Pembiayaan perumahan Islam di Malaysia (2026): cara ia berfungsi, kontrak, kadar keuntungan dan siapa yang boleh memohon

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Pembiayaan perumahan Islam ialah cara membayar rumah di Malaysia menggunakan kontrak patuh Shariah, seperti perkongsian berkurangan atau jual beli komoditi, dan bukannya pinjaman berasaskan faedah. Ia dikawal selia oleh Bank Negara Malaysia (BNM) di bawah Islamic Financial Services Act 2013, terbuka kepada orang Islam dan bukan Islam, dan bank menilai pendapatan, hutang serta hartanah anda lebih kurang sama seperti pinjaman konvensional. Yang berbeza ialah kontraknya, cara kadar keuntungan diterangkan, dan peraturan tentang bayaran lewat serta penyelesaian awal.

Apa itu pembiayaan perumahan Islam, secara mudah

Shariah mengharamkan faedah (riba), jadi bank Islam tidak boleh sekadar meminjamkan wang kepada anda dan mengenakan faedah ke atasnya. Sebaliknya, pembiayaan distrukturkan sebagai jual beli (bank membeli dan menjual kepada anda pada harga yang ditambah untung), sewaan (anda membayar sewa untuk menggunakan bahagian bank dalam rumah itu) atau perkongsian (anda dan bank memiliki rumah bersama dan anda membeli bahagian bank secara beransur-ansur). Bayaran bulanan mungkin kelihatan serupa dengan ansuran konvensional, tetapi dokumennya menggambarkan hubungan yang berbeza.

Tiga lapisan peraturan terletak di belakang setiap produk pembiayaan perumahan Islam di Malaysia:

• Islamic Financial Services Act 2013. Berkuat kuasa sejak 30 Jun 2013, akta ini menggantikan Islamic Banking Act 1983 dan Takaful Act 1984, serta mewajibkan pematuhan Shariah di samping peraturan tingkah laku dan perlindungan pengguna.
• Shariah Advisory Council (SAC) BNM. Badan berautoriti Shariah tertinggi bagi kewangan Islam di Malaysia, dengan peranannya ditetapkan oleh Central Bank of Malaysia Act 2009. Pada April 2019, Mahkamah Persekutuan memutuskan 5–4 bahawa keputusan SAC mengikat mahkamah sivil.
• Dokumen polisi BNM. BNM menetapkan keperluan Shariah bagi setiap kontrak, dan setiap bank mempunyai jawatankuasa Shariah sendiri di bawah Policy Document on Shariah Governance BNM (2019).

Artikel ini menerangkan cara produk ini berfungsi; ia bukan nasihat agama atau kewangan. Jika aspek Shariah penting bagi anda, tanya bank tentang asas Shariah produknya dan rujuk ilmuwan yang anda percayai.

Kontrak utama yang digunakan untuk pembiayaan perumahan

Surat tawaran dan helaian pendedahan produk (PDS) anda menyatakan kontrak yang digunakan.

Kontrak	Cara ia berfungsi	Maksudnya bagi anda
Musharakah Mutanaqisah (MM), perkongsian berkurangan	Anda dan bank membeli rumah bersama. Bank menyewakan bahagiannya kepada anda (ijarah), dan sebahagian daripada setiap bayaran membeli lebih banyak bahagian bank sehingga anda memiliki keseluruhannya.	Bayaran anda sebahagiannya sewa, sebahagiannya pembelian unit bank.
Tawarruq (murabahah komoditi)	Bank membeli satu komoditi dan menjualnya kepada anda pada harga kos ditambah keuntungan, dibayar secara ansuran. Komoditi itu kemudian dijual secara tunai bagi pihak anda (anda menandatangani borang ejen untuk tujuan ini), dan wang tunai itu digunakan untuk membayar rumah.	Mewujudkan hutang yang anda bayar balik setiap bulan. Bagi versi kadar berubah, kontrak menyatakan kadar keuntungan siling (lihat di bawah).
Bai’ Bithaman Ajil (BBA), jualan bayaran tertangguh	Bank membeli hartanah itu (atau kepentingan benefisial anda) dan menjualnya semula kepada anda pada harga yang lebih tinggi, dibayar secara ansuran.	Terdapat dalam banyak kemudahan yang lebih lama. Ansuran di bawah versi klasik tidak berubah mengikut kadar pasaran.
Ijarah, termasuk sewaan yang berakhir dengan pemilikan	Bank memiliki atau memiliki bersama aset itu dan menyewakannya kepada anda; pemilikan berpindah kepada anda pada akhirnya, melalui hibah atau jualan.	Lazimnya dilihat sebagai bahagian sewa dalam struktur MM.

Cara perkongsian berkurangan berfungsi: satu ilustrasi

Ilustrasi dengan angka bulat rekaan, bukan sebut harga. Anda membeli rumah RM600,000 dengan pembiayaan 90%. Anda membayar RM60,000 dan memiliki 10%; bank membayar RM540,000 dan memiliki 90%. Setiap bulan anda membayar sewa atas 90% bahagian bank dan juga membeli sedikit daripadanya. Apabila bahagian anda bertambah, bahagian sewa mengecil dan lebih banyak daripada setiap bayaran digunakan untuk membeli bahagian bank. Apabila bahagian bank menjadi sifar, anda memiliki rumah itu sepenuhnya dan perkongsian tamat.

Kadar keuntungan: kadar siling berbanding kadar efektif

Sejak 1 Ogos 2022, pinjaman runcit kadar terapung baharu ditetapkan harganya berdasarkan Kadar Asas Standard (Standardised Base Rate) yang hanya bergerak mengikut Kadar Dasar Semalaman (OPR) BNM. BNM mengekalkan OPR pada 2.75% pada 5 November 2026. PDS anda menunjukkan kadar rujukan yang diikuti oleh pembiayaan anda dan marginnya (spread) di atas kadar itu.

Kontrak berasaskan jualan (tawarruq, BBA) menetapkan harga jualan pada hari pertama, jadi versi kadar berubah menyatakan dua kadar:

• Kadar keuntungan siling (CPR). Kadar tinggi yang digunakan untuk mengira harga jualan dalam kontrak. Ia ialah jumlah maksimum yang boleh dikenakan kepada anda.
• Kadar keuntungan efektif (EPR). Kadar yang sebenarnya anda bayar setiap bulan, biasanya kadar rujukan ditambah margin. Ia berubah apabila kadar rujukan berubah, sehingga had siling.
• Perbezaannya dilepaskan sebagai ibra’. Di bawah garis panduan Ibra’ BNM, perbezaan antara jumlah yang akan dikenakan pada kadar siling dengan jumlah yang dikenakan pada kadar efektif dilepaskan oleh bank sebagai ibra’ (pelepasan hak bank ke atas bahagian harga tersebut).

Ilustrasi sahaja, bukan kadar semasa: jika kadar siling sesuatu kontrak ialah 10% dan kadar efektif ialah 4.5%, anda membayar ansuran yang dikira pada 4.5%, dan perbezaan hingga 10% dilepaskan setiap bulan. “Harga jualan” yang besar dalam perjanjian adalah perkara biasa bagi struktur ini; bandingkan tawaran berdasarkan kadar efektif, margin, tempoh kunci (lock-in) dan jumlah kos. Kontrak MM berfungsi secara berbeza: pulangan bank datang sebagai sewa atas bahagiannya, jadi semak cara kadar sewa ditetapkan dan bila ia boleh disemak semula.

Pembiayaan Islam kadar tetap juga ada. Untuk anggaran kasar bayaran bulanan, cuba kalkulator pinjaman rumah saya.

Bayaran lewat, penyelesaian awal dan ibra’

Bank Islam tidak boleh memperoleh faedah atas amaun tertunggak, jadi BNM menetapkan peraturan khusus untuk bayaran lewat. Di bawah Guidelines on Late Payment Charges for Islamic Banking Institutions (berkuat kuasa 1 Januari 2012):

• Sepanjang tempoh pembiayaan: pampasan (ta’widh) dihadkan pada 1% setahun ke atas ansuran tertunggak.
• Selepas tempoh matang: pampasan dihadkan pada kadar harian pasaran wang antara bank Islam semalaman ke atas baki tertunggak.
• Penalti melebihi pampasan (gharamah): jika bank mengenakan lebih daripada pampasannya, lebihan itu tidak boleh disimpan sebagai pendapatan dan mesti disalurkan kepada badan kebajikan yang diluluskan oleh jawatankuasa Shariahnya.
• Tiada pengkompaunan: caj lewat dikira secara harian tetapi tidak boleh dikompaunkan, dan jumlah caj lewat tidak boleh melebihi prinsipal tertunggak.

Bagi pembiayaan berasaskan jualan, garis panduan Ibra’ BNM (diterbitkan Februari 2013) mewajibkan bank melepaskan keuntungan yang belum diperoleh apabila pembiayaan diselesaikan awal, apabila ia distrukturkan semula, apabila ia diselesaikan selepas kemungkiran, atau apabila ia ditamatkan sebelum tempohnya berakhir. Tempoh kunci dan caj penyelesaian awal untuk menampung kos masih boleh dikenakan, jadi semak PDS. Panduan saya tentang melunaskan pinjaman rumah lebih awal dan bayaran pinjaman rumah yang terlepas menerangkan aspek praktikalnya.

Islam berbanding konvensional: apa yang sama dan apa yang berbeza

Perkara	Pembiayaan perumahan Islam	Pinjaman perumahan konvensional
Cara bank memperoleh pendapatan	Keuntungan atas jualan, sewa atas bahagian sewaan atau perkongsian	Faedah atas wang yang dipinjamkan
Kadar yang ditunjukkan dalam kontrak	Kadar keuntungan efektif; versi berasaskan jualan juga menunjukkan kadar keuntungan siling	Kadar faedah (kadar rujukan ditambah margin)
Semakan kemampuan	Nisbah khidmat hutang, CCRIS dan dokumen pendapatan	Sama
Had BNM bagi hartanah ketiga	Maksimum 70% bagi kemudahan pembiayaan perumahan ketiga	Sama
Bayaran lewat	Ta’widh dihadkan oleh BNM; sebarang gharamah disalurkan kepada kebajikan	Faedah mungkir di bawah terma pinjaman dan peraturan BNM
Penyelesaian awal	Keuntungan yang belum diperoleh dilepaskan sebagai ibra’; kos tempoh kunci mungkin dikenakan	Faedah berhenti apabila diselesaikan; kos tempoh kunci mungkin dikenakan
Perlindungan	Biasanya takaful (MRTT atau MLTT), walaupun peraturan berbeza-beza	Biasanya MRTA atau MLTA

Kelulusan mengikut logik yang sama: pendapatan, komitmen, rekod kredit dan penilaian bank. Beralih kepada pembiayaan Islam tidak dengan sendirinya menyelesaikan nisbah khidmat hutang yang tinggi (lihat sebab pinjaman perumahan ditolak). Ia ditawarkan untuk rumah pertama dan rumah kedua, pembiayaan semula dan projek baharu yang dibayar secara berperingkat (lihat bayaran progresif).

Bolehkah orang bukan Islam dan warga asing mengambil pembiayaan perumahan Islam?

Bukan Islam: boleh. Tiada undang-undang Malaysia yang mengehadkan pembiayaan Islam kepada orang Islam sahaja. Pada Januari 2019, seorang pegawai kanan BNM menyatakan bahawa kewangan Islam “bukan dan tidak sepatutnya eksklusif untuk orang Islam”. Pembiayaan Islam meningkat kepada 48% daripada jumlah pembiayaan di Malaysia pada 2025, menurut Laporan Tahunan BNM 2025.

Warga asing: mungkin, mengikut kes. Peraturan pertukaran asing BNM membenarkan bukan pemastautin meminjam dalam ringgit untuk membeli harta tak alih di Malaysia, kecuali tanah semata-mata (Soalan Lazim BNM mengenai Dasar Pertukaran Asing, edisi 2019). Sama ada bank akan membiayai pembeli asing, dan pada margin berapa, adalah keputusan bank itu sendiri dan berbeza mengikut kewarganegaraan, pendapatan dan hartanah. Pembeli asing di Johor juga memerlukan kebenaran negeri dan, bagi kebanyakan hartanah kediaman, harga minimum RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan saya tentang pinjaman rumah untuk warga asing, membiayai hartanah JB dari Singapura dan harga minimum warga asing di Johor.

Perlindungan takaful: MRTT dan MLTT

Pembiayaan Islam biasanya digandingkan dengan takaful, iaitu bentuk insurans patuh Shariah yang turut dikawal selia oleh IFSA. Mortgage reducing term takaful (MRTT) menyerupai MRTA: perlindungan berkurangan apabila baki pembiayaan berkurangan. Mortgage level term takaful (MLTT) mengekalkan jumlah perlindungan yang tetap, seperti MLTA. Keperluan berbeza mengikut bank; jika caruman ditambah ke dalam jumlah pembiayaan anda, anda akan membayar balik lebih banyak. Panduan MRTA vs MLTA saya menerangkan kebaikan dan keburukannya, yang sama terpakai kepada MRTT dan MLTT.

Duti setem dan kos guaman

Dokumen pembiayaan Islam disetemkan di bawah Stamp Act 1949 sama seperti dokumen pinjaman (lihat panduan saya tentang duti setem pada 2026 dan yuran guaman). Dua perkara khusus bagi pembiayaan Islam:

• Pengecualian rumah pertama. Warganegara Malaysia yang membeli rumah kediaman pertama bernilai sehingga RM500,000 dikecualikan daripada duti setem atas pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi perjanjian jual beli yang ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027 (2026/2027 Malaysian Tax Booklet). Minta peguam anda mengesahkan cara ia terpakai kepada dokumen pembiayaan anda.
• Menukar pinjaman konvensional. Apabila pinjaman konvensional sedia ada yang telah disetemkan dengan sewajarnya dibiayai semula kepada pembiayaan Islam, Stamp Duty (Remission) (No. 3) Order 2000 memperuntukkan agar duti atas perjanjian jualan Syariah yang baharu diremitkan setakat duti yang akan dikenakan atas prinsipal tertunggak pinjaman lama, supaya prinsipal yang sama tidak dikenakan duti dua kali.

Peraturan duti setem kerap berubah, jadi sahkan angkanya dengan peguam anda.

Cara memohon, langkah demi langkah

1. Semak bajet anda berbanding komitmen semasa sebelum anda melihat hartanah.
2. Dapatkan tawaran indikatif daripada dua atau tiga bank, Islam dan konvensional, bersama PDS bagi setiap satu.
3. Tempah dan tandatangani SPA. Semak tempoh yang diberikan untuk mendapatkan pembiayaan dan apa yang berlaku kepada deposit anda jika ia ditolak; lihat panduan SPA saya.
4. Penilaian dan kelulusan. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga, margin biasanya berdasarkan angka yang lebih rendah (lihat penilaian bank lebih rendah daripada harga). Dokumennya sama seperti untuk pinjaman konvensional; pembeli yang bekerja sendiri memerlukan lebih banyak dokumen.
5. Terima surat tawaran. Semak jenis kontrak, kadar efektif dan siling, tempoh kunci, takaful dan yuran.
6. Tandatangani dokumen pembiayaan, termasuk sebarang borang ejen komoditi (tawarruq) atau dokumen perkongsian dan sewaan (MM).
7. Pengeluaran dana. Bank membayar penjual, atau bank penjual jika terdapat gadaian sedia ada (lihat membeli apabila penjual masih ada pinjaman), atau pemaju secara berperingkat bagi projek baharu.

Jika berlaku masalah: tempat mendapatkan bantuan

• Berbincang dengan bank dahulu dan minta penjadualan semula atau penstrukturan semula seawal mungkin.
• AKPK. Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit, yang ditubuhkan oleh BNM pada 2006, menawarkan khidmat kaunseling kewangan dan pengurusan hutang tanpa bayaran, dan meliputi pembiayaan daripada bank Islam.
• Aduan. Jika jawapan bank terhadap aduan bertulis tidak memuaskan anda, Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), yang dibentuk pada Januari 2025 melalui penggabungan Ombudsman for Financial Services dengan pusat pertikaian sekuriti, mendengar pertikaian yang layak sehingga RM250,000. Anda juga boleh menghubungi saluran pengguna BNM (BNMLINK).

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Pembiayaan Islam boleh didapati untuk kebanyakan hartanah kediaman di Johor Bahru, jadi pilihan kawasan bergantung pada bajet, perjalanan ke tempat kerja dan kehidupan harian. Untuk masjid dan makanan halal mengikut kawasan, lihat kehidupan mesra Muslim di JB. Kawasan yang sering dibandingkan oleh pembeli:

• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan akses ke Laluan Kedua (Second Link).
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan keluarga yang sudah lama wujud di sebelah barat.
• Mount Austin: kondominium dan rumah landed berhampiran sekolah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang berhampiran pusat beli-belah.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: rumah di pusat bandar berhampiran CIQ dan RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah di sebelah timur, sebahagiannya di tepi air.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, atau lihat projek baharu di Johor Bahru.

Lebih banyak panduan tinggal di Johor: Pinjaman rumah di JB (2026) · Rumah pertama di JB · Kos tersembunyi membeli hartanah · Kehidupan mesra Muslim di JB

Soalan lazim

Bolehkah orang bukan Islam mengambil pembiayaan perumahan Islam di Malaysia?

Boleh. Tiada undang-undang Malaysia yang mengehadkan pembiayaan Islam kepada orang Islam sahaja, dan Bank Negara Malaysia pernah menyatakan kewangan Islam adalah untuk semua. Orang bukan Islam dinilai berdasarkan kriteria yang sama.

Apakah perbezaan antara kadar keuntungan siling dengan kadar keuntungan efektif?

Kadar keuntungan siling ialah kadar tinggi yang digunakan untuk menetapkan harga jualan dalam kontrak berasaskan jualan kadar berubah dan merupakan jumlah maksimum yang boleh dikenakan kepada anda. Kadar keuntungan efektif ialah kadar yang sebenarnya anda bayar setiap bulan. Perbezaannya dilepaskan oleh bank sebagai ibra’ di bawah garis panduan BNM.

Apakah itu Musharakah Mutanaqisah?

Perkongsian berkurangan. Anda dan bank membeli rumah bersama, bank menyewakan bahagiannya kepada anda, dan sebahagian daripada setiap bayaran bulanan membeli lebih banyak bahagian bank sehingga anda memiliki keseluruhan hartanah.

Adakah pembiayaan perumahan Islam lebih mahal daripada pinjaman konvensional?

Tidak semestinya. Kosnya bergantung pada setiap tawaran: kadar efektif, margin, tempoh kunci, yuran dan sebarang takaful yang ditambah ke dalam pembiayaan.

Apa yang berlaku jika saya menyelesaikan pembiayaan perumahan Islam lebih awal?

Bagi pembiayaan berasaskan jualan, garis panduan Ibra’ BNM mewajibkan bank melepaskan keuntungan yang belum diperoleh apabila anda menyelesaikannya lebih awal. Caj tempoh kunci masih mungkin dikenakan; semak helaian pendedahan produk anda.

Berapakah caj bayaran lewat bagi pembiayaan perumahan Islam?

Di bawah garis panduan BNM, pampasan (ta’widh) sepanjang tempoh pembiayaan dihadkan pada 1% setahun ke atas ansuran tertunggak, dan selepas tempoh matang pada kadar antara bank Islam semalaman ke atas baki. Caj tidak dikompaunkan, dan sebarang penalti yang melebihi pampasan disalurkan kepada kebajikan.

Bolehkah warga asing mendapatkan pembiayaan perumahan Islam untuk hartanah di Johor?

Mungkin. Peraturan pertukaran asing BNM membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit untuk membeli harta tak alih, kecuali tanah semata-mata, tetapi setiap bank membuat keputusan mengikut kes. Johor juga mensyaratkan kebenaran negeri dan secara umumnya harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman.

Ingin membandingkan pembiayaan sebelum membeli?

Beritahu saya hartanah, bajet anda dan sama ada anda rakyat Malaysia atau pembeli asing. Saya boleh menghubungkan anda dengan pasukan pembiayaan perumahan beberapa bank supaya anda boleh membandingkan surat tawaran Islam dan konvensional sebelum membuat komitmen; produk mana yang sesuai adalah keputusan anda. Anda juga boleh menempah temu janji untuk melihat hartanah, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bank Negara Malaysia, “Financial Services Act 2013 and Islamic Financial Services Act 2013 come into force”, 30 Jun 2013; Bank Negara Malaysia, halaman Shariah Advisory Council, disemak November 2026; Malay Mail, “Federal Court rules Bank Negara SAC findings binding on civil courts”, 10 April 2019; Bank Negara Malaysia, dokumen polisi Musyarakah (BNM/RH/STD 028-7), 20 April 2015, Lampiran 4 (salinan transkripsi), disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, dokumen polisi Tawarruq, 28 Disember 2018 (salinan transkripsi), disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, dokumen polisi Ijarah, berkuat kuasa 1 Ogos 2018 (salinan transkripsi), disemak November 2026; Jaaffar dan Ghazali, “The Structure in Existing Shariah Principle of Islamic Home Financing: A Review”, IJARBSS 8(12), 2018; Bank Negara Malaysia, Guidelines on Ibra’ for Sale-Based Financing, notis penerbitan, 4 Februari 2013; Bank Negara Malaysia, Guidelines on Late Payment Charges for Islamic Banking Institutions (BNM/RH/GL 008-14), berkuat kuasa 1 Januari 2012 (salinan arkib); Bank Negara Malaysia, dokumen polisi mengenai Reference Rate Framework (Standardised Base Rate), 11 Ogos 2021; Malay Mail, “No rate change from BNM as year’s final MPC meeting wraps up”, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, langkah berkaitan pembiayaan hartanah (had 70% bagi kemudahan pembiayaan perumahan ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, ucapan alu-aluan di Islamic Finance Rendezvous Series (BIS central bankers’ speeches), 14 Januari 2019; Bank Negara Malaysia, Laporan Tahunan 2025, bab kewangan Islam, 2026; Bank Negara Malaysia, Foreign Exchange Policy FAQs, Part 2: Non-residents, edisi 2019; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; 2026/2027 Malaysian Tax Booklet, bab duti setem, disemak November 2026; Stamp Duty (Remission) (No. 3) Order 2000, dibuat pada 29 Julai 2000 (teks diterbitkan semula dalam talian), disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, “Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”, 17 April 2006; Bank Negara Malaysia, pengoperasian Financial Ombudsman Scheme, 28 September 2016; Bank Negara Malaysia, ucapan semasa pelancaran Financial Markets Ombudsman Service (BIS central bankers’ speeches), 17 Januari 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau agama. Peraturan, kadar dan terma produk berubah; sahkan dengan bank anda, BNM, peguam anda dan pejabat tanah sebelum bertindak.