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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
本指南写给在新加坡北部（兀兰、克兰芝、三巴旺、义顺）工作，正在考虑是在兀兰租房，还是住在新山 Bukit Chagar RTS Link 车站附近的人。截至2026年11月6日的简单答案：2026年年中，兀兰整间 HDB 组屋的月租中位数为S$2,600至S$3,550，而新山市中心一带的两房和三房公寓，开价大多为RM2,000至RM2,600（约S$630至S$820）。RTS Link 应会让住新山这个选项方便得多，但预计要到2027年2月才启用，还须通过安全认证，而且票价尚未公布。
快速解答
- 兀兰 HDB 租金：HDB 公布的2026年第二季月租中位数为S$2,600（三房式）、S$3,100（四房式）、S$3,300（五房式）和S$3,550（公寓式）。
- 房间：兀兰普通房间的开价大多为每月S$700至S$1,000（99.co，2026年11月6日），约RM2,230至RM3,180。
- 新山 Bukit Chagar 一带：市中心两房和三房公寓的开价租金大多为RM2,000至RM2,600（Mudah.my，2026年11月）。
- RTS Link：从 Bukit Chagar 到 Woodlands North 约4公里，车程大约5分钟，两国的通关检查都在出发站完成。服务目标于2027年2月启用（LTA，2026年10月2日）。
- 票价：尚未公布。马来西亚交通部长于2026年10月20日表示，票价将在2026年底前公布。
- 所用汇率：S$1 = RM3.18（Bernama 银行同业收市价，2026年11月2日）。
租金：兀兰（新元）对比 Bukit Chagar（令吉）
兀兰
| 兀兰的住所 | 月租（新元） | 约合令吉 | 资料来源 |
|---|---|---|---|
| 合租组屋中的普通房间 | 开价大多为S$700 – 1,000 | RM2,230 – 3,180 | 99.co 房间租赁广告，2026年11月6日查阅 |
| 整间三房式 HDB 组屋 | 中位数S$2,600 | RM8,270 | HDB，2026年第二季 |
| 整间四房式 HDB 组屋 | 中位数S$3,100 | RM9,860 | HDB，2026年第二季 |
| 整间五房式 HDB 组屋 | 中位数S$3,300 | RM10,490 | HDB，2026年第二季 |
| 整间公寓式（executive）HDB 组屋 | 中位数S$3,550 | RM11,290 | HDB，2026年第二季 |
| 两房公寓 | 开价约S$3,100 – 4,200 | RM9,860 – 13,360 | EdgeProp Singapore 租赁广告，2026年11月6日查阅 |
邻近的三巴旺和义顺同一季的四房式中位数分别为S$3,180和S$3,100，所以离长堤远一点，差别不大。
新山市中心与 Bukit Chagar
| 新山的住所 | 每月开价租金 | 约合新元 | 资料来源 |
|---|---|---|---|
| JB Sentral 附近的一房或单间公寓 | 约RM1,400起 | 约S$440起 | Mudah.my，2026年11月6日查阅 |
| 市中心、Bukit Chagar、Straits View 的两房和三房公寓 | 大多为RM2,000 – 2,600 | S$630 – 820 | Mudah.my，2026年11月4日及6日查阅 |
| 柔佛所有公寓（中位数） | RM1,965 | 约S$620 | Mudah.my，约8,200则广告，2026年11月6日 |
最惊人的一点：在兀兰合租组屋里租一个房间，价钱和在 Bukit Chagar 附近租一整间附家具的两房公寓差不多。对夫妻或家庭来说，每月相差可达好几千令吉。我的新山租房指南介绍了新山这边的押金、印花税，以及哪些账单由谁支付。
RTS Link：哪些已确定，哪些还没有
| 项目 | 2026年11月6日的情况 |
|---|---|
| 路线 | 约4公里，从新山 Bukit Chagar 站到 Woodlands North 站，后者连接新加坡汤申–东海岸地铁线（Thomson-East Coast Line）（LTA） |
| 启用 | 载客服务目标于2027年2月启用。营运商预计在2026年12月31日前完成最后的系统测试和试运行，之后还需要独立安全认证及两国政府批准（LTA 网站上的联合文告，2026年10月2日） |
| 票价 | 尚未公布。将于2026年底前与营运商联合宣布（Malay Mail，2026年10月20日）。新加坡交通部于2026年4月表示，票价由营运商按商业原则制定 |
| 车程 | 约5分钟（LTA） |
| 通关 | 海关、移民和检疫设施合署（co-located）：你在出发的车站一次办完两国通关（LTA） |
| 载客量 | 每个方向每小时最多10,000名乘客（LTA） |
| 营运时间与班次 | 据报道为早上6点至午夜，高峰时段约每3.6分钟一班，非高峰约6分钟一班（Land Transport Guru，2026年10月）。请等待官方时间表 |
| 新山的连接 | 与 JB Sentral 整合；一座通往 KTM Komuter 车站、耗资RM60 million的天桥已于2026年8月获批，工期约12个月（Malay Mail，2026年8月18日） |
网上看到的任何票价都只能当作估计。2026年2月 New Straits Times 的一篇报道提到每趟可能为RM15.50至RM21.70，但截至本指南日期，没有任何票价获批。我会在RTS Link 2026最新消息中追踪进展，而RTS Link 对新山房产的意义则从住房角度分析。
通勤：每个选项的日常是什么样子
住在兀兰
如果你在兀兰、克兰芝或三巴旺工作，通勤只是普通的巴士或地铁行程，没有边境，也没有排队的风险。较高的租金买到的，就是这份可预测性。
RTS Link 启用后住在 Bukit Chagar 附近
- 前往车站。从市中心、JB Sentral 或 Bukit Chagar 走路不远；从 Mount Austin 或 Tebrau 则可搭巴士、开车或叫网约车。
- 在 Bukit Chagar 办完两国通关，然后在 Woodlands North 直接走出车站。
- 乘车约5分钟。
- 在新加坡继续行程。Woodlands North 紧邻汤申–东海岸线车站和 Woodlands North 巴士转换站。
在列车真正营运、车站排队情况明朗之前，无法得出真实的门到门时间。也要留意载客量：每个方向每小时10,000名乘客，相比 The Star 所说2026年4月每天约350,000人使用长堤，规模很小。头几个月请预留缓冲时间。
RTS Link 启用前住在新山
- KTM Shuttle Tebrau。JB Sentral 与兀兰火车关卡（Woodlands Train Checkpoint）之间约5分钟，每天每个方向31趟。从新山出发票价RM5，从兀兰出发S$5；在 KTMB 应用程序完成身份验证的马来西亚人，来回都只需RM5。根据双边协议，穿梭列车将在 RTS Link 启用六个月后停止服务。
- 搭巴士过长堤。The Star 于2026年4月报道，巴士通勤者大约凌晨4点出门，赶在6点前通过新山关卡，傍晚回程可长达约3小时。
- 汽车或摩托车。马来西亚注册车辆须申请新加坡的 VEP：汽车每年有10天免收费，之后每天S$35；自2027年1月1日起，平日收费调高至S$50，并取消免收费日（LTA，2026年2月）。
在陆路关卡，使用 MyICA 和 MyNIISe 应用程序进行 QR 通关可节省时间。我的住新山、在新加坡工作指南比较了每一种过关方式。
每月费用比较
租金是最大的差别，但通勤车费决定你能省下多少。以下是三种常见情况，采用上文的中位数和开价范围：
| 情况 | 兀兰 | 新山 Bukit Chagar 一带 | 每月租金差额 |
|---|---|---|---|
| 单身：租房间 vs 一房或两房单位 | 普通房间约S$900（RM2,860） | 整个单位RM1,400 – 2,600 | 从大致相同到新山低RM1,460不等 |
| 夫妻：三房式 HDB vs 两房公寓 | S$2,600（RM8,270） | 约RM2,300 | 新山约低RM5,970（S$1,880） |
| 家庭：四房式 HDB vs 三房公寓 | S$3,100（RM9,860） | 约RM2,600 | 新山约低RM7,260（S$2,280） |
接下来扣除通勤费用。单程车费每RM10，按22个工作日计算，每月约RM440。以目前的 KTM 穿梭列车来说，已验证身份的马来西亚人22趟来回每月约RM220；非马来西亚人一程付RM5、另一程付S$5，每月约RM460。RTS 票价公布后，用同样的方法计算。对单身人士来说，省下的钱可能所剩无几；对夫妻或家庭来说，差额通常仍然很大。
住在新山，其他开销也会改用令吉计算：按 TNB 电费收费表的电费、Ranhill SAJ 的水费、日常杂货和外出用餐。我的新山生活成本指南列出了每月预算；如果你在考虑买房，以新元计算的新山房产费用计算器也能帮上忙。如果令吉走强，你在新山的开销以新元计算就会上升。
选择前要确认的规定
在兀兰租 HDB 组屋
- 最少6个月。HDB 规定组屋和房间的最短租期为六个月。
- 非马来西亚人配额。整间组屋只要有任何租户是非马来西亚籍的非公民（包括新加坡永久居民），就适用 HDB 配额：每个邻里8%，每座组屋11%。一座组屋配额满了之后，只有新加坡人和马来西亚人可以在那里租整间组屋。马来西亚人不受配额限制，出租房间也不在配额范围内。
- 准证。外国租户须持有合格准证，例如 Employment Pass、S Pass 或 Work Permit，且有效期至少六个月（据 Dollars and Sense 整理）。
- 居住人数限制。HDB 对出租组屋的居住人数设有上限，例如三房式组屋最多6人。
住在新山
- 你在马来西亚的身份。马来西亚人住在新山没有任何限制。如果你不是马来西亚人，请向马来西亚移民局（Immigration Department of Malaysia）查询，在新加坡工作的同时长期住在新山需要哪一种准证；访问入境只适用于短期访问。如需长期居留方案，我会与 MOTAC 持牌的 MM2H 代理配合；请看我的MM2H 房产支援页面。审批由当局决定。
- 租约条款。外国人可以自由租房；押金通常是两个月租金，外加一个月预付租金，租约须通过 LHDN 盖印花。
- 搭火车不需要 VEP。VEP 是车辆准证，只有开车过关时才有关系：马来西亚汽车需要新加坡的 VEP，新加坡注册汽车则需要 JPJ 的 VEP RFID 标签，并且每次入境缴付RM20道路费。
- 如果之后要买房。马来西亚人可以买任何价位的房产。外国人一般只能购买RM100万起的柔佛住宅，须在各项目的外国人配额之内，并获州政府同意（New Straits Times，2026年4月）。请看柔佛外国人最低购房价与配额。拥有 HDB 组屋的新加坡公民，请先看新加坡 HDB 屋主购买新山房产。
生活方式：得与失
| 生活方面 | 兀兰 | 新山 Bukit Chagar 一带 |
|---|---|---|
| 日常购物办事 | 成熟的 HDB 市镇，有地铁、巴刹和购物中心 | 市中心，步行可到 JB Sentral、购物中心和老街店屋 |
| 出行 | 新加坡的公共交通 | 市中心以外大多依赖汽车 |
| 学校 | 新加坡学校，对非公民另有规定 | 国民学校、华文学校和国际学校；请看新加坡通勤族的学校选择 |
| 周末与假期 | 空闲时间不用过关 | 周末在新山很方便，但要去新加坡那边就得过关；假期高峰排队最久（ICA 通告，2026年） |
| 未来变化 | 兀兰一带规划了住房和新的交通枢纽；兀兰关卡（Woodlands Checkpoint）将从2028年起逐步扩建（EdgeProp Singapore，2025年8月） | 车站附近有新大楼；一座通往 KTM Komuter 线的天桥；配合 RTS 启用计划增加市区巴士（Malay Mail，2026年8月） |
坦白说，住新山的风险
- 时间。启用目标已经推迟到2027年2月，而且仍取决于认证。除非你能接受几个月搭穿梭列车或巴士，否则不要签一份只有 RTS 通车才行得通的新山租约。
- 票价。在票价公布之前，你省下的钱只是估计。公布后请重新计算。
- 突发状况。安全检查可能让陆路过关变慢；2026年3月 Mothership 报道，在加强检查期间，兀兰的汽车等候时间超过1.5小时。
- 穿梭列车停驶。KTM Shuttle Tebrau 预定在 RTS 启用六个月后停止服务，所以除非双方另有协议，火车这个后备选项会在2027年消失。
- 车站附近的租金。Bukit Chagar 附近单位的开价已经高于柔佛中位数；我不预测接下来的走势。
哪个选项适合谁
- 兀兰通常适合轮班工作或很早上班的人、愿意合租组屋的单身员工，以及任何承担不起迟到的人。
- 新山 Bukit Chagar 一带通常适合家人在新山的马来西亚人、想住整间房子的夫妻和家庭，以及在新加坡的工作地点靠近 Woodlands North 或汤申–东海岸线的人。
- 先试一试会有帮助。买房前先在新山租一年，并在平日按你真正的上下班时间测试过关。
如果这与你有关，该在哪里租房或买房
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：步行可到 RTS 车站和 KTM 穿梭列车；租金属新山较高水平。
- RTS Link 车站附近的新山房产：Bukit Chagar 周边可选的房源。
- 新山关卡附近的房产：适合同时也会开车或骑摩托车过关的人。
- 长堤附近的现房：即可入住，无需等待施工。
- Danga Bay：滨海公寓，离车站车程不远。
- Mount Austin与Tebrau：适合家庭的较大空间，开车或搭巴士往 Bukit Chagar。
打算租房的通勤族也请看新加坡通勤族在新山租房，买家请看从新加坡为新山房产申请融资。可以在我的新山房产地图上比较各地点。
更多柔佛生活指南： 骑摩托车通勤新加坡 · 住新山、在新加坡工作 · RTS Link 2026最新消息 · 新山生活成本 · 在新山没有车怎么出行
常见问题
Bukit Chagar 与 Woodlands North 之间的 RTS Link 何时启用？
载客服务目标于2027年2月启用。营运商预计在2026年12月31日前完成系统测试和试运行，之后还需要独立安全认证及两国政府批准（LTA 联合文告，2026年10月2日）。
RTS Link 票价是多少？
截至2026年11月6日尚未公布。马来西亚交通部长于2026年10月20日表示，票价将在2026年底前与营运商联合宣布。网上流传的数字都只是估计。
住在新山是否比在兀兰租房便宜？
如果是整间住所，通常便宜很多。2026年第二季兀兰三房式 HDB 组屋的月租中位数为S$2,600，而2026年11月 Bukit Chagar 附近两房公寓的开价约为RM2,000至RM2,600（S$630至S$820）。对拿兀兰房间与新山整个单位作比较的单身人士来说，通勤费用可能抵消大部分差额。
马来西亚人可以在兀兰租 HDB 组屋吗？
可以。持有合格准证的马来西亚人可以租 HDB 组屋或房间，并且不受 HDB 非马来西亚人配额（每个邻里8%、每座11%）限制。最短租期为六个月。
使用 RTS Link 需要 VEP 吗？
不需要。VEP 是车辆准证。火车乘客只需要办理移民通关，在出发站完成。只有开车过关时才需要 VEP。
RTS 启用后 KTM Shuttle Tebrau 会怎样？
根据双边协议，它会在 RTS Link 启用六个月后停止服务。马来西亚于2026年4月表示，希望新加坡同意让它继续营运更久，但 Malay Mail 在2026年10月仍然报道六个月后停止的安排。
哪些新山地区最适合 RTS 通勤？
新山市中心、JB Sentral 和 Bukit Chagar 的住所步行就能到车站。Danga Bay、Mount Austin 和 Tebrau 同样价钱能得到更大空间，但需要开车、搭巴士或叫网约车到 Bukit Chagar。
在兀兰和新山之间犹豫？
告诉我你在新加坡的工作地点、上班时间、谁和你一起搬，以及你的预算。我会为你筛选步行可到 Bukit Chagar 或交通方便的新山房源，附上开价租金和押金，并在你签约前协助你检查租约。你也可以预约时间看房、安排从新加坡来的周末看房行程，或预约Zoom 咨询。
资料来源：HDB, Annex D: median rents by town and flat type, 2nd quarter 2026，2026年7月；HDB, regulations for renting out a flat or bedroom，2026年11月6日查阅；Dollars and Sense, renting in Singapore as a Malaysian，2026年11月查阅；99.co, rooms for rent in Woodlands，2026年11月6日查阅；EdgeProp Singapore, 2-bedroom rentals in Woodlands，2026年11月6日查阅；Mudah.my, apartments and condominiums for rent in Johor，2026年11月4日及6日查阅；Media Selangor (Bernama), ringgit closing rates，2026年11月2日；LTA, joint release: RTS Link passenger service targeted for February 2027，2026年10月2日；LTA, Johor Bahru – Singapore RTS Link project page，2025年5月；MOT Singapore, parliamentary reply on RTS Link fares，2026年4月7日；Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”，2026年10月20日；New Straits Times, on possible RTS fares，2026年2月；Land Transport Guru, RTS Link，2026年10月2日更新；Malay Mail, RM60m bridge to the RTS station，2026年8月18日；Malay Mail, on the Shuttle Tebrau，2026年10月8日；The Sun, RM5 Shuttle Tebrau fare for Malaysians，2024年2月；paultan.org, on keeping the Shuttle Tebrau，2026年4月7日；The Star, “Johor residents pin hopes on RTS link”，2026年4月30日；LTA, revised VEP fees for foreign-registered vehicles，2026年2月6日；LTA OneMotoring, Malaysia-registered vehicles，2026年6月23日更新；Touch ’n Go, JPJ road charge for foreign-registered vehicles，2026年11月查阅；ICA, QR code clearance at land checkpoints，2026年10月27日更新；ICA, heavy traffic advisory for Hari Raya Haji, Vesak Day and June holidays，2026年5月22日；Bernama, on full VEP enforcement for Singapore-registered vehicles，2025年7月1日；Mothership, heavy traffic at Woodlands during enhanced checks，2026年3月2日；EdgeProp Singapore, plans for Singapore’s north，2025年8月19日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。租金、票价、启用日期和边境规定都会变动；在作出承诺之前，请向 HDB、LTA、ICA、马来西亚移民局（Immigration Department of Malaysia）及你的房东确认。