Penilaian hartanah bebas di Malaysia (2026): bila anda memerlukannya, fi dan cara ia berfungsi

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Penilaian bebas ialah laporan tentang nilai pasaran hartanah anda, yang disediakan oleh penilai berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH, atau BOVAEP dalam bahasa Inggeris) dan dialamatkan kepada anda, bukan kepada bank. Anda memerlukannya apabila sesuatu angka perlu dipertahankan di hadapan pihak lain: LHDN dalam hal duti setem, mahkamah atau pihak lawan dalam perceraian atau harta pusaka, atau penasihat cukai yang mengira RPGT. Menurut skala yang diterbitkan oleh Lembaga, penilaian rumah biasa berharga kira-kira RM650 bagi rumah RM300,000 dan kira-kira RM2,050 bagi rumah RM1 juta.

Siapa boleh menilai hartanah di Malaysia

Penilaian ialah profesion yang dikawal selia di bawah Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Akta 242). Lembaga menyatakan hanya penilai berdaftar boleh menggunakan gelaran “penilai”. Untuk berdaftar, graduan dengan ijazah yang diiktiraf mesti menamatkan dua tahun latihan amali di bawah seliaan penilai berdaftar dan lulus Ujian Kecekapan Profesional (Test of Professional Competence) Lembaga. Penilai berdaftar mematuhi Malaysian Valuation Standards; edisi di laman web Lembaga ialah edisi keenam, berkuat kuasa 1 Januari 2019, yang mentakrifkan nilai pasaran sebagai harga antara pembeli yang rela dan penjual yang rela secara urus niaga saksama selepas pemasaran yang sewajarnya.

Sebelum anda melantik sesiapa:

• Semak pendaftaran dengan Lembaga. Cari nama penilai dan firma di laman web Lembaga atau hubungi Lembaga. Nombor REN atau REA ejen hartanah bukan pendaftaran penilai.
• Tanya tentang kebebasan. Penilai tidak sepatutnya mempunyai kepentingan dalam urus niaga itu; piawaian MVS mewajibkan penilai menangani konflik kepentingan.
• Dapatkan surat pelantikan bertulis yang menyatakan tujuan, tarikh penilaian, fi dan tarikh penyerahan.

Bila anda memerlukan penilaian sendiri

Situasi	Mengapa penilaian membantu	Butiran lanjut
Pindah milik atau pemberian kepada keluarga	Duti setem atas pemberian dikenakan berdasarkan nilai pasaran, dan LHDN boleh merujuk pindah milik itu kepada JPPH (jabatan penilaian kerajaan) untuk pandangannya. Laporan membantu anda merancang dan, jika perlu, membantah.	Memindahkan hartanah kepada keluarga
Bantahan duti setem	Anda boleh membantah kepada LHDN dalam tempoh 30 hari dari notis taksiran, dan merayu ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 21 hari dari keputusan semakan. Duti masih perlu dibayar sementara itu.	Duti setem pada 2026
Perceraian	Nilai pasaran yang neutral membolehkan kedua-dua pihak, peguam mereka dan mahkamah membahagikan rumah atau membeli bahagian pihak lain berdasarkan angka yang sama.	Hartanah selepas perceraian
Harta pusaka dan waris	Harta pusaka kecil ialah yang bernilai sehingga RM5 juta pada tarikh permohonan, dan seorang waris yang membeli bahagian waris lain memerlukan harga yang wajar.	Surat kuasa tadbir; faraid, hibah dan wasiat
RPGT	Bagi hartanah yang diperoleh sebelum 1 Januari 2013, peraturan LHDN boleh menggunakan nilai pasarannya pada tarikh itu sebagai harga pemerolehan; pemberian di luar peraturan keluarga terdekat dianggap sebagai pelupusan pada nilai pasaran.	Panduan RPGT
Pertikaian pemilik bersama atau perkongsian	Memberikan kedua-dua pihak angka bebas sebelum berunding atau ke mahkamah.	Nama bersama
Pembiayaan semula atau penilaian bank yang rendah	Laporan persendirian tidak mengikat bank, tetapi menunjukkan sama ada angka bank tidak munasabah sebelum anda membuat perbandingan.	Pembiayaan semula; penilaian bank yang rendah

Duti setem juga sedang beralih kepada taksiran sendiri. Jadual waktu LHDN, dikemas kini 28 Ogos 2026, membawa pindah milik hartanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH ke dalam taksiran sendiri mulai 1 Januari 2027, dengan instrumen selebihnya mulai 1 Januari 2028. Di bawah taksiran sendiri, pihak-pihak mengira duti sendiri, jadi nilai pasaran yang boleh dipertahankan menjadi lebih penting; peguam anda akan menasihati bagaimana ia terpakai pada pindah milik anda.

Fi penilai: skala rasmi

Fi penilai ditetapkan dalam Jadual Ketujuh (kaedah 48) Valuers, Appraisers and Estate Agents Rules 1986, yang dibuat oleh Lembaga di bawah Akta 242. Lembaga meminda skala ini berkuat kuasa 1 Oktober 2009, dengan menetapkan fi minimum bagi pelbagai perkhidmatan (pekeliling Lembaga 3/2009). Skala yang diterbitkan di laman web Lembaga, disemak pada November 2026, mempunyai item berasingan bagi penilaian yang dikemukakan kepada Suruhanjaya Sekuriti atau Bank Negara. Bagi penilaian modal lain atas asas nilai dengan pembaikan, iaitu item yang meliputi rumah biasa, skalanya ialah:

Nilai hartanah	Kadar fi
RM100,000 pertama	1/4% (0.25%)
Bahagian berikutnya sehingga RM2 juta	1/5% (0.2%)
Bahagian berikutnya sehingga RM7 juta	1/6%
Bahagian berikutnya sehingga RM15 juta	1/8%
Fi minimum	RM400 bagi setiap hartanah

Nilai hartanah	Fi skala (pengiraan saya)
RM300,000	RM650
RM500,000	RM1,050
RM800,000	RM1,650
RM1,000,000	RM2,050
RM1,500,000	RM3,050

• Penilaian kemas kini (mengemas kini laporan terkini): yang lebih tinggi antara 15% daripada fi skala atau RM400.
• Penilaian semula: yang lebih tinggi antara 30% daripada fi skala atau RM400.
• Penilaian retrospektif (nilai pada tarikh sekurang-kurangnya lima tahun lalu, seperti yang sering diperlukan dalam kes RPGT): sehingga sepuluh kali fi skala, melalui rundingan.
• Cukai perkhidmatan. Tanya sama ada sebut harga termasuk cukai ini, dan minta ia dinyatakan sebagai baris berasingan.

Cara penilai menilai sebuah rumah

Di bawah piawaian, penilai memeriksa hartanah dan kawasan sekitarnya, memilih pendekatan yang sesuai dan, jika boleh, menyemaknya dengan pendekatan kedua. Bagi rumah, pendekatan utama ialah perbandingan:

1. Cari jualan setanding. Transaksi terkini yang direkodkan bagi rumah serupa berdekatan, daripada rekod JPPH dan NAPIC. Data transaksi terbuka NAPIC dan perkhidmatan e-Data berbayar JPPH (dibuka kepada orang awam sejak Februari 2026) ialah sumber rasmi.
2. Selaraskan perbezaan: saiz dan keluasan binaan, tingkat dan arah hadapan, keadaan dan pengubahsuaian, lot tepi atau lot tengah, pegangan dan baki tempoh pajakan, status hak milik, serta tarikh setiap jualan.
3. Semak silang dengan pendekatan lain jika berkaitan: berasaskan sewa bagi hartanah pelaburan, atau berasaskan kos bagi bangunan yang luar biasa.
4. Laporkan nilai pasaran pada tarikh yang dinyatakan, beserta andaian dan had yang terpakai.

Anda boleh melakukan langkah pertama sendiri sebelum membayar untuk laporan. Panduan saya tentang menyemak harga transaksi yang direkodkan menunjukkan caranya, dan mengapa harga yang diminta dalam iklan bukan bukti nilai.

Langkah dan masa

1. Tentukan tujuan dan tarikh penilaian. “Nilai pasaran hari ini” bagi pindah milik; tarikh lampau bagi RPGT atau harta pusaka.
2. Semak penilai dan dapatkan sebut harga mengikut skala, dengan tarikh penyerahan secara bertulis.
3. Sediakan dokumen: hak milik atau SPA, pelan lantai, keluasan binaan, butiran pengubahsuaian, perjanjian sewa jika disewakan, dan akses untuk pemeriksaan.
4. Pemeriksaan hartanah dan kawasan oleh penilai atau pembantu yang bekerja di bawah tanggungjawab penilai.
5. Terima laporan dan semak fakta di dalamnya: alamat, butiran hak milik, keluasan dan pegangan.

Tiada garis masa rasmi yang tetap. Persetujui tarikh penyerahan dalam surat pelantikan, dan peruntukkan masa lebih lama bagi penilaian retrospektif atau hartanah yang luar biasa. Bagi tarikh akhir seperti tempoh bantahan duti setem 30 hari, mulakan awal.

Penilaian bebas vs penilaian bank vs pendapat ejen

	Penilaian bebas	Penilaian panel bank	Pendapat harga ejen
Disediakan oleh	Penilai berdaftar yang anda lantik	Penilai berdaftar dalam panel bank	Ejen hartanah atau perunding hartanah
Dialamatkan kepada	Anda	Bank	Anda (secara tidak rasmi)
Tujuan	Apa sahaja yang anda tetapkan: cukai, mahkamah, keluarga, harta pusaka	Menentukan berapa banyak bank akan memberi pinjaman	Menetapkan harga jualan atau sewaan, pemasaran
Fi	Mengikut skala Lembaga	Lazimnya dibayar oleh peminjam	Biasanya sebahagian daripada perkhidmatan agensi
Bolehkah ia digunakan dalam urusan cukai atau mahkamah?	Ya, sebagai bukti (pihak lain mungkin tidak bersetuju)	Tidak direka untuk kegunaan lain	Tidak, ia bukan penilaian

Peranan saya sendiri ialah lajur ketiga. Saya boleh memberitahu anda harga jualan unit serupa dan harga yang diminta oleh pembeli, yang berguna untuk menetapkan harga jualan, tetapi ia bukan penilaian dan tidak patut digunakan sebagai penilaian bagi tujuan duti setem, perceraian atau harta pusaka.

Apa yang tidak dilakukan oleh penilaian

• Ia tidak mengikat LHDN atau JPPH. Ia menyokong kedudukan anda; pejabat setem membuat taksirannya sendiri, yang boleh anda bantah.
• Ia tidak menetapkan harga jualan. Pasaran yang menetapkannya; penilaian ialah pendapat pada sesuatu tarikh.
• Ia menjadi lapuk. Laporan mencerminkan satu tarikh. Untuk tujuan kemudian, penilaian kemas kini lebih murah daripada penilaian baharu.

Di mana rekod harga paling membantu

Perbandingan paling berkesan apabila terdapat banyak jualan serupa, seperti taman perumahan rumah teres yang mantap dan projek kondo yang lebih besar. Panduan kawasan saya memberikan konteks: Mount Austin, Tebrau, Setia Indah dan Molek, Skudai, Tampoi dan Kempas, Bukit Indah dan Gelang Patah serta Iskandar Puteri. Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Menyemak harga transaksi yang direkodkan · Apa yang dibayar oleh penjual di Malaysia · Memindahkan hartanah kepada keluarga · Fi ejen hartanah

Soalan lazim

Berapakah kos penilaian hartanah di Malaysia?

Menurut skala Lembaga bagi kebanyakan penilaian modal, 0.25% bagi RM100,000 pertama dan 0.2% bagi bakinya sehingga RM2 juta, dengan minimum RM400, serta perbelanjaan. Itu kira-kira RM1,050 bagi rumah RM500,000 dan RM2,050 bagi rumah RM1 juta, sebelum sebarang cukai perkhidmatan.

Siapa boleh membuat penilaian hartanah di Malaysia?

Penilai yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (BOVAEP atau LPPEH). Hanya penilai berdaftar boleh menggunakan gelaran penilai. Semak penilai dan firmanya dengan Lembaga sebelum melantik mereka.

Adakah saya memerlukan penilaian untuk memindahkan rumah kepada anak saya?

Tidak diwajibkan oleh undang-undang, tetapi duti setem berdasarkan nilai pasaran, dan LHDN boleh merujuk pindah milik itu kepada JPPH. Penilaian bebas membantu anda merancang duti dan menyokong bantahan, yang mesti dibuat dalam tempoh 30 hari dari notis taksiran.

Bolehkah saya menggunakan laporan penilaian bank untuk tujuan lain?

Ia tidak direka untuk itu. Penilaian panel bank dialamatkan kepada bank untuk keputusan pinjamannya. Bagi tujuan cukai, mahkamah, perceraian atau harta pusaka, dapatkan laporan anda sendiri daripada penilai berdaftar.

Adakah anggaran harga ejen sama dengan penilaian?

Tidak. Ejen boleh berkongsi harga yang direkodkan dan harga yang diminta untuk membantu menetapkan harga jualan, tetapi hanya penilai berdaftar boleh menghasilkan penilaian. Gunakan laporan penilai apabila sesuatu angka perlu dipertahankan di hadapan LHDN, mahkamah atau pihak lain.

Apakah penilaian retrospektif?

Penilaian hartanah pada tarikh lampau, yang sering diperlukan untuk RPGT atau harta pusaka. Di bawah skala Lembaga, ia terpakai bagi tarikh sekurang-kurangnya lima tahun lalu, dan fi boleh mencecah sehingga sepuluh kali fi skala biasa, melalui rundingan.

Sebelum anda melantik penilai

Beritahu saya nama projek atau jalan, jenis unit dan sebab anda memerlukan angka itu. Saya akan kongsikan rekod transaksi terkini bagi bangunan atau kawasan anda, supaya anda mempunyai titik rujukan sebelum melantik penilai berdaftar. Saya tidak menyediakan penilaian; ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: BOVAEP (LPPEH), skala fi, Jadual Ketujuh (kaedah 48), bahagian A: penilaian, disemak November 2026; BOVAEP (LPPEH), Pekeliling 3/2009, pindaan skala fi (berkuat kuasa 1 Oktober 2009), 30 September 2009; BOVAEP (LPPEH), peranan penilai, pentaksir, ejen harta tanah dan pengurus harta berdaftar, dikemas kini 13 Januari 2021; BOVAEP (LPPEH), maklumat tentang menjadi penilai berdaftar, diakses November 2026; BOVAEP (LPPEH), Malaysian Valuation Standards, edisi keenam, berkuat kuasa 1 Januari 2019; LHDN, panduan duti setem di bawah Stamp Act 1949 (bantahan dan rayuan), 6 November 2025; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (fasa pelaksanaan), dikemas kini 28 Ogos 2026; The Sun, “JPPH assessment of market value done according to Stamp Act 1949”, 2023; LHDN, harga pelupusan dan harga pemerolehan RPGT, disemak November 2026; LHDN, pelupusan yang disifatkan tiada keuntungan tiada kerugian (Akta RPGT, Jadual 2), dikemas kini 18 Mei 2026; MyGOV, nilai harta pusaka dan agensi pengurusan, kemas kini terakhir 21 Oktober 2026; NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka (data transaksi terbuka), halaman dikemas kini 7 November 2026; NAPIC (JPPH), Panduan E-Data, disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Skala fi, peraturan cukai dan prosedur berubah; sahkan skop dan fi dengan penilai berdaftar, serta soalan cukai atau undang-undang dengan LHDN, peguam atau penasihat cukai anda, sebelum bertindak.