印度买家指南
从印度支付马来西亚房产款项：LRS、TCS 与所需文件
印度居民通过自由化汇款计划（LRS）支付马来西亚房产款项，银行在汇出时代收 TCS。本指南说明每年额度、哪些人可以合并资金、银行要求的表格、如何取回 TCS，以及如何让汇款配合马来西亚的付款进度。
简要
重点
- 每位居民个人（包括未成年人）每个财政年度（4月至次年3月）可通过 LRS 汇出最多 25万美元；在海外购买房产属于允许的用途。
- 家庭成员只有在每人都是马来西亚地契上的共同产权人时，才能为同一套房产合并额度。
- 银行需要 Form A2、您的 PAN、用途代码 S0005（房地产投资），以及购房证明，例如订房表格或 SPA。
- 购买房产时，TCS 为一个财政年度内超过 ₹10 lakh（100万卢比）部分的 20%；它不是最终税负，可抵扣您的所得税。
- 保留每一笔汇款记录：房产每年都必须在 Schedule FA 中申报，漏报的罚款可达 ₹10 lakh。
- 在马来西亚方面，外国人一般只能购买 RM100万 起的柔佛住宅，需要州政府批准，缴付 3% 的批准费（最低 RM3万），过户时还需缴付 8% 印花税。
相关规定
自由化汇款计划允许什么
LRS 是印度储备银行（Reserve Bank of India）的框架，允许居民个人为允许的经常账户和资本账户用途向海外汇款，包括在印度境外购买不动产。
| 规定 | 对马来西亚购房的意义 |
|---|---|
| 每年额度 | 每人每个财政年度（4月1日至次年3月31日）25万美元，涵盖您所有 LRS 汇款的总和，而不只是购房款。 |
| 谁可以使用 | 每位居民个人，包括未成年人（由法定监护人副署）。公司、合伙企业、HUF 和信托不能使用 LRS。 |
| 适用规定 | 在海外购买不动产属于允许的资本账户用途，须遵守 Foreign Exchange Management (Overseas Investment) Rules, 2022。 |
| PAN | 每笔 LRS 交易都必须提供。 |
| 指定分行 | 您需为购房等资本账户汇款指定一家授权交易银行（authorised dealer）的分行。该分行会进行 KYC 和反洗钱审查。 |
| 银行贷款 | LRS 不允许印度的银行为居民个人的这类资本账户汇款提供贷款。 |
| 未使用的资金 | 已购入但未用于申报用途的外汇，除非再投资，否则须在 180 天内汇回。 |
资料来源：Reserve Bank of India，Master Direction on the Liberalised Remittance Scheme，2024年9月6日更新；RBI 关于购置不动产的常见问答，2023年4月6日更新；均于2026年11月核对。
根据 FEMA，印度居民一般不能向海外银行借外币贷款，也不能在印度借款，用于在海外购房，因此购房款须以 LRS 汇出的自有资金支付。在海外居住和工作的买家情况不同，请参阅外国人申请马来西亚房贷。
马来西亚对买家有自己的条件。各州对外国人设有最低价格，并须获得州政府批准；在柔佛，门槛一般为 RM100万。汇出任何款项之前，请先用外国人能买吗？查看具体单位。
LRS 还是 ODI？以个人名义在海外买房，是在 LRS 下进行，并符合 Overseas Investment Rules 中关于不动产的规定。通过海外公司投资属于海外直接投资（ODI），有另外的规定和申报要求。使用任何公司架构之前请先咨询您的 CA（特许会计师），马来西亚方面的情况请参阅以公司名义购买房产。
联名购买
在家庭内合并汇款
RBI 允许家庭成员合并各自的 LRS 汇款在海外购房，前提是每位亲属都是印度居民并遵守该计划的条件。关键在于产权：如果某位家庭成员不是共同产权人，就不允许为购房这类资本账户交易合并额度。如果您的配偶和父母各汇出 25万美元，两人都必须是 SPA 和地契上的买方。每位共同产权人在马来西亚都算外国买家，该笔购房须遵守柔佛的规定。
这在马来西亚为什么重要：按马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）约 RM4.09 兑 1 美元的银行同业汇率（2026年10月2日）计算，一个人的 LRS 全年额度约为 RM102万。这已接近柔佛对外国人的最低价格，而且还未计入自2026年1月1日起外国人住宅过户须缴付的 8% 印花税、柔佛最低 RM3万 的批准费、律师费和装修家具费用。单独一名买家可能需要两个财政年度，或加入一名共同产权人，才能完成交易。请用购房费用计算器计算您自己的数字。
在您的银行
Form A2、用途代码与银行要求的文件
每笔汇款都作为一笔独立的 LRS 交易处理，因此每次支付一期款项时，银行都可能要求您提供类似的一套文件。
- Form A2：汇出汇款的申请兼声明表格，您在其中确认用途，并声明未超过 LRS 额度。
- PAN：所有 LRS 交易都必须提供。
- 用途代码 S0005：RBI 用于海外房地产投资的代码。银行会把它标记为 LRS 资本账户汇款。
- 购房证明：订房表格、要约信（letter of offer）或 SPA，证明该笔款项用于购买房产。
- 资金证明：部分银行会要求近期银行月结单或最近一年的所得税申报表，银行也会核查资金来源。
- 收款人资料：负责该交易的马来西亚律师或发展商的账户，以 SPA 或律师信函所列为准。绝不能是个人账户；请参阅从海外支付柔佛房产款项。
银行也会要求您申报同一财政年度内通过其他银行作出的 LRS 汇款，因为 25万美元额度和 ₹10 lakh 的 TCS 门槛是按个人计算，而不是按账户计算。请提前了解办理时间。
源头代收税
房产汇款的 TCS：超过 ₹10 lakh 部分收 20%
TCS 是预先代收的税款，不是额外成本，但在您取回之前会占用现金。
| 汇款用途 | FY 2025-26 | 2026年4月1日起（2026-27 税务年度） |
|---|---|---|
| 投资，包括海外房产 | 超过 ₹10 lakh 部分收 20% | 超过 ₹10 lakh 部分收 20%（不变） |
| 教育或医疗（自费） | 超过 ₹10 lakh 部分收 5% | 超过 ₹10 lakh 部分收 2% |
| 以指定贷款支付的教育费用 | 无 | 无 |
| 海外旅游配套 | ₹10 lakh 以内 5%，超过部分 20% | 从第一卢比起收 2% |
资料来源：Finance Bill, 2026 备忘录（直接税相关条文），2026年2月；Business Today，2025年2月1日（门槛提高至 ₹10 lakh）及2026年2月2日（2026年预算案的 TCS 调整）；于2026年11月核对。
₹10 lakh 的门槛于2025年4月1日由 ₹7 lakh 提高。自2026年4月1日起，Income-tax Act, 2025 取代了1961年的法令，TCS 规定由第 206C(1G) 条移至第 394 条。房产汇款的税率和门槛没有改变。
例子：如果您在一个财政年度内为购房汇出 ₹90 lakh，且没有其他 LRS 汇款，TCS 为 ₹80 lakh 的 20%，即 ₹16 lakh。付款时您需要准备约 ₹1.06 crore，不过这 ₹16 lakh 会通过所得税申报取回。
如果共同产权人各自以自有资金汇款，每人都有各自的 ₹10 lakh 门槛；您的 CA 可以确认对您的具体适用情况。
取回税款
申请 TCS 抵扣
- 银行会把 TCS 存入您的 PAN 名下，并发出 TCS 证明。该金额应出现在 Form 26AS 和您的 Annual Information Statement 中；请在每个季度结束后核对。
- 申报该年度的所得税时，TCS 会抵扣您的应缴税款总额。如果超过应缴税款，差额会在申报表处理后退还。
- 受薪买家不必等到报税：自2024年10月起，雇员可以要求雇主在扣除薪金税时计入 TCS，从而减少每月的 TDS。
- TCS 计入所使用 PAN 的那个人名下。如果两位共同产权人都汇款，各自申请自己的 TCS。
时间安排
让汇款配合马来西亚的付款进度
马来西亚的付款分期进行，每一期都是一笔独立的 LRS 汇款。
| 阶段 | 一般金额 | 时间 | LRS 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 订金 / 诚意金 | 约售价的 1–2% | 签订订房表格或要约时 | 您的第一笔汇款；即使是小额订金，也须提交 Form A2 并使用用途代码 S0005 |
| 订金余额 | 合计最多 10% | 签订 SPA 时 | 通常须在几天内到账，请提早准备文件 |
| 购房余款（已完工房产） | 约 90% | 在完成期内，通常为三个月，往往可延长一个月但须按逾期付款利率计息 | 金额较大；请核对您当年剩余的 25万美元额度 |
| 进度付款（新项目） | 按建筑进度分期 | 在建筑期内，按发展商发出的账单支付 | 汇款可分摊到几个财政年度 |
| 印花税、批准费和律师费 | 外国人住宅过户 8% 印花税、柔佛批准费（3%，最低 RM3万），另加各项费用 | 完成交易之前或之时 | 同样计入您的 LRS 额度 |
资料来源：马来西亚买卖合约的一般条款（合约中的日期以您的律师确认为准）；LHDN，关于1949年印花税法令第一附表的印花税指南，2026年6月30日；PTG Johor 通令 3/2025。
对外国买家而言，二手房 SPA 中的完成期往往从取得州政府批准的日期起算，而不是从 SPA 日期起算，因此大额汇款可能在签约几个月后才需要支付。各州和各合约的规定不同，请向您的律师确认起算日期。由于 LRS 额度和 TCS 门槛每年4月1日重置，跨越两个财政年度的付款进度可以让额度更容易安排，不过无论如何 TCS 都可以抵扣。
购房之后
为 Schedule FA 保留的记录
拥有房产之后，每年的所得税申报表都需要列出它。
居民且通常居住（resident and ordinarily resident）的纳税人须在 Schedule FA 中申报海外资产，Schedule FA 按日历年（1月1日至12月31日）计算，而不是按印度财政年度。海外不动产有专门的表格，只要持有就须每年申报，即使没有任何收入。租金收入则填写在海外收入和税务减免的相关附表中。
根据 Black Money Act，未申报海外资产的罚款为 ₹10 lakh。自2024年10月1日起推出的宽免措施，对总值不超过 ₹20 lakh 的海外资产免除罚款，但明确不包括不动产，2026年预算案的免予起诉措施也同样不包括不动产。马来西亚的房产无论多小都必须申报。印度所得税局在2024年和2025年开展了 NUDGE 行动，提醒纳税人核对海外资产申报，因此请在购房当年就告知您的 CA。
- 订房表格、SPA、发展商或律师开出的收据，以及最终的完成交易结算单。
- 每一份 Form A2、银行扣账通知和 SWIFT 确认，以及所用的汇率。
- TCS 证明及相应的 Form 26AS 记录。
- 发出后的地契或分层地契，以及每年的地税和门牌税账单。
- 如果出租单位：租约以及您在马来西亚的报税记录。
出售房产时，这些记录同样有用。另请参阅在柔佛出租房产和为马来西亚房产立遗嘱。
在马来西亚
马来西亚方面：柔佛对印度买家的规定
LRS 管的是离开印度的资金。之后，马来西亚会按外国买家的规定处理您的购房。
| 项目 | 柔佛的规定 |
|---|---|
| 最低价格 | 外国人一般为 RM100万，部分例外如指定区域。 |
| 州政府批准 | 非公民每次购房都必须申请（National Land Code 第 433B 条）。 |
| 批准费 | 自2025年7月1日起，售价的 3%，最低 RM3万，另加每份地契 RM2,000 申请费。 |
| 过户印花税 | 自2026年1月1日起，外国人住宅过户为 8%。 |
| 租金收入税 | 非居民个人按 30% 统一税率缴税，没有任何减免。 |
| 出售（RPGT） | 非公民：五年内出售的收益缴 30%，第六年起缴 10%。 |
| 到访 | 印度公民可在豁免安排下免签入境马来西亚最多 30 天，该安排已延长至2026年12月31日；出行前请查看最新规定。 |
资料来源：New Straits Times，2026年4月20日；National Land Code 第 433B 条；PTG Johor 通令 3/2025；LHDN 印花税指南，2026年6月30日；LHDN 关于非居民个人和 RPGT 税率的页面（2026年6月23日更新），于2026年11月核对；The Star，2024年12月20日。
部分马来西亚贷款机构为外国买家提供融资，但对印度居民来说，上述 FEMA 限制仍然适用，申请前请先咨询您的 CA 和银行。请参阅柔佛的最低价格与配额、柔佛州政府批准、租金收入税指南以及从印度到新山看房。
直接回答
常见问题
我可以从印度汇多少钱到马来西亚买房？
每位居民个人每个财政年度可通过 LRS 汇出最多 25万美元，涵盖所有 LRS 用途的总和。家庭成员只有在每人都是该房产的共同产权人时，才能合并额度。
汇款到海外买房要缴 TCS 吗？
要。投资用途（包括房产）的 TCS 为一个财政年度内超过 ₹10 lakh 部分的 20%。这适用于 FY 2025-26，并自2026年4月1日起在 Income-tax Act, 2025 下继续适用。
TCS 可以取回吗？
可以。TCS 会抵扣您该年度的所得税，多出的部分会在申报表处理后退还。受薪雇员也可以要求雇主在薪金 TDS 中计入。
在海外买房用什么用途代码？
银行使用 RBI 用途代码 S0005（海外房地产投资），并会要求提供证明该笔款项用于购房的文件，例如订房表格或 SPA。
我和太太可以一起用各自的 LRS 额度买一套公寓吗？
可以，前提是你们两人都是印度居民、都遵守 LRS 规定，并且都是该房产登记的共同产权人。不会成为共同产权人的人不能合并额度。
我可以在印度贷款到马来西亚买房吗？
一般不可以。LRS 不允许印度的银行为居民个人的购房这类资本账户汇款提供贷款，而印度居民一般也不能为此在海外借款。
我需要在印度报税时申报马来西亚房产吗？
需要，如果您是居民且通常居住的纳税人。请每年在 Schedule FA 中按日历年申报，即使没有任何收入。漏报的罚款可达 ₹10 lakh。
印度买家在柔佛购房的最低价格是多少？
外国人一般只能购买 RM100万 起的柔佛住宅，部分例外如指定区域。每次购房都需要州政府批准，柔佛还会收取售价 3% 的批准费，最低 RM3万。