi; Bomba dapat memerintahkan perbaikan bahaya kebakaran.
• Pompa, tangki, dan pipa. Pompa air, tangki, dan pipa tegak saluran air yang sudah tua.
• Peningkatan fasilitas. Sistem akses baru, CCTV, atau pengisi daya kendaraan listrik di tempat parkir, yang dapat dipilih pemilik melalui pemungutan suara alih-alih dipaksakan.

Cara special levy disetujui

Strata Management Act 2013 memberi badan pengelola beberapa jalur untuk menghimpun dana, dan semuanya melalui para pemilik dalam rapat umum:

Jalur	Joint management body (JMB)	Management corporation (MC)
Menetapkan jumlah yang akan dihimpun dan mengenakan biaya	Section 25	Section 60(3), dalam rapat umum
Menaikkan tarif sinking fund di atas 10%	Section 25(4), dalam rapat umum	Section 61(3), dalam rapat umum
Menetapkan kontribusi setiap pemilik jika dana tidak dapat menutup biaya yang menjadi tanggungan bersama para pemilik	Section 33(4), dalam rapat umum tahunan atau luar biasa	Section 77(4), dalam rapat umum tahunan atau luar biasa
Meminjam, dengan jaminan biaya yang belum dibayar atau properti	Periksa undang-undang dan by-laws Anda	Section 59(2)

Section-section ini menyebut rapat umum tetapi tidak menyebut jenis resolusi khusus, sehingga mosi diputuskan dengan aturan pemungutan suara biasa kecuali by-laws gedung Anda atau undang-undang mensyaratkan lebih untuk pos tertentu. Rapat umum biasa memerlukan pemberitahuan minimal 14 hari. Pemilik yang menunggak pada hari ketujuh sebelum rapat tidak dapat memberikan suara. Panduan saya tentang pemungutan suara di AGM kondominium menjelaskan pemberitahuan, kuasa, pemungutan suara berdasarkan share unit, dan empat jenis resolusi.

Proposal yang baik disertai survei kondisi atau laporan insinyur, setidaknya tiga penawaran harga atau tender, saldo sinking fund dan berapa bagian yang sudah dialokasikan, serta jadwal pembayaran. Jika hal-hal itu tidak ada, mintalah sebelum Anda memberikan suara.

Cara biaya dibagi

Biaya dan tanggungan bersama para pemilik dibagi sesuai proporsi share unit setiap unit (section 60(3) dan 77(2)). Share unit terutama ditentukan oleh luas lantai, sehingga unit yang lebih besar membayar lebih banyak. Ilustrasi sederhana dengan angka rekaan:

Pos	Ilustrasi
Kekurangan setelah menggunakan sinking fund	RM600,000 (hipotetis)
Total share unit di gedung	40,000
Share unit unit Anda	100
Bagian Anda	RM600,000 × 100 ÷ 40,000 = RM1,500

Rapat dapat menetapkan levy sebagai satu kali pembayaran atau dicicil; jumlahnya jatuh tempo sesuai ketentuan resolusi (section 60(4)).

Jika Anda terlambat membayar: bunga dan penegakan

• Bunga. Rapat umum menetapkan tingkat bunga keterlambatan, maksimal 10% per tahun (section 25(6) dan 60(3)).
• Surat tagihan. Badan pengelola dapat menyampaikan surat tagihan tertulis yang memberi waktu minimal 14 hari untuk membayar (section 34 dan 78).
• Penagihan. Setelah itu, badan pengelola dapat mengajukan klaim ke Strata Management Tribunal atau pengadilan, atau mengajukan permohonan kepada Commissioner of Buildings untuk surat perintah penyitaan dan pelelangan barang bergerak milik pemilik (section 35 dan 79).
• Pelanggaran. Mengabaikan surat tagihan tanpa alasan yang wajar dapat dikenai denda hingga RM5,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya, ditambah hingga RM50 per hari jika berlanjut setelah putusan.
• Kartu akses. Pengelola dapat bertindak 14 hari setelah pemberitahuan tunggakan, tetapi pada Oktober 2026 menteri perumahan menyatakan di Parlemen bahwa penunggak tetap harus diberi jalan lain menuju rumah mereka, seperti mendaftar di pos jaga dan menggunakan lift dasar atau tangga.

Jika levy benar-benar memberatkan, bicarakan dengan kantor pengelola sejak awal; menteri juga mendorong badan pengelola untuk menawarkan skema cicilan kepada pemilik yang benar-benar kesulitan (The Star, 29 Oktober 2026).

Jika Anda tidak setuju dengan suatu levy

1. Ikut serta. Lunasi tunggakan Anda, hadiri rapat atau kirim kuasa, dan ajukan pertanyaan tentang penawaran harga dan laporan.
2. Minta catatan. Laporan keuangan, saldo sinking fund, dan dokumen tender.
3. Commissioner of Buildings. COB di dewan kota Anda (MBJB, MBIP, atau MPKu di wilayah JB raya) menangani keluhan tentang cara JMB atau MC dijalankan.
4. Strata Management Tribunal. Tribunal ini menangani klaim hingga RM250,000 yang tercantum dalam Fourth Schedule undang-undang tersebut, termasuk sengketa tentang biaya, kontribusi sinking fund, rapat umum, dan resolusi. Biaya pengajuan klaim hunian adalah RM100.

Bunga dan penegakan dapat terus berjalan selama Anda menyengketakan levy, jadi tanyakan kepada pengacara apakah sebaiknya membayar dengan keberatan (under protest) sementara itu. Panduan saya tentang Strata Management Tribunal di Johor menjelaskan cara mengajukan klaim. Bukan nasihat hukum; mintalah nasihat untuk kasus Anda sendiri.

Sebelum membeli: pemeriksaan untuk perbaikan besar

• Sertifikat resmi. Berdasarkan section 73 (MC) atau section 31 (pengembang atau JMB), pemilik atau calon pembeli dapat memperoleh sertifikat, dengan biaya tidak lebih dari RM50, yang menunjukkan biaya, tunggakan, saldo dana pemeliharaan dan sinking fund serta berapa yang sudah dialokasikan, dan jenis serta perkiraan biaya perbaikan atau pekerjaan yang akan segera dilakukan.
• Notulen dua AGM terakhir. Cari levy yang disahkan atau diusulkan, kenaikan tarif, masalah lift dan atap, serta masalah kuorum.
• Laporan rekening penjual. Cicilan levy yang masih akan jatuh tempo.
• Kondisi gedung itu sendiri. Usia lift dan frekuensi kerusakannya, cat fasad yang mengelupas, noda di basement dan di dek atap.

Hal ini paling penting pada gedung yang lebih tua; lihat panduan saya tentang membeli kondominium lama dan memeriksa pengelolaan kondominium sebelum membeli.

Subsale: siapa yang membayar levy yang disahkan sebelum penyelesaian?

SPA Anda menentukan cara pembagian biaya antara penjual dan pembeli, biasanya pada tanggal penyelesaian atau serah terima. Namun, badan pengelola dapat menagih biaya yang belum dibayar dari penerus hak atas sertifikat (successor-in-title) pemilik, yaitu pembeli (section 60(4)). Jadi sebelum penyelesaian, pengacara Anda harus mendapatkan angka resmi dan memastikan tunggakan penjual dibayar dari harga jual, dan SPA harus menyebutkan siapa yang membayar cicilan levy yang jatuh tempo setelah penyelesaian. Panduan saya tentang tunggakan dan pembagian biaya pada subsale membahas mekanismenya.

Pemilik sewa dan penyewa

Special levy, seperti biaya pemeliharaan dan sinking fund, adalah tanggungan pemilik berdasarkan undang-undang tersebut, bukan penyewa. Section 60(4) juga memungkinkan MC menagih biaya dari siapa pun yang memungut sewa sebagai agen, wali amanat, atau kurator pemilik. Pemilik sewa sebaiknya menganggarkan levy secara terpisah dari sewa; panduan sewa untuk pemilik saya menunjukkan pembagian biaya yang lazim.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Danga Bay dan JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung-gedung tinggi dengan usia beragam; periksa rencana untuk lift dan fasad.
• Mount Austin dan Permas Jaya dan Senibong: banyak kondominium yang sudah selesai dengan catatan AGM yang bisa dibaca.
• Iskandar Puteri: gedung-gedung yang lebih baru, di mana pengecatan ulang besar pertama masih jauh tetapi sinking fund-nya juga masih muda.

Panduan hidup di Johor lainnya: Kondominium vs rumah tapak vs SOHO · Penjelasan sertifikat strata · Kebocoran dari unit di atas · By-laws kondominium, kartu akses, dan tamu

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu special levy di kondominium Malaysia?

Kontribusi tambahan, di luar biaya pemeliharaan dan sinking fund, yang dihimpun untuk biaya besar tertentu seperti penggantian lift atau pengecatan ulang. Para pemilik memutuskannya dalam rapat umum berdasarkan Strata Management Act 2013, dan setiap unit membayar sesuai share unit-nya.

Berapa besar kontribusi sinking fund?

Minimal 10% dari biaya pemeliharaan. Rapat umum dapat menetapkan tarif yang lebih tinggi tetapi tidak lebih rendah. Dana tersebut hanya boleh digunakan untuk pos modal properti bersama, seperti pengecatan ulang, pembaruan perlengkapan, dan peningkatan fasilitas.

Bisakah pengelola mengenakan special levy tanpa rapat?

Jalur yang disediakan undang-undang untuk menghimpun dana tambahan, termasuk biaya, tarif sinking fund yang lebih tinggi, dan kontribusi saat dana tidak mencukupi, semuanya melalui rapat umum para pemilik. Jika Anda ditagih tanpa rapat, tanyakan resolusi mana yang menjadi dasarnya dan sampaikan kepada Commissioner of Buildings.

Apa yang terjadi jika saya tidak membayar special levy?

Bunga keterlambatan hingga 10% per tahun dapat dikenakan, diikuti surat tagihan. Badan pengelola kemudian dapat mengajukan klaim ke Strata Management Tribunal atau pengadilan, atau meminta penyitaan barang bergerak, dan mengabaikan surat tagihan merupakan pelanggaran hukum. Anda juga kehilangan hak suara selama menunggak.

Apakah penyewa membayar special levy?

Tidak. Levy, biaya pemeliharaan, dan sinking fund adalah tanggungan pemilik berdasarkan Strata Management Act. Apa pun isi perjanjian sewa antara pemilik dan penyewa, badan pengelola akan menagih pemilik.

Bagaimana cara mengetahui rencana perbaikan sebelum membeli kondominium?

Mintalah sertifikat dari pengelola berdasarkan section 73 (atau section 31 sebelum ada sertifikat strata), yang wajib menunjukkan perbaikan yang akan segera dilakukan beserta perkiraan biayanya, dengan biaya tidak lebih dari RM50. Baca juga notulen dua AGM terakhir dan laporan rekening penjual.

Sedang melihat kondominium di JB?

Beri tahu saya gedung yang Anda minati. Sebelum Anda mengajukan tawaran, saya akan menanyakan kepada pengelola tentang rencana pekerjaan, sinking fund, dan special levy yang sudah disahkan atau masuk agenda, agar angkanya jelas sebelum Anda berkomitmen. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), section 2, 24, 25, 33, 34, dan 35, diperiksa November 2026; Act 757, section 59 (tugas dan wewenang management corporation), diperiksa November 2026; Act 757, section 60 (rekening pemeliharaan dan biaya), diperiksa November 2026; Act 757, section 61 (sinking fund), diperiksa November 2026; Act 757, section 73 (sertifikat untuk pemilik dan calon pemilik), diperiksa November 2026; Act 757, section 77 (tanggungan dan kontribusi pemilik), diperiksa November 2026; Act 757, section 78 (penagihan jumlah terutang), diperiksa November 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; Majlis Bandaraya Seremban, catatan Form 14 dan formulir kuasa berdasarkan Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, Juli 2020

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Resolusi, by-laws, dan laporan keuangan gedung Anda yang menentukan berapa yang Anda tanggung; tanyakan kepada kantor pengelola, Commissioner of Buildings, atau pengacara tentang kasus Anda sendiri.